【正文】 祝大家取得好成績(jī)，順利過(guò)關(guān)。 ? A．拍賣(mài)該房屋所得價(jià)款銀行有優(yōu)先受償權(quán)，剩余價(jià)款歸甲乙所有 ? B．拍賣(mài)該房屋所得價(jià)款銀行和丁都有優(yōu)先受償權(quán)，二者按照債權(quán)比例清償 ? C．拍賣(mài)該房屋所得價(jià)款首先應(yīng)該清償主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用 ? D．房屋拍賣(mài)后無(wú)論是誰(shuí)取得房屋所有權(quán)，都不能對(duì)抗丙的租賃關(guān)系和王的地役權(quán) ?正確答案： ACD ? 下列關(guān)于地役權(quán)的說(shuō)法正確的是 ( )。 ? A．乙、丙有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，王某沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ? B．三人都享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ? C．王的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于乙和丙 ? D．乙和丙中，乙的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于丙 ?正確答案： AD ?關(guān)于本案中租賃與抵押的關(guān)系，下列說(shuō)法正確的是（ ）。 ? 下面關(guān)于本案抵押權(quán)的說(shuō)法正確的是 ( )。不久，甲因向某銀行借款 50 萬(wàn)元，未經(jīng)乙同意偷偷與銀行簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記。同年 12月，經(jīng)二人同意將該房屋又出租給丙使用，書(shū)面合同約定租期三年。 ? A． B公司優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于甲銀行的抵押權(quán) ? B．購(gòu)房者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，B公司就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗購(gòu)房者 ? C． B公司建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶ㄒ?A公司違約所造成的損失 ? D． B公司行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算 ?正確答案： ABD ?案例二：甲乙二人按等額比例共有一棟樓房，登記在甲的名下。 A．因李某與 A公司的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效法院不予支持 ?Ｂ．因李某與 A公司的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效法院予以支持 ?Ｃ．因王某已取得該房屋所有權(quán)法院不予支持 ?Ｄ．因李某與 A公司的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立在先法院予以支持 ?正確答案：Ｃ ?４、本案中，關(guān)于預(yù)告登記的說(shuō)法正確的是（ ）。 ? A．一般保證 ? B．連帶責(zé)任保證 ? C．只有在重新明確保證方式后才承擔(dān)保證責(zé)任 ? D．因未約定保證方式不承擔(dān)保證責(zé)任 ?正確答案： B ? 若甲銀行行使抵押權(quán)，其權(quán)利標(biāo)的是（ ）。 后因 A公司不能償還甲銀行貸款 ， 甲銀行欲對(duì) A公司開(kāi)發(fā)的商品房行使抵押權(quán) 。在此期間 ， A公司又與王某簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ， 將上述房屋賣(mài)給了王某 ， 并在房屋竣工后將該房的產(chǎn)權(quán)證辦理給了王某 。 李某購(gòu)買(mǎi)了 1號(hào)樓 101號(hào)房屋 ， 簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同并預(yù)交了１ 5萬(wàn)元首付款 。 合同簽訂后 ， 在開(kāi)工之前 ， 為籌集工程建設(shè)資金 ， A公司用其建設(shè)用地使用權(quán)作抵押向甲銀行貸款 1000萬(wàn)元 ， 乙公司為此筆貸款承擔(dān)保證責(zé)任 ， 但對(duì)保證方式未作約定 。 （三）車位、車庫(kù)的有關(guān)規(guī)定 六、綜合分析題 ?該類題型的特點(diǎn)：一是開(kāi)放式命題 ， 涉及范圍廣；二是要求考生知識(shí)全面 ， 在于平時(shí)積累 。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放 汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由 當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租 等方式約定。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間。 3 共有部分： 建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； 其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指權(quán)利人即業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。 成員權(quán)。 共有權(quán)。 五、建筑物區(qū)分所有權(quán) 應(yīng)掌握的知識(shí)點(diǎn)： 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和內(nèi)容 1 專有部分和共有部分的相關(guān)規(guī)定 2 車位、車庫(kù)的歸屬 3 所有權(quán)。清償順序是：購(gòu)房者 建筑商 銀行 一、 人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照 《 中華人民共和國(guó)合同法 》 第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán) 。而建筑商則認(rèn)為，其工程款也有優(yōu)先受償權(quán)。由于銷售未達(dá)到預(yù)期效果，房屋封頂時(shí)已無(wú)資金續(xù)建，工程被迫停工，銀行借款已到期，要求償還，建筑承包商已墊資 3千多萬(wàn)工程款，幾十戶購(gòu)房者集體上訪，要求退款或按期交房，該項(xiàng)目已資不抵債。 ?四、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán) ? 案例： 2022年， A公司開(kāi)發(fā)某高層公寓，該公司以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款 5000萬(wàn)元，并辦理了土地抵押登記。在先后順序和金額上，根據(jù)債權(quán)的平等性原則， A、 D債權(quán)應(yīng)當(dāng)平等受償。其中 B辦理抵押登記在先，求償金額可從拍賣(mài)款中優(yōu)先受償， C辦理抵押登記在后，受償金額只能在 B完全受償之后 。 （一）解析：本案例中涉及 A公司向 4家不同銀行 借款， A、 D兩家未辦理抵押登記； B、 C兩家辦理了抵押登記，其中B抵押登記在先， C辦理余值抵押登記在后。 2 抵押權(quán)人的債權(quán)確定 （ 經(jīng)依法登記的最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定，申請(qǐng)最高額抵押權(quán)確定登記 ） ： （一）約定的債權(quán)確定期間屆滿； （二）沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)； （三）新的債權(quán)不可能發(fā)生； （四）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押； （五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷 3 ?抵押案例：甲公司于 2022年 3月以自有房屋向 A銀行抵押借款 3000萬(wàn)元，未辦理抵押登記；同年 5月向以同一房屋向 B銀行抵押借款 5000萬(wàn)元并辦理抵押登記； 10月又以該房屋向 C銀行抵押借款 4000萬(wàn)元并辦理抵押登記； 12月以該房屋向 D銀行抵押借款 2022萬(wàn)元，未辦登記。 比如，張某以一處房產(chǎn)為抵押物，與債權(quán)人李某簽訂了一份擔(dān)保一年內(nèi)可能發(fā)生的 100萬(wàn)元債權(quán)的最高額抵押合同 1 最高額抵押是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。 ?（六）最高額抵押?jiǎn)栴} ? 概念：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人 對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保 財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行