【正文】 布。需設(shè)置 UPS不間斷電源和總電路上的空氣保護(hù)開關(guān)和陣列熔斷器。 108 產(chǎn)品特點(diǎn) （ 1） 采用大型關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)可處理大容量數(shù)據(jù)和歷史數(shù)據(jù)，具有高安全性和可靠性 （ 2） 基于瀏覽器 /服務(wù)器（ B/S）體系結(jié)構(gòu)，全面支持 Inter/Intra/Extra （ 3） 國(guó)內(nèi)首家采用 JAVA開發(fā)的物業(yè)管理系統(tǒng)，便于與電子商務(wù)和辦公自動(dòng)化系統(tǒng)整合應(yīng)用 （ 4） 采用分布式處理，減少系統(tǒng)部署和維護(hù)費(fèi)用，降低系統(tǒng)整體擁有成本（ TCO） （ 5） 服務(wù)器可以適用多種操作系統(tǒng)平臺(tái)（ WindowsNT/202 Unix、 Linux等） 109 （ 6） 客戶端采用瀏覽器操作界面，操作便捷，易學(xué)易用 （ 7） 實(shí)時(shí)網(wǎng)上物業(yè)管理服務(wù)使信息傳遞快捷暢通 （ 8） 全面的統(tǒng)計(jì)分析及時(shí)提供決策依據(jù) （ 9） 各項(xiàng)費(fèi)用自動(dòng)計(jì)算減少工作差錯(cuò)與負(fù)擔(dān) （ 10） 自動(dòng)控制各項(xiàng)費(fèi)用收繳情況，保證公司利益 （ 11） 完整的設(shè)施維修保養(yǎng)檔案提高管理水平 110 運(yùn)行環(huán)境 主機(jī)服務(wù)器： UNIX小型機(jī)或 PC服務(wù)器 客戶機(jī)： PC機(jī) 操作系統(tǒng)： Windows98/NT/202 UNIX 數(shù)據(jù)庫(kù)： Oracle8i 應(yīng)用服務(wù)器： SynchroWeb、 WebLogic、WebSpher、 AppServer、 Apche+tomcat等 111 功能模塊 （ 1）空間管理 空間管理子系統(tǒng)主要是對(duì)管理區(qū)、大樓、房屋、停車場(chǎng)、管理區(qū)附屬設(shè)施、房產(chǎn)大修等固定房產(chǎn)及其維修信息進(jìn)行管理。對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對(duì)比，通過(guò)財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析為管理者提供公司的資金運(yùn)營(yíng)狀況，使管理者及時(shí)了解小區(qū)物業(yè)管理中各項(xiàng)有關(guān)業(yè)務(wù)的收支狀況，為其科學(xué)決策提供重要依據(jù)。社區(qū)服務(wù)管理：對(duì)客戶提出的有償服務(wù)要求如：訂報(bào)、送奶等進(jìn)行登記，并對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行跟蹤。會(huì)議記錄管理：對(duì)公司各種會(huì)議的計(jì)劃、組織、召開情況進(jìn)行分類登記管理。圖紙資料管理：對(duì)物業(yè)管理公司的各種工程圖紙和圖書資料進(jìn)行管理。 122 思考題與習(xí)題 比較單機(jī) FMS、局域網(wǎng) FMS和廣域網(wǎng)FMS，要求簡(jiǎn)述其各自的功能和特點(diǎn)。 （ 15）系統(tǒng)設(shè)置管理 系統(tǒng)設(shè)置管理子系統(tǒng)主要是對(duì)本系統(tǒng)使用用戶的創(chuàng)建及其授權(quán)進(jìn)行管理，還有智能設(shè)備數(shù)據(jù)采集的配置管理。 118 （ 11）文檔資料管理 文檔資料管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)公司文檔管理：對(duì)上級(jí)下達(dá)、公司、部門抄送和本部發(fā)出的各種辦公文件和檔案進(jìn)行有效的管理和存放，便于以后查找和查詢。消防管理：對(duì)管理區(qū)內(nèi)消防器材配備、消防事故情況、消防演習(xí)情況進(jìn)行登記管理。 115 （ 7）客戶服務(wù)管理 客戶服務(wù)管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)客戶投訴管理：對(duì)投訴進(jìn)行管理是物業(yè)管理公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一個(gè)重要組成部分，該模塊協(xié)助對(duì)投訴人、投訴對(duì)象、內(nèi)容、處理意見和客戶投訴處理的滿意程度進(jìn)行有效的分類管理。只需輸入相應(yīng)的數(shù)據(jù)既可自動(dòng)計(jì)算出用戶的應(yīng)繳費(fèi)用，并自動(dòng)打印出收費(fèi)單據(jù)，并可以 E－ MAIL形式給住戶發(fā)出收費(fèi)通 知單、催款單。 107 該軟件系統(tǒng)是針對(duì)物業(yè)管理過(guò)程中的空間管理、客戶管理、收費(fèi)管理、維修管理、設(shè)備管理、物料管理、行政人事、保安消防、環(huán)境管理的數(shù)據(jù)錄入、處理、管理、查詢、分析、統(tǒng)計(jì)，以及大廈、小區(qū)各智能化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集與集成管理等許多方面而設(shè)計(jì)的，具有結(jié)構(gòu)清晰、功能全面、界面精美、操作簡(jiǎn)單、易學(xué)易用等特點(diǎn)。 （ 2）小區(qū)的管理信息中心的內(nèi)部環(huán)境應(yīng)保持 15～25度室溫， 20％～ 70％相對(duì)濕度，下設(shè)防靜電地板，上設(shè)石棉或玻璃纖維防火材料的天花板。 91 住戶信息操作區(qū)物業(yè)信息操作區(qū)智能小區(qū)物業(yè)管理信息中心城市公共網(wǎng)信息管理 物業(yè)管理 設(shè)備管理 安保管理小區(qū)住戶圖 96 智能居住小區(qū)管理網(wǎng)絡(luò)的邏輯系統(tǒng)圖 92 小區(qū)住戶通過(guò)小區(qū)內(nèi)的結(jié)構(gòu)化布線和小區(qū)物業(yè)管理中心的計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)通信，可實(shí)現(xiàn)小區(qū)信息的內(nèi)、外快速傳遞。 88 效率：建筑物中信息、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，這更提高了各類設(shè)施的功能、效率、便于操作和兼容性。 84 * 智能居住小區(qū) 物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 智能居住小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是小區(qū)的物業(yè)公司充分利用小區(qū)的智能設(shè)施和能源為小區(qū)居民服務(wù)的保證。通過(guò) Modem短時(shí)間連線執(zhí)行數(shù)據(jù)同步程序便可以達(dá)到數(shù)據(jù)庫(kù)的同步，而不必通過(guò)昂貴的專線，因此，數(shù)據(jù)同步顯得更加經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 79 （ 6）用戶權(quán)限控制。 77 （ 3）通用查詢。 （ 10）行政管理。完成物業(yè)管理公司物品進(jìn)出庫(kù)管理、庫(kù)存物品統(tǒng)計(jì)查詢等工作，此模塊面向倉(cāng)庫(kù)管理人員。面向物業(yè)公司的房屋租賃中介部門使用，能夠?qū)λ芪飿I(yè)的使用狀態(tài)進(jìn)行管理，可以按租賃狀態(tài)等方式進(jìn)行分類匯總、統(tǒng)計(jì)，還可根據(jù)出租截止日期等租賃管理信息進(jìn)行查詢、匯總，預(yù)先對(duì)未來(lái)時(shí)間段內(nèi)的租賃變化情況有所了解、準(zhǔn)備，使租賃工作預(yù)見性強(qiáng)。此外系統(tǒng)還具有備忘錄功能。其功能結(jié)構(gòu)圖如圖 85所示： 66 網(wǎng)上物業(yè)管理系統(tǒng) Inter接口 思源物業(yè)管理系統(tǒng) OA子系統(tǒng) 物業(yè)管理子系統(tǒng) 通用 MIS平臺(tái) 房產(chǎn)資源 客戶管理 租賃管理 收費(fèi)管理 工程設(shè)備 倉(cāng)庫(kù)物料 保安消防 綠化保潔 綜合服務(wù) 行政人事 內(nèi)部電子郵件 個(gè)人事務(wù)秘書 任務(wù)督辦 公共信息管理 公文處理 系統(tǒng)維護(hù) 報(bào)表管理 通用查詢 統(tǒng)計(jì)匯總 文檔管理 操作日志 權(quán)限管理 數(shù)據(jù)字典 數(shù)據(jù)同步 任務(wù)提醒設(shè)置 軟件升級(jí) 圖 95 功能結(jié)構(gòu)圖 67 1. OA子系統(tǒng) （ 1）內(nèi)部電子郵件。 2. 網(wǎng)絡(luò)軟件平臺(tái) （ 1） Windows NT 系統(tǒng)。用于管理處主任及公司管理人員，包括對(duì)每一項(xiàng)工作實(shí)際與計(jì)劃的對(duì)比，如收費(fèi)結(jié)果統(tǒng)計(jì)比較、設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)比較，安全達(dá)標(biāo)結(jié)果統(tǒng)計(jì)比較等。 56 智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)案例 21世紀(jì)的物業(yè)管理將從 分散型 向 集約型 發(fā)展，通過(guò)物業(yè)管理市場(chǎng)化、優(yōu)勝劣汰級(jí)企業(yè)的調(diào)整重組，將形成一批具有一流管理水平的大中型物業(yè)管理公司。采用組件化技術(shù)來(lái)開發(fā)軟件，將大大提升物業(yè)管理軟件的 可靠性 、 伸縮性 、 可維護(hù)性 和 重用性 。 GIS用于采集、存儲(chǔ)、管理、處理、檢索、分析和表達(dá)與地理空間位置有關(guān)的數(shù)據(jù)。因此，智能建筑中的LAN也必然是向 Intra發(fā)展。 基于局域網(wǎng)的 FMS運(yùn)行于局域網(wǎng)平臺(tái)，適合于大中型樓盤的物業(yè)管理。 （ 2）住戶信息管理。預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)也包括改良性維護(hù)，改良性維護(hù)是指對(duì)設(shè)備和系統(tǒng)的更新和改造提升，從而保證設(shè)備和系統(tǒng)能夠不斷地滿足智能建筑功能的需求。 28 設(shè)備維護(hù)管理 設(shè)備維護(hù)管理是為了使設(shè)備運(yùn)行保持正常水平。 （ 8）設(shè)備預(yù)防性維護(hù)提示。 22 1. 系統(tǒng)操作規(guī)程 制定系統(tǒng)操作規(guī)程的目的是為了保證設(shè)備和系統(tǒng)的正常運(yùn)行，達(dá)到設(shè)備最佳的性能和體現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)，同時(shí)規(guī)范設(shè)備和系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)的基本操作要求，正確的操作是保證設(shè)備完好的重要基礎(chǔ)。規(guī)定時(shí)間外空調(diào)、照明的使用申請(qǐng)管理。 （ 4）運(yùn)行管理。維修、安保、清掃等從業(yè)人員與產(chǎn)權(quán)業(yè)主間的契約管理。這不僅大大減輕了物業(yè)管理人員的工作強(qiáng)度，而且提供了物業(yè)管理人員及時(shí)了解設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和運(yùn)行趨勢(shì)、預(yù)測(cè)設(shè)備故障的新手段，提高了應(yīng)變速度。 11 智能建筑物業(yè)管理的特點(diǎn) 與傳統(tǒng)建筑的物業(yè)管理相比較，智能建筑物業(yè)管理具有以下特點(diǎn)： 智能建筑物業(yè)管理的設(shè)備管理對(duì)象是各種智能化系統(tǒng)。 （ 2）商業(yè)服務(wù)類。 （ 3）環(huán)境衛(wèi)生的管理。它以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，與時(shí)俱進(jìn)將數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化科技應(yīng)用于建筑及住宅社區(qū)的物業(yè)管理。 5 物業(yè)管理的目標(biāo)與內(nèi)容 物業(yè)管理的 根本目標(biāo) 是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。 （ 6）消防管理。 （ 5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。 12 正因?yàn)橹悄芑到y(tǒng)加強(qiáng)了建筑運(yùn)行效果和管理功能，使得許多智能化建筑的日常運(yùn)轉(zhuǎn)已經(jīng)離不開智能化系統(tǒng)的持續(xù)性運(yùn)行，尤其是建筑設(shè)備自動(dòng)化子系統(tǒng)、安全防范子系統(tǒng)、停車場(chǎng)監(jiān)控子系統(tǒng)等都動(dòng)需要不停頓地工作。 17 1. 經(jīng)營(yíng)管理功能 （ 1）收支管理。 （ 5）訂、退契約管理。 （ 7）垃圾處理管理。 （ 4）無(wú)現(xiàn)金服務(wù)。 （ 3）設(shè)定設(shè)備故障報(bào)警或撤銷報(bào)警。 （ 11）操作員填寫和簽署值班日志。 29 設(shè) 置 維 護(hù) 管 理故 障 性 維 修預(yù) 防 性 維 護(hù)預(yù) 防 性 保 養(yǎng)改 良 性 維 護(hù)緊 急 維 修 日 常 維 護(hù) 保 養(yǎng)定 期 檢 測(cè)系 統(tǒng) 自 診 斷報(bào) 修 制 度設(shè) 備 與 系 統(tǒng) 的 更 新 改 造 提 升圖 81 設(shè)備