【正文】 按照設(shè)備出廠(chǎng)時(shí)的技術(shù)指標(biāo)規(guī)定達(dá)到的主要性能和能力水平或是根據(jù)使用要求所規(guī)定的主要達(dá)到的水平。 設(shè)備維護(hù)管理主要分為 故障性維修 和 預(yù)防性維護(hù) 兩類(lèi)，如圖 81所示。 29 設(shè) 置 維 護(hù) 管 理故 障 性 維 修預(yù) 防 性 維 護(hù)預(yù) 防 性 保 養(yǎng)改 良 性 維 護(hù)緊 急 維 修 日 常 維 護(hù) 保 養(yǎng)定 期 檢 測(cè)系 統(tǒng) 自 診 斷報(bào) 修 制 度設(shè) 備 與 系 統(tǒng) 的 更 新 改 造 提 升圖 81 設(shè)備維護(hù)管理內(nèi)容分類(lèi)圖 30 1. 故障性維修 設(shè)備或系統(tǒng)器材由于外界原因和產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題造成意外事故而使設(shè)備和系統(tǒng)器材損壞，這種緊急維修裝備故障性維修。通常故障性維修在迅速診斷設(shè)備器材的故障部位后，采用備品備件的方式來(lái)進(jìn)行更換，使得設(shè)備和系統(tǒng)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常運(yùn)行。 31 2. 預(yù)防性維護(hù) 加強(qiáng)設(shè)備和系統(tǒng)的預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，從經(jīng)濟(jì)觀(guān)點(diǎn)上看是合算的。通過(guò)對(duì)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，可以延長(zhǎng)設(shè)備使用年限和運(yùn)行完好率，推遲需要大量資金的更新翻修的時(shí)間，提高智能建筑設(shè)備的利用率和使用價(jià)值、從設(shè)備的性能角度來(lái)看，通過(guò)與預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)可以使設(shè)備長(zhǎng)期保持運(yùn)轉(zhuǎn)正常，設(shè)備性能不會(huì)迅速減弱或損壞，從而可以避免發(fā)生重大設(shè)備故障。 32 預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)建立在計(jì)劃和時(shí)間表的基礎(chǔ)上，在設(shè)備使用期內(nèi)進(jìn)行定期保養(yǎng)和檢測(cè)，防止設(shè)備和系統(tǒng)器材可能發(fā)生的故障和損壞，同時(shí)定期預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)也要和日常維護(hù)保養(yǎng)相結(jié)合，一旦發(fā)生潛在的故障前兆就應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)，對(duì)于一些小故障也不能輕易地放過(guò)。預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)也包括改良性維護(hù)，改良性維護(hù)是指對(duì)設(shè)備和系統(tǒng)的更新和改造提升，從而保證設(shè)備和系統(tǒng)能夠不斷地滿(mǎn)足智能建筑功能的需求。 33 智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)概述 隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來(lái)越龐雜，傳統(tǒng)的人工管理方式已不能適應(yīng)。只有利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理，特別是 網(wǎng)絡(luò)化管理 ，才能適應(yīng)智能建筑物業(yè)管理的需求，才可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。物業(yè)管理系統(tǒng)能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作提供準(zhǔn)確及時(shí)的管理信息，大大提高物業(yè)管理部門(mén)的管理效率和質(zhì)量。 34 智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)（ Intelligent Building Facilities Management System，IBFMS）一般有單機(jī)版和網(wǎng)絡(luò)版，其中網(wǎng)絡(luò)版又分為 局域網(wǎng)版 和 廣域網(wǎng)版 。 35 單機(jī) FMS 單機(jī) FMS運(yùn)行于單機(jī)環(huán)境，只適合于小型低檔樓盤(pán)物業(yè)管理。通過(guò)人工輸入信息，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理、存檔，便于信息檢索和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。 單機(jī) FMS一般應(yīng)由以下功能： （ 1）房產(chǎn)管理。 （ 2）住戶(hù)信息管理。 36 （ 3）設(shè)備管理。 （ 4）維修管理。 （ 5）投訴管理。 （ 6）保安管理。 （ 7）收費(fèi)管理。 （ 8）物業(yè)公司內(nèi)部管理等。 37 局域網(wǎng) FMS 隨著物業(yè)管理內(nèi)容的增加和管理規(guī)模的增大，使用單機(jī) FMS已不能滿(mǎn)足物業(yè)管理工作的需要。 基于局域網(wǎng)的 FMS運(yùn)行于局域網(wǎng)平臺(tái)，適合于大中型樓盤(pán)的物業(yè)管理。局域網(wǎng)目前多采用客戶(hù)機(jī)／服務(wù)器計(jì)算模式，建立智能大廈或住宅小區(qū)內(nèi)部的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)是網(wǎng)絡(luò)化 FMS的發(fā)展方向。局域網(wǎng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖 82所示。 38 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 器服 務(wù) 器 端客 戶(hù) 機(jī) 端客 戶(hù) 端 物 業(yè) 管 理 應(yīng) 用 程 序圖 82 局域網(wǎng) FMS結(jié)構(gòu)示意圖 39 除了具有單機(jī)版的功能外，還通過(guò)與智能建筑各智能化子系統(tǒng)的 聯(lián)網(wǎng) 使用，具備了實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)采集 和 動(dòng)態(tài)監(jiān)控 的功能，如：水電氣表的遠(yuǎn)程自動(dòng)計(jì)量、水暖電設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)管理、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、安防自動(dòng)報(bào)警、 “ 一卡通 ” 、物管網(wǎng)站等基于網(wǎng)絡(luò)的物業(yè)管理功能。 40 局域網(wǎng)版 FMS提供了一個(gè) 統(tǒng)一 的 管理平臺(tái)和 操作界面 ，具有與其它智能化系統(tǒng)（如一卡通系統(tǒng)、安防和火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)等）的接口功能，實(shí)現(xiàn)了智能建筑各種物業(yè)管理信息的綜合，增強(qiáng)了對(duì)智能建筑全局事件的反應(yīng)和處理能力，提高了智能建筑物業(yè)管理的效率和質(zhì)量。 41 廣域網(wǎng) FMS 大中型物業(yè)管理公司在發(fā)展過(guò)程中，會(huì)遇到一些管理上的新問(wèn)題，例如隨著公司的擴(kuò)大，承接物業(yè)管理樓盤(pán)數(shù)量的增多和所管樓盤(pán)在地上的分散，會(huì)出現(xiàn)公文下達(dá)上傳速度慢，溝通困難，信息傳遞失真，以其物管成本增加、技術(shù)人員和管理人員不足等問(wèn)題。 42 廣域網(wǎng) FMS除了具有局域網(wǎng) FMS的功能外，還通過(guò)建立智能建筑內(nèi)部的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)和使用國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，使得一個(gè)大中型物業(yè)管理公司可以遠(yuǎn)程監(jiān)控、統(tǒng)一管理分布在全國(guó)各地乃至世界各地的樓盤(pán)物業(yè)管理項(xiàng)目。 43 W e b 服 務(wù) 器 數(shù) 據(jù) 庫(kù) 服 務(wù) 器遠(yuǎn) 程 中 央 監(jiān) 控 器B M S 本 地 監(jiān) 控 站? ?物 管 公 司 總 部交 換 機(jī)代 理 服 務(wù)器路 由器B M S 數(shù) 據(jù) 庫(kù)服 務(wù) 器智 能 建 筑 B交 換 機(jī)防 火 墻路 由 器W e b 服務(wù) 器電 纜電 纜電 纜I n t e r n e tW e b 服 務(wù) 器B M S 數(shù) 據(jù) 庫(kù)服 務(wù) 器交 換 機(jī)防 火 墻路 由器B M S 本 地 監(jiān) 控 站智 能 建 筑 A圖 83 廣域網(wǎng) FMS結(jié)構(gòu)示意圖 44 FMS技術(shù)發(fā)展的趨勢(shì) 1. Intra技術(shù) 隨著因特網(wǎng)及電子商務(wù)應(yīng)用的迅速發(fā)展，企業(yè)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用從基于客戶(hù)機(jī)／服務(wù)器（ C/S） 計(jì)算模式的 LAN向基于瀏覽器／服務(wù)器 （ B/S） 計(jì)算模式的 Intra遷移，是必然的發(fā)展趨勢(shì)。因此，智能建筑中的LAN也必然是向 Intra發(fā)展。 45 簡(jiǎn)單說(shuō)， Intra就是將 Inter技術(shù)（ B/S計(jì)算模式、 TCP/IP協(xié)議）應(yīng)用于傳統(tǒng)局域網(wǎng)，它結(jié)合了 Inter的跨平臺(tái)、 B/S計(jì)算模式和 LAN的高帶寬、安全性好、易于管理等優(yōu)點(diǎn)，使得網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、維護(hù)和使用變得更加高效、便利和簡(jiǎn)單。單位內(nèi)部用戶(hù)既可以通過(guò)客戶(hù)機(jī)上的瀏覽器（也就是用上因特網(wǎng)一樣的方法）訪(fǎng)問(wèn)內(nèi)部 Web服務(wù)器上的共享資源，收發(fā)電子郵件，使用業(yè)務(wù)應(yīng)用軟件等。 46 2. 群件技術(shù) 群件是一種網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用軟件，通常由一群人使用，使網(wǎng)上的一組用戶(hù)可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)互相操作，共享信息，從而增進(jìn)工作人員之間的協(xié)作與共同工作的能力，使工作效率得以提高。因?yàn)樵谌后w工作中，每個(gè)工作者因?yàn)闀r(shí)間及所處地點(diǎn)的不一致，會(huì)造成一定的交流及協(xié)調(diào)不便。 群件 就是針對(duì)群體工作而發(fā)展出來(lái)的技術(shù)產(chǎn)品，即以交流、協(xié)調(diào)、合作及信息共享為目標(biāo)，支持群體工作需要。 47 3. 地理信息系統(tǒng)技術(shù) 地理信息系統(tǒng) （ GIS） 就是處理地理信息的系統(tǒng)。地理信息是指直接或間接與地球上的空間位置有關(guān)的信息，又常稱(chēng)為空間信息。 GIS用于采集、存儲(chǔ)、管理、處理、檢索、分析和表達(dá)與地理空間位置有關(guān)的數(shù)據(jù)。 48 智能建筑物業(yè)管理中的大量管理信息是與空間位置相關(guān)的，如房產(chǎn)、住戶(hù)、設(shè)備、管線(xiàn)等，為了方便、快速、準(zhǔn)確、全面地對(duì)物業(yè)管理的信息進(jìn)行查詢(xún)和管理，就需要一種科學(xué)有效的管理工具，而 GIS由于具有繪制圖形和空間定位等的空間數(shù)據(jù)管理功能，因此 GIS可以被用于智能建筑物業(yè)管理中。 49 利用 GIS的信息可視化技術(shù)，應(yīng)用 GIS技術(shù)開(kāi)發(fā)出來(lái)的 FMS，集數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)分析、圖形管理、圖形編輯、彩色圖形輸出等功能于一體，可方便、有效、快速的存儲(chǔ)、更新、操作、統(tǒng)計(jì)、分析和顯示物業(yè)信息，能為物業(yè)管理人員提供及時(shí)、準(zhǔn)確、較全面的大廈或小區(qū)管理信息，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)與圖形、圖像的綜合處理，從而對(duì)公共設(shè)施、管線(xiàn)及設(shè)備的有關(guān)管理起到積極的作用。 50 4. 組件化軟件開(kāi)發(fā)技術(shù) 隨著軟件開(kāi)發(fā)的大型化和復(fù)雜化，如何有效地提高軟件的開(kāi)發(fā)效率，縮短開(kāi)發(fā)周期，降低成本、便于維護(hù)和升級(jí)等一系列問(wèn)題對(duì)軟件的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)。其中一個(gè)需要解決的重要問(wèn)題就是 軟件的重用性和即插即用 ，解決的方法就是軟件的組件化技術(shù)。軟件組件化技術(shù)是面向?qū)ο蠹夹g(shù)的發(fā)展和延伸。 51 按照組件化程序設(shè)計(jì)的思想，復(fù)雜的應(yīng)用程序被設(shè)計(jì)成一些小的、功能單一的組件模塊，這些組件模塊可以運(yùn)行在同一臺(tái)機(jī)器上，也可運(yùn)行在不同的機(jī)器上。在理想的情況下，每臺(tái)機(jī)器的軟件環(huán)境可以不同，甚至可以使用不同的操作系統(tǒng)。采用組件化技術(shù)來(lái)開(kāi)發(fā)軟件，將大大提升物業(yè)管理軟件的 可靠性 、 伸縮性 、 可維護(hù)性 和 重用性 。 52 5. 數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)和數(shù)據(jù)挖掘 隨著計(jì)算機(jī)應(yīng)用的深入，人們已經(jīng)不滿(mǎn)足于僅僅用計(jì)算機(jī)去管理和檢索日復(fù)一日的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，而是希望能夠進(jìn)一步使用現(xiàn)有數(shù)據(jù)，進(jìn)行分析和推理，從中得到有用的信息，使計(jì)算機(jī)能夠更多地參與數(shù)據(jù)分析與決策的制定等領(lǐng)域，從而為決策提供依據(jù)。 53 數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù) 正是為了構(gòu)建這種新的分析處理環(huán)境而出現(xiàn)的一種數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和組織技術(shù)。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的主要應(yīng)用在于：使用瀏覽分析工具在數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中尋找有用的信息，形成決策支持系統(tǒng)。 54 數(shù)據(jù)挖掘技術(shù) 是人們長(zhǎng)期對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)進(jìn)行研究和開(kāi)發(fā)的結(jié)果。起初各種商業(yè)數(shù)據(jù)是存儲(chǔ)在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，然后發(fā)展到可對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行查詢(xún)和訪(fǎng)問(wèn)，進(jìn)而發(fā)展到對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的即時(shí)遍歷。數(shù)據(jù)挖掘使數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)