【正文】 按照設(shè)備出廠時的技術(shù)指標規(guī)定達到的主要性能和能力水平或是根據(jù)使用要求所規(guī)定的主要達到的水平。 設(shè)備維護管理主要分為 故障性維修 和 預防性維護 兩類，如圖 81所示。 29 設(shè) 置 維 護 管 理故 障 性 維 修預 防 性 維 護預 防 性 保 養(yǎng)改 良 性 維 護緊 急 維 修 日 常 維 護 保 養(yǎng)定 期 檢 測系 統(tǒng) 自 診 斷報 修 制 度設(shè) 備 與 系 統(tǒng) 的 更 新 改 造 提 升圖 81 設(shè)備維護管理內(nèi)容分類圖 30 1. 故障性維修 設(shè)備或系統(tǒng)器材由于外界原因和產(chǎn)品質(zhì)量問題造成意外事故而使設(shè)備和系統(tǒng)器材損壞，這種緊急維修裝備故障性維修。通常故障性維修在迅速診斷設(shè)備器材的故障部位后，采用備品備件的方式來進行更換，使得設(shè)備和系統(tǒng)在盡可能短的時間內(nèi)恢復正常運行。 31 2. 預防性維護 加強設(shè)備和系統(tǒng)的預防性維護保養(yǎng)，從經(jīng)濟觀點上看是合算的。通過對設(shè)備的維護保養(yǎng)，可以延長設(shè)備使用年限和運行完好率，推遲需要大量資金的更新翻修的時間，提高智能建筑設(shè)備的利用率和使用價值、從設(shè)備的性能角度來看，通過與預防性維護保養(yǎng)可以使設(shè)備長期保持運轉(zhuǎn)正常，設(shè)備性能不會迅速減弱或損壞，從而可以避免發(fā)生重大設(shè)備故障。 32 預防性維護保養(yǎng)建立在計劃和時間表的基礎(chǔ)上，在設(shè)備使用期內(nèi)進行定期保養(yǎng)和檢測，防止設(shè)備和系統(tǒng)器材可能發(fā)生的故障和損壞，同時定期預防性維護保養(yǎng)也要和日常維護保養(yǎng)相結(jié)合，一旦發(fā)生潛在的故障前兆就應(yīng)該及時進行保養(yǎng)，對于一些小故障也不能輕易地放過。預防性維護保養(yǎng)也包括改良性維護，改良性維護是指對設(shè)備和系統(tǒng)的更新和改造提升，從而保證設(shè)備和系統(tǒng)能夠不斷地滿足智能建筑功能的需求。 33 智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)概述 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越龐雜，傳統(tǒng)的人工管理方式已不能適應(yīng)。只有利用計算機進行物業(yè)管理，特別是 網(wǎng)絡(luò)化管理 ，才能適應(yīng)智能建筑物業(yè)管理的需求，才可能實現(xiàn)物業(yè)信息的標準化和規(guī)范化。物業(yè)管理系統(tǒng)能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作提供準確及時的管理信息，大大提高物業(yè)管理部門的管理效率和質(zhì)量。 34 智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)（ Intelligent Building Facilities Management System，IBFMS）一般有單機版和網(wǎng)絡(luò)版，其中網(wǎng)絡(luò)版又分為 局域網(wǎng)版 和 廣域網(wǎng)版 。 35 單機 FMS 單機 FMS運行于單機環(huán)境，只適合于小型低檔樓盤物業(yè)管理。通過人工輸入信息，對數(shù)據(jù)進行處理、存檔，便于信息檢索和數(shù)據(jù)統(tǒng)計。 單機 FMS一般應(yīng)由以下功能： （ 1）房產(chǎn)管理。 （ 2）住戶信息管理。 36 （ 3）設(shè)備管理。 （ 4）維修管理。 （ 5）投訴管理。 （ 6）保安管理。 （ 7）收費管理。 （ 8）物業(yè)公司內(nèi)部管理等。 37 局域網(wǎng) FMS 隨著物業(yè)管理內(nèi)容的增加和管理規(guī)模的增大，使用單機 FMS已不能滿足物業(yè)管理工作的需要。 基于局域網(wǎng)的 FMS運行于局域網(wǎng)平臺，適合于大中型樓盤的物業(yè)管理。局域網(wǎng)目前多采用客戶機／服務(wù)器計算模式，建立智能大廈或住宅小區(qū)內(nèi)部的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)是網(wǎng)絡(luò)化 FMS的發(fā)展方向。局域網(wǎng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖 82所示。 38 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 器服 務(wù) 器 端客 戶 機 端客 戶 端 物 業(yè) 管 理 應(yīng) 用 程 序圖 82 局域網(wǎng) FMS結(jié)構(gòu)示意圖 39 除了具有單機版的功能外，還通過與智能建筑各智能化子系統(tǒng)的 聯(lián)網(wǎng) 使用，具備了實時數(shù)據(jù)采集 和 動態(tài)監(jiān)控 的功能，如：水電氣表的遠程自動計量、水暖電設(shè)備的自動監(jiān)控、停車場自動管理、火災自動報警、安防自動報警、 “ 一卡通 ” 、物管網(wǎng)站等基于網(wǎng)絡(luò)的物業(yè)管理功能。 40 局域網(wǎng)版 FMS提供了一個 統(tǒng)一 的 管理平臺和 操作界面 ，具有與其它智能化系統(tǒng)（如一卡通系統(tǒng)、安防和火災報警系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、遠程自動抄表系統(tǒng)等）的接口功能，實現(xiàn)了智能建筑各種物業(yè)管理信息的綜合，增強了對智能建筑全局事件的反應(yīng)和處理能力，提高了智能建筑物業(yè)管理的效率和質(zhì)量。 41 廣域網(wǎng) FMS 大中型物業(yè)管理公司在發(fā)展過程中，會遇到一些管理上的新問題，例如隨著公司的擴大，承接物業(yè)管理樓盤數(shù)量的增多和所管樓盤在地上的分散，會出現(xiàn)公文下達上傳速度慢，溝通困難，信息傳遞失真，以其物管成本增加、技術(shù)人員和管理人員不足等問題。 42 廣域網(wǎng) FMS除了具有局域網(wǎng) FMS的功能外，還通過建立智能建筑內(nèi)部的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)和使用國際互聯(lián)網(wǎng)，使得一個大中型物業(yè)管理公司可以遠程監(jiān)控、統(tǒng)一管理分布在全國各地乃至世界各地的樓盤物業(yè)管理項目。 43 W e b 服 務(wù) 器 數(shù) 據(jù) 庫 服 務(wù) 器遠 程 中 央 監(jiān) 控 器B M S 本 地 監(jiān) 控 站? ?物 管 公 司 總 部交 換 機代 理 服 務(wù)器路 由器B M S 數(shù) 據(jù) 庫服 務(wù) 器智 能 建 筑 B交 換 機防 火 墻路 由 器W e b 服務(wù) 器電 纜電 纜電 纜I n t e r n e tW e b 服 務(wù) 器B M S 數(shù) 據(jù) 庫服 務(wù) 器交 換 機防 火 墻路 由器B M S 本 地 監(jiān) 控 站智 能 建 筑 A圖 83 廣域網(wǎng) FMS結(jié)構(gòu)示意圖 44 FMS技術(shù)發(fā)展的趨勢 1. Intra技術(shù) 隨著因特網(wǎng)及電子商務(wù)應(yīng)用的迅速發(fā)展，企業(yè)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用從基于客戶機／服務(wù)器（ C/S） 計算模式的 LAN向基于瀏覽器／服務(wù)器 （ B/S） 計算模式的 Intra遷移，是必然的發(fā)展趨勢。因此，智能建筑中的LAN也必然是向 Intra發(fā)展。 45 簡單說， Intra就是將 Inter技術(shù)（ B/S計算模式、 TCP/IP協(xié)議）應(yīng)用于傳統(tǒng)局域網(wǎng)，它結(jié)合了 Inter的跨平臺、 B/S計算模式和 LAN的高帶寬、安全性好、易于管理等優(yōu)點，使得網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用系統(tǒng)的開發(fā)、維護和使用變得更加高效、便利和簡單。單位內(nèi)部用戶既可以通過客戶機上的瀏覽器（也就是用上因特網(wǎng)一樣的方法）訪問內(nèi)部 Web服務(wù)器上的共享資源，收發(fā)電子郵件，使用業(yè)務(wù)應(yīng)用軟件等。 46 2. 群件技術(shù) 群件是一種網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用軟件，通常由一群人使用，使網(wǎng)上的一組用戶可以通過網(wǎng)絡(luò)互相操作，共享信息，從而增進工作人員之間的協(xié)作與共同工作的能力，使工作效率得以提高。因為在群體工作中，每個工作者因為時間及所處地點的不一致，會造成一定的交流及協(xié)調(diào)不便。 群件 就是針對群體工作而發(fā)展出來的技術(shù)產(chǎn)品，即以交流、協(xié)調(diào)、合作及信息共享為目標，支持群體工作需要。 47 3. 地理信息系統(tǒng)技術(shù) 地理信息系統(tǒng) （ GIS） 就是處理地理信息的系統(tǒng)。地理信息是指直接或間接與地球上的空間位置有關(guān)的信息，又常稱為空間信息。 GIS用于采集、存儲、管理、處理、檢索、分析和表達與地理空間位置有關(guān)的數(shù)據(jù)。 48 智能建筑物業(yè)管理中的大量管理信息是與空間位置相關(guān)的，如房產(chǎn)、住戶、設(shè)備、管線等，為了方便、快速、準確、全面地對物業(yè)管理的信息進行查詢和管理，就需要一種科學有效的管理工具，而 GIS由于具有繪制圖形和空間定位等的空間數(shù)據(jù)管理功能，因此 GIS可以被用于智能建筑物業(yè)管理中。 49 利用 GIS的信息可視化技術(shù)，應(yīng)用 GIS技術(shù)開發(fā)出來的 FMS，集數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)分析、圖形管理、圖形編輯、彩色圖形輸出等功能于一體，可方便、有效、快速的存儲、更新、操作、統(tǒng)計、分析和顯示物業(yè)信息，能為物業(yè)管理人員提供及時、準確、較全面的大廈或小區(qū)管理信息，實現(xiàn)數(shù)據(jù)與圖形、圖像的綜合處理，從而對公共設(shè)施、管線及設(shè)備的有關(guān)管理起到積極的作用。 50 4. 組件化軟件開發(fā)技術(shù) 隨著軟件開發(fā)的大型化和復雜化，如何有效地提高軟件的開發(fā)效率，縮短開發(fā)周期，降低成本、便于維護和升級等一系列問題對軟件的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)。其中一個需要解決的重要問題就是 軟件的重用性和即插即用 ，解決的方法就是軟件的組件化技術(shù)。軟件組件化技術(shù)是面向?qū)ο蠹夹g(shù)的發(fā)展和延伸。 51 按照組件化程序設(shè)計的思想，復雜的應(yīng)用程序被設(shè)計成一些小的、功能單一的組件模塊，這些組件模塊可以運行在同一臺機器上，也可運行在不同的機器上。在理想的情況下，每臺機器的軟件環(huán)境可以不同，甚至可以使用不同的操作系統(tǒng)。采用組件化技術(shù)來開發(fā)軟件，將大大提升物業(yè)管理軟件的 可靠性 、 伸縮性 、 可維護性 和 重用性 。 52 5. 數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘 隨著計算機應(yīng)用的深入，人們已經(jīng)不滿足于僅僅用計算機去管理和檢索日復一日的運營數(shù)據(jù)，而是希望能夠進一步使用現(xiàn)有數(shù)據(jù)，進行分析和推理，從中得到有用的信息，使計算機能夠更多地參與數(shù)據(jù)分析與決策的制定等領(lǐng)域，從而為決策提供依據(jù)。 53 數(shù)據(jù)倉庫 正是為了構(gòu)建這種新的分析處理環(huán)境而出現(xiàn)的一種數(shù)據(jù)存儲和組織技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫的主要應(yīng)用在于：使用瀏覽分析工具在數(shù)據(jù)倉庫中尋找有用的信息，形成決策支持系統(tǒng)。 54 數(shù)據(jù)挖掘技術(shù) 是人們長期對數(shù)據(jù)庫技術(shù)進行研究和開發(fā)的結(jié)果。起初各種商業(yè)數(shù)據(jù)是存儲在計算機的數(shù)據(jù)庫中，然后發(fā)展到可對數(shù)據(jù)庫進行查詢和訪問，進而發(fā)展到對數(shù)據(jù)庫的即時遍歷。數(shù)據(jù)挖掘使數(shù)據(jù)庫技術(shù)