【正文】 理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其要求，提供特約服務(wù)。它與傳統(tǒng)建筑系統(tǒng)的最大不同在于它是以微電子類產(chǎn)品為主體的設(shè)備設(shè)施。 13 建筑智能化系統(tǒng)以微電子技術(shù)為主體的特點(diǎn)，使得傳統(tǒng)的建筑行業(yè)從原來的土建和機(jī)電設(shè)備領(lǐng)域，擴(kuò)展到電子技術(shù)，增加了許多傳統(tǒng)的建筑行業(yè)中不需考慮、或者考慮甚少的通信、自動(dòng)化、信息技術(shù)等專業(yè)，而且更加深化了多工種的關(guān)聯(lián)協(xié)調(diào)。 15 建筑物業(yè)管理將實(shí)現(xiàn)以下的管理目標(biāo)： 創(chuàng)造安全、舒適、和諧的人居環(huán)境； 發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值； 使物業(yè)盡可能保值、增值。 （ 2）預(yù)算管理。 （ 4）促進(jìn)管理。 18 （ 1）設(shè)備運(yùn)行管理。 （ 5）環(huán)境衛(wèi)生管理。 19 、服務(wù)管理功能 （ 1）公共設(shè)施使用預(yù)約。 （ 3） OA服務(wù)。 20 建筑智能化設(shè)備的運(yùn)行 與維護(hù)管理 建筑智能化設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)管理是確保建筑智能化系統(tǒng)“長(zhǎng)治久安”的 基礎(chǔ)和保證 ，是擴(kuò)展和提升服務(wù)功能的 前提 。智能建筑設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)的操作規(guī)程，通常包括以下的幾個(gè)內(nèi)容： 23 （ 1）操作員進(jìn)入系統(tǒng)，輸入操作者編號(hào)和密碼。 （ 5）設(shè)備手動(dòng)方式的控制和調(diào)節(jié)。 （ 9）設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)報(bào)表的打印。設(shè)備運(yùn)行和報(bào)警信息確認(rèn)與處理是指系統(tǒng)處于正常運(yùn)行時(shí)，監(jiān)控管理計(jì)算機(jī)（ CRT）顯示系統(tǒng)總圖，當(dāng)發(fā)生設(shè)備故障報(bào)警或運(yùn)行狀態(tài)過限報(bào)警，CRT上立即彈出故障設(shè)備位置圖或設(shè)備運(yùn)行圖，操作員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（例如 30s內(nèi)）完成對(duì)該設(shè)備報(bào)警點(diǎn)確認(rèn)； 26 操作員在 CRT圖形上確認(rèn)報(bào)警點(diǎn)后，應(yīng)立即通知工程維修部門進(jìn)行檢修。 正常水平 是指按照設(shè)備出廠時(shí)的技術(shù)指標(biāo)規(guī)定達(dá)到的主要性能和能力水平或是根據(jù)使用要求所規(guī)定的主要達(dá)到的水平。 31 2. 預(yù)防性維護(hù) 加強(qiáng)設(shè)備和系統(tǒng)的預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，從經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)上看是合算的。 33 智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)概述 隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越龐雜，傳統(tǒng)的人工管理方式已不能適應(yīng)。 35 單機(jī) FMS 單機(jī) FMS運(yùn)行于單機(jī)環(huán)境，只適合于小型低檔樓盤物業(yè)管理。 36 （ 3）設(shè)備管理。 （ 7）收費(fèi)管理。局域網(wǎng)目前多采用客戶機(jī)／服務(wù)器計(jì)算模式，建立智能大廈或住宅小區(qū)內(nèi)部的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)是網(wǎng)絡(luò)化 FMS的發(fā)展方向。 41 廣域網(wǎng) FMS 大中型物業(yè)管理公司在發(fā)展過程中，會(huì)遇到一些管理上的新問題，例如隨著公司的擴(kuò)大，承接物業(yè)管理樓盤數(shù)量的增多和所管樓盤在地上的分散，會(huì)出現(xiàn)公文下達(dá)上傳速度慢，溝通困難，信息傳遞失真，以其物管成本增加、技術(shù)人員和管理人員不足等問題。 45 簡(jiǎn)單說， Intra就是將 Inter技術(shù)（ B/S計(jì)算模式、 TCP/IP協(xié)議）應(yīng)用于傳統(tǒng)局域網(wǎng)，它結(jié)合了 Inter的跨平臺(tái)、 B/S計(jì)算模式和 LAN的高帶寬、安全性好、易于管理等優(yōu)點(diǎn)，使得網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用系統(tǒng)的開發(fā)、維護(hù)和使用變得更加高效、便利和簡(jiǎn)單。 群件 就是針對(duì)群體工作而發(fā)展出來的技術(shù)產(chǎn)品，即以交流、協(xié)調(diào)、合作及信息共享為目標(biāo)，支持群體工作需要。 48 智能建筑物業(yè)管理中的大量管理信息是與空間位置相關(guān)的，如房產(chǎn)、住戶、設(shè)備、管線等，為了方便、快速、準(zhǔn)確、全面地對(duì)物業(yè)管理的信息進(jìn)行查詢和管理，就需要一種科學(xué)有效的管理工具，而 GIS由于具有繪制圖形和空間定位等的空間數(shù)據(jù)管理功能，因此 GIS可以被用于智能建筑物業(yè)管理中。軟件組件化技術(shù)是面向?qū)ο蠹夹g(shù)的發(fā)展和延伸。 52 5. 數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘 隨著計(jì)算機(jī)應(yīng)用的深入，人們已經(jīng)不滿足于僅僅用計(jì)算機(jī)去管理和檢索日復(fù)一日的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，而是希望能夠進(jìn)一步使用現(xiàn)有數(shù)據(jù)，進(jìn)行分析和推理，從中得到有用的信息，使計(jì)算機(jī)能夠更多地參與數(shù)據(jù)分析與決策的制定等領(lǐng)域，從而為決策提供依據(jù)。起初各種商業(yè)數(shù)據(jù)是存儲(chǔ)在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，然后發(fā)展到可對(duì)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行查詢和訪問，進(jìn)而發(fā)展到對(duì)數(shù)據(jù)庫的即時(shí)遍歷。隨著物業(yè)管理公司規(guī)模不斷擴(kuò)大、管理結(jié)構(gòu)的日益龐大、成本的增加及內(nèi)部溝通、管理難度的加大，迫切要求采用扁平化的信息傳輸機(jī)制、實(shí)現(xiàn)共享資源的可利用率及輔助ISO9000全面高效運(yùn)行，以此來提高物業(yè)管理效率。 59 （ 2）運(yùn)行控制。 （ 4）戰(zhàn)略計(jì)劃。對(duì)于零星管理處及外地流動(dòng)點(diǎn)，可采用撥號(hào)方式接入來訪問公司總部的服務(wù)器。 （ 2） MS SOL Server 。 （ 2） Windows 98/2022或 Windows NT 操作系統(tǒng)。內(nèi)部電子郵件是 OAS中的基本功能，用戶可以通過查詢、轉(zhuǎn)發(fā)、新建電子郵件，并且每封郵件均可在電腦中存檔備查。通過個(gè)人事務(wù)秘書可以方便地查詢與個(gè)人相關(guān)的各種信息，幫助自己高速完成工作并處理好每天的日常事務(wù)。 68 2. 物業(yè)管理子系統(tǒng) （ 1）房產(chǎn)資源。幫助物業(yè)管理公司建立起完整的客戶檔案，對(duì)物業(yè)公司所管房間的業(yè)主、租戶進(jìn)行管理的功能模塊，面向物業(yè)管理處所有工作人員。 71 （ 4）收費(fèi)管理。全面地對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)所有公用設(shè)施及自有固定資產(chǎn)進(jìn)行分類管理，從采購到更新，對(duì)位置、數(shù)量、價(jià)格、維修、保養(yǎng)進(jìn)行全面的管理。 73 （ 7）保安消防。 74 （ 9）綜合管理。明確人員組成及崗位職責(zé)，實(shí)現(xiàn)人事檔案及工資管理，來客登記，此模塊面向管理處的領(lǐng)導(dǎo)、行政部門。 76 （ 2）報(bào)表管理。可按模塊，對(duì)數(shù)據(jù)表、數(shù)據(jù)項(xiàng)、計(jì)算項(xiàng)、分組選擇、查詢條件結(jié)果排序等幾項(xiàng)條件進(jìn)行組合來構(gòu)造一個(gè)具體的查詢，并能夠?qū)⒉樵兂龅慕Y(jié)果打印成統(tǒng)計(jì)圖，可另存為 EXCEL、 DBF等文件，并能夠在網(wǎng)上進(jìn)行流轉(zhuǎn)。 （ 5）操作日志管理。系統(tǒng)能夠根據(jù)用戶的部門及其工作職責(zé)，分表單、模塊、字段、記錄來定義不同的操作權(quán)限，保證每一個(gè)用戶使用的合法性，以保障公司數(shù)據(jù)的保密以及安全。如對(duì)于合同到期續(xù)簽、設(shè)備定期保養(yǎng)、欠繳費(fèi)用稅收等任務(wù)，系統(tǒng)到時(shí)將自動(dòng)發(fā)出提醒，促使相關(guān)工作人員完成該任務(wù)，從而避免重要公布延誤情況的發(fā)生。 82 （ 9）文檔管理。 83 （ 10）主界面對(duì)模塊的控制。 小區(qū)除了要有完整的硬件外，還需有近代高效的物業(yè)管理系統(tǒng)。 質(zhì)量目標(biāo) FM的質(zhì)量與人直接相關(guān)，建筑中所有設(shè)施都應(yīng)最大限度滿足使用者的要求。 可靠：這里的可靠具有多層含義，把因?yàn)?zāi)害與侵犯對(duì)人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對(duì)人全健康的損害，提高安全運(yùn)行壽命，對(duì)建筑物使用人提供私密的個(gè)人空間等。 （ 2）小區(qū)信息管理：實(shí)施小區(qū)內(nèi)、外通信的管理，如小區(qū)與城域網(wǎng)的連接，小區(qū)寬帶接入、小區(qū)居民的 Inter瀏覽管理等。 93 智能居住小區(qū)管理中心的 管理系統(tǒng)功能 （ 1）信息儲(chǔ)存：小區(qū)管理信息中心必須收集、整理和歸類各類物業(yè)信息，包括小區(qū)的基本信息（如居民信息、工作人員信息等）、小區(qū)居民的水、電、煤氣三表收費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)、其他收費(fèi)及小區(qū)的其他房產(chǎn)和財(cái)務(wù)信息等，并加以處理后將其集中存儲(chǔ)在系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中，以便居民的隨機(jī)調(diào)用和訪問。 （ 5）協(xié)同工作：小區(qū)管理信息中心憑借其本身的服務(wù)器平臺(tái)，為小區(qū)物業(yè)各部門提供信息相互共享，包括文件共享、數(shù)據(jù)共享、相互協(xié)作。 97 （ 3）小區(qū)的管理信息中心的電源部分要求由小區(qū)總配電盤或獨(dú)立專線電源直接接入，不應(yīng)同動(dòng)力或照明的電源混用。 98 （ 5）小區(qū)的管理信息中心應(yīng)考慮防雷保護(hù)。系統(tǒng)性能穩(wěn)定可靠，能顯著提高物業(yè)管理效率，降低經(jīng)營(yíng)成本?？纱蛴〕龅膱?bào)表有：住戶一覽表、常住與暫住人口統(tǒng)計(jì)表、客戶裝修情況統(tǒng)計(jì)表、客戶車輛統(tǒng)計(jì)表。還提供用戶費(fèi)用的查詢和收費(fèi)的各種統(tǒng)計(jì)報(bào)表?？纱蛴〕龅膱?bào)表有：維修派工單、年月維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表、年月維修用料統(tǒng)計(jì)表等?？蛻粢庖姽芾恚簩?duì)客戶日常對(duì)小區(qū)管理等各方面提出的意見、建議進(jìn)行分類管理，并對(duì)整改措施及結(jié)果進(jìn)行登記。 （ 9）保安消防管理 保安消防管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)保安巡查管理：記錄保安巡查排班，在巡查過程中所發(fā)生的事件及處理結(jié)果。 117 （ 10）行政人事管理 行政人事管理子系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)管理：管理公司、部門的檔案信息，同時(shí)對(duì)員工檔案從員工的招聘、任用到員工的離職進(jìn)行全面有效的管理，詳細(xì)記錄員工的個(gè)人資料和在職培訓(xùn)等資料。工作計(jì)劃管理：對(duì)公司、部門的工作計(jì)劃進(jìn)行登記，查詢管理。規(guī)章制度管理：對(duì)公司的各種規(guī)章制度進(jìn)行分類管理?？蓪?duì)物業(yè)運(yùn)行過程中租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，向管理層提供決策依據(jù)。 120 物業(yè)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)處理流程 121 一是利用系統(tǒng)中的基礎(chǔ)模塊完成對(duì)用戶檔案、大樓空間及房產(chǎn)、環(huán)境等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理 ； 二是將樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)化 (BA)、綜合保安 (SA)、火災(zāi)報(bào)警(FA)等系統(tǒng)內(nèi)與物業(yè)管理密切關(guān)聯(lián)的特殊數(shù)據(jù)加以收集、存儲(chǔ)，并利用辦公自動(dòng)化和通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)把上述兩大數(shù)據(jù)類型一并納入 IPMS的后臺(tái)關(guān)系型數(shù)據(jù)庫（ SQL SERVER），使它們相互交融，具體地說就是把 BA、 FA、SA及門禁等系統(tǒng)中與物業(yè)管理密切相關(guān)的數(shù)據(jù) (機(jī)電設(shè)備運(yùn)行時(shí)間、能量消耗數(shù)額、設(shè)備運(yùn)行正常與否等 )在 IPMS中加以關(guān)聯(lián)，并結(jié)合一定的數(shù)據(jù)挖掘和融合技術(shù)，從中篩選有用數(shù)據(jù)以此生成各類圖文和數(shù)據(jù)報(bào)表 (如設(shè)備故障率、火災(zāi)發(fā)生率、大樓各出入口的人流量等 )發(fā)送至各物管部門，讓各管理部門的工作人員可在任何位置都可對(duì)各系統(tǒng)的運(yùn)行狀況了如指掌，并充分了解整個(gè)大樓的運(yùn)