【正文】 1 第九章 物業(yè)管理自動化系統(tǒng) 2 物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用是隨著信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展。在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，與時俱進(jìn)將數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化科技應(yīng)用于建筑及住宅社區(qū)的物業(yè)管理。將 建筑及住宅社區(qū)智能化系統(tǒng)運營功能 融入物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用中。 建立建筑與住宅社區(qū)物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用體系，通過建筑及住宅社區(qū)內(nèi) 開放性數(shù)字化 、 網(wǎng)絡(luò)化 、智能化 應(yīng)用系統(tǒng)間信息 集成 和信息網(wǎng)絡(luò)與控制網(wǎng)絡(luò)的 互聯(lián)互通 。提高物業(yè)管理的效率和效益，為住戶提供多樣化的增值服務(wù)。 3 物業(yè)管理概述 物業(yè)管理是指由專業(yè)化的企業(yè)組織，運用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個使用過程提供對房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)備與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它以經(jīng)濟方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)。 4 廣義 的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售后的服務(wù)。 狹義 的物業(yè)管理則包含樓宇的維修及相關(guān)機電設(shè)備和公共設(shè)施的管護(hù)，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。 5 物業(yè)管理的目標(biāo)與內(nèi)容 物業(yè)管理的 根本目標(biāo) 是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。 物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為 常規(guī)性 的公共服務(wù)、 針對性 的專項服務(wù)和 委托性 的特約服務(wù)三大類。 6 1. 常規(guī)性的公共服務(wù) 這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)。主要包括以下 八項 ： （ 1）房屋建筑主體的管理。 （ 2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理。 （ 3）環(huán)境衛(wèi)生的管理。 （ 4）綠化管理。 （ 5）保安管理。 （ 6）消防管理。 （ 7）車輛道路管理。 （ 8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。 7 這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的專項服務(wù)工作。專項服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類： （ 1）日常生活類。 （ 2）商業(yè)服務(wù)類。 （ 3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類。 （ 4）金融服務(wù)類。 （ 5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務(wù)。 8 3. 委托性的特約服務(wù) 特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的要求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其要求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住戶人代購生活物品等。 9 物業(yè)管理的作用 可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮； 為物業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境； 有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度； 可使物業(yè)保值增值； 10 智能建筑物業(yè)管理及特點 智能建筑物業(yè)管理的概念 智能建筑物業(yè)管理是指由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，在建筑智能化系統(tǒng)的支持下，采用先進(jìn)和科學(xué)的方法與手段，對已竣工驗收投入使用的智能建筑、附屬配套設(shè)施、設(shè)備資產(chǎn)及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對建筑的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、租賃業(yè)務(wù)、機電設(shè)備運行與維護(hù)實施一體化的專業(yè)管理，并向建筑的使用者與承租戶提供高效和完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 11 智能建筑物業(yè)管理的特點 與傳統(tǒng)建筑的物業(yè)管理相比較，智能建筑物業(yè)管理具有以下特點： 智能建筑物業(yè)管理的設(shè)備管理對象是各種智能化系統(tǒng)。它與傳統(tǒng)建筑系統(tǒng)的最大不同在于它是以微電子類產(chǎn)品為主體的設(shè)備設(shè)施。以往的建筑及其設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)是建立在機械加工與土木工程的基礎(chǔ)上，適用的是機械加工精度和加工誤差。 12 正因為智能化系統(tǒng)加強了建筑運行效果和管理功能，使得許多智能化建筑的日常運轉(zhuǎn)已經(jīng)離不開智能化系統(tǒng)的持續(xù)性運行，尤其是建筑設(shè)備自動化子系統(tǒng)、安全防范子系統(tǒng)、停車場監(jiān)控子系統(tǒng)等都動需要不停頓地工作。這不僅增加了物業(yè)管理的工作人員和工作量，更重要的是打破了傳統(tǒng)停機檢修的故障修復(fù)、應(yīng)急處理作業(yè)方式，要求物業(yè)管理部門在保證不間斷正常運行的前提下進(jìn)行預(yù)案維護(hù)。 13 建筑智能化系統(tǒng)以微電子技術(shù)為主體的特點，使得傳統(tǒng)的建筑行業(yè)從原來的土建和機電設(shè)備領(lǐng)域，擴展到電子技術(shù)，增加了許多傳統(tǒng)的建筑行業(yè)中不需考慮、或者考慮甚少的通信、自動化、信息技術(shù)等專業(yè)，而且更加深化了多工種的關(guān)聯(lián)協(xié)調(diào)。這樣就對物業(yè)管理的人才結(jié)構(gòu)提出了多工種、復(fù)合型的新要求。 14 智能化系統(tǒng)的物業(yè)管理工作帶來的顯著好處是把原來傳統(tǒng)的機房現(xiàn)場的隱性檢查轉(zhuǎn)變成為遠(yuǎn)程的實時監(jiān)控。這不僅大大減輕了物業(yè)管理人員的工作強度，而且提供了物業(yè)管理人員及時了解設(shè)備運行狀態(tài)和運行趨勢、預(yù)測設(shè)備故障的新手段，提高了應(yīng)變速度。 15 建筑物業(yè)管理將實現(xiàn)以下的管理目標(biāo)： 創(chuàng)造安全、舒適、和諧的人居環(huán)境； 發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值； 使物業(yè)盡可能保值、增值。 16 智能建筑物業(yè)管理內(nèi)容，不但包括原傳統(tǒng)物業(yè)管理等內(nèi)容，即日常管理、清潔綠化、安全保衛(wèi)、設(shè)備運行和維護(hù)，也增加了新的管理內(nèi)容，如固定資產(chǎn)管理，租賃業(yè)務(wù)管理，同時賦予日常管理、安全保衛(wèi)、設(shè)備運行和維護(hù)新的管理內(nèi)容和方式。 17 1. 經(jīng)營管理功能 （ 1）收支管理。經(jīng)營現(xiàn)狀及收支管理，稅金管理。 （ 2）預(yù)算管理。維護(hù)、檢修、清掃、保養(yǎng)等的人工費，材料、設(shè)備、用品消耗預(yù)算。 （ 3）委托契約管理。維修、安保、清掃等從業(yè)人員與產(chǎn)權(quán)業(yè)主間的契約管理。 （ 4）促進(jìn)管理。租賃費、服務(wù)費、水電氣費、電話費、公益費（走廊照明、空調(diào)等）。 （ 5）訂、退契約管理。租住戶與產(chǎn)權(quán)業(yè)主間訂、退契約的管理。 18 （ 1）設(shè)備運行管理。 （ 2）設(shè)備維修管理。 （ 3）設(shè)施布局管理。 （ 4）運行管理。 （ 5）環(huán)境衛(wèi)生管理。 （ 6）安全管理。 （ 7）垃圾處理管理。 （ 8）停車場管理等。 19 、服務(wù)管理功能 （ 1）公共設(shè)施使用預(yù)約。會議室、庫房、展廳、多功能大廳等日程預(yù)定計劃管理。 （ 2）時間外空調(diào)及照明申請。規(guī)定時間外空調(diào)、照明的使用申請管理。 （ 3） OA服務(wù)。 PC機、傳真機、文字處理機等的公共服務(wù)、利用狀況管理。 （ 4）無現(xiàn)金服務(wù)。自動售貨機、市場、餐廳等使用智能卡的結(jié)算管理等。 20 建筑智能化設(shè)備的運行 與維護(hù)管理 建筑智能化設(shè)備的運行和維護(hù)管理是確保建筑智能化系統(tǒng)“長治久安”的 基礎(chǔ)和保證 ，是擴展和提升服務(wù)功能的 前提 。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備，除了要具有較高的專業(yè)技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)功能外，還必須建立一套嚴(yán)格的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計劃以其細(xì)致周全的崗位責(zé)任制和交接班制度。 21 設(shè)備運行管理 設(shè)備運行管理是保證設(shè)備正常運行和完好率的重要環(huán)節(jié)，其管理的主要內(nèi)容包括：制定系統(tǒng)操作規(guī)程、操作員責(zé)任界面、交接班制度 等。 22 1. 系統(tǒng)操作規(guī)程 制定系統(tǒng)操作規(guī)程的目的是為了保證設(shè)備和系統(tǒng)的正常運行，達(dá)到設(shè)備最佳的性能和體現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計目標(biāo)，同時規(guī)范設(shè)備和系統(tǒng)運行時的基本操作要求，正確的操作是保證設(shè)備完好的重要基礎(chǔ)。智能建筑設(shè)備與系統(tǒng)運行時的操作規(guī)程，通常包括以下的幾個內(nèi)容： 23 （ 1）操作員進(jìn)入系統(tǒng)，輸入操作者編號和密碼。 （ 2）通過圖形方式檢索設(shè)備運行狀況的操作。 （ 3）設(shè)定設(shè)備故障報警或撤銷報警。 （ 4）設(shè)備報警信息和確認(rèn)。 （ 5）設(shè)備手動方式的控制和調(diào)節(jié)。 24 （ 6）控制程序的手動方式執(zhí)行。 （ 7）設(shè)備運行時間的累計。 （ 8）設(shè)備預(yù)防性維護(hù)提示。 （ 9）設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計報表的打印。 （ 10）操作員交班時，退出系統(tǒng)的操作。 （ 11）操作員填寫和簽署值班日志。 25 2. 操作員責(zé)任界面 操作員的責(zé)任界面主要包括設(shè)備運行和報警信息的確認(rèn)與處理。設(shè)備運行和報警信息確認(rèn)與處理是指系統(tǒng)處于正常運行時，監(jiān)控管理計算機（ CRT）顯示系統(tǒng)總圖，當(dāng)發(fā)生設(shè)備故障報警或運行狀態(tài)過限報警，CRT上立即彈出故障設(shè)備位置圖或設(shè)備運行圖，操作員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)（例如 30s內(nèi)）完成對該設(shè)備報警點確認(rèn)； 26 操作員在 CRT圖形上確認(rèn)報警點后，應(yīng)立即通知工程維修部門進(jìn)行檢修。操作員并將該設(shè)備報警點的有關(guān)報警內(nèi)容填入值班日志，其內(nèi)容包括：報警點地址編號、報警時間、確認(rèn)時間、報警狀態(tài)（故障或過限）、復(fù)核結(jié)論。 27 3. 交接班制度 操作員在交接班時，交接人員應(yīng)退出自己所監(jiān)控管理的計算機，接班人員以自己的編號和密碼進(jìn)入自己所監(jiān)管的計算機，保衛(wèi)部門和工程管理部門將按進(jìn)入系統(tǒng)操作員的編號來進(jìn)行系統(tǒng)和設(shè)備的安全管理；以便必要時進(jìn)行查證。 28 設(shè)備維護(hù)管理 設(shè)備維護(hù)管理是為了使設(shè)備運行保持正常水平。 正常水平 是指