【正文】 一些享受型的設(shè)置，如會所、智能化功能等相對不重視。 因此 ，有獨特的個性和社區(qū)文化的園林小區(qū)會更 有吸引力 。 但是 ， 人們在獲得優(yōu)美健康的居住環(huán)境之后 ， 更渴望心靈的寧靜和健康 ， 因此 ， 白云高爾夫花園應(yīng)跳出局限于環(huán)境健康的宣傳思路 ， 進一步挖掘健康的深層內(nèi)容 ， 賦予健康新的涵義 ， 將健康的居住環(huán)境和健康的生活方式整合起來 ， 形成獨特的小區(qū)個性 ， 以區(qū)別于其它的山景盤和其它的健康小區(qū) ， 贏得更多的消費者 。 不少樓盤正紛紛挖掘新的健康內(nèi)涵，賦予一些人文的因素，進行環(huán)境與生活方式全健康的整合，以滿足居民對真正“健康”生活的渴求。 在各住宅樓盤當(dāng)中 ， 物業(yè)管理的區(qū)隔并不是太明顯 ， 且只能在入住后才能體現(xiàn)出來 ，因此這一點在樓盤的銷售中發(fā)揮著相對較為次要的作用 ， 但在小區(qū)后續(xù)樓盤的推廣中 ，其物業(yè)管理所帶來的口碑傳播對消費者影響 很大 ， 顯得很重要 。 戶型及裝修的選擇 6 、 消費者對房價的認(rèn)同情況 （資料來源：房地產(chǎn)信息中心九九年調(diào)查資料） （資料來源：消費者問卷調(diào)查資料） 消費者的價位選擇%%%%2% %% 0%%%%%%%3 0 0 0 以下 30004000 40005000 50006000 60007000 70008000 80009000 9 0 0 0 元以上認(rèn)為白云高爾夫花園價格最合理的區(qū)間情況2千 元以下5%2千 3 千元74%3千 4 千元21% 廣州居民目前最能接受的價格為 30004000之間 ， 而對目標(biāo)消費群的調(diào)查顯示 ， 絕大部分人認(rèn)為白云高爾夫花園的售價應(yīng)在 20xx3000之間 ， 這表明：一方面 ， 目標(biāo)消費者的經(jīng)濟承受能力較為有限； 另一方面也表明消費者對樓盤現(xiàn)場的認(rèn)同感并不是很強 ， 樓盤的魅力沒有充分顯現(xiàn)出來 。 五 、 目標(biāo)消費群分析 2. 購買者年齡分布分析 （資料來源：已購業(yè)主統(tǒng)計資料）已購買者的年齡結(jié)構(gòu)% %%%%%%%%%%%%2029歲 3039歲 4049歲 5 0 歲以上 2039歲之間的購買者占了整個消費群的 75%左右 ， 是白云高爾夫花園的主要消費群體 。 運動健康 五星級家園 健康概念 奧林匹克花園以各種體育設(shè)施為支撐 ， 倡導(dǎo)一種由運動而帶來的健康生活 ， 這種健康中也包括了人際關(guān)系等多方面的健康 ， 目標(biāo)消費群主要為熱愛運動的年輕人士 ， 外來人士占了較大的購買比例 。廣州碧桂園占地 1000 畝，現(xiàn)正推出第二期，僅 1 月就售出了 1000 套左右。但小區(qū)健康生活方式立意較抽象，缺乏足夠的內(nèi)容支撐。 但其廣告包裝和宣傳力度較弱 ， 知名度較低 ， 目前推售速度較緩 。目前只是推出首期，均價為 33003500 左右，為一級一類裝修。有多條公交線路經(jīng)過，交通便利。打出 “廣州奧運村” 的口號，在運動方面較有特色，本來是靠山而又富有運動氣息的一個樓盤，但由于其廣告包裝和宣傳不夠，知名度和影響都不高。 ?山景概念樓盤在白云山東 、 西 、 南麓均有分布 ， 有幾十個之多；目前強勢促銷的有倚綠山莊 、 云景花園 、 恒駿花園 、 頤和山莊及澳洲山莊等 ,它們一般為現(xiàn)樓發(fā)售 ， 對消費者有一定的吸引力 。 表現(xiàn)在：東倚白云山 ， 搶占了 “ 山 ” 機；北部不遠處是廣州火車北站；鄰近的新體育館竣工在即；白云機場搬遷之后 ， 將建成廣州超大型白云新城商住中心 ，白云高爾夫花園雄倨其空氣純凈的北部地區(qū)；地鐵開通后將帶來極大的通行便利 。特征之五：各區(qū)域內(nèi)價格戰(zhàn)明顯 ， 但精品盤和特色盤表現(xiàn)穩(wěn)定 ， 個盤之間的價格差距進一步拉大 。 白云高爾夫花園占地 11萬平方米 ， 建筑面積達 23萬平方米 ， 其規(guī)模較大 ， 區(qū)內(nèi)有完善的生活配套 、 大面積的綠化空間 ， 其依地勢而建的錯落有致的綠樹成蔭園林景觀 ， 在廣州也是不多見的 ， 這些均是白云高爾夫花園的有力賣點 。 特征之二：住宅小區(qū)向郊區(qū)化方向發(fā)展 。 荔港南灣 、 富力半島花園 、碧桂園等以較大力度的廣告攻勢 ， 成為今年開門見紅的好范例 。由于其價格相對便宜，大部分地處市區(qū)，交通便利，會成為工薪階層的首選，對新上市的中等價位住宅將會形成較大的沖擊。 ?實行利息征稅，刺激了居民的住房消費。 政策因素： 房改后集團消費退出住宅購買市場。?華南快速干線 、 地鐵的開通 ， 內(nèi)環(huán)外環(huán)路的建設(shè)合圍 ， 將形成一個空中 、 地下和地面 立體交匯的現(xiàn)代交通圈層 ， 出入口附近的物業(yè)因交通便利而大大受益 。 1月份 ， 有 25個展銷會為減價促銷 ， 為大半年來減價展銷會個數(shù)首次超過升價盤個數(shù) 。 白云高爾夫花園倚山而立 ， 消費者可以盡情享受秀麗的山景風(fēng)光和純凈的空氣；同時 ， 地處干線之邊 ， 可以坐享城市生活的種種便利；高爾夫訓(xùn)練場的人文景觀 ， 又給花園居住者們舒適愜意的生活中增添了一份高雅品位 。特征之四：中等價位樓盤表現(xiàn)出較為強勁的市場承接力。 白云高爾夫花園已初步建立了休閑健康的的主題概念 ， 但它還必須以豐富的內(nèi)涵為支撐形成自己鮮明的個性特色 ， 才能為消費者廣泛認(rèn)同 ， 并吸引特定的消費群 。 其天然的氧吧 、 自然的 “ 空調(diào) ” ，高爾夫帶來的高品味暢想 ， 以及山間 、 林中 、草地處處洋溢的那種大自然才有的休閑健康感覺 ， 使得整個小區(qū)的景觀充滿了一種獨特的韻味 。 白云高爾夫花園如僅以環(huán)境 、 空氣 、 高爾夫這些外在的配置為支撐 ，提出一種抽象的 “ 健康 ” 概念 ， 而沒有形成鮮明的有內(nèi)容的個性 ， 就很難鎖定特定的消費群 ， 在四面臨敵和其它盤相對較低價格的競爭下 ，很容易失掉一部分潛在客戶 。云景花園占地 32 萬平方米，總建筑面積 75 萬平方米， 7 個全封閉小區(qū)繞 3 萬平方米的中心花園而建，各小區(qū)又有獨立的花園。在山景盤當(dāng)中，云景花園無論從規(guī)模、綠化和配套等方面都處于較為有利的地位；從小區(qū)內(nèi)的環(huán)境來講，是居家的好場所。其廣告宣傳和效果均較弱，推出時間不長，知名度較低，且不為消費者真正了解。3 月下旬推出首期的 B 區(qū)多層和小高層，均價會高出 A 區(qū)的 4500元。有草地滾球、單雙杠、網(wǎng)球籃球場、乒乓球館、攀巖及指導(dǎo)業(yè)主科學(xué)訓(xùn)練的體能測試中心等。五星級的會所、服務(wù)和罕有的中心花園以及大眾化的價格使得廣州碧桂園成為廣州九九樓市一道亮麗的風(fēng)景線。 其目標(biāo)消費群主要為海珠區(qū) 、 較為鄰近的荔灣 、 越秀老城區(qū)經(jīng)濟承受能力相對較強者 。 3 、購買者居住地區(qū)分布購買者的來源區(qū)域%% %% % %% % %%%%%%%%白云 越秀 東山 荔灣 天河 海珠 芳村 黃埔其他地區(qū)參加吸氧活動者且對樓盤較感興趣者的地區(qū)分布%% %%%%%%