【正文】 對手那里“拉客”。在部分建筑主題設(shè)立大型字符、條幅等，吸引過往人群眼球。 解決辦法：摸清周期，積極應(yīng)對 店招商緩慢 解決辦法：在不影響招商的情況下，把為未售項目暫借業(yè)主使用。 中國最大管理資源中心 四、現(xiàn)場布置： 門口：花籃八個、左右各擺放四個、彩旗若干、升空氣球若干、登記處（禮儀小姐兩名）、禮品發(fā)放區(qū)。彩繪內(nèi)容為表現(xiàn)亞泰●易林項目特點的圖案或在手臂、背部等位置描繪項目標志。 九、活動細則： 活動主題 —— “新房子”、“新生活” 核心內(nèi)容 —— 亞泰集團領(lǐng)導 XXX 致歡迎詞 省市領(lǐng)導講話 經(jīng)濟學研究人員講話 建設(shè)部、建設(shè)局領(lǐng)導講話 客戶代表講話 電視臺錄播：對當天的開盤情況進行現(xiàn)場直播、各大報紙以新聞方式報道開盤情 況。 各種文件準備完畢，樓書、銷售許可證等等。 解決方法：加大工程力度，完善配套，處理業(yè)主投訴 解決方法：加大廣告宣傳，強調(diào)項目性價比 ，產(chǎn)權(quán)酒店招商受阻止。 工地現(xiàn)場包裝：全部包裝到位，建立按項目統(tǒng)一形象（包括項目名 稱、 LOGO、推廣主題、主打賣點、咨詢熱線等）制作成噴繪圖，主要區(qū)域輔以商業(yè)照明系統(tǒng)，既能保證文明施工又起到較好的宣傳效果。 15）距離某大型配套的距離以直線距離計算 16）距離市中心的路程時間以不堵車的時間計算 17）對于本企業(yè)人員購買，給予一定折扣。 第二階段媒介投放計劃：（ 2020 年 6月 — 2020 年年底） 媒介選擇： 報紙（ 6— 7 月開盤期一個月），戶外 6— 12月 亞泰●易林 6— 12 月媒介投放計劃表 媒介名稱色彩規(guī)格規(guī) 格媒 介 價 格 CM周一 — 周三周四 — 周五周六 — 周日 新文化報軟文 *25500006000055000 城市晚報彩色 * 東亞新聞彩色 *25175002000017000 長春晚報彩色 15*25240002500022000 亞泰●易林 6月媒介投放計劃 六、銷售策略： 1）將位置較好的單位已售的牌子，提高銷售熱度。大平面地下停車場、高檔中央噴泉。私家花園，空中花園，私人會所，豪華而不奢侈。投兩次。 最穩(wěn)定的投資，最固定的回報： 例如投資明遠樓三層十二號房，標價約 30 萬人民幣。在歐洲， 產(chǎn)權(quán)酒店有很深的歷史。 A)*(1177。 ：這部分人奮斗了許多年，積累了一部分資金，來長自辦企業(yè)或掛職在大企業(yè)集團，他們 很大程度上是由企事業(yè)單位作為優(yōu)厚回報給購買住房，最中戶型有很大的需求。會所優(yōu)秀，設(shè) 施優(yōu)良 ：長春第一家中低檔產(chǎn)權(quán)酒店，符合大眾需求 ： 的容積率造就長春第一低密度社區(qū)，保證私密性。在此取明遠樓，既有古典韻味，又表明此酒店的最大賣點 —— 頂層可觀凈月旅游區(qū)全景，按指登高明智。 “易”源自《易經(jīng)》，表明項目所追求的生活方式 《易經(jīng)》有三大基本法則。 第八章 項目服務(wù) 一、項目銷售過程中需要的物業(yè)管理資料： 、用戶手冊 （具體表格設(shè)置略） 二、物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容： ：社區(qū)內(nèi)部清潔、家政服務(wù)、道路樓道清掃、電梯擦拭、清潔樓體、日常環(huán)境保護。 ，降低投資風險。分期開發(fā)；一期為產(chǎn)權(quán)酒店，旅游商業(yè)區(qū)；二期為別墅區(qū)，保健休閑區(qū) 有很大部分單位受道路粉塵、噪音影響嚴重項目四周設(shè)防護林帶，隔音隔塵，美化環(huán)境 長春高檔別墅市場發(fā)展緩慢，空置率居高不下。 ②東北老工業(yè)基地的振興，吸引大量社會精英來長投資，有效刺激別墅市場。多條公交線路途經(jīng)此地，升價潛力巨大。 3）長春別墅市場不熱的另一個原因是配套設(shè)施跟不上，出現(xiàn)只見樓房不見社區(qū)的現(xiàn)象，對泛地產(chǎn)項目有迫切的需求。 出現(xiàn)違反規(guī)定的操作，按照相關(guān)制度懲治 第七章 項目可行性分析 一、地塊可提升價值判斷： 影響樓盤價值提升和價值實現(xiàn)的主要因素 宏觀經(jīng)濟、形勢政策是較重要的外部因素：房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。這些水將通過直徑至少 米的地下混凝土管道排至區(qū)內(nèi)河流里。用溪流的流向?qū)⒏鱾€區(qū)自然的分開。各別墅建筑面積控制在 150— 250平米，每戶留適當面積的私家花園， 1米 5左右的白色柵欄圍合，形成半封閉狀態(tài)。兩棟酒店對面各設(shè)10000 平米廣場，廣場中央設(shè)音樂噴泉。 開發(fā)商：長春三星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：凈月區(qū)長雙公路北側(cè) ,凈月潭公園內(nèi) 項目概況：已竣工；占地面積： 50000 平米；建筑面 積： 20000 平米 價格：未知 廣告投放：報紙、戶外、并有朝文廣告 裝修狀況：全裝修 周邊配套：網(wǎng)球場、游泳館、郵局、工行、建行、農(nóng)行 交通狀況： 102 路 項目定位與特色：長春第一家產(chǎn)權(quán)酒店，位于凈月旅游區(qū)內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美 二、項目定位： ： 1）功能定位：集旅游、休閑、娛樂、居住于一體的現(xiàn)代化高檔智能社區(qū) 2）酒店定位：長春第一家中低檔產(chǎn)權(quán)酒店 3）別墅定位：集居住、養(yǎng)生于一體高檔獨體別墅 ： 1）酒店消費群定位：來長旅游人員和長春本地市民 中國最大管理資源中心 2）別墅消費群定位：各大企事業(yè)集團老板 、 CEO、高級經(jīng)理、高級俱樂部會員。德國柯梅令塑鋼窗，北向三層、南向雙層中空玻璃，全進口諾拖配件； 4）采暖：采暖系統(tǒng)由市政供熱系統(tǒng)提供熱源，經(jīng)小區(qū)換熱站換熱后供 給小區(qū)，分戶控制，套內(nèi)使用 PPR聚丙烯采暖管材，接口安全，使用壽命長，承壓高；散熱器為鋼制翅片管型散熱器，耐壓高，導熱快，使用安全，清潔方便 項目定位與特色：長春首個法德風情城區(qū)名流別墅區(qū)。 其中地產(chǎn)廣告刊登最多的是新文化報和 房地產(chǎn)報，其他報紙也有少量的地產(chǎn)廣告投放。 辦公樓 3793 平方米。 2020 年長春市內(nèi)二手房成交面積 200 萬平方米，增長 20%。 總結(jié)： 1）人口主要集中在經(jīng)濟發(fā)展比較好的幾個區(qū)，且將達到飽和，城市化進程將向郊區(qū)發(fā)展，這將刺激郊區(qū)的房地產(chǎn)需求。由于近年國家振興東北老工業(yè)基地，導致外商投資規(guī)模增大，且質(zhì)量高，贏利性強，大量的外資涌入會刺激長春高檔樓盤的銷售。商品房銷售面積 240 萬平方米，增長 %，其中住宅為 225 萬平方米，增長 10%。 二、固定資產(chǎn)投資概 況： 2020 年（ 1— 10月），長春地區(qū)固定資產(chǎn)投資總額 億元，比上年增長 40%。 言畢。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 11%:%:%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 元，比上年增長 13%。房地產(chǎn)開發(fā)投資 78 億元，比上年增長 %。成交金額 45億元，增長 70%。 4）長春房地產(chǎn)銷售以住宅為主，別墅市場比例不大，但也有所增長。 第三章 長春房地產(chǎn)業(yè)概況 一，房地產(chǎn)開發(fā)： 2020 年長春房地產(chǎn)施工 520 萬平方米，比上年增長 %，竣工面積 230 萬平方米，比上年增長 %。嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。高新區(qū)，凈月區(qū)隨著長春城市化進程加快，以及市內(nèi)樓盤近飽和的因素，房地產(chǎn)交易開始活躍，在長春市政府提出長春的發(fā)展方向后，相信高新，凈月的房地產(chǎn)市場發(fā)展將更為迅猛。 150— 250 平方米別墅銷售情況良好?！眳^(qū)內(nèi)以連綿蜿蜒貫穿整個別墅公園的水系作為主題景觀，充分從居住者的角度考慮，按未來主人的性情與品位來規(guī)劃格局，創(chuàng)造出最符合人 性的流動、開放、富有情趣的空間。 項目南面：凈月潭國家森林公園 項目北面：長春稅務(wù)學院 項目東面：凈月大街 項目西面：空地 交通條件： 102 路 輕軌 160 路 周邊配套：東北師大附中、附小、工行，中行、中日醫(yī)院，玉潭醫(yī)院 二、項目地塊分析： ：中國傳統(tǒng)易學思想與古典田園建筑相結(jié)合。酒店房間分高中低三個檔次。 ：酒店商業(yè)區(qū)主干道寬 13 米，次干道寬 9 米，水泥路面，設(shè)白色地燈；道路兩邊設(shè)現(xiàn)代藝術(shù)雕塑，樹木規(guī)劃以古時繁華長街為藍本；別墅區(qū)主干道寬 6米，水泥路面，次干道寬 3米，青石板或鵝卵石路面。③公交線路： 開通到長春市區(qū)的公交車，以項目名稱設(shè)立站點。 2）別墅區(qū)戶型：三室一廳 100 平米占 40%；四室一廳 150 平米占 30%；三室兩廳 200 平 中國最大管理資源中心 米占 20%；四室兩廳 250 平米占 10% ：以草坪和樹為主 第六章 項目質(zhì)量工期 一、項目質(zhì)量： ： 高級混凝土框架結(jié)構(gòu)，防火設(shè)施完全，塑鋼門窗 ：①鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體采用優(yōu)質(zhì)磚，外墻墻涂，內(nèi)墻大白，一 切嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定②門窗采用高級鋁合金③每戶有獨立水電表，電視、電 話線入戶。政策方面，國家實行各項經(jīng)濟政策，個人按揭制度的開展有效促進地產(chǎn)項目銷售。 ③部分別墅采取制定式，由業(yè)主選擇貨提供別墅樣式，開發(fā)商在不改變整體規(guī)劃和項目風格的基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)主的需要和喜好進行個性化設(shè)計，這種開發(fā)模式，不僅能最大限度的滿足客戶的需求。 3）市場威脅 [Threat]： ①長春高檔別墅市場發(fā)展緩慢，空置率居高不下。 ③距離競爭對手三星映月酒店距離較近 4）市場機會 [Opportunity]： ①長春產(chǎn)權(quán)酒店只有三星映月一家，市場競爭不激烈。 消費中心轉(zhuǎn)移炒做項目區(qū)域升值可能，運用公關(guān)等方式將消費者的視線轉(zhuǎn)移到項目上。 六、凈月區(qū)別墅價格漲幅狀況 ： ： ： ： ： 總結(jié)：凈月區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境使得該地別墅有很大的升值潛力。 ：社區(qū)內(nèi)部一切體育設(shè)施、娛樂設(shè)施保潔、維修 ：光纖網(wǎng)絡(luò)入戶，構(gòu)件社區(qū)論壇、聊天室。 “林”既說明項目的環(huán)境 —— 居于林中。我們的生活環(huán)境中有沒有值得欣賞的東西，全靠個人去體會。 ：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當前投資最安全，見效比較快的行業(yè)，本項目升值潛力巨大， 將吸引一大批投資者。 三、項目單位定價思路、及價格策略 1）根據(jù)日照采光系數(shù)（ A系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價 Ma，即 Ma=Pa*（ 1177。 D) ： 1）內(nèi)部認購價格： M*60% 2）價格漲幅周期： ①每銷售 50 套，價格 M漲 50元 /平米 ②項目開盤價格： M*60% 產(chǎn)權(quán)酒店框架完工價格： M*70% 產(chǎn)權(quán)酒店封頂價格： M*80% 別墅區(qū)開工： M*85% 別墅構(gòu)架完成： M*90% 別墅區(qū)完工： M 注意：各期景觀隨建筑整體構(gòu)架同時完成。通常情況下，開發(fā)商將酒店的客房劃分為各個區(qū)域出售給投資者，投資者一般不住酒店，而是委托專業(yè)酒店管理公司統(tǒng)一管理，獲取年度分紅，同時獲得酒店管理公司免費贈送一定時期的入住權(quán)。 凈月區(qū)最大財富廣場。亞泰●易林 “還沒進入凈月，我已經(jīng)被空氣和景色灌醉了！在凈月潭門口停了下來，路邊兩 棟高大的建筑吸引了我，他和諧的與周圍的景觀融合在一起。 中央大面積音樂噴泉，水高 50 米，健康樂趣無所不在。三大巨頭共創(chuàng)長春第一低密度智能化高檔社區(qū)。 5）運用規(guī)劃公司和物業(yè)管理公司的牌子“借到殺人” 6）對于面積比較大的別墅當銷售出現(xiàn)困難時，將獨棟別墅改成和拼別墅賣。 5） 在大型房地產(chǎn)論壇里發(fā)貼炒做項目品質(zhì)高，性價比好。 戶外廣告包裝：有車一族是本案目標客戶所具備的特征之一，戶外媒體對他們是較好的宣傳媒介，因此，應(yīng)該進行戶外媒體調(diào)查和評價，在長春市中心至凈月潭路段和凈月潭旅游度假區(qū)內(nèi)設(shè)置大型戶外看牌，在進入我項目主要路口設(shè)置路燈刀旗，使進入凈月的人群就能感 受到我項目熱銷的氣氛。 解決方法：請廣告公司進行再定位 附一： 亞泰●易林開盤策劃案 一、亞泰●易林開盤活動需要達到的目標： 消化亞泰●易林前期積累的客戶，將有誠意的客戶轉(zhuǎn)換成“人民幣” 在一定的銷售周期內(nèi)完成第一批銷售任務(wù)，實現(xiàn)熱銷。 ：一米高主席臺，背景為“新房子、新生活 —— 亞泰●易林盛大開盤” 嘉賓區(qū)：圓桌、椅子若干 停車場：亞泰富苑停車場 室內(nèi)環(huán)境營造：樹木、盆景若干，營造古典氛圍、設(shè)立油畫展示區(qū)（夾賓區(qū)右側(cè)），電視展示區(qū)（項目簡介等）。 節(jié)目表演 知識問答 業(yè)主游戲 中國最大管理資源中心 十、節(jié)目流程單： 7： 00— 9： 00 活動人員入