【正文】 宅建設(shè)小區(qū)化、洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 37 小區(qū)規(guī)?；?。 洪湖市住宅用房銷售套數(shù)供應(yīng)趨勢圖 洪湖市 成交均價(jià) 趨勢圖 洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 35 20xx 年分月供應(yīng)面積圖 一是銷售量從年初在低位徘徊，年中穩(wěn)步向上，到年底量能急速放大，說明市場存在需求，只是等國家的房地產(chǎn)政策落地，利空消化，市場中的購買力就會(huì)釋放。 而遼寧省在一份 “關(guān)于全省保障性安居工程 20xx 年工作情況和 20xx年工作安排的通報(bào) ”中依然稱，由于保障性安居工程是政府主導(dǎo)的民生工程，市場化運(yùn)作壓力較大，使得各地政府資金籌措難度不斷加大。 不過，住建部至今未曾對外發(fā)布過相關(guān)消息，但該部曾與國家發(fā)改委、財(cái)政部在去年 5月聯(lián)合下發(fā)通知，要求地方根據(jù)本地實(shí)際需求，確定 20xx到 20xx 年保障性安居工程的建設(shè)計(jì)劃并上報(bào)。河南20xx 年 保障性住房 建設(shè)目標(biāo)為開工 40萬套，基本建成 30 萬套。 對此，社科院發(fā)布的 20xx 年《住房綠皮書》建議，房地產(chǎn)調(diào)控在需求管理方面，可以細(xì)化和嚴(yán)密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為；在金融政策方面，可以取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策；在稅收政策方面，可以將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各項(xiàng)措施，探索實(shí)施康居工程；在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場；在土地政策方面，可以制定調(diào)控目標(biāo)，探索建立抑制地價(jià)過度上漲的機(jī)制；在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制?！? 根據(jù)社科院發(fā)布的 20xx 年《住房綠皮書》的預(yù)測，明年住房市場將量 價(jià)繼續(xù)逐步上漲，但價(jià)格上漲幅度低于經(jīng)濟(jì)增長和人均收入的增長。這種局面表明，伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的過程，宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴開始減弱。在此努力之下，本年度房價(jià)快速上漲的趨勢得到抑制，住房相對價(jià)格有所下降。 本項(xiàng)目正是緊緊圍繞《洪湖市國民經(jīng)濟(jì)和社 會(huì)發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃綱洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 28 要》和《洪湖市住房建設(shè)規(guī)劃》的指導(dǎo)精神，建立健全洪湖市住房建設(shè)體系，擴(kuò)大洪湖市新建商品住房建設(shè)的供給總量，同時(shí)結(jié)合《 龍口 總體規(guī)劃》，加強(qiáng)以道路立面環(huán)境整治及棚戶區(qū)改造的步伐，有針對性開發(fā)適合洪湖市人們生活習(xí)慣的個(gè)性化住房。二是放開搞活二、三級房地產(chǎn)市場。 洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 26 現(xiàn) 龍口 鎮(zhèn)老城改造片區(qū)屬于鎮(zhèn)商居中心組團(tuán)中，按照 龍口 鎮(zhèn)改造規(guī)劃， 龍口 鎮(zhèn)的居住環(huán)境將大大改善，從而可以提高 龍口 鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價(jià)值。由此以來，洪湖市作為荊洲區(qū)域縣市之一，成為武漢城市經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，為洪湖經(jīng)濟(jì)的騰飛提供一定的基礎(chǔ)，同時(shí)由于區(qū)位優(yōu)勢及洪湖市近幾年 房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，洪湖市房地產(chǎn)行業(yè)由此也得到了飛速發(fā)展，部分洪湖市民及周邊市民出于居住或投資需求，紛紛前往洪湖市及小城鎮(zhèn)購房置業(yè)。二是積極引導(dǎo)新的消費(fèi)熱點(diǎn)，支持寬帶 通信、廣播電視和互聯(lián)網(wǎng) “三網(wǎng)融合 ”建設(shè)，大力倡導(dǎo)網(wǎng)上交易、電子配送等電子商務(wù)消費(fèi)方式；支持銀行、證券、金融保險(xiǎn)業(yè)參與消費(fèi)信貸，規(guī)范咨詢、代理等中介服務(wù)業(yè)發(fā)展。到 20xx年，全市接待海內(nèi)外旅客 200萬人次以上，實(shí)現(xiàn)旅游總收入20 億元以上，提供直接就業(yè) 1 萬人、帶動(dòng)城鄉(xiāng)間接就業(yè) 6 萬 人，扶持發(fā)展旅行社 10家以上， 4A級以上旅游景區(qū)達(dá)到 3家，創(chuàng)建湖北旅游名鎮(zhèn) 2個(gè)、旅游名村 5 個(gè)，星級 “農(nóng)家樂 ”、 “漁家樂 ”達(dá)到 50 家。繼續(xù)實(shí)施城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造工程，重點(diǎn)抓好工業(yè)園區(qū)和重大項(xiàng)目電網(wǎng)配套建設(shè)，提高供電能力和水平，保障供電安全。另外，力爭長 (孝感長江埠 )荊 (門 )線至赤壁貨運(yùn)鐵路和武 (漢 )荊 (州 )城際鐵路途徑洪湖。一是加快城區(qū)現(xiàn)有道路框架建設(shè)。 本項(xiàng)目地址 第二節(jié) 規(guī)劃分析 論 證 一、 區(qū)域 城市 總體 發(fā)展規(guī)劃 符合性分析 洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 20 (一 )洪湖市十二五總體規(guī)劃 加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) “兩圈一帶一區(qū) ”和城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)的深入推進(jìn)，將加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，加快推動(dòng)農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鄉(xiāng)生產(chǎn)生活條件和城鄉(xiāng)面貌將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。通過舊村改造，把農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施搞上去，改善農(nóng)民生活環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量；通過農(nóng)村土地集約利用，促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)民收入水平，進(jìn)一步推進(jìn)郊 區(qū)城市化，縮小城鄉(xiāng)差別，達(dá)到實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的目標(biāo)。重點(diǎn)是加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境整治，建設(shè)新村鎮(zhèn)；發(fā)展農(nóng)村各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，培育新農(nóng)民；加強(qiáng)農(nóng)村民主法制建設(shè)和精神文明建設(shè)，倡導(dǎo)新風(fēng)尚。要本著節(jié)約原則，充分立足現(xiàn)有基礎(chǔ)進(jìn)行房屋和設(shè)施改造，防止大拆大建，防止加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)，扎實(shí)穩(wěn)步地推進(jìn)村莊治理。 (2)圍繞社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)做好農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作。 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè) 。投資 1200萬元，啟動(dòng)新開、梅埡、陽河土地整治項(xiàng)目，整治土地 9000畝，新增耕地 700畝；實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 130 畝、地票 481 畝。投資 571萬元，建成 5條通暢公路 ，5 條通達(dá)公路 ；投資 70萬元，整改山坪塘 10個(gè)；落實(shí)資金16 萬元，建成農(nóng)用沼氣池 400 口。遇難時(shí)，撤退人員互相救援，并積極搶救受害群眾，其臨危不懼、英勇頑強(qiáng)、不怕犧牲的革命 精神 ，誠如日月之徑，江河之行，永不磨滅。 龍口 鎮(zhèn)全鎮(zhèn)國土面積 106 平方公里 ， 耕地 面積 。 五 、擬建 項(xiàng)目 建設(shè)期： 根據(jù)項(xiàng)目申報(bào)單位初步規(guī)劃，本項(xiàng)目規(guī)劃 擬36 個(gè)月 建設(shè)完成 (20xx年 10 月至 20xx 年 10 月 )。 詳見下圖： 洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 3 五、 二期 建設(shè)規(guī)模 及內(nèi)容 (一 )二期 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目開發(fā)占地面積為 20735 平方米 (折合 畝 )，規(guī)劃建筑面積52800 平方米， 其中住宅面積 46620 平方米，商業(yè)建筑面積 2088 平方米，車庫 4092平方米， 提供普通商品住宅 408套 ，居住人口約 1326人 。公司注冊資金1000 萬元，現(xiàn)有職員 16 人 。堅(jiān)持以專業(yè)視角精耕細(xì)作，構(gòu)筑最有價(jià)值的生活空間；在提升產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)價(jià)值的同時(shí)，最大限度實(shí)現(xiàn)企業(yè)、客戶和社會(huì)的三方共贏。 具體建設(shè)內(nèi)容詳見下表： 洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 4 功能用房分類 項(xiàng)目 層數(shù) 高度(米 ) 分?jǐn)偼恋孛娣e (㎡ ) 戶型編號(hào) 電梯數(shù) 戶型 戶型平均面積(㎡ ) 地上 車庫 總建筑面積 結(jié)構(gòu)形式 戶數(shù)(戶 ) 總?cè)藬?shù)(人 ) 合計(jì) 住宅用 商用 住宅面積(㎡ ) 商業(yè)面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 小計(jì) (㎡ ) 商住樓 1樓 6 5 1 H/D 三，四室兩廳兩衛(wèi) 框剪 20 65 商住樓 2樓 6 5 1 H/D 三，四室兩廳兩衛(wèi) 框剪 20 65 住宅 3樓 7 6 B/C 三室兩廳兩衛(wèi) 磚混 24 78 住宅 4樓 7 6 A/G 二、三室兩廳兩衛(wèi) 磚混 24 78 住宅 5樓 7 6 E/F 三室兩廳兩衛(wèi) 磚混 24 78 住宅 6樓 7 6 A/G 二 /三室兩廳兩衛(wèi) 磚混 24 78 商住樓 7樓 6 5 1 H/D 三、四室兩廳兩衛(wèi) 框剪 36 117 住宅 8樓 7 6 B/C 三室兩廳兩衛(wèi) 磚混 24 78 商住樓 9樓 6 5 1 H/D 三室兩廳兩衛(wèi) 框剪 36 117 住宅 10樓 12 11 E/F 4 三室兩廳兩衛(wèi) 框剪 88 286 住宅 11樓 12 11 0 E/F 4 三室兩廳兩衛(wèi) 框剪 88 286 洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 5 小 計(jì) 6180 8 46620 2088 4092 52800 408 1326 洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 6 四 、項(xiàng)目定位 該項(xiàng)目位于 龍口 鎮(zhèn) 規(guī)劃中的 商住圈核心地段， 一是 交通便利，北面為規(guī)劃中的 龍口 主干道，南面為河口大道，西面為新修的南北大道 ；二是 工作環(huán)境優(yōu)美，北為新建設(shè)的 龍口 派出所，南規(guī)劃建設(shè)為鎮(zhèn)政府，行政區(qū)域提供了很好的工作環(huán)境 ；三是擁有優(yōu)良的學(xué)區(qū)環(huán)境，本項(xiàng)目 離 龍口 中心學(xué)校不遠(yuǎn) ， 與佳佳幼兒園也近，能為居民提供良好的學(xué)區(qū)環(huán)境。 投資估算總表 洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 7 序號(hào) 工程和費(fèi)用名 稱 土建費(fèi)用 其它費(fèi)用(萬元 ) 合計(jì) (萬元 ) 比例 工程量 (㎡ ) 單位價(jià)值 (元 /㎡ ) 小計(jì) (萬元 ) 一 工程費(fèi)用 52800 % 二 其它費(fèi)用 % 三 預(yù)備費(fèi)用 200 200 % 四 管理費(fèi)和利息 總投資 7000 % 七 、資金籌措 ： 本項(xiàng)目 總投資 7000萬元， 全部由項(xiàng)目申請單位 自籌 。 20xx年全洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 12 鎮(zhèn) 國民生產(chǎn)總值 26500萬元人民幣， 農(nóng)村 人均純收入 3460元人民幣。 1992 年 12月 26 日， “新升隆 ”輪遇難烈士紀(jì)念碑被 湖北省 人民政府確定為全省重點(diǎn) 文物保護(hù)單位 。 三是狠抓場鎮(zhèn)建設(shè)。 七是狠抓社會(huì)事業(yè)。加速推進(jìn)現(xiàn)代化，必須妥善處理工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系。當(dāng)前，要完善強(qiáng)化支農(nóng)政策，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，穩(wěn)定發(fā)展糧食生產(chǎn)，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村民主政治建設(shè)和精神文明建設(shè)，洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 16 加快社會(huì)事業(yè)發(fā)展，推進(jìn)農(nóng)村綜合改革，促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收，確保社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)有良好開局 。試驗(yàn)區(qū)范圍包括地處洪湖周邊的仙桃市、洪湖市、監(jiān)利縣所屬 14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) (辦事處、管理區(qū)、工業(yè)園區(qū) )、 407 個(gè)村。居者有其屋，是大部分中國人家庭觀 念的使然，根深蒂固的傳統(tǒng)居家思想，使得中國現(xiàn)有的住房狀況和住房水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到人們生活的需求。另一方面，近年來，在起點(diǎn)較高的基礎(chǔ)上，黨中央、國務(wù)院為改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件出臺(tái)了一系列更直接更有力的政策措施，特別是農(nóng)村 “六小工程 ”(節(jié)水灌溉、人畜飲水、鄉(xiāng)村道路、農(nóng)村水電、農(nóng)村沼氣、草場圍欄等 )建設(shè)進(jìn)展順利，成效顯著，為新農(nóng)村建設(shè)積累了有益的經(jīng)驗(yàn)。根據(jù) “以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)一體、統(tǒng)籌發(fā)展 ”的總體要求，大力推進(jìn) “三個(gè)集中 ”(工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、居住向社區(qū)集中 )，基本形成以中心城區(qū)為核心，輔城區(qū)為支撐，特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)、中心村 (社區(qū) )為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)一體化空間布局。中心城區(qū)以北為以 “洪湖岸邊是家鄉(xiāng) ”濕地生態(tài)旅游城為代表的生態(tài)宜居區(qū)；中心城區(qū)以西老城區(qū)實(shí)施綜合改造工程，著力打造商業(yè)集中區(qū)和生活服務(wù)區(qū)；內(nèi)荊河以東則建成以水產(chǎn)加工業(yè)為主體的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)、行政服務(wù)區(qū)、文化和商務(wù)服務(wù)區(qū)。重點(diǎn)圍繞國家加大對中小流域整治政策的出臺(tái)，加快推進(jìn)水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 (1)以特色生態(tài)資源為基礎(chǔ)加快旅游業(yè)發(fā)展。加洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 24 快建設(shè)占地面積約 10萬平方米的洪湖新堤港區(qū)倉儲(chǔ)配送中心，利用水運(yùn)特殊優(yōu)勢，直接服務(wù)于臨港工業(yè)園大宗貨物運(yùn)輸與倉儲(chǔ)；支持富 迪洪湖調(diào)配中心功能和規(guī)模提升，擴(kuò)大日用消費(fèi)品輻射范圍；加快實(shí)施府場、峰口、新灘等重點(diǎn)城鎮(zhèn)物流集散中心建設(shè)項(xiàng)目。 (二 )洪湖市 龍口 鎮(zhèn) 城鎮(zhèn)發(fā)展總體思路 隨著人民生活水平的不斷提高和人口的增多，現(xiàn)有的物資生活狀況和物質(zhì)條件難于滿足人們生活的需 要，特別是現(xiàn)有的住房條件難于滿足人們生活的需要。棚戶改造大大改善了當(dāng)?shù)刂械褪杖牒屠щy群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。住宅價(jià)格已達(dá)到 16001800 元 /m2。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經(jīng)濟(jì)適洪湖市登峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御錦佳城建設(shè)項(xiàng)目申請 報(bào)告 27 用住房建設(shè)。 本項(xiàng)目為了響應(yīng)市委市政府關(guān)于加快漢洪線綜合整治的號(hào)召，加大棚戶區(qū)改造的力度，改善 龍口 集鎮(zhèn)面貌及職工居住環(huán)境，將小城鎮(zhèn)危舊房改造開發(fā)成商品房項(xiàng)目，符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃要求。在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域， 111 月，總計(jì)投資額為 64772 億元，同比增長 %，增速比 20xx 年 111