【正文】 整個(gè)社會(huì)的價(jià)值觀念，企業(yè)的品牌形象 . (5) 注意合同對(duì)質(zhì)量管理的決定作用。防止過(guò)于注重質(zhì)量技術(shù)方面的問(wèn)題，而忽視管理方面的問(wèn)題。在工程建設(shè)中，要求設(shè)計(jì)提供的信息越來(lái)越多。即設(shè)計(jì)成果的正確性、各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)性、文件的完備性，及要求設(shè)計(jì)文件清晰、易于理解、直觀明了，符合規(guī)定的詳細(xì)程度和設(shè)計(jì) 成果數(shù)量要求。這兩方面中的任何一個(gè)達(dá)不到要求，都可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品、項(xiàng)目產(chǎn)品的利益相關(guān)者及項(xiàng)目組織產(chǎn)生重大影響。使用功能和建筑物協(xié)調(diào)，并將它們一齊納入目標(biāo)系統(tǒng)中，與邊界條件、時(shí)間 (工期和運(yùn)行期 )等一齊進(jìn)行優(yōu)化，提出具體工程要求、技術(shù)說(shuō)明、安全說(shuō)明等，最終形成工程的質(zhì)量要求文本。 （ 4） 對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)重要的影響因素之一投資的限額及其分配。 （ 3）有同類(lèi)工程經(jīng)驗(yàn)，在過(guò)去的項(xiàng)目中與業(yè)主合作良好，信譽(yù)好。 3) 另外請(qǐng)科研單位專(zhuān)家對(duì)方案 研討，進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，最后選擇優(yōu)化的方案。設(shè)計(jì)工作的評(píng)價(jià)，包括工程功能組合的科學(xué)性，數(shù)量和質(zhì)量符合項(xiàng)目的定義。工程施工中的質(zhì)量控制屬于生產(chǎn)過(guò)程的質(zhì)量控制。甚至對(duì)分包商、勞務(wù)供應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)或提供培訓(xùn)幫助。由于質(zhì)量是工程的內(nèi)在因素，它的指標(biāo)常常不硬，所以人們特別容易忽視。這在工程質(zhì)量評(píng)價(jià)、質(zhì)量問(wèn)題分析、索賠和反索賠中有重要作用，它們應(yīng)能系統(tǒng) 27 地、全面地說(shuō)明 (證明 )已建工程的各部分 (工程、技術(shù)、設(shè)備等 )的質(zhì)量狀況。 3 材料質(zhì)量控制 材料的經(jīng)營(yíng)和采購(gòu)是工程項(xiàng)目質(zhì)量和費(fèi) 用控制的重點(diǎn)。 2) 盡可能選擇有長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系的供應(yīng)商。 （ 3） 入庫(kù)和使用前的檢查。 5 工程驗(yàn)收和移交 （ 1） 驗(yàn)收過(guò)程在實(shí)施階段的質(zhì)量管理是局部的，主要針對(duì)某些特定的對(duì)象，而工程驗(yàn)收的重點(diǎn)則在于工程項(xiàng)目的整體是否達(dá)到設(shè)計(jì)的生產(chǎn)能力和規(guī)范的要求，檢查系統(tǒng)的完整性，不可缺少運(yùn)行必需的部分。竣工圖不僅作為工程實(shí)施狀況和最終工程技術(shù)系統(tǒng)狀況的證明文件，而且是一份重要的歷史文件，對(duì)工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。 e 三廢處理情況。 d 庫(kù)存結(jié)余的設(shè)備材料表。 （四） 工程項(xiàng)目運(yùn)行質(zhì)量管理制度 1 運(yùn)行條件準(zhǔn)備 工程的運(yùn)行條件 準(zhǔn)備是項(xiàng)目施工和運(yùn)行兩個(gè)重要階段的中間環(huán)節(jié)，并涉及很大的費(fèi)用。 對(duì)于由新項(xiàng)目組建的企業(yè)或企業(yè)分部，則必須建立新企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制、生產(chǎn)管理規(guī)章制度，管理組織及管理系統(tǒng)。通過(guò)質(zhì)量保證措施的投入 (一般為生產(chǎn)成本的 5％一 10％ )使產(chǎn)品質(zhì)量好，競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)，銷(xiāo)量增加， 廢品少，返修少，設(shè)備運(yùn)行期延長(zhǎng)。 34 35 六、現(xiàn)場(chǎng)管理程序手冊(cè) 1 總則 在確定了項(xiàng)目的總承包商后，業(yè)主項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)將負(fù)責(zé)管理總承包商，而總承包商則直接管理其他指定或非指定的分包商。每個(gè) 承包商都要顧及其相鄰區(qū)域內(nèi)的工作，確保其他承包商進(jìn)行中的工作不受影響和阻礙，隨時(shí)都能保證有合理的通道供使用。 CVI 的內(nèi)容應(yīng)清晰并可按需要附上圖表。 工地備忘錄不涉及有關(guān)費(fèi)用與工期的影響，也不能改變工程規(guī)范與施工詳圖。 質(zhì)量保證和質(zhì)量控制程序 所謂質(zhì)量，即達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，并滿足設(shè)計(jì)、詳圖、工程規(guī)范和合同的要求。 3） 承包商與供貨商的送審程序 所有送審內(nèi)容包括樣品、目錄冊(cè)、樣板工程和操作工序等應(yīng)按照合同的具體要求 進(jìn)行準(zhǔn)備。 4） 承包商與供貨商的圖紙 承包商與供 貨商應(yīng)協(xié)調(diào)好所有需提交給業(yè)主的圖紙，包括施工深化圖和竣工圖以及其直接分包商和供應(yīng)商所提供的圖紙。 標(biāo)準(zhǔn)的缺陷檢查表將提供所有確定的缺陷的清單，由現(xiàn)場(chǎng)承包商使用。 2） 承包商與供應(yīng)商的操作手冊(cè)、維修手冊(cè)和備用部件清單 操作手冊(cè)、維修手冊(cè)和備用部件清單的審核程序應(yīng)按照標(biāo)準(zhǔn)圖紙的審核程序進(jìn)行。 經(jīng)過(guò)系統(tǒng)驗(yàn)收和測(cè)試以及設(shè)計(jì)方面的驗(yàn)收以后，業(yè)主將同意選定一個(gè)工程正式移交的日期。 ? 沉樁 ? 開(kāi)挖作業(yè) ? 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電 ? 高壓配電箱作業(yè) ? 機(jī)械設(shè)施服務(wù) ? 熱加工作業(yè) ? 高空或危險(xiǎn)區(qū)域作業(yè) ? 在指定地區(qū)作業(yè) 44 ? 臨時(shí)停工 作為上述作業(yè)許可申請(qǐng)的一部分，承包商應(yīng)提交所要進(jìn)行的工作清單、作業(yè)地點(diǎn)、使用工具、所有與工作相關(guān)潛在的危險(xiǎn)以及所采取的保護(hù)措施。 現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī) 對(duì)講機(jī)需要入網(wǎng)許可證。應(yīng)當(dāng)盡一切力量確保施工現(xiàn)場(chǎng)的安全并保證各項(xiàng)工作以安全的方式進(jìn)行。安全通知單的樣品附在本節(jié)后。 ? 質(zhì)量記錄照片主要記錄現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各種質(zhì)量問(wèn)題，統(tǒng)一歸檔，并對(duì)相應(yīng) 處置措施和結(jié)果作出記錄和說(shuō)明。該圖應(yīng)繪出現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)供電和相關(guān)公用設(shè)施的“單線”圖，以及現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)供水、臨時(shí)排水系統(tǒng)的布置，連同現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電施工方案一起提交審批。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系并獲得解決，并不定期對(duì)施工技術(shù)交底和效果進(jìn)行檢查。 檢查施工單位是否按照施工圖紙、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、手冊(cè)、作業(yè)指導(dǎo)文件的規(guī)定和有關(guān)規(guī) 范標(biāo)準(zhǔn)組織施工。 在施工過(guò)程監(jiān)督檢查中發(fā)生的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、工期、工程量及各施工單位之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題處理等，均應(yīng)使用聯(lián)系單方法以進(jìn)行聯(lián)系，嚴(yán)格執(zhí)行《聯(lián)系單管理制度》 進(jìn)行施工過(guò)程質(zhì)量閉環(huán)控制。施工單位自選采購(gòu)的材料、設(shè)備，在施工前，應(yīng)督促其進(jìn) 50 行質(zhì) 量檢驗(yàn)；施工單位領(lǐng)用其他方提供的材料、設(shè)備，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行復(fù)檢；對(duì)緊急放行、例外放行的材料、設(shè)備，必須做好標(biāo)識(shí)以便追蹤檢驗(yàn)。 按國(guó)家《單位工程開(kāi)工管理細(xì)則》的規(guī)定，認(rèn)真審查工程承包方開(kāi)工條件。 組織編制《質(zhì)量檢驗(yàn) 計(jì)劃管理細(xì)則》，審核并確認(rèn)工程承包方編制的質(zhì)量檢驗(yàn)計(jì)劃。 施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的布置圖進(jìn)行部署和安排，不允許隨意修改， 48 如由實(shí)際需要?jiǎng)t應(yīng)提交相應(yīng)的修改方案。 47 ? 日記首先經(jīng)過(guò)監(jiān)理工程師的審核 ? 業(yè)主方通過(guò)抽檢確保其準(zhǔn)確性 ? 對(duì)于有索賠爭(zhēng)議的區(qū)域，業(yè)主方會(huì)同監(jiān)理重點(diǎn)檢查 8 照片記錄 照片記錄分為安全記錄照片、質(zhì)量記錄照片和進(jìn)度記錄照片三部分。此外，只要條件允許，項(xiàng)目上所采用的工作流程的嚴(yán)格程度應(yīng)超過(guò)對(duì)本項(xiàng)目適用的與健康及安全相關(guān)的法令和法規(guī)。 ? 現(xiàn)場(chǎng)不允許使用會(huì)產(chǎn)生有害液體 /氣體的機(jī)械設(shè)施或設(shè)備，如必需使用，則應(yīng)配備有效的安全防護(hù)設(shè)施 ? 化學(xué)物品、危險(xiǎn)品和易燃易爆液體 /氣體應(yīng)嚴(yán)格按照要求存放在指定的地點(diǎn)，并考慮相應(yīng)的安全防護(hù)和隔離措施。 承包商現(xiàn)場(chǎng)辦公室 在本合同的有效期內(nèi)，承包商應(yīng)在工地現(xiàn)場(chǎng)建立其辦公室，此辦公室應(yīng)成為所授權(quán)的接收?qǐng)D紙、指示以及其它來(lái)往文件的承包商代表的總部。這些物 品在進(jìn)出工地時(shí)應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)保安門(mén)衛(wèi)處登記 ? 未經(jīng)業(yè)主許可不允許在現(xiàn)場(chǎng)拍照和攝像（施工方進(jìn)度記錄除外） ? 工具及設(shè)備在進(jìn)入和離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)大門(mén)時(shí)有義務(wù)接受檢查。 任何存留的缺陷和未完成的工作應(yīng)記錄在“最 終”的移交驗(yàn)收記錄標(biāo)準(zhǔn)表格中，如有必要，同時(shí)記錄在相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)整改清單上。它適用于本項(xiàng)目所有相關(guān)單位。然后復(fù)印一定數(shù)量分 發(fā)給所有相關(guān)單位并附一張標(biāo)準(zhǔn)傳遞單。 材料批準(zhǔn)后，承包商或供應(yīng)商將提供一套材料給業(yè)主的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)認(rèn)可蓋章。如果送審的圖紙需要修改，則重復(fù)以上程序。 8） 會(huì)議紀(jì)要 所有會(huì)議都應(yīng)做好記錄。 ? 有關(guān)質(zhì)量控制方面要求相關(guān)單位遵守工程規(guī)范和詳圖等。如果變更通知牽涉到費(fèi)用和工期要求，則應(yīng)在業(yè)主書(shū)面批復(fù)后才執(zhí)行?？偝邪虒⑻峁┙o各方共用的設(shè)施，以保證施工順利安全地進(jìn)行，同時(shí)確保最小程度的影響周邊地區(qū)。 在保修階段一定要進(jìn)行工程質(zhì)量跟蹤，及時(shí)找出運(yùn)營(yíng)中的問(wèn)題，精確描述問(wèn)題，以分析責(zé)任。 （ 3） 必須完全按照操作規(guī)程和規(guī)定的條件運(yùn)行，否則質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任由運(yùn)行者負(fù)責(zé)。 （ 3） 物質(zhì)準(zhǔn)備。 j 三廢治理情況表。 b 竣工工程驗(yàn) 收清冊(cè)及交付使用的固定資產(chǎn)表。 c 試運(yùn)行結(jié)果的考核，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)分析。 3） 移交階段全部工程完成以后，業(yè)主組織力量或委托某些專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)整個(gè)工程的實(shí)體和全部的施工記錄資料進(jìn)行交接檢查，找出 存在的問(wèn)題，并為下一步的質(zhì)量評(píng)定工作做好準(zhǔn)備。 （ 2） 項(xiàng)目管理者對(duì)質(zhì)量的控制權(quán)，包括： 行使質(zhì)量檢查的權(quán)力； 行使對(duì)質(zhì)量文件的批準(zhǔn)、確認(rèn)、變更的權(quán)力； 對(duì)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程 (包括材料、設(shè)備、工程 )的處置的權(quán)力； 在工程中做到隱蔽工程不經(jīng)簽字不得覆蓋，工序間不經(jīng)驗(yàn)收下道工序不能施工；不經(jīng)質(zhì)量檢查，已完的分項(xiàng)工程不能驗(yàn)收、不能量方，也不能結(jié)算工程價(jià)款。這不僅影響工程質(zhì)量，而且會(huì)影響工期。 l) 采購(gòu)前要求 提供樣品認(rèn)可，特別對(duì)承包商 (或分包商 )自己采購(gòu)的材料。 （ 3） 于設(shè)計(jì)和實(shí)施單位很多，必須解決之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題，即各個(gè)承包商的實(shí)施方案必須在質(zhì)量要求、在時(shí)間上協(xié)調(diào)一致。 （ 6） 質(zhì)量文件 圖紙、規(guī)范、模型是由設(shè)計(jì)者提出的質(zhì)量要求文件，經(jīng)工程實(shí)施應(yīng)反饋出能夠證明和反映實(shí)際工程狀況的質(zhì)量報(bào)告文件。 3) 要求各投標(biāo)單位在投標(biāo)文件中說(shuō)清楚質(zhì)量保證體系，在項(xiàng)目中保證質(zhì)量的措施和方法，并由專(zhuān)家審查這些措施和方法的適用性、科學(xué)性、安全性，并作為選擇承包商的依據(jù)。 如果選擇出錯(cuò)，則開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量的控制會(huì)很困難，而且會(huì)有許多麻煩。 在檢查中必須找出各種問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)，在實(shí)施前所有的設(shè)計(jì)文件都應(yīng)是確定的、正確的，不能有任何疑問(wèn)。 2) 從宏觀到微觀上分析設(shè)計(jì)構(gòu)思、 設(shè)計(jì)工作、設(shè)計(jì)文件的正確性、全面性、安全性，識(shí)別系統(tǒng)錯(cuò)誤和薄弱環(huán)節(jié)。 2) 采取獎(jiǎng)勵(lì)措施。設(shè)計(jì)單位必須是： （ 1） 值得信賴的設(shè)計(jì)院。在建設(shè)工程中每部分涉及的各種專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)都有相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范，這些規(guī)范作為通用規(guī)范，是設(shè)計(jì)的依據(jù)。由市場(chǎng)、銷(xiāo)售部門(mén)提出產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量要求，技術(shù)部、物業(yè)公司提出建筑工程及配套設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及使用年限。 在范圍開(kāi)發(fā)中也應(yīng)考慮和包括的替換方案及決定的支持證據(jù)，包括分析結(jié)果。工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合項(xiàng)目目標(biāo)的要求。這些工作包括功能目標(biāo)的設(shè)計(jì)和各階段的技術(shù)設(shè)計(jì)。 (6) 質(zhì)量問(wèn)題大多是技術(shù)性工作，例如設(shè)計(jì)、實(shí)施方案、采購(gòu)等工作，甚至許多書(shū)中介 紹的許多質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)方法、檢測(cè)方法、分析方法實(shí)質(zhì)上在很大程度上屬于技術(shù)和技術(shù)管理問(wèn)題。在這里項(xiàng)目管理常常要為質(zhì)量保證服務(wù)。具體分部工程 (工作包的任務(wù) )由承包商、實(shí)施負(fù)責(zé)人完成的，這些企業(yè)或部門(mén)中應(yīng)有專(zhuān)門(mén)從事生產(chǎn)和技術(shù)管理的人員，他們應(yīng)有具體的質(zhì)量管理工作。在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)過(guò)程又是促進(jìn)改進(jìn)項(xiàng)目質(zhì)量的機(jī)會(huì)。 b. 對(duì)項(xiàng)目所屬的企業(yè)，上層管理者應(yīng)不斷從以前的工程經(jīng)驗(yàn)中尋求項(xiàng)目各過(guò)程質(zhì)量管理的改進(jìn)和不斷完善，不能將一個(gè)項(xiàng)目和項(xiàng)目管理看作一個(gè)孤立的過(guò)程。在項(xiàng)目策劃時(shí)必須對(duì)項(xiàng)目的可用度和費(fèi)用作權(quán)衡和決策。 對(duì)承包商來(lái)說(shuō)，各種操作人員、管理人員的上崗培訓(xùn)，是質(zhì)量保證的前提。質(zhì)量控制必須著眼于各個(gè)要素、各個(gè)分項(xiàng)工程的施工，并直接滲入到材料的采購(gòu)、供應(yīng)、儲(chǔ)存、使用過(guò)程中。項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程和目標(biāo)適用于所有項(xiàng)目管理職能和過(guò)程，還包括項(xiàng)目決策的質(zhì)量、項(xiàng)目計(jì)劃的質(zhì)量、項(xiàng)目控制的質(zhì)量等。 5．成品保護(hù) (1)合理安排施工順序，避免破壞已有產(chǎn)品； (2)采用適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施； (3)加強(qiáng)成品保護(hù)的檢查工作。 11．準(zhǔn)備好擔(dān)保和保險(xiǎn)工作。 3．配備檢測(cè)實(shí)驗(yàn)手段、設(shè)備和儀器，審查合同中關(guān)于檢驗(yàn)的方法、標(biāo)準(zhǔn)、次數(shù)和取樣的規(guī)定。 ６、負(fù)責(zé)重大項(xiàng)目水電暖動(dòng)方案的調(diào)研。負(fù)責(zé)辦好特種作業(yè)人員的培訓(xùn)、發(fā)證、復(fù)審工作 . 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 １、 根據(jù)公司發(fā)展需要，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研，為確定公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資策略和投資計(jì)劃提供依據(jù)； ２、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息收集、整理、分析與反饋，投資機(jī)會(huì)研究，市場(chǎng)拓展和新項(xiàng)目醞釀，資源搜索；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目的可性行分析，包括選址看地、組織開(kāi)展技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)全方位可行性分析； ３、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的跟進(jìn)與監(jiān) 控管理，保證項(xiàng)目策劃意圖的實(shí)施；包括參與項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，參與企業(yè)形象宣傳和品牌推廣、參與制定物業(yè)管理方案； 5 ４、 根據(jù)公司的營(yíng)銷(xiāo)方針和目標(biāo)，審核開(kāi)發(fā)樓盤(pán)和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案； ５、 組織進(jìn)行開(kāi)發(fā)樓盤(pán)價(jià)格的擬定；銷(xiāo)售管理制度的擬定與實(shí)施 監(jiān)控和協(xié)調(diào)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的建設(shè)與管理； ６、 負(fù)責(zé)對(duì)供方（物資和外包）進(jìn)行評(píng)定，做好評(píng)定（招標(biāo)過(guò)程）記錄，建立合格供方名錄； ７、 負(fù)責(zé)制定采購(gòu)計(jì)劃 ,并實(shí)施采購(gòu)； ８、 負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)物資進(jìn)貨檢驗(yàn)，對(duì)不合格物資進(jìn)行處置； 保證采購(gòu)環(huán)保型材料。程序一般應(yīng)形成文件，稱(chēng)為“程序文件”。在成本管理工作中，管理層次的多少，表明企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的縱向復(fù)雜程度。質(zhì)量管理體系是在質(zhì)量方面指揮和控制組織的管理體系，是一個(gè)把與質(zhì)量有關(guān)的組織結(jié)構(gòu)、過(guò) 程和資源等組織起來(lái)的有機(jī)整體，強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性。與質(zhì)量管理相關(guān)的部門(mén)主要有黨政工團(tuán)、計(jì)財(cái)、審計(jì)、技術(shù)、人事、管理、勞動(dòng)物資、生產(chǎn)及負(fù)責(zé)企業(yè)制度建設(shè)工作的部門(mén)。 （三）質(zhì)量管理體系部門(mén)構(gòu)成 圖 11 ****房地產(chǎn)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖 圖 12 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織結(jié)構(gòu)圖