【正文】 手克隆 篩選項(xiàng)目核心利益點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)要求 經(jīng)緯物業(yè) 40 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 保利集團(tuán)的整合優(yōu)勢 核心利益點(diǎn)的體現(xiàn) ? 保利集團(tuán) ? 通過集團(tuán)實(shí)力的展現(xiàn)，可強(qiáng)化客戶對物業(yè)質(zhì)量等方面的信心 ? 保利對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新所帶來的市場正面影響，吸引客戶對項(xiàng)目的關(guān)注。 ? 隨著市場的成熟 ， 買家越來越要求 “ 眼見為實(shí) ” 的產(chǎn)品 ， 而本項(xiàng)目到五月底六月初 ， 現(xiàn)場才具備銷售條件 ， ? 公開發(fā)售相應(yīng)推后到 6月 ， 從而可以減少 45月的廣告干擾度之余 ，并且可以減少公開發(fā)售期間 “ 群雄 ” 的鋒芒沖擊； ? “ 十 3. 運(yùn)用 “ 新聞廣告化，廣告新聞化 “ 的滲透營銷手法，使項(xiàng)目與社會(huì)，與媒體，與潛在客戶互動(dòng)起來。一 目的：延伸 “ 家 ”的概念，整合大社區(qū)，塑造大品牌。 ? 通過本活動(dòng)的炒作，增加媒體的關(guān)注度，從而為項(xiàng)目的推廣做勢。 —— 裝修篇 ? 家是揮灑天性的成長樂園。 ? 滿屋飄香的咖啡是家的味道。 經(jīng)緯物業(yè) 66 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 第三階段：延伸 “ 家 ” 的概念，整合大社區(qū)，塑造大品牌。 ? 城中城概念，三個(gè)中心 經(jīng)濟(jì)中心（步行街、超市） 居住中心（保利、百合等） ? 完善的教育網(wǎng)絡(luò) ? 成熟的商業(yè)氛圍 經(jīng)緯物業(yè) 69 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 第四階段：強(qiáng)化愛家的主張，升華品牌。 一” 廣告 主題 愛家的男人 住百合 愛家的男人最好戀家的女人最美 愛家的人 心連心 愛家的路 無限延伸 活 動(dòng) 配 合 1. 保利集團(tuán)新聞發(fā)布會(huì) 2. 保利集團(tuán)旗下樓盤聯(lián)展 3. 保利地產(chǎn)文化系列活動(dòng) —— 《 名人品家 》篇之作。 1. 以“家和愛”為主題的電影展。 1.“保利城”完善的配套使之成為真正的“城” 街全面開發(fā) —— 保利商業(yè)街整治完成。 車身廣告因其活動(dòng)性強(qiáng)而且具有輻射力廣之作用 ， 有助項(xiàng)目拓寬宣傳層面 。 506557%43%020406080廣州電視臺(tái) 廣州有線翡翠臺(tái)0%10%20%30%40%50%60%所用金額（萬元） 所占比例經(jīng)緯物業(yè) 85 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 3）戶外廣告、車身廣告（預(yù)算投入費(fèi)用： 65萬） ? 戶外廣告（包括 T牌、候車亭廣告，預(yù)算投入費(fèi)用：約 40萬元） ? 車身廣告（預(yù)算投入費(fèi)用：約 25萬元） 4） DM、單張派發(fā)（預(yù)算投入費(fèi)用：約 20萬元） 在項(xiàng)目周邊區(qū)域有針對性地 DM項(xiàng)目資料，并在展銷會(huì)期間，采用在附近樓盤售樓部外及人流密集地派發(fā)單張的方式，達(dá)到拓寬宣傳層面，廣泛網(wǎng)絡(luò)客戶的作用。 據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ， 目前在廣州 ， 客戶日常獲得房地產(chǎn)信息的渠道中 ， 報(bào)紙廣告占絕大的比重 ， 達(dá)到 92%以上 ， 此舉有助項(xiàng)目透過平面廣告介紹特色賣點(diǎn)；同樣 ， 也有接近 6成的消費(fèi)者將報(bào)紙廣告作為最主要的信息來源 ， 這樣利于項(xiàng)目透過新聞炒作 ， 制造新聞熱點(diǎn) ， 引起市場廣泛關(guān)注 ， 制造轟動(dòng)效應(yīng) 。 “百合雅社” 提出“城中城”的概念。 2. 《 百合之光 》白皮書的名人簽名會(huì)及派發(fā)儀式。 一” 2021年“五 ? 保利業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)。 ? 《 名人品家 》 系列二 ——談和合居住文化。 推廣目標(biāo)：通過深入挖掘項(xiàng)目的開發(fā)理念，倡導(dǎo)一種家的生活形態(tài)，生活方式，家的體驗(yàn)，家的感覺，提升項(xiàng)目的品牌形象，并進(jìn)一步宣傳本項(xiàng)目形象及產(chǎn)品賣點(diǎn)。 ? 家是收藏品位和文化的博物館。 經(jīng)緯物業(yè) 59 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 階段推廣策略 第一階段：形象定位期，打響知名度，確立樓盤定位 時(shí) 間： 2021年 4—6月 廣告主題：愛家的男人住百合 ? 廣州第一個(gè)私家家本文化博物長廊 ? 超大型 “ 互動(dòng)式園林樂園 ” ? 環(huán)保健康裝修材料 ? 廣州第一 “ 居家健康型 ” 會(huì)所 ? 廣州第一個(gè)私人醫(yī)療中心 ? 首創(chuàng) “ 愛家 ” 管理系統(tǒng) ——生活服務(wù)體系 賣點(diǎn)訴求： 經(jīng)緯物業(yè) 60 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 推廣目標(biāo)：塑造項(xiàng)目獨(dú)特的家本文化內(nèi)涵品位，打造項(xiàng)目 “ 愛家 ”的生活主張和個(gè)性，使 “ 有品位的男人都愛家，愛家的男人住百合 ” 深入人心。一 目的：營造愛家的生活方式，提升項(xiàng)目形象。 整體思路 經(jīng)緯物業(yè) 56 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 1. 以愛家的定位為最高標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)以 “ 寬容和愛 ” 為主題的和合精神提出三本精神：以人為本，以家為本，以愛為本。 因此我司對項(xiàng)目的推售時(shí)間作全新的估計(jì)及評(píng)估 ， 而對項(xiàng)目的開售時(shí)間作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 。 推導(dǎo)出 經(jīng)緯物業(yè) 35 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 對手盤 保利花園 —國家示范小區(qū) 光大花園 —大榕樹下，健康人家 金碧花園 —工薪階層買得起的豪宅 順意花園 —現(xiàn)代藝術(shù)博物園 南景園 —水木清華，庭院人家 百合花園 愛家的男人住百合 與對手樓盤相比較，形象更為清新，訴求更能體現(xiàn)文化氣息與生活品味，能在 眾多樓盤之中脫穎而出 差異化 項(xiàng)目形象定位應(yīng)實(shí)現(xiàn)差異化與廣泛的傳播力 經(jīng)緯物業(yè) 36 房策天下（地產(chǎn)思想庫） ? 更為著重感性訴求，樸實(shí)而特別，易于引發(fā)客戶共鳴； ? 易于上口，便于記憶； ? 與項(xiàng)目命名相結(jié)合，能令客戶對項(xiàng)目留下深刻的印象?？勺鳛橥黄瓶冢鳛橹匾V求點(diǎn)，滿足目標(biāo)客戶群追求和睦的鄰里關(guān)系及品牌所帶來的自我滿足。 ? 本區(qū)域商品房綜合質(zhì)素、性價(jià)比、價(jià)格均在此三個(gè)區(qū)域得客戶接受范圍之內(nèi)，且交通方便。 經(jīng)緯物業(yè) 22 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 第三章、目標(biāo)客戶群分析 ——爭奪的陣地 經(jīng)緯物業(yè) 23 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 目標(biāo)客戶群分類 a. 按地段劃分 受傳統(tǒng)購房區(qū)域觀念和項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制，項(xiàng)目買家應(yīng)以海珠區(qū)客人為主，占 4—5成，開售首期時(shí)比例更高些，荔灣、越秀等外區(qū)客源為輔。 ? 保利擁有大量舊業(yè)主資源，有利項(xiàng)目的廣泛傳播。 ? 所處區(qū)域的整體形象有待提高。 ? 產(chǎn)品實(shí)用率高，戶型間隔方正。 經(jīng)緯物業(yè) 12 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 項(xiàng)目 潛在供貨量 保利花園 靠近工業(yè)大道的小高層洋房及二期發(fā)展用地（情況不詳） 光大花園 目前 D區(qū)已動(dòng)工，總建面積 17萬平方米，二、三、四期暫未開發(fā) 金碧花園 第 3個(gè)金碧花園供貨量巨大 富力順意花園 南區(qū) 5棟 20層住宅，約 760套 南景園 紫云軒、觀月軒 6棟 18層住宅約 816套， 靠近江燕路的發(fā)展用地未開發(fā) 曉燕灣 7棟 12層住宅，約 300多套 動(dòng)感華庭 1棟 20及 1棟 18層住宅，單元數(shù)量約 300套左右 城啟洲頭咀項(xiàng)目 占地約 40萬平方米，目前暫未推出市場，預(yù)計(jì) 2021年年底開售 合計(jì) 2176套左右（未含保利、光大、金碧及城啟洲頭咀項(xiàng)目） ? 后續(xù)市場競爭情況分析 經(jīng)緯物業(yè) 13 房策天下（地產(chǎn)思想庫） ?原有的工業(yè)廠房陸續(xù)搬遷，特別是近期革新路廣州造船廠及集裝箱 廠地塊拍賣，后續(xù)住宅儲(chǔ)備用地充裕。 經(jīng)緯物業(yè) 9 房策天下（地產(chǎn)思想庫） b. 2021年趨勢預(yù)測 ? 二手比例繼續(xù)上升，一二手市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，進(jìn)而促進(jìn)一手成交。5 4 整體思路 7 3 推廣目標(biāo) 2 6 經(jīng)緯物業(yè) 4 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 目