【正文】 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 37. 在辦公樓裝修過程中： （ 1）所 有施工必須嚴(yán)格按照初審圖紙及說明完成。 （ F） （ 9）裝修戶的裝修設(shè)計(jì)應(yīng)保證其單元內(nèi)的公共設(shè)備、裝置不因被遮擋而不便進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 （ T） （ 5）物業(yè)管理中心可酌情考慮是否派專人到動(dòng)用明火的現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)管。 （ T） ，須經(jīng)消防中心向上級(jí)保衛(wèi)部門和公安消防監(jiān)督部門申報(bào) ,經(jīng)同意后方可進(jìn)行作業(yè)。 （ T） 三、 多選題： 以下各題 中 至少有 2個(gè) 或 2個(gè)以上 正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 填入下 表 中 題號(hào)右側(cè) 的空格內(nèi)。 ： （ A）支付因裝修不當(dāng)給物業(yè)造成損害的修復(fù)費(fèi)用。因此，對(duì)于辦公物業(yè)這類公共建筑，一般都應(yīng)當(dāng)采取開放式管理，即如無確實(shí)需要和理由（如遇形跡可疑者、不受物業(yè)用戶歡迎的推銷人員、精神病患者、酒醉者等想進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)），一般不必細(xì)加盤問，但是應(yīng)當(dāng)不露聲色注意他們的形跡，并且利用先進(jìn) 的設(shè)備監(jiān)測系統(tǒng)暗中加強(qiáng)防范，層層把關(guān) 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ； ； ； ； ，及時(shí)向客戶提示市場風(fēng)險(xiǎn)和不良租戶的違約風(fēng)險(xiǎn)； ，并在取得客戶書面認(rèn)可的前提下，代為實(shí)施預(yù)防性維修保養(yǎng)； ； 。 、防盜報(bào)警器等安全防范設(shè)備； ， 做好其雇員的身份證備檔工作； ，每天安排保安人員對(duì)商場進(jìn)行全方位巡查，并對(duì)重要部位進(jìn)行重點(diǎn)巡查； ，特別要注意監(jiān)控收銀處、各樓梯口、走廊、電梯內(nèi)等重點(diǎn)部位； ； ，詳細(xì)了解、掌握商場周邊區(qū)域的治安情況，以便有的放矢地加強(qiáng)商場的安全防范工作。 4 種模式的適用情況 一般說來，如果商場收取的管理費(fèi)足以應(yīng)付各項(xiàng)開支，則第一種選擇是較為可取的。如果事故現(xiàn)場處在攝像探頭的監(jiān)控之下，則監(jiān)控室的當(dāng)班人員應(yīng)當(dāng)將事故現(xiàn)場從頭至尾詳細(xì)錄下，以便向保險(xiǎn)公司理賠時(shí)作為有力證據(jù)。例如當(dāng)商場的服務(wù)使客戶有所不滿時(shí)，就應(yīng)區(qū)別不同情況，及時(shí)采取解釋、致歉、給客戶以適當(dāng)方式的補(bǔ)償?shù)却胧?，來消除誤會(huì)、取得客戶諒解，挽回商場的聲譽(yù)，避免商場的形象受損。 ① 與新聞單位建立并保持良好關(guān)系，根據(jù)需要采用不同方式宣傳商場，以樹立良好的企業(yè)形象。超過一定高度的車輛不得駛?cè)肷虉鰩靺^(qū)，以防發(fā)生意外。 （ 1）貨車進(jìn)入卸貨區(qū)域后，必須絕對(duì)服從管理人員的安排指揮。 （ T） ，可以用“舒適型管理服務(wù)”來加以概括。限于經(jīng)費(fèi)和人員的低成本開支，低檔物業(yè)的管理服務(wù)一般不提供或很少提供如代客叫車、代請(qǐng)保姆、客戶自用部位的內(nèi)部清潔等延伸服務(wù)。在設(shè)備管理方面，一般要配備夜間值班人員，以保證設(shè)備正常運(yùn)行。 高檔辦公樓的設(shè)備保養(yǎng)頻次要比中檔辦公樓更高，對(duì)辦公樓的室內(nèi)空氣質(zhì)量、新風(fēng)補(bǔ)充、電梯運(yùn)行的速度、運(yùn)行的穩(wěn)定性等都有更高要求。 就住宅而言，除 了要涵蓋高檔物業(yè)所提供的管理服務(wù)之外，還要為住戶提供非常個(gè)性化的服務(wù)，而不是因?yàn)榇祟惙?wù)的需求面很小就不設(shè)該服務(wù)項(xiàng)目。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 （ 磚墻或部分鋼筋混凝土梁柱 ）承重，現(xiàn)澆或預(yù)制板、鋼筋混凝土圈梁、平臺(tái)屋面或坡度平瓦屋面。鋼混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是（ 堅(jiān)固、耐久、防火性能好 ），一般比鋼結(jié)構(gòu)造價(jià)低，且更節(jié)省鋼材。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 80100 年，優(yōu)于（ 磚混結(jié)構(gòu) ）。 （ F） 90 度拐角的填充墻，至少應(yīng)當(dāng)保留其拐角部分 （ T） 。 第八章 不同投資模式物業(yè)的管理特點(diǎn)與要求 一、 填充題 ： （ 50%），或第一套單元出售的滿（ 2）年后可以成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。 （ F） ，面積越大的物業(yè)越能體現(xiàn)出管理的規(guī)模效益。 、可視對(duì)講系統(tǒng)線路、寬帶通訊線路等弱電系統(tǒng)線路的填充墻體在進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)予以保留。 （ 短肢剪力墻 ），它亦以鋼筋混凝土澆鑄而成，起到加固建筑結(jié)構(gòu)和承重作用；另有少量（ 磚填充墻 ），主要起到分隔空間的作用，對(duì)加固結(jié)構(gòu)亦有一定作用。鋼混結(jié)構(gòu)由鋼筋混凝土制成。 第六章 不同結(jié)構(gòu)及飾材物業(yè)的管理特點(diǎn)與要求 一、 填充題 ： “結(jié)構(gòu)”，指建筑物中由（ 梁、柱、桁架、墻、樓板、 基礎(chǔ) ）等承重構(gòu)件組成的，用以承受作用在建筑物上各種荷載的體系。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 豪華物業(yè)的主要管理服務(wù)內(nèi)容，除了涵蓋（ 高 檔物業(yè) ）所提供的管理服務(wù)內(nèi)容之外，一般還會(huì)提供一些要求更高的個(gè)性化服務(wù)，如豪華住宅中的（ 管家式 ）延伸服務(wù)，辦公樓中的各類（ 代辦性公關(guān) ）服務(wù)，迎賓拉車門和拉大堂門服務(wù)，商場中的衣物（ 臨時(shí)存放保管 ）服務(wù)等。 就辦公樓而言 ，除了要涵蓋中檔辦公樓所需提供的服務(wù)內(nèi)容和要求之外，在保安、清潔、環(huán)境布置、設(shè)備操作維護(hù)保養(yǎng)、客戶 服務(wù)等各方面會(huì)有更高要求。 如就住宅管理而言，除了要涵蓋低檔住宅所需提供的管理服 務(wù)內(nèi)容之外，一般還要增加一些日常需要的延伸服務(wù)，如代叫出租車，代請(qǐng)鐘點(diǎn)工，代送凈水等。 （ T） ，可以用“人性化、個(gè)性化服務(wù)”來加以概括。 （ F） ，可以用“基本保障型管理服務(wù)”來加以概括。 。貨車進(jìn)入商場所轄庫區(qū)范圍內(nèi)，必須減速行駛，時(shí)速一般控制在 5－ 15 公里。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ④ 妥善處理客戶投訴 ，認(rèn)真改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。 （ 2）彌補(bǔ)失誤性的公關(guān)活動(dòng)。 商場發(fā)生水管爆裂事故時(shí)，商場的設(shè)備維修人員首先應(yīng)當(dāng)立即設(shè)法關(guān)閉離此最近的閥門，以阻斷水源，同時(shí)其他管理人員則應(yīng)當(dāng)立即將可能會(huì)受到水浸影響的電梯升到最高樓層并暫停使用，以防電梯的電路浸水后燒壞。 3．動(dòng)火后要做到“一清”： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 動(dòng)火作業(yè)人員和現(xiàn)場安全監(jiān)督責(zé)任人在動(dòng)火作業(yè)結(jié)束時(shí)，必須徹底清除現(xiàn)場火種及各種隱患后方能離開現(xiàn)場。這一環(huán)節(jié)如果抓的緊、抓的好，就可以有效地防止物業(yè)遭到人為的毀損，并在所有單元的裝修工程結(jié)束以后仍然使其保持完好如初。 6．住戶平時(shí)一般大多早出晚歸，而雙休日在家的住戶往往人數(shù)倍增。二者不 可或缺。 （ C）裝修公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其雇員嚴(yán)加管束，督促他們文明施工。 （ F） 、貨物、垃圾等使用電梯運(yùn)輸均應(yīng)避開客運(yùn)高峰時(shí)間。（ F） ，須到商場消防中心辦理動(dòng)用明火施工許可證（商場工程房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 部自己施工可以例外）。 （ T） （ 3）裝修施工時(shí)，每 200 平方米應(yīng)自行配備一個(gè)手提滅火筒，以防發(fā)生不測。 （ F） （ 7）所有電線都必須穿進(jìn)電線保護(hù)套管內(nèi)，而 不得直接嵌入物業(yè)的任何部位。 （ F） 。 （Ｔ） 檢記錄表是記錄大廈各主要設(shè)備的電壓、電流、溫度等運(yùn)行狀態(tài)的檔案資料。 （Ｔ） 、容積率、建筑密度、得房率、外觀設(shè)計(jì)、建材和設(shè)備品質(zhì)、環(huán)境、包括綠化、水景等元素的設(shè)計(jì)、布局等方面。 （Ｔ） 。 （ F） 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。它主要包括（ 大型百貨公司 ）、（ 超市 ）以及專業(yè)商店和商場。 理企業(yè)的財(cái)務(wù)分析一般可以從兩個(gè)不同角度進(jìn)行： （ 月、季、年度 ）為單位，采用（ 縱向比較 ）的方式，進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)收支情況的財(cái)務(wù)分析，其中尤其要著重分析每一跨度單位中的收支異常波動(dòng)情況。 （ 入住率 ）和（ 收繳率 ）。 技術(shù)檔案管理 工作主要包括：（ 1）大廈工程設(shè)備技術(shù)資料的（ 收集 ）和（ 整理歸檔 ）。 （ 監(jiān)察系統(tǒng) ）和（ 報(bào)警系統(tǒng) ）。 （ 酬金制 ）的物業(yè)管理企業(yè)除了每月將報(bào)表向業(yè)主 和租戶公布之外，每年還要聘請(qǐng)獨(dú)立的（ 專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所 ）對(duì)其帳目進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告提供給（ 業(yè)主 ）審閱。 ，除了必須考慮一些（ 必要開支 ）外，另外還必須考慮留有一定數(shù)額的（ 緊急備用經(jīng)費(fèi) ），主要是為了防止某些設(shè)備突然發(fā)生異常損壞。 ： （ 維護(hù)保養(yǎng) ）； （ 運(yùn)行管理 ）； （ 技術(shù)檔案管理 ）； （ 節(jié)能管理 ）。 （ 公共服務(wù) ）、（ 專項(xiàng)服務(wù) ）、（ 特殊服務(wù) ） 等 3 個(gè)層次。它主要包括（ 大型百貨公司 ）、（ 超市 ）以及其他各種類型的綜合、居住物業(yè)，即住宅。（Ｆ） 3．不少多層物業(yè)中都采用屋頂水箱供給四樓以上用戶用水的供水方式。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 3．高層物業(yè)除結(jié)構(gòu)一般與多層物業(yè)不同之外，通常還會(huì) 比多層 物業(yè)多出（ 電梯設(shè)施 ），容積率通常也更（ 高 ）。 ２ .專業(yè)化管理有利于提高整個(gè)社會(huì)的收益性物業(yè)管理水平，使物業(yè)管理形成一門特殊的職業(yè)和專門的代理機(jī)構(gòu)。 2． 怎樣制定收益性物業(yè)的出租計(jì)劃表？ 1．通常采取的做法是先調(diào)查本地區(qū)同類或相似可比物業(yè)的租金水平，分析本地區(qū)同類和近似物業(yè)的總體供求情況，通過與區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的情況分析，比較租約價(jià)值，對(duì)包括面積、 地點(diǎn)、設(shè)施設(shè)備和出租結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的有關(guān)信息進(jìn)行租賃分析，這樣房屋相對(duì)市場價(jià)格就可以大致確定，然后就可以在此基礎(chǔ)上對(duì)每一類物業(yè)作適當(dāng)?shù)亩ㄎ弧? (B)消費(fèi)型物業(yè)的管理一般不需提供公共服務(wù)和 私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 （ Ｆ ） 11．公益型物業(yè)管理服務(wù)的范圍幾乎涉及整個(gè)物業(yè)的全部區(qū)域和所有設(shè)備。 （ T） 3．收益性物業(yè)的可租面積在無擴(kuò)展或挖潛計(jì)劃的情況下是一個(gè)靜態(tài)的指標(biāo)。 收益性物業(yè)是指業(yè)主通過收取長期、穩(wěn)定的（ 租金收入 ）以回收投資并獲取收益的物業(yè) 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ２ .為什么說 物業(yè)管理行業(yè) 是 人口集中化、居住立體化的產(chǎn)物 ？ 伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而來的人口城市化、集中化和居住立體化，使得人們的居住形式發(fā)生了很大變化。 （ T） 三、 單選題： 以下各題 中 只 有 1個(gè) 答案 是 正確 的 ，將你認(rèn)為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下 表 中 題號(hào)右側(cè) 的空格內(nèi)。 （ F） 13．物業(yè)管理法律關(guān)系是靠主體權(quán)利的行使和義務(wù)的履行來實(shí)現(xiàn)的。（ F） 年，香港的物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士發(fā)起成立了英國皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會(huì)香港分會(huì)，在香港大力推廣物業(yè)管理制度，并取得可喜成績。 8．物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，是指物業(yè)管理主體之間依據(jù)（ 法律和合同 ）享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。 ３．一般認(rèn)為，物業(yè)管理起源于（ 19）世紀(jì)（ 60）年代的英 國，迄今已有（ 140）多年的歷史。 5．現(xiàn)代意義上的專業(yè)化物業(yè)管理，大體形成于（ 19）世紀(jì)末期的（ 美國 ）。（ T） “建筑物業(yè)主組織” (Building Owners Organization，簡稱 BOO)。（ T） 9月，國務(wù)院頒布 的《物業(yè)管理?xiàng)l例》付諸實(shí)施。其主要原因在于各個(gè)國家、地區(qū)、城市之間社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，如人均國民收入、城市化水平、人口集中程度、居住公共區(qū)域形成的水平不平衡。 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為價(jià)值昂貴、極其耐用的財(cái)產(chǎn)，在整個(gè)社會(huì)財(cái)富中占據(jù)了十分可觀的比例。因此，在人們的居住形式因上述原因而發(fā)生這些變化時(shí)，物業(yè)管理自然也就應(yīng)運(yùn)而生了。 6．收益型物業(yè)管理的一切經(jīng)營管理活動(dòng)，都必須緊緊圍繞如何實(shí)現(xiàn)（ 物業(yè)空間的出租 ）并為業(yè)主獲取相應(yīng)收益這一核心來展開的。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 （Ｆ） 6．出租房源的需求量或新增供應(yīng)量的變化都會(huì)對(duì)原有物業(yè)的出租率產(chǎn)生直接影響。 （Ｔ） 14． 公益型 物業(yè)的管理工作量峰谷通常都不明顯。 四 、 多選題： 以下各題 中 至少有 2個(gè) 或 2個(gè)以上 正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下表 中 題號(hào)右側(cè) 的空格內(nèi)。由于出租收入與租金價(jià)位及出租率密切相關(guān)，因此物業(yè)經(jīng)理一定要及時(shí)、詳細(xì)了解相似樓宇的租金水平，并親自感受出租物業(yè)是否感覺舒適，價(jià)格合理；同時(shí)對(duì)物業(yè)周邊地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)變化 、人口流動(dòng)情況、潛在租客的收入水平、收入中用于租房開支的比例等情況也要及時(shí)了解清楚，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)所在地區(qū)的出租率水平，就可以較為準(zhǔn)確地估算出所管理的公寓的靜態(tài)投資回報(bào)能力。它可以最大限度地發(fā)揮現(xiàn)有工作人員和設(shè)備的生產(chǎn)潛力，為多項(xiàng)物業(yè)業(yè)主管理物業(yè)，從而達(dá)到管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 5．高層物業(yè)在管理上除了要做一些與多層物業(yè)相似的工作外，還要加強(qiáng)電梯的（ 定期保養(yǎng)和維護(hù) ）。 （Ｔ） 6．高層物業(yè)的地基一般需要打樁，并采取鋼混結(jié)構(gòu)或全鋼結(jié)構(gòu)建造。 （ 公共服務(wù) ）、（ 專項(xiàng)服務(wù) ）、（ 特殊服務(wù) ） 等 3 個(gè)層次。監(jiān)察系統(tǒng)包括（ 監(jiān)控 ）、（ 中控 ）和（ 巡邏 ）設(shè)備，報(bào)警系統(tǒng)主要包括（ 紅外線防盜系統(tǒng) ）和（ 門磁系統(tǒng) ）。 （ 大廈竣工技術(shù)資料 ）和（ 大廈設(shè)備的規(guī)范技術(shù)說明書 ）。 （ 供應(yīng)商 ）按（ 供貨合同 ）免費(fèi)提供。 32 出租物業(yè)的管理使用，一般是由（ 預(yù)租合同 ）和（ 租賃合同 ）來對(duì)租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)加以規(guī)范（涉及物業(yè)的公共結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、公共部位的 管理使用時(shí)，還須由（ 管理公約 ）加以規(guī)范）。 （ 開荒清潔 ）、（ 日常保潔 ）和（ 周期性徹底清潔 ）工 作。 ： （ 1）建立大廈設(shè)備運(yùn)行的（ 動(dòng)態(tài)管理機(jī)制 ）；（ 2）制定物業(yè)公共區(qū)域的（ 不同照明方案 ）。 （ 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) ）