【正文】 個月成交 80 ％ 3 個月成交 90 ％ 4 個月成交 95 ％ ～ 商業(yè)總建筑面積 117322 平方米 ,假設(shè)商業(yè)物業(yè)部分均價 8000 元 /平方米，全年銷售率 95%. 10． 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ： 一般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物功能的占 40%，具備餐飲功能的占 30%，具備休閑娛樂功能的占 30%。 二、 招商的業(yè)態(tài)選擇原則及順序： 休閑娛樂： 各地特色風(fēng)味小吃店、茶坊 、酒吧、咖啡館、電子游藝機房、網(wǎng)吧、桌球 … .. 美食餐飲： 中大規(guī)模的各地特色品牌餐飲、韓國燒烤、日本料理，也可以是肯德基麥當(dāng)勞等大眾化國際餐飲品牌 …… 時尚精品： 精品小百貨、禮品鮮花、美容美發(fā) …… 鞋帽服飾： 家居館： 各地特色風(fēng)味小吃店、茶坊、酒吧、咖啡館、電子游藝機房、網(wǎng)吧、桌球 … .. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ★ 籌備初期，著重項目整體形象宣傳，再針對商家宣傳商場經(jīng)營理念 ,功能規(guī)劃 ,經(jīng)營優(yōu)勢 ,投資前景。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一階段 啟動期租售 (09 年 ___月 ___日 09 年 ____月 ) 階段任務(wù) ?啟動主力業(yè)態(tài)的招商工作，爭取引進 58 家有影響力的商家； ?完成商業(yè)街相關(guān)的申報和宣傳工作，力爭引入一部分特色品牌的商家； ?爭取完成商業(yè)街內(nèi)各業(yè)態(tài) 12 家主力店； ?本階段需要完成整個銷售任務(wù)的 20%左右； ?穩(wěn)進式的銷售結(jié)合重頭招商，樹立項目品牌商業(yè)街的形象； 本階段工作 ?適合本項目的主力店招商洽談； ?與政府有關(guān)部門的洽談合作； ?目標(biāo)區(qū)域銷售招商的推廣； ?對項目的規(guī)模宣傳和廣泛租售； ?其它意向商家的洽談； ?銷售招商的相關(guān)慶典活動； 第二階段 招商集中期（ 09 年 ___月 09 年 ____月底） 階段任務(wù) ?各業(yè)態(tài)的招商工作持續(xù)跟進，掀起招商的熱潮； ?主力業(yè)態(tài)再引進 35 家； ?完成全部業(yè)態(tài)招商商家的 50%； ?商業(yè)街的招商初具規(guī)模； ?進行一定的開場宣傳； ?銷售工作隨主力店的確認(rèn)大力跟進； 本階段工作 ?接受各商家的主動上門； ?主動接洽我們可望進駐的商家，簽訂合同或達成意向； ?大規(guī)模的銷售促進活動； ?12 次的大型招商促進活動； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。當(dāng)銷售價格在 8000 元左右，40 元每月的租金可使開發(fā)商無需貼補并開始盈余。 l 租金從第四年開始遞增的原因：前三年利用比較低的租金吸引品牌主力店經(jīng)營，憑借品牌效應(yīng)與號召力，三年經(jīng)營下來，經(jīng)濟效益及知名度都將有大幅度的提高。 回報客戶的金額 是發(fā)展商每年按照 6－ 8%的出租回報率在租期內(nèi)付出的總金額； 租金 是租期內(nèi)發(fā)展商從出租物業(yè)得到的總收益； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 A. 30%的返租回報在業(yè)主購鋪時即付 10%，商鋪交付時付 20%。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去， 可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡 。 風(fēng)險。資金回籠快謂之短線操作。如遇銷售停滯，或大勢阻力，也有較大 回旋盤整余地，不必走到“大削價”的尷尬地步。營銷的價格策略，無非是根據(jù)目標(biāo)客戶的價格承受力進行的單價與總價的調(diào)整和以上這些價格構(gòu)成因素順應(yīng)市場反應(yīng)的微調(diào)策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。爭取做到 “一店一品牌 ”“一家一特色 ”，多功能，全方位的商業(yè)空間。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。主要體現(xiàn)在開發(fā)商的開 發(fā)理念與城市商業(yè)發(fā)展的形式相脫節(jié)，在追求容積率的前提下擠壓開發(fā)出來的店鋪大多只適應(yīng)便利店、雜貨店、五金店及小型百貨店等已逐漸被替代的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，而現(xiàn)代商業(yè)需要的時尚精品、特色餐飲等新興的需要被不同程度的忽視。 ? 開發(fā)無序，局部區(qū)域市場來不及消化 目前由于投資商鋪的熱浪，商業(yè)機構(gòu)大舉擴張，誰都想在商鋪熱中掘一桶金。值得一提的是在投資意識的趨勢下，目前一線城市中由短線投資客、組成的投資軍團規(guī)模變的越來越大，對二三線城市，我們不是十分了解，不敢在此枉下定論，還學(xué)要通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查進行準(zhǔn)確研判。 3. 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場特點： 一、當(dāng)前商用物業(yè)投資者分析： 按市場狀態(tài)分析，商鋪的投資者一般有三種：一種是為了出租，一種是出于自營目的，還有些人純粹是為了在買進買出中賺取差價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。反之商業(yè)街的營建定位卻對住宅的銷售有舉足輕重的影響，良好的商業(yè)規(guī)劃無疑會成為住宅銷售推廣中最大的利基點，所以我們把商業(yè)部分作為整個項目的主導(dǎo)，作重點探討。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在顧客決定買鋪面時，租鋪的商家就給你找好了；有的甚至是先做旺市場，之后再開始專業(yè)商鋪的銷售，使專業(yè)市場的商鋪 “錢途 ”可見。（尤以是具有一定品牌知名度的商家，除了對選址有一定講究，對商鋪本身也有各種特定的要求） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。分布密度不勻，缺乏大規(guī)?；蛘呦鄬奂纳虡I(yè)中心或街區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 中管