【正文】 ?確定一個明確的銷售招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 盲目跟風的客戶群體； ? 經(jīng)濟實力較強的長線投資客。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。反過來說 40 元是開發(fā)商 5年返租在售價為 8052元時的平衡點，高于此點就能獲得更多溢價。 計算過程： 將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B. 發(fā)展商在前期銷售實現(xiàn)后即可回收 90%的商場資金。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理， 使投資者對目前尚不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。對處于當前市場環(huán)境下的開發(fā)商來說，無疑 是兩全其美的可行之策。目前流行的短線操作之弊端在于，雖然資金能夠快速回籠，但由于產(chǎn)權(quán)分散在大量投資型小業(yè)主手中，因此埋下了后續(xù)經(jīng)營的隱患 ，影響開發(fā)商口碑，倘若物業(yè)銷售周期較長，物業(yè)交付后前期投資者散亂經(jīng)營直接給后期銷售造成壓力 。 6. 銷售策略思考： 一、 開發(fā)商操作模式： 面對眾多發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域敗北的現(xiàn)狀，關(guān)于中國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了一些反思的聲音。 基于本案的優(yōu)勢，我們采用 “市場比較 ”的定位原則，而非 “隨行入市 ”的方法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 ? 面對業(yè)主 （自用客、租賃客及投資客） 本案是一個有專業(yè)負責商業(yè)經(jīng)營管理公司作為強大后盾支持的商業(yè)單位，商鋪代為租賃結(jié)和 市場的統(tǒng)一招商管理，建議采用所有權(quán)分散、經(jīng)營權(quán)集中的軟設(shè)計，來保障了業(yè)主利益地最大化，給投資者更大的信心。一個樓盤在很 多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內(nèi)部格局、功能設(shè)定、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而這點在本項目所處的 鹽城 顯的尤為突出，恰巧也給本項目指明了方向。這種現(xiàn)象固然為商業(yè)的進一步繁榮帶來了契機，但同時也可以看出，每年大量集中開發(fā)的商業(yè)物業(yè)加劇了局部區(qū)域市場消化的難度。 就當下投資市場，商鋪出租的高回報率仍是有目共睹的。調(diào)查顯示 ,目前 55%的購買者是為了出租而購買商鋪的 ,而出于自營目的購買商鋪的人為 35%,另外有 10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 《 鹽城 玉龍南路商業(yè)街銷售建議》 （本項目為商業(yè)住宅復合體，雖然住宅和商業(yè)部分彼此都具有一定的裙帶關(guān)系，但由于住宅部分體量較小，自身所構(gòu)成的消費群體對商業(yè)街并不起決定性作用。我們把他們分為自營者，長期投資者，與短期投資者。據(jù)測算，在目前市場情況下，住宅投資收益率約為 2－ 3%，而商鋪投資的收益率約為 6－ 8%；而且在商 鋪的營銷上越來越專業(yè)化和人性化。開發(fā)的商鋪并不是都能滿足商家的實際需要。 缺乏商家統(tǒng)一經(jīng)營管理的沿街商鋪（位于 某 新城，目前售價基本在 萬 /平方米左右） 三．本項目所在區(qū)位市場特點： 1． 零售業(yè)占主導地位，城內(nèi)業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，娛樂和其他服務行業(yè)相對較少，且分布零散，比例不 夠協(xié)調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 總體原則：充分利用優(yōu)越的地理區(qū)位、前期研判的獨特思路以、設(shè)計格局上的前瞻性及后期招商管理上的完整操作 ， 塑造 鹽城 經(jīng)典的“地標型”“錯業(yè)型”“完整型”商業(yè)街。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這其中，最常見的就是 放棄短線操作的觀點 ，并似乎已成為業(yè)內(nèi)人士的共識。而通過策略的調(diào)整，這種短線操 作的弊端 在很大程度刪 是可以避免的。 當然要做到這點也需要開發(fā)商有專業(yè)度與耐心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C. 商鋪交付時，相信整體項目的銷售已大部完結(jié)，資金回收已到位，商場的招商工作已全面鋪開。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。開發(fā)商可以依照價格租金比較周邊市場的租金做出決策判斷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 9．銷售與資金回籠進度：商業(yè)部分全年銷售資金回籠表86613 4 6 4 . 41 7 3 2 . 2 1 7 3 2 . 28 6 6 . 16928800097003200110860800124718400131647200010002021300040005000600070008000900010000020210000400000006000000080000000100000000120210000140000000銷售面積 銷售金額/ 元銷售面積 8661 3 4 6 4 . 4 1 7 3 2 . 2 1 7 3 2 . 2 8 6 6 . 1銷售金額 / 元 69288000 97003200 110860800 124718400 131647200三個月引導期預訂50 ％開盤當月成交 70 ％ 2