【正文】 ?確定一個(gè)明確的銷(xiāo)售招商思路，貫穿始終，樹(shù)立長(zhǎng)期品牌，先形象后規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 盲目跟風(fēng)的客戶群體； ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的長(zhǎng)線投資客。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。反過(guò)來(lái)說(shuō) 40 元是開(kāi)發(fā)商 5年返租在售價(jià)為 8052元時(shí)的平衡點(diǎn)，高于此點(diǎn)就能獲得更多溢價(jià)。 計(jì)算過(guò)程： 將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 B. 發(fā)展商在前期銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)后即可回收 90%的商場(chǎng)資金。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理， 使投資者對(duì)目前尚不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)處于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑 是兩全其美的可行之策。目前流行的短線操作之弊端在于，雖然資金能夠快速回籠，但由于產(chǎn)權(quán)分散在大量投資型小業(yè)主手中，因此埋下了后續(xù)經(jīng)營(yíng)的隱患 ，影響開(kāi)發(fā)商口碑，倘若物業(yè)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，物業(yè)交付后前期投資者散亂經(jīng)營(yíng)直接給后期銷(xiāo)售造成壓力 。 6. 銷(xiāo)售策略思考： 一、 開(kāi)發(fā)商操作模式： 面對(duì)眾多發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域敗北的現(xiàn)狀，關(guān)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了一些反思的聲音。 基于本案的優(yōu)勢(shì)，我們采用 “市場(chǎng)比較 ”的定位原則，而非 “隨行入市 ”的方法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 ? 面對(duì)業(yè)主 （自用客、租賃客及投資客） 本案是一個(gè)有專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作為強(qiáng)大后盾支持的商業(yè)單位，商鋪代為租賃結(jié)和 市場(chǎng)的統(tǒng)一招商管理，建議采用所有權(quán)分散、經(jīng)營(yíng)權(quán)集中的軟設(shè)計(jì)，來(lái)保障了業(yè)主利益地最大化，給投資者更大的信心。一個(gè)樓盤(pán)在很 多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內(nèi)部格局、功能設(shè)定、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而這點(diǎn)在本項(xiàng)目所處的 鹽城 顯的尤為突出，恰巧也給本項(xiàng)目指明了方向。這種現(xiàn)象固然為商業(yè)的進(jìn)一步繁榮帶來(lái)了契機(jī)，但同時(shí)也可以看出，每年大量集中開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)加劇了局部區(qū)域市場(chǎng)消化的難度。 就當(dāng)下投資市場(chǎng)，商鋪出租的高回報(bào)率仍是有目共睹的。調(diào)查顯示 ,目前 55%的購(gòu)買(mǎi)者是為了出租而購(gòu)買(mǎi)商鋪的 ,而出于自營(yíng)目的購(gòu)買(mǎi)商鋪的人為 35%,另外有 10%的人純粹是為了在買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出中賺取差價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 《 鹽城 玉龍南路商業(yè)街銷(xiāo)售建議》 （本項(xiàng)目為商業(yè)住宅復(fù)合體，雖然住宅和商業(yè)部分彼此都具有一定的裙帶關(guān)系，但由于住宅部分體量較小，自身所構(gòu)成的消費(fèi)群體對(duì)商業(yè)街并不起決定性作用。我們把他們分為自營(yíng)者，長(zhǎng)期投資者，與短期投資者。據(jù)測(cè)算，在目前市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率約為 2－ 3%，而商鋪投資的收益率約為 6－ 8%；而且在商 鋪的營(yíng)銷(xiāo)上越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化和人性化。開(kāi)發(fā)的商鋪并不是都能滿足商家的實(shí)際需要。 缺乏商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的沿街商鋪（位于 某 新城，目前售價(jià)基本在 萬(wàn) /平方米左右） 三．本項(xiàng)目所在區(qū)位市場(chǎng)特點(diǎn)： 1． 零售業(yè)占主導(dǎo)地位，城內(nèi)業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，娛樂(lè)和其他服務(wù)行業(yè)相對(duì)較少，且分布零散，比例不 夠協(xié)調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 總體原則：充分利用優(yōu)越的地理區(qū)位、前期研判的獨(dú)特思路以、設(shè)計(jì)格局上的前瞻性及后期招商管理上的完整操作 ， 塑造 鹽城 經(jīng)典的“地標(biāo)型”“錯(cuò)業(yè)型”“完整型”商業(yè)街。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這其中，最常見(jiàn)的就是 放棄短線操作的觀點(diǎn) ，并似乎已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。而通過(guò)策略的調(diào)整，這種短線操 作的弊端 在很大程度刪 是可以避免的。 當(dāng)然要做到這點(diǎn)也需要開(kāi)發(fā)商有專(zhuān)業(yè)度與耐心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 C. 商鋪交付時(shí)，相信整體項(xiàng)目的銷(xiāo)售已大部完結(jié)，資金回收已到位，商場(chǎng)的招商工作已全面鋪開(kāi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。開(kāi)發(fā)商可以依照價(jià)格租金比較周邊市場(chǎng)的租金做出決策判斷。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 9．銷(xiāo)售與資金回籠進(jìn)度：商業(yè)部分全年銷(xiāo)售資金回籠表86613 4 6 4 . 41 7 3 2 . 2 1 7 3 2 . 28 6 6 . 16928800097003200110860800124718400131647200010002021300040005000600070008000900010000020210000400000006000000080000000100000000120210000140000000銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售金額/ 元銷(xiāo)售面積 8661 3 4 6 4 . 4 1 7 3 2 . 2 1 7 3 2 . 2 8 6 6 . 1銷(xiāo)售金額 / 元 69288000 97003200 110860800 124718400 131647200三個(gè)月引導(dǎo)期預(yù)訂50 ％開(kāi)盤(pán)當(dāng)月成交 70 ％ 2