【正文】 其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質(zhì)，促進其銷售。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目 的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市 場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 符合商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客） 是短期居住的商務(wù)客人。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。 戴德梁行某酒店 公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào) 整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。這種產(chǎn)品是長期經(jīng)營，獲取長期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。在客戶方面也會與酒店客人有沖突。根據(jù)我們對于綜合建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對項目總體價值提升有幫助作用。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳 揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 設(shè)施設(shè)備 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點 ，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段 ，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 但針對本項目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面，滿足客戶多方面的需求。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、 住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 相對于純酒店而言，“公寓式酒店 +投資型服務(wù)公寓”二種物業(yè)類型對于樓宇的公共配套設(shè)施并無具體要求，主要取決于市場和目標客戶的需求。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣 掏豬捐澤每 ? 在西高新工作的白領(lǐng)，短期自主，長期投資 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 目標客戶 戴德梁行 某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。同時服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的 企業(yè)等多種客戶，分散了市場風險。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆 炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 如果僅承諾較短期限的回報，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會產(chǎn)生競爭。在前 一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 根據(jù)北京、上海等發(fā)達城市的經(jīng)驗，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進行合作。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 2. 商住公寓 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 41 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。而對于旅游客人，因為西高新不是旅游區(qū)，對旅游客人的吸引力不強，而且旅游客人的價格承受能力也比較低，因此不是理想的客戶。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚 臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 能夠提升公寓及其它物業(yè)的價值，帶動其經(jīng)營和銷售，縮短回款速度。在前一階段，我行通過對西安 寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 符合公司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，從單純的住宅開發(fā)向復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)過渡。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 20201一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。因此投資者對項目 15 年后的品質(zhì)和市場情況最為擔心，而且會希望在 15 年內(nèi)獲得一定的附加權(quán)利。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘 莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 通過獲得長期的統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)，實現(xiàn)高檔酒店的功能，對于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價值的提升有促進作用。對投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強，通常還可以得到一定期限的免費使用權(quán)，因此有較強的吸引力。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗 馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 （ 2）通過長期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊的投資模式，促使有意向的投資者進行實質(zhì)的投資，并且實現(xiàn)較長時間內(nèi)的投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，酒店管理公司可以獲得長時間的經(jīng)營管理權(quán)，從而保證了將公寓按照酒店的方式進行經(jīng)營管理，實現(xiàn)酒店的功能。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 3. 公寓式酒店 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 20201一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭 批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具，而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對其吸引力不足。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰 迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 有龐大的客戶群 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了 西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未 來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 作為純酒店，國家有嚴格的星級評定標準，而本項目本身是公寓，無論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都無法達到國家標準，難以按照星級評定的標準進行改造，從而無法保證作為純酒店所必須的檔次標準。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 對于本項目而言，設(shè)置純酒店的有利因素是： 次酒店，而對高檔酒店的需 求在不斷增長； 體中的重要功能，有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調(diào)，促進總體價值提升。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進行酒店式經(jīng)營和管理的公寓式酒店。在高新區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場領(lǐng)域，開發(fā)西安市場還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對市場的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項 目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基 矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 （一） 酒店功能定位 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。而且公寓的功能細化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸 邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 目前需要細化的問題主要包括： 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目 所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯