【正文】 業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)。 要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。它是一種社會服務(wù)機構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時期，這一服務(wù)機構(gòu)是不可缺少的。 在提高認識的基礎(chǔ)上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。我們把隊伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機地結(jié)合起來，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。 ６、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。 四是抓好房產(chǎn)維護管理工作。 綜上所述，物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容很多，也非常細致。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物 業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時的產(chǎn)物。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個十分現(xiàn)實又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環(huán)境的整潔。 ４、所有公寓門戶及火警通道。通過對安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。 五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。 。在時間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實際困難。 除上列各點外，還要求護衛(wèi)人員對怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。 ２、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。如管理服務(wù)部組建起一支有１０名ｐａ清潔工的隊伍，負責(zé)清潔垃圾搞 好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。 首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店 管理的模糊認識。已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進了工業(yè)園區(qū)的 建設(shè)進程。 五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約， 并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。通過對安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。 ４、所有公寓門戶及火警通道。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環(huán)境的整潔。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個十分現(xiàn)實又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年 的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時的產(chǎn)物。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進行查驗，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。 要健全物業(yè)管理體制機制首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè) 管理。全縣70 多個小區(qū)中，只有不到 10 個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。 二、存在的主要問題調(diào)研組認為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運行。調(diào)研的 54 個小區(qū)中， 2021 年以前建成的小區(qū)占到 35 個， 大約占到 65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標準較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。這類小區(qū)有 40 個，占到小區(qū)總數(shù)的 74%，但規(guī)模都比較小，多在 30 戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。調(diào)研 組自 7 月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴 **西 ......等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學(xué)習(xí)借鑒先進經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度 ，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開展。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作 的順利開展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。業(yè)主反應(yīng)問題得不到及時解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費難收。 業(yè)主反映存在的問題：本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進行問卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問題主要有：一是物業(yè)管理開始比較好，但一個月以后就不行了，門衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現(xiàn)象時有發(fā)生；二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用，失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角；三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣，影響業(yè)主休息，管理沒有到位；四是公共設(shè)施損壞不能及時維修； 五是樓道衛(wèi)生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會這個機構(gòu)。現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下： 一、物業(yè)管理工作的基本情況據(jù)調(diào)查，某小區(qū)位建筑面 積 平方米，其中住宅建筑面積約 71280 平方米，共計 25 棟 792 戶，始建于 2021 年，全部為多層住宅樓，每戶面積約 90 平方米。 ，我們了解到現(xiàn)在物業(yè)管理在社會上沒有得到全部人們的認同，因此我們應(yīng)該加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認識。同時小區(qū)衛(wèi)生質(zhì)量也是決定物業(yè)管理水平的重要因素之一。對于設(shè)備管理，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度 。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。二是物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了 業(yè)主的利益，（占用 5 樓架空層，并出租牟利，甚至還在 5 樓的屋頂花園養(yǎng)雞！ 5 樓的設(shè)計用途是作為給全體業(yè)主休閑的場所，并計入公用面積要全體業(yè)主分攤了的。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認識不清。公司下設(shè)方圓廣告公司、岳麓區(qū)最大的室內(nèi)集貿(mào)市場和摩托車市場，并擁有臨街商業(yè)門面 4000 多平米。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進行查驗，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。 要健全物業(yè)管理體制機制首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。五是要組織不定期巡 查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。全縣70 多個小區(qū)中，只有不到 10 個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。 二、存在的主要問題調(diào)研組認為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運行。調(diào)研的 54 個小區(qū)中， 2021 年以前建成的小區(qū)占到 35 個，大約占到 65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標準較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。這類小區(qū)有 40 個，占到小區(qū)總數(shù)的 74%，但規(guī)模都比較小，多在 30 戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。調(diào)研組自 7 月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴 **西 ......等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學(xué)習(xí)借鑒先進經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開展。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。業(yè)主反應(yīng)問題得不到及時解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費難收。 業(yè)主反映存在的問題：本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進行問卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問題主要有：一是物業(yè)管理開始比較好，但一個月以后就不行了，門衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現(xiàn)象時有發(fā)生；二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用，失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角；三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣，影響業(yè)主休息，管理沒有到位；四是公共設(shè)施損壞不能及時維修；五是樓道衛(wèi)生不能按 時打掃，往往是一個星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會這個機構(gòu)?，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下： 一、物業(yè)管理工作的基本情況據(jù)調(diào)查，某小 區(qū)位建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積約 71280 平方米，共計 25 棟 792 戶，始建于 2021 年，全部為多層住宅樓，每戶面積約 90 平方米。此次調(diào)查聽取了某小區(qū)對該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對一些居民進行了調(diào)查問卷，通過認真分析提出相應(yīng)的對策。人員工資每月就需要 2 萬多元，而就算全額收取物業(yè)費才 2 萬 8 千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無法維持。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認識不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。 三、對策和建議 加強宣傳，廣泛發(fā)動。 提高認識，明確責(zé)任。 20XX 年 X 月 XX 日物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報告 2為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、 規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項工作列入常委會 2021 年工作要點。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。 （四）舊住宅多且分散。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，好一 點的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實不到位，沒有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米 元，低的每月每平米 ，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取 25 元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超 800 元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。部分由原單位管理，當房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設(shè)單位因機構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。 物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就 業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營，建管不分的