【正文】 安隊(duì)伍，為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證，解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象，對小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強(qiáng)對死角的監(jiān)控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé)，營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。加上業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計(jì) 18人（其中保潔 6 人、門衛(wèi) 3 人、監(jiān)控 5 人、水電工 1 人、會計(jì) 1 人、管理人員 2 人）。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告 1物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。誠信真實(shí)的為業(yè)主服務(wù)。等等。物業(yè)管理員要起到監(jiān)督的作用。 : 提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。 二、存在的一些問題及解決方案 ，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè) 主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題。 二、調(diào)查對象 望開物業(yè)管理有限公司 三、調(diào)查成員： 劉梓程 四、調(diào)查方法： 資料法、問卷調(diào)查法、現(xiàn)場觀查法 一、公司簡介 望開物業(yè)管理有限公司乃長沙望城坡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司下屬專業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè)，公司成立于 1995 年，自成立以來，采取深圳物業(yè)公司的先進(jìn)管理模式，創(chuàng)造了良好的服務(wù)形象，并成為長沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類附 屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有 95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理 范圍。 物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后通過當(dāng)工商注冊的僅 7 家，掛靠服務(wù)的 1 家，都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有 5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有 10％。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī) 范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有 14 個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有 8 個(gè)。其中， 20 戶以下的小區(qū)有 14 個(gè)， 2150戶的有 19 個(gè)， 51100 有 14 個(gè)， 100200 戶的有 5 個(gè) ， 500 戶以上的 2 個(gè)。如 1993 年建成的文筆小 區(qū)。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)?、圍墻等設(shè)施，盡量聘請專業(yè)的保安隊(duì)伍，為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證，解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象，對小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強(qiáng)對死角的監(jiān)控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé)，營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重 要環(huán)節(jié)。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患 。加上業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計(jì) 18人（其中保潔 6 人、門衛(wèi) 3 人、監(jiān)控 5 人、水電工 1 人、會計(jì) 1 人、管理人員 2 人）。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告 1物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。于 2021 年交付，入住率達(dá)到 87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區(qū)綠化面積是建筑面積的 35%以上。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多，不交費(fèi)的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等，都作為不交費(fèi)的理由。讓市場經(jīng)濟(jì)觀念深入人心，增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識，花錢買服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下： 一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 住宅小區(qū)的基本情況根據(jù)住建局提供的住宅 小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū) 54個(gè)，總建筑面積 600035平方米，住宅 3975套，已入住人口約 萬人。 （二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。 物業(yè)管理的基本情況 （一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。存在的突出問題主要有以下幾個(gè)方面： 工程建設(shè)的遺留問題小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。 專項(xiàng)維修基金收繳不到位調(diào)研的 54 個(gè)小區(qū)中，僅有 7 個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金，僅占 13%。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。 要強(qiáng)化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)一是要主動介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗 前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。 要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范 帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。雄厚的資金實(shí)力，規(guī)模健全的運(yùn)行機(jī)制和廣闊的發(fā)展前景，使望開物業(yè)在市場競爭中形成了強(qiáng)大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區(qū)的望開區(qū)辦公大樓、開發(fā)區(qū)職 工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū) 3 萬多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽明山莊 14 萬平方米的大型住宅小區(qū)和長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“麓谷”市政設(shè)施 平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負(fù)責(zé)管理開發(fā)區(qū) 平方公里的自來水管網(wǎng)。表現(xiàn)為 :一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng)，“產(chǎn) 權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。 5 樓的物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)也是歸全體業(yè)主所有的，但現(xiàn)時(shí)已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車場是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車費(fèi)收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停 100 臺次車計(jì)算收費(fèi)，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了 1000 元，一年就是好幾十萬?。? 門口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復(fù)印、賣煙的商店，進(jìn)門以后是琳瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續(xù)的臟）！電 梯所到的每個(gè)樓層、包括電梯門本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。對于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂 公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片 。每天要對小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作情況及清潔工進(jìn)行不定期的檢查和巡視。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與 業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認(rèn)識，令每一位消費(fèi)者及社會各方面人士都積極地參與，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。于 2021 年交付，入住率達(dá)到 87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區(qū)綠化面積是建筑面積的 35%以上。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多，不交費(fèi)的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等，都作為不交費(fèi)的理由。讓市場經(jīng)濟(jì)觀念深入人心，增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識，花錢買服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下： 一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 住宅小區(qū)的基本情況根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū) 54個(gè)，總建筑面積 600035平方米，住宅 3975套，已入住人口約 萬人 。 （二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。 物業(yè)管理的基本情況 （一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。存在的突出問題主要有以下幾個(gè)方面： 工程建設(shè)的遺留問題小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。 專項(xiàng)維修基金收繳不到位調(diào)研的 54 個(gè)小區(qū)中，僅有 7 個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金，僅占 13%。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量， 加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。 要強(qiáng)化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)一是要 主動介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。 要 強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。 三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。 ５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。九四安全部被市公安局、人事局評為先進(jìn)集體。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。 物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。我們有針對性地對中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。 ３、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格 率達(dá)到