【正文】 ：抽查不同位置 3 到 5 外，每處檢查約 1 平方米，無水漬、手印、潔凈、明亮； D、排水溝：抽查 20 米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物，無臭法味； E、明溝：抽查 13 米，不積泥沙，垃圾雜物等； F、標(biāo)牌、指示牌：抽 23 個，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，表面 光亮； G、消防設(shè)備設(shè)施：抽查 23 個消防栓，無灰塵，表面光亮； H、電梯門：用衛(wèi)生紙擦拭，無明顯灰塵、污漬； I、天花、燈飾、風(fēng)口、煙感器：抽查天花 50 平方米無灰塵、污漬；抽查 35個燈飾、風(fēng)口、煙感器，無灰塵等； J、垃圾房：檢查地面無垃圾；污水溝無垃圾、泥沙、積水； K、天臺：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙，垃圾物； L、車庫：抽查 30 平方米地面無垃圾。 3 在空車位的地方用雞毛撣清除庫頂?shù)闹┲刖W(wǎng)、管道上面的灰塵，對有停車的車位，待車走后再進(jìn)行對庫頂?shù)那鍜撸苑琅K客人的車輛。及時處理違章亂貼的海報(bào)、小廣告及污跡。 室外部分日常保潔保養(yǎng) 序號 日常保潔工作范圍 1 每天清掃道路地面垃圾雜物及污水跡，不停巡視，發(fā)現(xiàn)臟物廢物品及時處理。 二、垃圾桶設(shè)置 （一）垃圾桶設(shè)置 垃圾桶是保潔管理必不可少的一項(xiàng)設(shè)施，垃圾桶的制作要與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，既要注意擺放位置的美觀，又要方便客戶的生活習(xí)慣。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。 序號 系統(tǒng) 管理重點(diǎn) 管理措施要點(diǎn) 1 電梯系統(tǒng) 安全運(yùn)行 日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢 2 消防系統(tǒng) 可靠運(yùn)行、隨時可啟動 定期試驗(yàn)、巡查 3 供配電系統(tǒng) 安全可靠運(yùn)行 加強(qiáng)日常的維護(hù)檢查，發(fā)電機(jī)定期試驗(yàn)、檢修 4 給排水系統(tǒng) 水質(zhì)良好，排水正常 水箱定期消毒、換水，水質(zhì)定期檢驗(yàn)，排水系統(tǒng)定期清理、疏通 5 公共照明系統(tǒng) 使用正常 日常巡檢、測試 模式管理要點(diǎn) 該管理模式的管理要點(diǎn)在于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)實(shí)行 24 小時運(yùn)行值班的管理辦法，對集中控制的 供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實(shí)行 24 小時集中值班運(yùn)行，通過嚴(yán)密的工作計(jì)劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?，?yán)格的質(zhì)量管理和完善 的應(yīng)急處理預(yù)案，對日常維修保養(yǎng)、客戶報(bào)修、緊急情況處理等實(shí)行統(tǒng)一控制，從而達(dá)到統(tǒng)一質(zhì)量，統(tǒng)一監(jiān)管的效果。編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的目的，是在于從全局出發(fā)對物業(yè)使用過程中所存在的問題隱患進(jìn)行一次全面和計(jì)劃的保養(yǎng)，使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。 第八章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓項(xiàng)目管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 第一節(jié) 建筑本體管理 結(jié)合 JJ 物業(yè)多年管理所總結(jié)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，融合西方發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理的超前理念，確定“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目物業(yè)建筑本體維護(hù)與保養(yǎng)的重點(diǎn)在于周密的計(jì)劃和日常有效的檢查。 保安隊(duì)員職責(zé) 堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生 ； 在執(zhí)行任務(wù)時，對殺人、放火、搶劫、盜竊等現(xiàn)行違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)，但無實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財(cái)產(chǎn)和罰款的權(quán)力； 對護(hù)衛(wèi)區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場，保護(hù)證據(jù)，維護(hù)秩序提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力； 按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進(jìn)入商務(wù)樓； 對出入商務(wù)樓的可疑人員、車輛及其所攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證，檢查； 在執(zhí)勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報(bào)復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)； 宣傳法制，協(xié)助業(yè)主做好“四防”工作，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因 素及時向業(yè)主報(bào)告，協(xié)助整改； 對攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其它形跡可疑的人員有權(quán)進(jìn)行盤查監(jiān)視，并報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理； 對違反《治安管理處罰條例》的人，有權(quán)勸阻、制止和批語教育，但無 處罰的權(quán)力； 對有違法犯罪行為的不法分子，可以進(jìn)行監(jiān)視、檢舉、報(bào)告，但無權(quán)偵察、扣押、搜查； 1積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其它服務(wù)，制止違章行為，防止損壞，不能制止解決的，及時向班長報(bào)告； 1熟悉和愛護(hù)商務(wù)樓內(nèi)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、消防器材，并熟練掌握各種消防器材的使用方法； 1積極協(xié) 助公安機(jī)關(guān)開展各項(xiàng)治安防范活動或行動，努力完成各項(xiàng)服務(wù)工作； 1認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 經(jīng)常保持配電房、變壓器房、值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 維修人員職責(zé) 熟練操作掌握管轄區(qū)的供電系統(tǒng)線路布置、設(shè)備技術(shù)性能及實(shí)際操作。 ? 負(fù)責(zé)突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施的制訂和實(shí)施。 ? 負(fù)責(zé)將垃圾清運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站，并督促環(huán)衛(wèi)部門及時清運(yùn)垃圾。 ? 負(fù)責(zé)建筑物本體維護(hù)及公共交通道路、配套的公共設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。 ? 按受各部門工作人員投訴，通過相關(guān)部門處理，并對投訴進(jìn)行跟蹤、回訪和記錄。 負(fù)責(zé)所轄商務(wù)樓的環(huán)境綠化 /美化具體工作。 1 保安員 對出入商務(wù)樓的人員、財(cái)物進(jìn)行登記、驗(yàn)證。 （ 3）關(guān)注物業(yè)管理方案執(zhí)行情況，定期審核月報(bào)及季度財(cái)務(wù)報(bào)表，關(guān)注客戶意見和物業(yè)時效收益與長期收益狀況。這種管理體制使管理中心骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理中心與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共 同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同創(chuàng)造佳績。 設(shè)立 值班主管制 ，由管理處、各組主管輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作碰頭，一般問題不過夜。 第五章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓項(xiàng)目管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 運(yùn)作系統(tǒng)、管理機(jī)制與人員配置 一、“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目商務(wù)樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置原則 根據(jù)“重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ’’項(xiàng)目的基本情況， JJ 將在“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目設(shè)置物業(yè)管理處（以下簡稱：管理處），管理處實(shí)行 JJ 公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。及時處理各項(xiàng)事務(wù)，同時通過服務(wù)中心接受客戶的特約委托，及時為業(yè)主提供各類特約服務(wù)，方便客戶。 以始于培訓(xùn)，終于培訓(xùn)原則對全員進(jìn)行多層次的培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技能、職業(yè) 道德和增強(qiáng)服務(wù)意識、質(zhì)量意識。 二、“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目物業(yè)管理形象定位： 使全體員工運(yùn)用制度化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化手段開展科學(xué)管理，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、人性化規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。 重慶嘉佳物業(yè)管理有限公司成立于二 00 四年，注冊資金 50 萬，獲得重慶市三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。 ： ； :； 群： 感 謝 函 尊敬的 重慶第二建筑公司 ： 我公司能參加 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作的競標(biāo)，是您們對我司的信任，在此感謝您們對我公司的信任和厚愛。對所有管理人員全部要求大專以上并持有物業(yè)管理上崗證書，同時精選文化素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、有相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的操作層員工持證上崗工作，為物業(yè)及業(yè)主提供科學(xué)細(xì)致的 管理與優(yōu)質(zhì)周到的服務(wù)。遵循“以優(yōu)質(zhì)高效、業(yè)主滿意、持續(xù)改進(jìn)”的質(zhì) 量方針，弘揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、開拓、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神。在業(yè)主中樹立良好的口碑，在此基礎(chǔ)上，注重物業(yè)公司自身的發(fā)展，將以利潤最大化、成本最小化，優(yōu)化組織機(jī)構(gòu)，迅速在社會上塑造”重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目品牌。 以高標(biāo)準(zhǔn)確定各崗位人員的任職條件，從學(xué)歷、職稱、工作經(jīng)歷，特別是個人綜合素質(zhì)等方面把好進(jìn)人關(guān)。及時糾正工作中的偏差，并設(shè)置客戶意見箱，收集客戶意見。從而使業(yè)主們形成一個較強(qiáng)的歸屬感和投資 “重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目 的自豪感。 三、內(nèi)部動作流程： 專設(shè) 管理服務(wù)中心 ， 24 小時擔(dān)負(fù) 統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常管理業(yè)主委員會 嘉佳物業(yè) “重慶碧景園 ’’管理處 管理處主任 工程組 保安班 保 潔 綠化 組 事務(wù)和緊急事項(xiàng)。 五、管理機(jī)制 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制 目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給本管理處領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎金、崗位晉升）掛鉤。 （ 2）嚴(yán)格 ISO9001:2020 質(zhì)量體系，堅(jiān)持工作周例會，定期自審《物業(yè)委托管理合同》執(zhí)行情況，以確保服務(wù)質(zhì)量。 中專以上文化程度，復(fù)轉(zhuǎn)軍人，持物業(yè)管理上崗證，具有三年以上保安管理工作經(jīng)驗(yàn)， 40 歲以下，男性。 1 清潔、 綠化工 負(fù)責(zé)所分配區(qū)域的清潔 /保潔具體工作。 （ 2）管理服務(wù)中心 ● 具體負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理以及 客戶服務(wù)工作 ? 負(fù)責(zé)接待業(yè)主投訴、意見、新聞媒體、上級部門等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析處理和及時傳遞，并提供分析報(bào)告，為質(zhì)量分析、決策提供依據(jù)。 ? 配合各能源供給及通訊等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。 ? 負(fù)責(zé)“四害”的清殺工作。 ? 控制來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)，按規(guī)定路線通行。 二、 物業(yè)管理崗位職責(zé) 管理處主任職責(zé) 全面負(fù)責(zé)管理處日常工作，直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 審核各項(xiàng)工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃及設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查各項(xiàng)計(jì)劃的落實(shí)情況； 提出年度物品消耗及管理預(yù)算，確保最佳物耗率，控制成本； 根據(jù)管理合同的要求，跟進(jìn)收款情況，在必要時親自實(shí)施催款計(jì)劃保證管理費(fèi)用的及時到位； 主持召開管理例會和專項(xiàng)業(yè)務(wù)會議， 對業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、協(xié)調(diào)和全面了解； 負(fù)責(zé)對管理處各班隊(duì)工作進(jìn)行檢查、考核； 有權(quán)提名管理處員工；在不違反政策的前提下，決定其操作人員的錄用、考核、獎懲等，在適當(dāng)時提出人員晉升報(bào)告； 組織考查、選擇合格的供方提交總經(jīng)理核準(zhǔn)，督促相關(guān)部門有效控制及考核各供方的工作，促使供方保障工作質(zhì)量； 負(fù)責(zé)向總經(jīng)理匯報(bào)質(zhì)量管理情況，為管理評審提供相應(yīng)的報(bào)告，對管理提出改進(jìn)意見； 協(xié)助總經(jīng)理負(fù)責(zé)管理處日常管理的對外聯(lián)絡(luò)事務(wù)，負(fù)責(zé)管理處內(nèi)外活動的計(jì)劃、組織； 1制定維修保養(yǎng)計(jì)劃、節(jié)能計(jì)劃、工程維 修預(yù)算等各項(xiàng)工作計(jì)劃； 1審批業(yè)主二次裝修方案，保證樓宇的安全使用； 1定期檢查總體設(shè)備運(yùn)行情況，及時糾正維保工作的偏差； 1負(fù)責(zé)開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高并保持部門員工的總體業(yè)務(wù)水平； 1負(fù)責(zé)處理發(fā)生的業(yè)戶投訴，并定期進(jìn)行回訪； 1向總經(jīng)理定總結(jié)、匯報(bào)工作，協(xié)助總經(jīng)理完成其他工作。 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，除經(jīng)主任批準(zhǔn)并制定了可靠的安全措施，不允許帶電作業(yè)。每月對考核不合格的隊(duì)員按規(guī)定予以處罰； 檢查各崗位人員執(zhí)勤情況對玩忽職守，違紀(jì)違章人員按規(guī)定進(jìn)行處罰，制止、糾正各類違章違法行為； 對不稱職的隊(duì)員有權(quán)提出調(diào)離和辭退建議； 負(fù)責(zé)全班隊(duì)員的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作； 1負(fù)責(zé)跟蹤檢查業(yè)主二次裝修，保證樓宇的安全使用； 1帶領(lǐng)全班配合其它部門管理服務(wù)工作； 1完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。 參加滅火行動 ,疏散受災(zāi)人員及物資。 將物業(yè)驗(yàn)收的原始資料進(jìn)行分類歸檔； （四）物業(yè)健康檔案管理操作流程 根據(jù)管理內(nèi)容及現(xiàn)有的資源條件，我們對此管理操作流程規(guī)定如下： 各類物業(yè)健康信息的收集 信息反饋 編寫、制定健康管理報(bào) 告及計(jì)劃 建立物業(yè) 健康檔案 將資料分類、整理、歸檔 檢查、評估發(fā)現(xiàn)問題的記錄 實(shí)施 據(jù)此制定物業(yè)檢修計(jì)劃 二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 就整個物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是不可缺少的。 重點(diǎn)控制：就是對重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位，制定專門的措施和制度，有目的的去重點(diǎn)控制 ，從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。 設(shè)備檔案資料管理 （ 1）設(shè)備原始資料檔案管理 將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗(yàn)收記錄、測試記錄、產(chǎn)品的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明，遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。這種“保潔無干擾”的環(huán)境管理服務(wù)方式，讓客戶在愉悅中享受清新的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的 真實(shí)體現(xiàn)。 5 每日清掃走 火通道，抹凈扶手欄桿，地角線上面灰塵，地面梯階每天拖二遍，發(fā)現(xiàn)口香糖、痰漬等及時清除，每周清洗一洗。 6 抹凈路牌、標(biāo)識、消防箱、電表箱、水表箱處外燈柱表面上的灰塵。 2 雨天增加清掃力度，發(fā)現(xiàn)泥土用小掃把清理，晴天用清水將地面沖洗干凈。 公司設(shè)置機(jī)動組，任何緊 急情況，突擊保潔，我公司隨時組織大量人員突擊協(xié)助。逐層對公共區(qū)域進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報(bào)、處理。 日常管理 （ 1）保持保安隊(duì)伍的穩(wěn)定性。 （ 2）防火安全委員會職責(zé) ●認(rèn)真貫徹落實(shí)有關(guān)消防法規(guī)，切實(shí)將消防工作納入議事日程，做到與經(jīng)營工作同計(jì)劃、同布置、同檢查、同總結(jié)、同評比（“五同”）。 （ 2）檢查內(nèi)容 A、查領(lǐng)導(dǎo)：對消防工作是否重視。 （ 4）管理處安全部門在組織專項(xiàng)檢查時，被檢部門應(yīng)派員參加，并主動提供情況和資料，檢查完畢后，被檢部門負(fù)責(zé)人應(yīng)在檢查記錄上簽字。 c、管理處范圍內(nèi)能解決的不交上級主管部門。 （ 6） 嚴(yán)格執(zhí)行公安消防部門關(guān)于新建、改建、擴(kuò)建工程的各項(xiàng)管理規(guī)定。 B、嚴(yán)禁攜帶劇毒物品進(jìn)入泵房。 四、治安 /消防突發(fā)事件應(yīng)急方案 治安突發(fā)事件主要包括 打架、斗毆、流氓滋擾； 販毒、吸毒； 盜竊案件； 爆炸及可疑爆炸物品； 搶 劫、暗殺、兇殺； 精神病、酒醉出丑鬧事；