【正文】 別墅，占到 27%， 100 萬元以下的經(jīng)濟(jì)類別墅和總價(jià)在600 萬元以上的高檔或豪華別墅分別為 18%和 20%。 第三個(gè)層面上，別墅的產(chǎn)品形態(tài)比較純，整個(gè)小區(qū)的生活層次比較統(tǒng)一，很少出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、獨(dú)幢規(guī)劃在一起。這類豪宅在上海比較多見。豪宅別墅的上升，反映出上海別墅產(chǎn)品逐漸做精的一個(gè)趨勢(shì)，同時(shí)也體現(xiàn)了上海作為國(guó)際化大都市對(duì)豪宅別墅的吸納程度。 預(yù)計(jì)本次公告地塊將于 12 年內(nèi)推向市場(chǎng)，受區(qū)位的影響，未來的房?jī)r(jià)將因結(jié)構(gòu)性調(diào)整，趨于平緩，甚至整體房?jī)r(jià)有可能走低，但是受現(xiàn)有的上海房產(chǎn)市場(chǎng)需求極其旺盛的影響，大多樓盤的價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，未來上海房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，上海市統(tǒng)計(jì)局 崇明目前的供應(yīng)量稀少，以動(dòng)遷安置房為主，從上海的發(fā)展看崇明，隨著城市化進(jìn)程加快，市政建設(shè)加大，配套設(shè)備完善，加上崇明先天的生態(tài)環(huán)境，未來的崇明將會(huì)是上海的后花園，理想的生態(tài)居住地，供應(yīng)量將會(huì)打破原有的格局，成為上海的另一供應(yīng)大區(qū)。 相對(duì)于全市的房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)境，崇明島房地產(chǎn)業(yè)還處于初級(jí)階段，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力還不足，未來幾年，房地產(chǎn)業(yè)將在崇明大力發(fā)展。 政策三：二手房網(wǎng)上公示將于今年推出 政策概要：從有關(guān)部門獲悉，上海二手房網(wǎng)上公示系統(tǒng)的技術(shù)構(gòu)架已經(jīng)基本完成，具體實(shí)施細(xì)節(jié)正在最后確定過程中，二手房網(wǎng)上公示將于今年正式推出。 政策二：限制囤地 滬土地儲(chǔ)備實(shí)施細(xì)則出臺(tái) 政策概要：近期，上海市房地局公布了《上海市土地儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》。實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將受到一定程度的遏制。但是貸款無上限的政策卻給開發(fā)商以可以貸款的希望。 上?？傮w的購(gòu)買力 19982020 數(shù)據(jù)來源：上海市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒 二、近期政策分析 政策一： 10 月 28 日，央行出臺(tái)加息政策 影響分析 ① 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)：交易情 況波瀾不驚 根據(jù)我司近期對(duì)房地產(chǎn)成交量的跟蹤分析，自從28 號(hào)加息政策公布以來，上海全市的房地產(chǎn)無論是成交量還是成交價(jià)都未出現(xiàn)較大的變化，保持著平穩(wěn)的走勢(shì)，市場(chǎng)對(duì)加息政策的反響并不熱烈。 （二）市場(chǎng)分析 第一章 上海房地產(chǎn)宏觀大勢(shì) 一、上海整體投資環(huán)境分析 國(guó)際大都市背景下的城市新格局 從 2020 年－ 2020 年的五年是上海加快建設(shè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心重要時(shí)期，在全球化背景下的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，既融合又競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)更加明顯，上海作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭，要更好地服務(wù)于長(zhǎng)江三角洲乃至全國(guó)，首先必須繼續(xù)保持自身在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃崇西分 區(qū)將建成為生態(tài)景湖區(qū)和比照 “東方的日內(nèi)瓦 ”的大型國(guó)際會(huì)議、辦公區(qū)和環(huán)湖度假區(qū)。主要工作包括： 一是對(duì)島域北岸沿線新墾區(qū)土地進(jìn)行整理和儲(chǔ)備，協(xié)調(diào)對(duì)農(nóng)場(chǎng)和江蘇部分行政區(qū)的關(guān)系，積極論證啟東大橋選址和沿海高速公路、沿海鐵路的走向，控制分散、零星的土地批 租和開發(fā)行為。 三是按照國(guó)際生態(tài)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)上海實(shí)業(yè)生態(tài)度假園區(qū)和陳家鎮(zhèn)生態(tài)示范鎮(zhèn)，以旅游度假、科教研發(fā)、會(huì)議會(huì)展功能為依 托，并推進(jìn)有機(jī)農(nóng)業(yè)、循環(huán)工業(yè)和清潔能源，成為全國(guó)生態(tài)化社區(qū)建設(shè)的試點(diǎn)窗口和國(guó)際性的科教博覽基地。 ⑥ 教育醫(yī)療配套設(shè)施 崇明縣現(xiàn)有中學(xué) 38 所（包括高中 12 所）、小學(xué)36 所、職業(yè)學(xué)校 3 所（其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)職校 1 所）和中等專業(yè)技術(shù)學(xué)校 3 所。 第三產(chǎn)業(yè)： 近年，崇明第三產(chǎn)業(yè)有了較快發(fā)展， 2020 年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到了 %。島上還有 4 個(gè)市屬國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、 2 個(gè)軍墾農(nóng)場(chǎng)，上海實(shí)業(yè)集團(tuán)公司在島上建有一個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。公元 1222 年（南宋嘉定十五年）設(shè)天賜鹽場(chǎng)，隸通州。54′00〃，北緯 31176。 隨著 2020 年底滬崇蘇越江通道的通車和中國(guó)沿海大通道崇明島橋地位的確立， 21世紀(jì)初的崇明將憑借特殊的島嶼格局、捷便的理想位置、良好的生態(tài)環(huán)境、廣闊的土地資源四大優(yōu)勢(shì)，在上海城市整體布局中發(fā)揮后發(fā)效應(yīng)，成為上海 21 世紀(jì)初期選擇的戰(zhàn)略重點(diǎn)地區(qū)之一。 第一部分 市場(chǎng)篇 ..................................................................................................... 4 （一）區(qū)位分析 .................................................................................................... 4 第一章 大上海 島上水潔風(fēng)清土凈，是上海最具潛在戰(zhàn)略意義的發(fā)展空間之一。09′30〃至121176。公元705 年（唐朝神龍?jiān)辏?，在西沙設(shè)鎮(zhèn)，取名為崇明（ “崇 ”為高， “明 ”為海闊天 空， “崇明 ”意為高出水面而又平坦寬闊的明凈平地）?？h政府所在地城橋鎮(zhèn)是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。 2020 年，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比 2020年增長(zhǎng) %，全年完成工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，比2020 年增長(zhǎng) %，全縣獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，比 2020 年增長(zhǎng) %。 2020 年水運(yùn)旅客 萬人次，渡運(yùn)車輛 萬輛次，比 2020 年增長(zhǎng) %。 二是依托通達(dá)性，重點(diǎn)發(fā)展大流量的休閑運(yùn)動(dòng)功能，建設(shè)上海國(guó)際公共高爾夫中心、馬術(shù)活動(dòng)中心，并作為上海奧林匹克公園布局預(yù)留地和迪斯尼樂園的備選地之一，成為上海健康戶外運(yùn)動(dòng)的重點(diǎn)地區(qū)。規(guī)劃崇北分區(qū)確定為大型主題樂園、大型會(huì)展論壇、大型科教園區(qū)、大型體育場(chǎng)所的布局空間，可接收和分流上海、江蘇（華北）兩方面的人流，并作為全島有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展展示區(qū)進(jìn)行控制。 五、崇西分區(qū)（生態(tài)景湖區(qū)與環(huán)湖度假、國(guó)際會(huì)議辦公區(qū)） 崇西分區(qū)是崇明全島位置最遠(yuǎn)、水質(zhì)最好、環(huán)境幽靜的地區(qū)，明珠湖周邊分布有崇西水閘、邊灘水庫等一系列生態(tài)湖泊和東風(fēng)西沙等島外島，是崇明島自然風(fēng)光最為優(yōu)良的地區(qū)之一。 崇明島目前處于發(fā)展期，各項(xiàng)建設(shè)均朝良性方 向發(fā)展，本案未來具有較大的升值潛力。 45004901533758126329689275001000002020400060008000100002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020上海歷年及未來5 年G D P 增長(zhǎng)趨勢(shì)（單位：美元） % 居民收入穩(wěn)漲，總體購(gòu)買力強(qiáng)勁 過去六年中，上海城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口的可支配收入均保持快速的增長(zhǎng) ，在人口數(shù)量基本穩(wěn)定，每年略有增加的情況下，上?？傮w的購(gòu)買力呈現(xiàn)比較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 1998 年－ 2020 年的年平均增長(zhǎng)率為％，到 2020 年總體購(gòu)買力超過 1717 億元，再考慮到上海有接近 300 萬的流動(dòng)人口 (旅游人口 )，因此實(shí)際購(gòu)買力已經(jīng)超過現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，上海各區(qū)域的市場(chǎng)消費(fèi)能力將繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。 就不同目的的購(gòu)房者而言，加息的最直接影響各有不同，如表所示： 類別 影響分析 備注 住宅類 自住類 高檔 購(gòu)房者的月供還貸額敏感度不高，影響不大 一次付清比例增多 中檔 對(duì)于月供敏感度較高，影響較大， 經(jīng)濟(jì)適用房 對(duì)于月供敏感度很高，影響很大， 重新考慮購(gòu)買面積 非自住類 投資者 融資成本上升，投資利潤(rùn)下降 投機(jī)者 融資成本上升，價(jià)格預(yù)期抬高 非住宅類 商業(yè)、辦公 加息對(duì)商辦的影響遠(yuǎn) 大于住宅類 ④ 對(duì)開發(fā)商：加息影響各有異同 通過對(duì)業(yè)內(nèi)開發(fā)商的了解，我們發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商由于加息導(dǎo)致開發(fā)貸款利率上漲，土地儲(chǔ)備的成本增加，從而面臨更大資金回籠壓力。銀行貸款利息的提高使得這部分投機(jī)者的還貸壓力進(jìn)一步增加，特別是對(duì) “以租養(yǎng)房 ”的投資型客戶影響較大，而對(duì)于比較高端的、有其他固定收入的投資者影響相對(duì)較小。 加息所帶來的影響，也將在崇明房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)，就目前的微幅調(diào)整，對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生的影響不大，但將會(huì)小幅度增加一次性付款客戶比例。 崇明土地資源儲(chǔ)備量大，該政策的出臺(tái)，將對(duì)崇明的土地資源管理有指導(dǎo)作用。以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在供應(yīng)保持在較高的增長(zhǎng)率的同時(shí)，預(yù)售成交面積也得到了穩(wěn)步增長(zhǎng)，截至 11 月，成交面積達(dá)到 萬平方米。本次推出的地塊與以往相同呈現(xiàn)出從中心城區(qū)逐漸向外圍區(qū)域擴(kuò)展的總體趨勢(shì)。 一、上海別墅市場(chǎng)特征 豪宅市場(chǎng)明顯放大 2020 年、 2020 年上海別墅市場(chǎng)的一個(gè)主要特征之一是豪宅別墅猛增， 2020 年單套總價(jià) 1000 萬元以上的別墅供給量達(dá) 4％。 三是別墅社區(qū)內(nèi)的一幢或幾幢高價(jià)或天價(jià)豪宅別墅。畢竟這種規(guī)劃在一定程度上影 響到別墅的檔次，對(duì)后期的物業(yè)管理也有一定負(fù)面影響。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020 年的上海別墅市 場(chǎng)中，各類別墅占市場(chǎng)總份額的比例是：獨(dú)立別墅為 73%，雙拼別墅為 11%，聯(lián)排別墅為 16%。即供應(yīng)呈棗核型 ——兩頭小、中間大，需求呈紡錘型——兩 頭大中間小。 200 3年 上海別墅價(jià)格段分布18%13%55%14%50008000 8000100001000020200 20 00 0以 上 四、分布格局 上海別墅樓盤分布圖 上海別墅樓盤集中于外環(huán)線外，如松江、青浦、嘉定、南匯等區(qū)域，已形成以下十幾個(gè)板塊：松江佘山泗涇板塊、新橋板塊、松江大學(xué)城 板塊、松江九亭板塊、青浦徐涇板塊、青浦趙巷板塊、閔行滬閔路板塊、閔行華漕板塊、南匯周康板塊、南匯野生動(dòng)物園板塊、浦東張江板塊、浦東龍陽大道板塊等等，離市中心相近的則有虹橋西郊板塊。 2020 年年末，來自世界 126 個(gè)國(guó)家的約 2 萬名外國(guó)人在上海從事各項(xiàng)工作。 上海 2020 年三季度類別墅樓盤分 布圖 第四章 類別墅市場(chǎng)分析 類別墅市場(chǎng)分析選取上海市 2020 年 3 季度有成交數(shù)據(jù)的樓盤為樣本，數(shù)據(jù)來源于 “上海房地產(chǎn)交易中心 ”。 三、產(chǎn)品面積分析 2020 年三季度，全市類別墅成交面積主要集中在160260 平方米，所占比重為 %；單套面積在 160平方米以上和 260 平方米以上的比重分別為 %和%。 2020 年至 2020 年該鎮(zhèn)推出了約 40 萬平方米的住宅，但大多數(shù)為舊城改造和新城建設(shè)的配套安置房，真正推入市場(chǎng)銷售的僅有怡祥居、金月灣和明珠花苑少量房型對(duì)外銷售。 第五章 崇明房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、市政建設(shè) 2020 年 12 月 28日，上海長(zhǎng)江隧橋（崇明越江隧道）暨崇明縣陳家鎮(zhèn)試點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)正式啟動(dòng)。 二、價(jià)格分析 單價(jià)分析 2020 年三季度，全市類別墅成交均價(jià)為 7160 元 /平方米 ；其中，平均單價(jià)最高的是長(zhǎng)寧區(qū)環(huán)內(nèi)板塊的御華名苑，成交均價(jià)為 32615 元 /平方米；平均單價(jià)最低的是南匯區(qū)惠南板塊的南城苑，成交均價(jià)僅為 3005元 /平方米。 經(jīng)濟(jì)型及高端別墅需求旺盛，中端別墅競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈 上海本地客戶需求的放量將對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅是利好因素，而部分追求享受的外來和本地超高收入者也將給為數(shù)不多的高端別墅帶來旺盛需求。 五、別墅物業(yè)未來展望 別墅市場(chǎng)前景看好 人們居住觀念發(fā)生變化，更為注重周邊環(huán)境和舒適度，別墅規(guī)劃容積率也會(huì)從現(xiàn)在 降為更低，這將使得別墅的價(jià)格上升。本地人士消費(fèi)以低檔別墅為主，而外來購(gòu)房者主要看中高端別墅。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，眾多高價(jià)別墅基本拿不出更多的賣點(diǎn)吸引眼球，同價(jià)、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)局面已十分明顯。 二、供需分析 別墅市場(chǎng)供應(yīng)量分析 供應(yīng)總量出 現(xiàn)大幅增長(zhǎng) 2020 年上海別墅批準(zhǔn)預(yù)售總量約 110 萬平方米，到 2020 年底，上海別墅保有量約 850 萬平方米。如老古北社區(qū)的臻園，閔行區(qū)的明申花園二期