長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可行性分析報(bào)告模板(存儲(chǔ)版)
【正文】 的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第 2 期開始銷售，整個(gè)銷售過程大概按三期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為元 /㎡，車位均價(jià)為萬(wàn)元 /個(gè) ,商鋪整體均價(jià)為元 /㎡ ,以此 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 30 計(jì)算實(shí)際的銷售收入。 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 23 表 13：投資成本費(fèi)用估算匯總表 成本項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 得房成本（元 /㎡） 小高層住宅 商鋪 車位 開發(fā)成本 （ 1）土地成本 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施費(fèi) （ 6）開發(fā)期間稅 費(fèi) （ 7）不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 1）資金籌措與投資計(jì)劃 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 流動(dòng)資金 2 資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 2）貸款本金的償還及利息支付 貸款還本付息結(jié)算表 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 24 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 1 借款還本付息 季初借款累計(jì) 第一筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第二筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第三筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 借貸匯總 季初借款累計(jì) 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 25 第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 26 一、住宅銷售單價(jià)的確定 用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 1）說明 采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對(duì)比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)本案的價(jià)格作出測(cè)算。 房展會(huì) 精品樓書 公共關(guān)系 四、準(zhǔn)備策略 銷售中心 樣板房展示 樓盤正式推出儀式 五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營(yíng)期銷售比例表。 開盤期與強(qiáng)銷期： 加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，形成對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。 城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 居 民消費(fèi)能力，消費(fèi)意識(shí)。 一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 設(shè)計(jì)理念 設(shè)計(jì)特點(diǎn) 二、總體規(guī)劃 總平面布局與交通流線規(guī)劃 組團(tuán)化 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 公建配套規(guī)劃 三、建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 住宅類型 戶型設(shè)計(jì) 小區(qū)停車處理 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 11 五、專項(xiàng)設(shè)計(jì) 火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng) 交通及停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 六、消防設(shè)計(jì) 七、環(huán)境保護(hù) 公共及生活用水處理 固體垃圾處理 噪聲處理 八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名稱 指標(biāo) 總用地面積 凈用地面積 總建筑面積 其 中 計(jì)入容積率總建筑面積 其中 住宅 商業(yè) 配套設(shè)施 地下室面積（不計(jì)入容積率） 建筑占地面積 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 12 總戶 數(shù) 總停車數(shù) 容積率 建筑密度 綠地率 建筑高度 第六章：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則 盡量縮短建設(shè)工期 因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長(zhǎng)短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。通過大力度宣傳，使項(xiàng)目的開發(fā)理念，區(qū)域的價(jià)值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場(chǎng)鋪墊。另外，采用一些獎(jiǎng)勵(lì)辦法調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性。 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 項(xiàng)目的總成本費(fèi)用：詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 13）。 用成本法確定銷售價(jià)格的下限 商鋪銷售單價(jià)：㎡ 建議銷售單價(jià) 綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價(jià)：元 /㎡。 F） U 其中： ? B 為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。 ? 則該單位定價(jià)為： Pu＝ Pa（ 1177。銷售情況按四批計(jì)算并得出總銷售收入。 ②土地 增值稅 =[銷售收入－（總成本費(fèi)用 +銷售稅金及附加 +開發(fā)成本 20%） ] 30%。 ③ 經(jīng)計(jì)算得： 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前數(shù)值 稅后數(shù)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 2）自有資金現(xiàn)金流量表 表 25：自有資金現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 銷售收入再投入 償還貸款本金 償還貸款利息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 37 3 凈現(xiàn)金流 經(jīng)計(jì)算得： 評(píng)價(jià)指標(biāo) 數(shù)值（稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財(cái)務(wù)內(nèi)
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