【正文】 定位與地塊定位有落差。物業(yè)服務(wù)周到。同時左岸春天周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在左岸春天周邊崛起，逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。二、規(guī)劃分析：項目的因子亦即消費者購房時所考慮的因素。從社會心理學(xué)的角度分析，人的消費行為出除了具有一定的社會性之外，往往還會帶有一定的歸屬感、自我認(rèn)同性與支配特征。憑借秀美的自然風(fēng)光、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與人文環(huán)境，四方坪地塊正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在這里崛起，逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。小結(jié)：利用卓越性價比、地標(biāo)性建筑、升值潛力、社區(qū)文化與配套、四方新城區(qū)位優(yōu)勢做文章、造勢、造夢，利用高檔次的定位與價格形成反差積蓄銷售勢能。隨著近幾年城市市區(qū)的擴大，二環(huán)、三環(huán)線路的全面拉通，城市道路已經(jīng)延伸到郊區(qū)，在未來的幾年里，郊區(qū)樓盤的交通狀況將有明顯改善。人們普遍認(rèn)為，價格與位置成正比，位置越偏，價格就要求越低，相反的，如果價格低一點，位置稍微偏一點也就沒什么很大問題了。在郊區(qū)樓盤的購買選擇中，中層收入者對房子的要求就較高，而低收入階層就只要求有個家就滿足了，這種選擇導(dǎo)致了現(xiàn)在郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化現(xiàn)象：要么建的是環(huán)境優(yōu)美配套齊全的高檔物業(yè)，要么就建的是一般安居適用房了。河西岳麓區(qū)，是長沙的西大門，近年來，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，日益繁華。其北邊與商貿(mào)中心區(qū)緊密相連，三湘、南湖、高橋、馬王堆等市場群落財富涌動，西邊與東塘商圈聲息相通，商業(yè)氛圍觸手可及，東邊傍依瀏陽河，風(fēng)光旖旎，環(huán)境優(yōu)美。 一個全新的城區(qū)：94年開始建設(shè)，近10年的時間，城區(qū)已初具規(guī)模，工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、休閑區(qū)分布合理。但隨著開元路的拉通，連接火星大道，商業(yè)步行街、通程商業(yè)廣場的開張營業(yè)，以及各大品牌企業(yè)的扎根，以及市政配套設(shè)施的不斷改善，星沙區(qū)的商品房將會有較大的升值空間。小區(qū)提供多達79多種戶型設(shè)計，面積從70㎡—260㎡不等，能充分滿足業(yè)主的個性需求。中西雙廚房，既帶來中西美食雙重享受，更深刻感受到細致的人文關(guān)懷。羅馬假日廣場 一個以影視為主題的休閑勝地，有噴泉、精美雕塑與高聳的鐘樓，仿造“羅馬假日廣場”修建。便利交通服務(wù)：提供VIP豪華社區(qū)巴士、子女上學(xué)接送車、專項車輛特約租賃等。國際新城三大規(guī)劃系統(tǒng)。四期在戶型的設(shè)計總結(jié)了前期的經(jīng)驗與數(shù)據(jù)，進行最佳優(yōu)化，使得各功能空間的開間更合理，面積更適宜，房屋功能更完備，廣泛采用錯層、挑空、大開間客廳、觀景露臺、低臺凸窗、增加傭人房、工作間、雙主臥，并在豪華主臥配有書房、主衛(wèi)、衣帽間等，大大增強了房屋的舒適性、功能性及美觀性。 配套設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)： 全框架 電梯： 外墻： 陶木本色面磚配進口外裝裝飾掛板 大堂： 采暖： 內(nèi)墻： 混合砂漿抹平 門窗： 白色高級塑鋼窗，高級金屬防盜門 供電： 線路安裝入戶入層，每戶一表 衛(wèi)生間： 局部下沉，層高不到3米 供水： 管線安裝到戶，每戶一表，主管主廚衛(wèi) 供氣。2002年8月18日隆重推出的四期項目半山美墅，結(jié)合山勢地貌，將建筑巧妙地融入天然美景中，形成了自身高低錯落、蜿蜒曲折的空間景觀。作為山水芙蓉 金鑰匙貼心管家服務(wù)內(nèi)容 真情關(guān)愛服務(wù)：業(yè)主、住戶生日祝賀、老人節(jié)慰問、子女升學(xué)祝賀、傷病慰問。湖畔棧道 圣爵菲斯湖傍親水棧道 ，軟硬適中的地板、大理石雕刻的燈柱，一邊是藍得透明的湖水，一邊是綠得深沉的高爾球場。八大配套湖南國際會展中心、湖南國際會展中心酒店、長沙海底世界、長沙世界之窗、湖南省廣電中心、湖南廣播影視學(xué)院（籌建）、48洞高爾夫球場（籌建）、長沙月湖水上公園（籌建） VIP高爾夫練習(xí)場 圣爵菲斯的業(yè)主，可享用五星級豪華會所——歡城；100多項現(xiàn)代運動、休閑、娛樂設(shè)施：恒溫泳池、網(wǎng)球場、壁球館、保齡球館、夜總會、水邊音樂茶座、釣魚灣、茶藝館等！同時可享用長沙首個私家VIP高爾夫練習(xí)場。小區(qū)緊臨芙蓉北路；南接長沙金融商務(wù)中心；北連伍家?guī)X中心商業(yè)圈、金鷹電視文化中心， 整個小區(qū)占地39．26畝，規(guī)劃建設(shè)總面積近11．5萬平方米3綠化率42％。、交通不便。附2：星沙區(qū)房地產(chǎn)項目概況一、 區(qū)域特點 地理優(yōu)勢：,為長沙市東部的窗口,京珠高速連南北,319國道貫穿東西，交通十分便利。近年來，由于長沙縣城鎮(zhèn)建設(shè)的飛速發(fā)展，十年前雜草從生的星沙早已成為一個關(guān)注的焦點。城東板塊之所以迅速成長起來，主要依托的是體育新城。城南板塊：在省政府的南遷、長株潭三市融城的發(fā)展、城市道路的修建與改建的拉動下，沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、長沙大道兩廂的土地價格大幅上漲，且基本被瓜分一空；湘府路最東邊的同升湖山莊在今年可以結(jié)束最后一期的開發(fā)，湘府路沿線也已陸續(xù)開始了開發(fā)。長沙城市文化底蘊深厚但建筑文化品位不高,現(xiàn)在房地產(chǎn)商和已經(jīng)購買了房產(chǎn)的業(yè)主討論得最多的就是樓盤的建筑風(fēng)格，歐式美式建筑風(fēng)格遍布星城的大街小巷，大多數(shù)樓盤缺乏民族的傳統(tǒng)的東西。價格也和項目位置有著密切關(guān)系，位置越偏，地價越低，產(chǎn)品銷售價格也就越低。一是交通問題。近幾年，長沙房地產(chǎn)的發(fā)展開始轉(zhuǎn)向大盤時代，單個樓盤間的競爭已經(jīng)升級為板塊之間的競爭。即構(gòu)建泛會所，在忠于小區(qū)設(shè)計本體基礎(chǔ)上，充分展現(xiàn)對使用者的關(guān)切態(tài)度，突出人與社區(qū)、人與自然的互動關(guān)系，并巧妙地引入大好生態(tài)做鄰居，分散綠化、景觀，把活動設(shè)施從會所中搬出來，與親水軸、人文軸完美融合，渾然天成。（2）前瞻性分析： 消費者對于區(qū)域的認(rèn)知依然存在偏頗之處，主要表現(xiàn)在對地塊品位、價值、未來狀態(tài)的認(rèn)知不足上。而現(xiàn)代住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，受“就近”意識的影響，將以“社區(qū)自給自足”式的“一站式居住”模式為主流，即“一天，一個所在，一次滿足。（3）、四方坪有一些競爭樓盤，如在170畝的建筑基地上用110畝的面積來規(guī)劃一座以講求造型藝術(shù)為主題的歐式風(fēng)情藝術(shù)園林，濃厚的社區(qū)文化，完善的社區(qū)服務(wù)和配套，擁有良好的路網(wǎng)設(shè)施，豐富的物業(yè)形態(tài)；大型超市麥德龍近在咫尺等都是左岸春天的強勁優(yōu)勢。差異化賣點：在170畝的建筑基地上用110畝的面積來規(guī)劃一座以講求造型藝術(shù)為主題的歐式風(fēng)情藝術(shù)園林。玫瑰園、濱江麗園等。廣告推廣成本高，而實際效果卻微乎其微，增加了銷售成本，也增加了市場風(fēng)險。項目總體風(fēng)格定位選擇了走法國左岸文化這條線。中海物管是中國首家通過IS9002國際認(rèn)證的金牌管家，提供卓越、科學(xué)的酒店級個性化服務(wù)，以中國第一專業(yè)品牌保證第一生活品質(zhì)。左岸春天舉辦了牡丹藝術(shù)節(jié)暨第二屆春之花5000平方米組團園林、10000平方米中心園林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池、400米環(huán)形跑道。（3）、瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀(jì)文化城、世界之窗、海底世界合力構(gòu)成的以旅游、人文觀光、文化為主題的四方坪大社區(qū)，以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。（7）地理位置相對較偏，交通、基礎(chǔ)設(shè)施相對較為落后等因素抑制了樓盤的銷售，同時也給人們生活帶來諸多不便，形成“南帝北丐”的心理定勢?！边@是開福區(qū)今年提出的城市建設(shè)目標(biāo)。交通方便，商業(yè)氛圍好，配套齊全，成為今年樓市嶄新的亮點。星沙農(nóng)機汽車市場是以經(jīng)營汽車和配件的專業(yè)市場， 2002年3月開盤至今，一期600個門面，銷售率100%，二期550個門面，住宅834套，銷售率70%左右。開發(fā)商實力雄厚，一般開發(fā)周期為3年，購房對象以市內(nèi)的拆遷戶、無房戶及周邊低收入家庭，銷售火爆，價格一路飄紅，從開盤價1080元/㎡至今，每平方米上漲了200元/㎡，銷售率普遍超過80%，大多數(shù)是期房銷售。以上各項經(jīng)濟指標(biāo)，均居全省前列。北國風(fēng)光、海利　　道路網(wǎng)絡(luò)和城區(qū)的拓展，為三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的舞臺。政府“拓北”戰(zhàn)略的實施，為芙蓉北路板塊區(qū)域經(jīng)濟、住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了最堅實的平臺：按照拓城規(guī)劃，青竹湖外商城12平方公里，新世紀(jì)片4平方公里，洪山旅游區(qū)3平方公里，撈霞片13平方公里等組成。同時，小高層的觀景度和多層社區(qū)的低密度已成為潛在購買者的重要考慮元素。 　　從調(diào)查數(shù)據(jù)不難看出，８１－１００平方米的兩房兩廳，１００－１４１平方米的三房兩廳將是未來主流消費市場的重點取向。 　　調(diào)查表明，潛在購買意向的受訪者中２６歲－３０歲年齡層占３６％，２５歲以下年齡層占３３％，躍居第二位，較為充分地體現(xiàn)了需求市場的活躍。最近由于很多地區(qū)投資過熱，物價上漲較快，政府加大了宏觀調(diào)控的力度，提高了鋼材、水泥、電解鋁、房地產(chǎn)四大行業(yè)的貸款門檻。隨著我市“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”序幕的拉開，我市城市建設(shè)的重心將轉(zhuǎn)向新城區(qū)的建設(shè)和開發(fā)，今后十年，我市將投入1000億元，努力把長沙建設(shè)成為“國家級生態(tài)城市”。　　房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)量繼續(xù)增大，個人住房抵押貸款增幅趨緩　　2004年一季度，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記7377起，%、%%。我市住房二級市場日益活躍。　　商品房交易持續(xù)升溫，市場需求較為旺盛　　2004年一季度，全市共辦理商品房交易8623起、。房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增幅較大。2003年長沙二手房交易的放量增長和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模的全面回落，充分顯示了政府運用了市場機制宏觀調(diào)控市場，運用了政策杠桿引導(dǎo)長沙房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展的能力?！　恼呓嵌确治觥　　獜暮暧^政策環(huán)境分析，一是國家把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，加大對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度。長沙住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。特別是2000年以來，長沙市實施“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大提升，原有的地域差別不斷縮小，地段升值潛力增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的空間。2003年，雖然長沙已基本實現(xiàn)“三個大變樣”的城市建設(shè)總目標(biāo)，但城市房屋拆遷工作仍在大力推進，新一輪城市建設(shè)正在有序的展開。長沙市二手房交易量在60萬㎡左右維持了五年之后，終于實現(xiàn)了突破，達到118萬㎡，增長近一倍。占固定資產(chǎn)投資比重的1/4強。而隨著最近幾年長沙市房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，競爭隨之加劇，為了盡量減少項目開發(fā)的風(fēng)險程度，在前期有必要進行深入準(zhǔn)確的市場調(diào)查，以達到以下幾個目的：全面了解長沙北城區(qū)尤其是開福區(qū)中的四方坪板塊房地產(chǎn)市場整體狀況，以明確本項目的開發(fā)背景及市場發(fā)展趨勢；了解競爭性樓盤的現(xiàn)狀及動態(tài)，為制定本項目的營銷策略提供依據(jù)；了解消費者對北區(qū)存在偏見的根本原因，規(guī)避項目所在區(qū)域給開發(fā)帶來的不利因素，為本項目的規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)； 了解目標(biāo)消費群的特征及其購買需求，為本項目定位、推廣傳播提供依據(jù)。長沙開福區(qū)(四方坪)調(diào)研報告書知本第一章：總體調(diào)研概況一、調(diào)查目的四季美景位于長沙市的北區(qū)四方坪板塊，而長沙素有“南帝北丐”之稱，即北城區(qū)的人氣和經(jīng)濟繁榮程度要遠遠低于南城區(qū)，從房地產(chǎn)項目來看，除經(jīng)濟適用房以外，目前北區(qū)還沒有特別成功的較大規(guī)模住宅項目。二00三年長沙房地產(chǎn)市場基本情況如下：　　房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，占固定資產(chǎn)投資比重加大　　2003年，%，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資首次超過了100億元。其中，房改房成交4263套，㎡，%、%%。其中，㎡，%。98年至2003年11月，占全市固定資產(chǎn)投資的1/4。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。另外，城市外來人口的購買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計，長沙市目前外來人口購房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動了商品房需求的增長。每一條政策和措施都具有極強的操作性，極大的激活了潛在的消費群。%%。同時，長沙作為省會城市，有著良好的商業(yè)基礎(chǔ)，長沙市的商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人數(shù)位居全國超過百萬人口城市的第七位，商業(yè)氛圍較好，隨著我市城市化進程的加快，門面和寫字樓等經(jīng)營性用房也將會順應(yīng)市場需求，其建設(shè)比重有進一步增加之勢。二手房成交面積比去年同期增長兩倍多，交易量翻番。因此，我市住房二級市場在上述利好因素的持續(xù)作用下，在今后較長一段時間內(nèi)仍將保持較快的發(fā)展速度。隨著我市“一年一個樣，三年大變樣”舊城改造目標(biāo)的實現(xiàn)，今后我市舊城改造將在局部進行，城市房屋拆遷量將呈下降趨勢。目前長沙的高素質(zhì)樓盤較少，與沿海發(fā)達城市比較而言有一定的差距也給了長沙房地產(chǎn)市場很大的發(fā)展機遇。原本占據(jù)主流消費市場的長沙市民年齡在２６歲－３５歲，今年開始演變成為２５歲以下與２６歲－３０歲的消費群體。從理想面積來看，潛在購買群體欲購買的戶型主要集中在兩房兩廳和三房兩廳，戶型面積集中在８１－１４０平方米。 　　從調(diào)查來看，擁有少量商業(yè)配套的純住宅小區(qū)是潛在購買群體的重點考慮對象，充分體現(xiàn)出住宅開發(fā)規(guī)模化的必要性，一定程度上反映了人居住的群體心理需求，這顯然也是未來郊區(qū)物業(yè)大盤開發(fā)的一個利好信息。第三章 長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析一、房地產(chǎn)開發(fā)背景幾年來，長沙北城雖然開發(fā)了一些住宅樓盤，房產(chǎn)商圈了許許多多的地，‘北丐’的印象，卻在人們的記憶中如影隨行。圣爵菲斯、江濱玫瑰園外，順天今年上半年，全區(qū)實現(xiàn)GDP12．99億元，同比增長16．5％；社會固定資產(chǎn)投資完成19．28億元，同比增長17．09％；引進外資16．2億元，同比增長178％；地方財政收入17052萬元，實際增長5571萬元，增長率達71．09％。三、樓盤的分布情況：（1）經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房有金帆小區(qū)、四方小區(qū)、廣福園、科大佳園，主要位于城郊結(jié)