【正文】 人，平均年工資及福利費以 10000 元計，則年工資及福利總額為 60 萬元。 運營第一年運營負荷為 60%，笫二年運營負荷為 70%，笫三年運營負荷為 80%，第四年達到 100%負荷。當各不確定因素變化率達 到 10%時，項目的財務內(nèi)部收益率仍能達到 %，仍高于基準值，說明項目具有一定的抗風險能力。 （ 2）敏感性分析 敏感性分析主要分析 投資、服務價格及經(jīng)營成本三個因素的變化對財務內(nèi)部收益率（ FIRR）的影響， 變化率分別為 10%、－ 10%，其結(jié)果見下表。為簡化計算，該費用按工資及福利費的 50%計取，每年 30 萬元。 年燃料費為：年用煤 800 噸，以每噸 150 元計，全年共計 12萬元。則該游覽區(qū)日環(huán)境容量為： Ci=Xi Zi/Yi(人 ) 觀光游覽區(qū)年總?cè)萘康扔诟鞣謪^(qū)日容量之和，即： C=∑ Ci=∑ Xi Zi/Yi 根據(jù)上述公式計算得出： 蓮花臺土雕群風景區(qū) 日環(huán)境容量約 500 人， 年境總蓮花臺土雕群風景區(qū)開發(fā)整體策劃 29 容量約為 10000 人以 200 天計）。每 個設有有線接線盒 2個 。 供氣起 源由供給中北大學的供氣管道供給本景區(qū)煤氣調(diào)壓站，再由煤氣調(diào)壓站引出低壓煤氣供餐廳 使用，管網(wǎng)采用枝狀管網(wǎng)，管徑 DN300mm。 本景區(qū) 總建筑面積 ，平均負荷指標： 20W/m3， 用電負荷為 ， 其他用電負荷為： ， 總用電負荷： ， 設置一個配電變壓器房，配置變壓器及相應配電室，變壓器負荷為 250KVA， 用電電壓為 380/220V。污水量按給水量的 90%計算，則污水量約為 立方米 /天 。其中，滴水觀音、中心噴泉和綠化用水由垂釣中心排出的污水解決，另一部分由新鮮水補給。應該多幾個折彎而不能一氣通到山頂，給游客一種曲徑通幽的感覺。 二、基礎設施 （一）交通道路布局 對外交通依托康西路，內(nèi)部交通注重解決景區(qū)內(nèi)道路體系的建立。 （三）公共衛(wèi)生設施 對現(xiàn)有位于 景區(qū) 20 眼土窯洞 南側(cè)的廁所進行一星級改造； 景區(qū) 外停車場處擬建一處 一星級 廁 所 ； 在 電瓶車停車場處擬建 一處 一星級 廁所 ； 按照每隔5001000 米設置一個公共衛(wèi)生間的原則 ，在 其他小景點 處視需要設置簡易的廁所 。 （ 2）指路牌示： 向旅游者清晰地、直接地表示出方向、前方目標、距離、旅行時間等要素，可以包含一個或多個目的地信息。 （ 1）設置位置： 主要是在綜合服務區(qū)入口處及各個功能區(qū)的合適位置設置解說牌示。擬建為 古色古香的一層建筑 。 客房： 窯洞內(nèi) 應按二星級標準建設，因為中遠期 蓮花臺土雕群風景區(qū) 有可能發(fā)展為休閑度假區(qū)，所以住宿設施應按較高的標準建設。 四、 景區(qū) 宣傳 類旅游商 品 門票可設計成明信片形式，既可作紀念收藏、郵寄，又可為旅游區(qū)作宣傳；印制宣傳手冊、旅游叢書、風光畫冊、明信片、旅游地圖、折頁等 印刷品；以 蓮花臺土雕群風景區(qū) 風光、 蓮花臺土雕群風景區(qū) 神話傳說為主題的 宣傳 片 （ VCD、DVD） 等 。 一、 景區(qū) 內(nèi)的 游線設計 近期以一日游為主，游覽主體 區(qū)域是土雕觀賞 區(qū)和觀光游覽 區(qū)。 3．狩獵場 依托 位于 樊竄溝 中的正在修建的狩獵場 ， 該狩獵場內(nèi)已放養(yǎng)了雞、鴨、鵝等小型家禽，供游客圍獵。 （三）市場導向原則 旅游產(chǎn)品開發(fā) 是以滿足旅游者需求，吸引游客消費，從而實現(xiàn)盈利目標來進行。 酸棗林是處于土雕體驗館前的一片野生酸棗樹，在酸棗成熟季節(jié)，供游客觀賞、采摘。 蓮花臺土雕群風景區(qū)開發(fā)整體策劃 15 在麻面浮雕群向北的空地處修建土雕體驗館，該空地便于土 雕體驗館運營取土。主要包括 現(xiàn)已建成的景點（ 佛山巨龍、滴水觀音、龍王洞、龍母洞、山神洞 ）和擬建的景觀（土雕體驗館和觀景亭） 。 蓮花臺土雕群風景區(qū)開發(fā)整體策劃 14 “麻面雕刻”這種藝術(shù)表現(xiàn)形式 在蓮花觀的入 口處，將姜子牙封神的情景展現(xiàn)出來。在游客休息區(qū) 設置長椅 ，長椅材質(zhì)盡量就地選取 ，既可以環(huán)保，又可節(jié)省成本費用。電瓶車的配置有利于年老體弱游客以及較疲勞的游客乘車游覽景區(qū)。 蓮花臺土雕群風景區(qū)開發(fā)整體策劃 12 第六章 景區(qū) 功能 分 區(qū) 策劃 一 、游憩區(qū) 游憩區(qū)設在蓮花臺土雕群風景區(qū)南面 ，涵蓋 從牌坊到 景區(qū)正門的區(qū)間范圍 ，包括在此區(qū)間范圍內(nèi)已建成的設施（住宿餐飲設施、垂釣池和星級廁所）和在本區(qū)擬建的設施（大型停車場、售票處、游客服務中心、小型購物中心、電瓶車停車場） 。景區(qū)標徽可以成為 蓮花臺土雕群風景區(qū) 的標志，同時起到了代表景區(qū)旅游形象的作用。 （一） 合作開拓區(qū)域內(nèi)旅游市場 首先，尖草坪區(qū)內(nèi)的各景區(qū)景點應達成合作協(xié)議，建立健全統(tǒng)一的旅游市場制度；其次，積極參與尖草坪區(qū)內(nèi) 舉辦的民俗旅游節(jié)等相關(guān)節(jié)慶活動（如 崛圍紅葉登山攝影節(jié) ）等，借此宣傳景區(qū)獨特的文化旅游產(chǎn)品；再次，同尖草坪區(qū)內(nèi)的其他景區(qū)（如竇大夫祠、中華傅山園等）進行旅游線路合作，優(yōu)化線路產(chǎn)品，以吸引區(qū)域內(nèi)其他熱點景區(qū)的客源。 （二）按身份（職業(yè)）細分變量確定的各級目標市場 商務與教育人員市場，這類市場主要包括各類企業(yè)、商業(yè)人員和學校人員（教師、學生）。 蓮花臺土雕群風景區(qū)開發(fā)整體策劃 7 第四章 旅游客源市場 開發(fā)策劃 一、旅游客源市場現(xiàn)狀 與存在問題 近年來，蓮花臺土雕群風景區(qū)的游客接待量約為 30萬人次 /年，與 周邊 的其他景點相比 處于前列 。 另外 ， 景區(qū)的 接待人員和部分從業(yè)人員也不能完全適應崗位要求，他們對于景區(qū)的相關(guān)知識知之甚少，業(yè)務能力較差 ，很難高質(zhì)量的完成接待任務 。目前，該景區(qū)既缺乏各級政府相關(guān)資金的投入，同時也缺乏社會民間資本的注入，嚴重影響了景區(qū)的后續(xù)發(fā)展。 停車場東側(cè)的果園內(nèi)種植 蘋果樹、桃樹、杏樹等果木 ， 游客可以 在果園內(nèi) 摘取蘋果、桃等季節(jié)性水果 ，體驗休閑采摘的樂趣 ； 同時， 景區(qū)管委會在游憩區(qū)內(nèi)開掘窯 洞 20 眼 ， 建成窯洞旅館 ，供游客臨時休息之用 ； 由水塘改建成的垂釣池還為游客提供了一處休閑垂釣的好去處。 藝術(shù)家將儒、釋、道文化與土雕藝術(shù)有機結(jié)合在一起，增加了景區(qū)的文化積淀。 景區(qū)建筑多以窯洞為主， “屋頂”和“墻壁”較厚 ，而且黃土多空隙，能夠有效的阻止空氣流動影響熱交換，因此室內(nèi) 冬暖夏涼。景區(qū)交通便利，緊鄰 康西路 ，并與 太原市環(huán)城高速相連。 在 張慧霞 導師 的帶領(lǐng)下 ，山西財經(jīng)大學 桃李苑旅游策劃公司 受景區(qū)管委會的委托承擔了景區(qū)開發(fā)整體策劃的任務。 自2020 年起， 太原市尖草坪區(qū)上蘭村村民共 同出資 ， 利用 佛山 周圍 得天獨厚 的黃土資源 開掘 窯洞 ，并 聘請中央美術(shù)學院教授、天津泥人張第四代傳人張昌教授及其弟子和河北曲陽的雕塑藝人， 在洞壁 上 以黃土為原料進行雕刻，相繼建成了千佛洞、蓮花觀、 文圣閣 、龍母洞、龍王洞 、山神洞 等景觀。蓮花臺土雕群風景區(qū)成為 人們休閑觀光與度假的理想去處。 通過本策劃方案 的 實施 ，公司 以期 能夠 打造 國內(nèi)外獨具特色 的 蓮花臺土雕群旅游品牌，大力開拓景區(qū)客源市場， 從而提高景區(qū)的美譽度和知名度， 將景區(qū)打造成集 觀光、休閑、娛樂、度假 多種功能為一體的綜合游覽地 ， 為景區(qū)的 可持續(xù) 發(fā)展打下堅實的基礎，贏得持久的經(jīng)濟效益，帶動太原市旅游業(yè)的發(fā)展。 二、 地質(zhì)地貌 蓮花臺土雕群風景區(qū) 所特有的黃土 主要是距今約 200 萬 年的第四紀時期形成的土狀堆積物，質(zhì)地均一，多孔隙，其剖面有顯著的垂直節(jié)理，易開掘窯洞；土質(zhì)呈粘性，適宜于土雕。 但由于斷層 泉水出露 ，佛山山腰處天然形成一個泉眼， 夏季雨量豐沛時會 出現(xiàn)泉水噴涌的現(xiàn)象，泉水沿水道順山勢由高處流下，形成了滴水觀音 的美景 。 佛山山體 植被覆蓋率較高， 生長著酸棗樹、棗樹、杏樹、桃樹、柏樹和松樹等樹木， 郁郁蔥蔥， 風光綺麗秀美。 目前 ， 景區(qū)已相繼開放了“千佛洞”、“蓮花觀”、“文圣閣”、“龍王洞”、“龍母洞”、“ 觀音閣” 、“垂釣池” 等景點， 但 景區(qū)道路、綠化、停車場、旅游標識、公共衛(wèi)生設施等配套設施仍然不到位。在服務設施方面，景區(qū) 基本的旅游標識 、 公用電話、停車場以及消防 設施 等 還不到位， 景區(qū) 廁所 的布局也不夠合理， 有待進一步 完善 。諸如， 其開發(fā)缺乏相應的規(guī)劃， 經(jīng)營者的開發(fā)隨心所欲， 完全處于“有多少錢辦多少事”的狀態(tài)。 二、 旅游客 源市場定位 （一）按地理位置細分變量確定的各級目標市場 一級市場中的重點市場是尖草坪區(qū)及其鄰近的縣、市，具體包括陽 曲縣、太谷縣、交城縣、古交市、晉中市、忻州市和太原市。該市場出游能力強、市場穩(wěn)定性高、文化層次較高，屬于積極開拓占領(lǐng)的市場。 （三） 合作開拓海外客源市場 首先，可以利用東南亞華人分布集中的諸國廣播電視網(wǎng)進行宣傳；其次，可蓮花臺土雕群風景區(qū)開發(fā)整體策劃 9 以利用香港、澳門、臺灣地區(qū)的新聞媒體對蓮花臺土雕群風景區(qū)進行宣傳；再次，可以利用山西在海外的工作人員牽線搭橋，對景區(qū)予以宣傳。 （二） 景區(qū)服務人員形象設計 蓮花臺土雕群風景區(qū) 的大部分 服務人員 都是當?shù)氐拇迕?，服務人員年齡偏大， 管理人員 素質(zhì) 普遍較低 。 已建成的星級廁所在公司成員前往調(diào)查之際還未投入使用，廁所所處地勢較高，缺水，作為水廁，沖水存在問題，應盡快利用水泵 設施抽調(diào)水解決沖水問題。 本區(qū)已建成的千佛洞、蓮花觀和文圣閣三個土雕洞穴，洞內(nèi)土雕個個栩栩如生，但由于氣候干燥，風化，土雕像干裂，甚至脫落，應派專人定期檢查維修，及時修復干裂脫落的雕塑，對未干裂的，要盡快采取已經(jīng)研制出的防干裂技術(shù)，對其進行保護。 在 土雕 大佛背后修 建 大佛殿以防止大佛被雨水沖刷侵蝕 。浮雕群主題主要是展示上蘭村村民創(chuàng)辦蓮花臺土雕群風 景區(qū)的艱難歷程。還應加固護欄增強其牢固性。 四、休閑 農(nóng)業(yè)區(qū) 本區(qū)的策劃范圍主要包括停車場對面東北側(cè)的果園、狩獵場和土雕體驗館 前側(cè)的酸棗林。旅游產(chǎn)品作為一種特殊的產(chǎn)品是指在 旅游過程中，能夠給旅游消費者帶來效用和滿足的所有服 務和物品的總和。 二、旅游產(chǎn)品策劃 （一）獨樹一幟的黃土雕塑旅游產(chǎn)品 1．土雕 依托現(xiàn)已建成的千 佛洞、蓮花觀、文圣閣以及 預期建 設的大佛殿、土雕大佛 ，游客在此不僅滿足了對土雕藝術(shù)的獵奇心理，還 充分體味文化韻味，享受文化熏陶。 （三）土色土香的農(nóng)家樂旅游產(chǎn)品 1．土窯洞 依托位于游憩區(qū)內(nèi)垂釣池西側(cè)的 20 眼土窯洞 ， 窯洞內(nèi)按照二星級客房的標準配置，窯洞在為游客提供舒適的住宿環(huán)境之余，還為游客帶來難忘的農(nóng)家體驗。因此，游客可作一日游或多日逗留。整體建筑風格迎合景區(qū)特點設計，可設計成窯洞 。 （ 1）擬建位置： 綜合管理區(qū)包括售票處、游 客服務中心、景區(qū)管理中心、醫(yī)療室，位于 景區(qū) 正門 東 側(cè)， 擬建為古色古香的 一層建筑。 （ 2）功能定位： 主要是向游客出售周邊居民的手工產(chǎn)品和當?shù)氐耐撂禺a(chǎn)，還有游客需要的小食品、飲料、 蓮花臺土雕群風景區(qū)佛、道、儒 的 縮微土雕、福祿壽星的縮微土雕以及用土雕做成的戲劇臉譜等 特色紀念品等。另外還需要加入英漢日韓四 語文字解說，以便為國際游客提供準確明了的服務信息?？刹捎猛恋竦闹嘎放剖?，用紅棕色字體寫明景點名稱。 設立專門的環(huán) 境衛(wèi)生清運隊，清理景區(qū)內(nèi)的垃圾和雜物，保證景區(qū)的清潔衛(wèi)生。游客開車進停車場后入景區(qū)大門。道路設計寬度擬定在 米左右。另外需在景區(qū)較高位置設清水池一座，容積 400 立方米，為生活、消防用水池，并設水泵房，內(nèi)有生活泵、消防泵、噴淋泵等。屋面雨水經(jīng)落水管流經(jīng)地面與地面雨水匯集沿地面排到雨水管溝，地面坡度為 %。 ，主要景點及建筑附近也應設置各式庭 院燈，分片分組由各個管理點控制。 （ 3） 主要游客集散點及公建服務場所，設置公用電話亭。 二、游憩區(qū)環(huán)境容量控制 （一）住宿設施 環(huán)境 容量 由于 蓮花臺土雕群風景區(qū) 距離太原市區(qū)比較近， 游客 到 蓮花臺土雕群風景區(qū)主要是一 日游，而且 主要是太原市內(nèi)居民，所以大多數(shù)游客不會選擇在此居住，而留下過夜的少數(shù)外地游客或者中午臨時休息的 游客主要是住土窯洞。 蓮花臺土雕群風景區(qū)開發(fā)整體策劃 30 第十二 章 投資與效益估算 ② 一、總投 資估算與資金籌措 （一）項目總投資： 萬元 其中： 工程費用： 萬元 其他費用： 萬元 預備費： 萬元 建設期利息： 萬元 （二）資金籌措 總投資 萬元，其中：項目單位自籌 萬元，申請銀行貸款800萬元，申請上級支持 800 萬元。 （ 3）折舊費計算 景區(qū) 形成的固定資產(chǎn)原值為 2857， 23萬元，綜合折舊年限為 30 年，殘值按10％計，年折 舊費為 萬元，計算期末固定資產(chǎn)余值為 萬元。 （ 2） 營業(yè)收入 全年營業(yè)收入為 1003 萬元。但是由于該項目對經(jīng)營成本 較為敏感 ， 企業(yè) 也應該提高管理 水平、增效節(jié)能，努力降低生產(chǎn)成本。 景區(qū) 營業(yè)稅率及附加如下： （ 1） 營業(yè) 稅稅率： 5% （ 2） 城市維護建設稅稅率： 7% （ 3） 教育費附加： 3% （ 4） 價格調(diào)控基金： % （ 5） 河道工程管理費： 1% （ 6） 企業(yè)所得稅為 33% （二）財務分析 蓮花臺土雕群風景區(qū)開發(fā)