【正文】 3 金流，除大股東借款和到期付息外，銀行借款的壓力和未結(jié)算工程款的壓力巨大。例如很多項(xiàng)目和資產(chǎn)的優(yōu)化，既可以增加現(xiàn)金流入，消除相關(guān) 債務(wù)，又可以降低三項(xiàng)費(fèi)用，減少折舊攤銷帶來的虧損，同時獲得溢價利潤。要做好這方面的工作需要注意的重點(diǎn)工作環(huán)節(jié)包括： ? 強(qiáng)化公司自身能力，包括資質(zhì)業(yè)績等拿地所必須的能力； 14 ? 鞏固深化在拿地專業(yè)文件準(zhǔn)備上的優(yōu)勢，做到根據(jù)新形勢下可能出臺的新政策做到及時研究，及時應(yīng)對，迅速占領(lǐng)制高點(diǎn)； ? 做好和政府的溝通匯報工作，爭取在出讓方式、出讓條件、出讓價格等方面給予公司合法合規(guī)的支持； ? 通過郭公莊項(xiàng)目解剖麻雀的作用，加強(qiáng)對車輛段上蓋項(xiàng)目的理解，早日形成包括減震降噪、無縫連接、項(xiàng)目管理、資源關(guān)系等系統(tǒng)化的綜合優(yōu)勢，把先吃 螃蟹轉(zhuǎn)化為先進(jìn)的生產(chǎn)力； ? 在風(fēng)險可控的前提下，多元化原有的投資結(jié)構(gòu)，引入包括港鐵等專業(yè)地鐵物業(yè)投資商在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者。重點(diǎn)應(yīng)和金融機(jī)構(gòu)溝通，探討滿足新批、新增貸款的前置條件并盡快滿足各項(xiàng)條件，力爭早日獲取 審批。首先很多金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)對于資金投向有嚴(yán)格的限制。同時，考慮利用該物業(yè)進(jìn)行增量貸款，或處置以獲取現(xiàn)金流量和收入。 ? 水碾屯項(xiàng)目同樣位于長陽地區(qū)，面臨的困難和三號地如出一轍。 ? 郭公莊項(xiàng)目是我作為總經(jīng)理分管的項(xiàng)目，目前經(jīng)過前期的震蕩、股東關(guān)系已經(jīng)日漸平緩，逐步走上了科學(xué)管理的軌道。推動政策制定，形成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢。我要感謝股東和總裁對我的信任。 ? 臺灣會館項(xiàng)目 作為歷史遺留問題， 仍然 受 制 于 土地證的取得及與中服大廈的聯(lián)合開發(fā)事宜 進(jìn)一步明確 ，因此后續(xù)還需要 加快推動相關(guān)政府部門盡快明確一級開發(fā)成本以盡快推動項(xiàng)目的進(jìn)一步開發(fā)。以郭公莊項(xiàng)目為載體實(shí)現(xiàn)軌道交通技術(shù)的相對壟斷優(yōu)勢。同時，積極推進(jìn)團(tuán)購工作，以期一步將項(xiàng)目的 70%以上進(jìn)行銷售，停止進(jìn)一步發(fā)生財務(wù)成本。同時，對于代建問題應(yīng)堅持原則，繼續(xù)和區(qū)里就移交代價一事進(jìn)行協(xié)商。因此明年工作的中心重點(diǎn)應(yīng)在按原成本盡快完成結(jié)算。 ? 如果以上均無法解決，那么則要考慮有關(guān)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，處置項(xiàng)目來獲取相應(yīng)的現(xiàn)金流和業(yè)績。 對 融資建設(shè) 的 建議 作為明年公司的重點(diǎn)工作之一，拓展融資渠道，控制資金成本是公司生存的重要保障。對于已經(jīng)偏離公司戰(zhàn)略定位、或者受市場因素影響資產(chǎn)價值嚴(yán)重下滑的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行科學(xué)的篩選，果 斷的進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。在緩解資金壓力的同時，需要考慮利潤籌劃問題。為舉例而言，基于長陽 3 號地后評價而完成的明年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)行業(yè)趨勢研究、北京市房地產(chǎn)市場研究 、長陽在售項(xiàng)目市場調(diào)查等工作，這些研究將對事業(yè)部投資策略的制定、計劃的制定、考核目標(biāo)的設(shè)定具有重要參考意義。 XXXX 年公司面臨最大的任務(wù)是回籠資金確保公司現(xiàn)金流，進(jìn)而確保公司安全。再如在抑制非消費(fèi)性需求的同時，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。 2) 房地產(chǎn)行業(yè) 2020 年下半年以來主要城市房地產(chǎn)市場成交量大幅下滑，價格隨之出現(xiàn)了松動，已接近政府調(diào)控房價的目標(biāo)。 但是， 應(yīng)該看到雖然物價上漲得到了初步遏制，但走勢仍有不確定性，物價穩(wěn)定的基礎(chǔ)還不牢固。這給公司的現(xiàn)金流和利潤籌劃帶來了沉重 的打擊。 2020 年， 在郭公莊項(xiàng)目順利獲取后，為公司全年業(yè)績需要，積極展開了資產(chǎn)處置相關(guān)工作。首先，積極與項(xiàng)目合作方進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，為項(xiàng)目的順利推進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。因正式交易前所需解決的問題，包括項(xiàng)目用地性質(zhì)及年限變更、項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)清理等問題較多，解決問題所需時間較長，為實(shí)現(xiàn)抓住交易機(jī)會及保證為抓住交易機(jī)會所支出的意向金等資金安全的目標(biāo)，全程監(jiān)控正式交易前各問題解決步驟并給予積極配合，同時 考慮資金安全，辦理了項(xiàng)目用地抵押、股權(quán)質(zhì)押等相關(guān)工作，特別需要提出的是，在之前沒有土地抵押給公司的先例下，與相關(guān)主管部門進(jìn)行充分溝通與協(xié)調(diào)，最終獲得主管部門支持，突破萬難，完成了項(xiàng)目用地抵押登記，為公司交易前支出資金的安全性提供了有力保證。同時，項(xiàng)目獲取成本為 150 萬 /畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于具有一定可比意義的葛洲壩集團(tuán)土福灣項(xiàng)目 440 萬 /畝的獲取價格，符合我司資金成本較高，追求高毛 利項(xiàng)目，低成本獲取土地的策略。前置條件上：通過與城建院、相關(guān)部門的溝通，安全措施、 減振降噪措施條款的 必要性與落實(shí)是安全建設(shè)本項(xiàng)目的的巨大保障；郭公莊的兩塊市政用地不納入上市范圍；通過努力，地塊為帶方案整地塊上市，競爭對手已大大減少。 但 2020 年下半年北京推出的商品住宅用地出讓新規(guī)，對于我們獲取郭公莊地塊無疑又增加了非常大的障礙，該新規(guī)一是原則上單宗商品住宅用地的出讓面積控制在 10 公頃左右，建筑規(guī) ?？刂圃?20 萬平方米左右，二是對于企業(yè)拿地規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)限制，一級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在 6 個月內(nèi)的商品住房拿地規(guī)模原則上不超過 40 萬建筑平方米，其他企業(yè)原則上不超過 20 萬建筑平方米。年底為實(shí)現(xiàn)公司利潤開展了對公司既有項(xiàng)目（長沙）和物業(yè)（寧波 2 號樓）進(jìn)行處置以完成董事會對經(jīng)營層利潤考核指標(biāo)的工作。在宏觀政策打壓 、 缺乏正確的微觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)的情況下 ,以及 上半年 樓市量價未 出現(xiàn) 明顯下降的情況下， 開發(fā)商 抱定未來政策必然 放松的 樂觀預(yù)期， 仍然在不斷地競爭出手拿地。雖然，該項(xiàng)目最終因河北省方面原因未能順利簽署，但是已經(jīng)完成的大量工作為以后展開該項(xiàng)目的深入接洽奠定了重要基礎(chǔ)，同時也為類似項(xiàng)目的合作提供了豐富的有價值的經(jīng)驗(yàn)。這些環(huán)節(jié)少有考慮不周之處便有可能對項(xiàng)目后期的實(shí)施帶來重大隱患。 4 2020 年 ，另一個 通過股權(quán)收購方式 獲取的高端城市綜合 體項(xiàng)目為 臺灣會館項(xiàng)目 ， 該項(xiàng)目的獲取 為我司在 CBD 核心區(qū)開發(fā)建設(shè)又一個地標(biāo)性建筑奠定了基礎(chǔ)。 第一次的經(jīng)驗(yàn) 為后續(xù)的六宗地（“理工大學(xué) 3 號地及 5 號局部”、“長陽西站 3 號地”、“水碾村改造一期”、“昌平園三期 0303321”、“昌平園三期 0303411”、“ 0303412”、“昌平園二期 030355”項(xiàng)目）的投標(biāo)工作積累了經(jīng)驗(yàn)并奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)過深入研判公司自身?xiàng)l件和行業(yè)動向，認(rèn)為在當(dāng)前政策調(diào)控較為嚴(yán)厲和土地市場逐步規(guī)范的大趨勢下，以價高者得的掛牌出讓方式將逐步減少，考慮綜合條件的招標(biāo)出讓模式所占比例將逐步增多甚至成為主流。 其中，臺灣會館項(xiàng)目與合作方中國恒天集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略框架協(xié)議，主持起草的報送北京市委劉淇書記的請示也得到了劉書記和市政府主要領(lǐng)導(dǎo)的重要批示。公司業(yè)務(wù)逐步形成以軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā)為主，以景觀物業(yè)開發(fā)為輔的經(jīng)營戰(zhàn)略；產(chǎn)品包括軌道交通上蓋物業(yè)、景觀物業(yè)和城市綜合體三大產(chǎn)品主線。 在過去的三年，我的業(yè)務(wù)分工雖然有一定變化，但主要工作還是 通過分管公司投資管理部（原投資發(fā)展部）， 圍繞項(xiàng)目對外投資和資產(chǎn)處置，政府關(guān)系維護(hù)，及股東關(guān)系維護(hù)三個方面展開。共從非公開市場獲取 6 個項(xiàng)目，分別是長沙項(xiàng)目、臺灣會館項(xiàng)目、上海禮興項(xiàng)目、鄂爾多斯項(xiàng)目、三亞項(xiàng)目和無錫項(xiàng)目。使潭柘寺 鎮(zhèn) 的國有建設(shè)用地由 175公頃增加至 480公頃。 由于公司土 地儲備項(xiàng)目的進(jìn)一步迅速獲取，投資 后 管理職能日益凸顯。 為增強(qiáng)公司在公開市場獲取土地的機(jī)會， 2020 年 帶領(lǐng)投資管理部 啟動了針對北京公開3 市場，特別是軌道交通周邊 共 106 宗地塊的 調(diào)研 和分析 工作，并 主持 制定招拍掛項(xiàng)目工作機(jī)制，完善工作流程，與北京市國土局、儲備中心等相關(guān)部門建立緊密聯(lián)系，密切關(guān)注即將入市地塊，特別是軌道交通站點(diǎn)及線路周邊地塊信息，力求提前摸清新入市項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)，節(jié)省決策時間，搶占先機(jī)。 除上述成果外，在城市綜合體拓展工作中， 上海 107 酒店項(xiàng)目的獲取是我司在酒店物業(yè)開發(fā)方面的另一個里程碑， 上海項(xiàng)目位于上海時尚中心新天地核心地帶，項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)異，為不可多得的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)。 2020 年，經(jīng)公司董事會審議通過獲取了景觀物業(yè) 鄂爾多斯項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地儲備成本較低、容積率較低。 政府方面，積極主動地與燕郊和開發(fā)區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)和部門展開聯(lián)絡(luò)和溝通，為全面摸清當(dāng)?shù)卣吆筒僮鞣绞降於ɑA(chǔ)； 同年 8 月，在與三河市及燕郊開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)就 M6 線東延展開專題研討會上燕郊管委會表示堅決配合公司開展各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。 2020 年的 總體 工作 思路 及完成情況 5 2020 年，公司對高管分工