【正文】 過去的 三 年是 公司完成蛻變的前三年，我們積累了一定的土地儲(chǔ)備， 為公司的后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)， 同時(shí)也是我個(gè)人跨越式成長(zhǎng)的三年。并可考慮申請(qǐng)相關(guān)的資質(zhì)或?qū)＠?。?duì)于剩下的部分，則可以等市場(chǎng)回暖后再銷售?？稍谶m當(dāng)時(shí)機(jī)考慮降低財(cái)務(wù)成本，并且開盤銷售，盡快回流現(xiàn)金流，收回投資。以業(yè)主身份盡快配合百貨完成相關(guān)整改。 雖然有如上設(shè)想，但是由于流動(dòng)性整體偏緊，融資工作會(huì)面臨多方面的壓力。 主要有五個(gè)方面的工作需要進(jìn)行： ? 首先是現(xiàn)有項(xiàng)目的常規(guī)融資工作，包括開發(fā)類項(xiàng)目的貸款、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)的增量貸款，重點(diǎn)應(yīng)以各項(xiàng)目為主持續(xù)跟進(jìn)落實(shí)。 首先，鞏固軌道交通車輛段上蓋項(xiàng)目在項(xiàng)目獲取方面的優(yōu)勢(shì)。節(jié)約成本、提高售價(jià)的傳統(tǒng)方法自不必說，同時(shí)一些一舉多得的做法也值得鼓勵(lì)。 第二，與相關(guān)部門配合，從整合公司資源、制定投融資策略的角度出發(fā)，對(duì)公司自身特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，優(yōu)化資源配置，同樣作為投資策略調(diào)整，計(jì)劃編制和制定考核目標(biāo)的參考資料之一。 這些項(xiàng)目的開發(fā)及資金回流將制約公司在新項(xiàng)目獲取上的 投入，進(jìn)而影響公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。故， XXXX 政策將是繼續(xù)“鼓勵(lì)居住、限制投資”的政策，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)和適 度放松。在控制房?jī)r(jià)目標(biāo)接近實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)冷，各地土地流拍不斷，樓市成交的低迷使開發(fā)商調(diào)低了新一年的投資目標(biāo)。另一方面，收縮流動(dòng)性及打壓房地產(chǎn)政策11 影響下，目前主要城市樓市成交量大幅下降，成交價(jià)格開始波動(dòng)下行，土地市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)增加，伴隨房地產(chǎn)的減速經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)亦在增加。年初預(yù)計(jì)的銷售收入和利潤(rùn)水平至年底完全沒有實(shí)現(xiàn)。對(duì)公司資產(chǎn)進(jìn)行了整理，就重點(diǎn)項(xiàng)目與潛在合作伙伴進(jìn)行了接洽。由于本項(xiàng)目涉及京投、萬(wàn)科兩個(gè)合作方，不同股東對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)的看法如不能流暢溝通和迅速達(dá)成一致勢(shì)必將大大 影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，為此積極展開了相關(guān)工作，對(duì)項(xiàng)目涉及的重大問題進(jìn)行了有效溝通；其次，就對(duì)項(xiàng)目影響較大的公租房和還建公建積極展開與有關(guān)單位的溝通工作，特別是積極爭(zhēng)取公租房盡早付款和融資事宜，降低資金成本，為多渠道低成本融資提供一定經(jīng)驗(yàn)；第三，就項(xiàng)目規(guī)劃定位和方案進(jìn)行緊密跟蹤，定位和規(guī)劃是項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)，為確保與市場(chǎng)契合保證定位準(zhǔn)確，規(guī)劃合理做多了大量的工作。由于本項(xiàng)目歷史較長(zhǎng)，需解決的前提問題較多，為保證交易最終完成，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意，確定了分階段完成交易的方案，并確定了各階段的工作目標(biāo)和原則，為保證各階段工作順利、按時(shí)完成，全程監(jiān)控、配合，多次組織并協(xié)調(diào)法律、財(cái)務(wù)、評(píng)估 中介機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行盡職調(diào)查及審計(jì)評(píng)估工作，對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題及時(shí)商議解決方法，以推進(jìn)各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。由于是我司進(jìn)軍海南的第一個(gè)項(xiàng)目，為確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的客觀準(zhǔn)確，摸清宗地的具體情況，先后多次派8 人前往當(dāng)?shù)剡M(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)研和盡職調(diào)查，最終全面地摸清了項(xiàng)目的具體情況 ，為全面評(píng)估項(xiàng)目可行性奠定了重要基礎(chǔ)。具體地塊規(guī)劃條件上：幼兒園按千人指標(biāo)為約 5600 平方米，借無法落實(shí)在方案中和別的區(qū)域中之由，最終確定非出讓的幼兒園面積為 3600 平方米，在 總規(guī)不突破情況下，直接增加 1838 平方米的可售面積。對(duì)于我們選擇聯(lián)合投標(biāo)的一級(jí)開發(fā)企業(yè)工作增加了難度，我司需選擇合作開發(fā)商的條件同時(shí)包括一級(jí)開企業(yè)質(zhì)資、包括郭公莊五期項(xiàng)目在六個(gè)月內(nèi)已獲取地塊的權(quán)益建筑面積不超 40 萬(wàn)平方米，土地市場(chǎng)的優(yōu)秀企業(yè)。 郭公莊項(xiàng)目是我司踐行以北京為中心重點(diǎn)打造軌道物業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略性重點(diǎn)項(xiàng)目。 以北京市土地市場(chǎng)為例： 2020 年 1 至 10 月份成交含住宅類用地 40 宗， 2020 年 1 至 10 份成交含住宅類用地 44 宗，成交量與 10 年相當(dāng)，土地市場(chǎng)仍呈激烈競(jìng) 爭(zhēng)狀態(tài)。 我堅(jiān)信 燕郊項(xiàng)目 是公司踐行發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的難得 契機(jī) 。為實(shí)現(xiàn)以上目的， 2020 年的新年伊始便親自帶隊(duì)奔赴燕郊 與河北廊坊有關(guān)方面進(jìn)行了深入接觸并實(shí)地考察了項(xiàng)目情況。 但是由于該項(xiàng)目歷史背景復(fù)雜、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案 及交易結(jié)構(gòu) 進(jìn)行了多次優(yōu)化和調(diào)整，同時(shí)還面臨較多的潛在意向購(gòu)買方導(dǎo)致了商務(wù)談判異常的艱難。 2020 年是公司在北京土地公開市場(chǎng)取得可喜成績(jī)的一年，通過前期艱苦的努力，公司與陽(yáng)光新業(yè)聯(lián)合中標(biāo)房山長(zhǎng)陽(yáng)西站 3 號(hào)地塊 項(xiàng)目、與萬(wàn) 科聯(lián)合中標(biāo)房山區(qū)水碾屯地塊。此種模式有利于避免背離市場(chǎng)價(jià)值的非理性成交價(jià)出現(xiàn)，但同時(shí)對(duì)公司方案設(shè)計(jì)能力、開發(fā)資質(zhì)、資金實(shí)力等各方面提出了較高要求。 2020 年的總體工作思路 及 完成 情況 2020 年是房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)、行業(yè)波動(dòng)前行的一年，同時(shí)也是深化公司發(fā)展戰(zhàn)略，在多條產(chǎn)品線上同時(shí)推進(jìn)，努力加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源儲(chǔ)備的一年。根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略， 結(jié)合土地儲(chǔ)備較少的現(xiàn)狀 ， 在京投公司和中國(guó)銀泰兩大股東的大力支持下 ， 一邊組建團(tuán)隊(duì)，一邊開展工作，在 重組后 短短 4個(gè)月的時(shí)間 獲取了 湖南長(zhǎng)沙武廣新城 項(xiàng)目 ， 以樓面地價(jià) 900元的價(jià)格，為公司增加 米的土地儲(chǔ)備。三項(xiàng)工作相輔相成，有明確的前后邏輯關(guān)系。總體而言， 自公司重組完成后， 在大股東的支持和經(jīng)營(yíng)層的共同努力下， 公司共從公開 市場(chǎng)獲取 3 個(gè)項(xiàng)目，分別為北京房山長(zhǎng)陽(yáng) 3 號(hào)地項(xiàng)目、水碾屯項(xiàng)目、郭公莊車輛段項(xiàng)目。與此同時(shí)，作為籌備組組長(zhǎng)，主持成立了京投銀泰潭柘投資發(fā)展有限公司，完成了潭柘寺總體規(guī)劃編制及審批工作 和門城新城水管敷設(shè)審批工作。 根據(jù)公司新的部門定位 ，我作為分管投資的副總裁牽頭負(fù)責(zé)軌道交通站點(diǎn)周邊土地開發(fā)項(xiàng)目的拓展工作，同時(shí)積極協(xié)助軌道事業(yè)部做好站點(diǎn)及車輛段項(xiàng)目拓展。為解決公司資質(zhì)業(yè)績(jī)等方面的薄弱，依托公司和股東優(yōu)勢(shì)，合理引入了戰(zhàn)略合作伙伴形成互補(bǔ)，打造實(shí)力強(qiáng)大的投標(biāo)聯(lián)合體 ，增強(qiáng)了公司在公開市場(chǎng)獲取土地，特別是軌道周邊地塊 物業(yè) 的可能性。為公司在公開市場(chǎng)獲取項(xiàng)目打開了局面，為實(shí)踐公司發(fā)展軌道物業(yè)戰(zhàn)略打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 在幾乎與該項(xiàng)目失之交臂之際，通過 對(duì)交易方案的進(jìn)一步優(yōu)化，終于與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成的一致，快速完成了收購(gòu)工作。燕郊項(xiàng)目以 其超大體量、絕佳區(qū)域位置和難以估量的價(jià)值提升空間，充分契合公司大力發(fā)展軌道物業(yè)和快速提升優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的戰(zhàn)略。 同時(shí) 依托大股東在軌道交通建設(shè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)資源和公司成熟的開 發(fā)經(jīng)驗(yàn)是公司發(fā)展軌道交通物業(yè)的根本 。 根據(jù) 年初董事會(huì)定下的考核指標(biāo) ： 新增軌道交通車輛段用地一宗、新增其他土地儲(chǔ)備一宗 （兩項(xiàng)任務(wù)占董事會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)層考核分?jǐn)?shù)的 45%） 。項(xiàng)目位于西南四環(huán)與五環(huán)之間，地 上總建筑規(guī)模達(dá) 萬(wàn)平方米，具有位置好、規(guī)模大的特點(diǎn)。 2020 年是優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，普通地塊少數(shù)企業(yè)關(guān)注的時(shí)期，郭公莊五期地鐵上蓋項(xiàng)目因位于四環(huán)外與五環(huán)之間、總部基地附近與地鐵 9 號(hào)線郭公莊站上蓋，具有 一定的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。 從外部來說，依托 京投公司扎實(shí) 的基礎(chǔ)工作，及時(shí)獲取大量的方案、指標(biāo)、規(guī)劃條件與上市指標(biāo)等指標(biāo)。同時(shí)，為爭(zhēng)取對(duì)我司有利的商務(wù)條件，積極地有策略地與合作方展開談判。在解決問題的同時(shí)，與交易對(duì)方不分晝夜，艱苦談判，最終達(dá)成為完成交易的一系列協(xié)議及其他法律文件。 對(duì)于非公開市場(chǎng)獲取的項(xiàng)目由于其存在歷史背景的發(fā)雜性及合作股東關(guān)系的多樣性等特點(diǎn)，投資管理工作的開展難度加大。其中，長(zhǎng)沙和寧波 2 號(hào)樓 項(xiàng)目中為努力達(dá)成協(xié)議，帶領(lǐng)相關(guān)人員對(duì)我司項(xiàng)目的開發(fā)狀況進(jìn)行了全面摸底，10 對(duì)我司可承受的底線進(jìn)行了評(píng)估，并與買家進(jìn)行了艱苦的談判工作。其次 ， 由于各個(gè)項(xiàng)目在調(diào)控環(huán)境下，原來拿地時(shí)的 預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā) 成本在實(shí)際進(jìn)入項(xiàng)目時(shí)有所上升，而售價(jià)預(yù)期不僅未能實(shí)現(xiàn)，甚至在上半年基礎(chǔ)上小幅下跌，加之三項(xiàng)費(fèi)用居高不下，因此為了避免業(yè)績(jī)壓力，各個(gè)項(xiàng)目均陸續(xù)采取 了 放緩 開發(fā) 甚至冬眠的舉措。在此背 景下， 2020年 12月召開的 XXXX 經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出 XXXX年經(jīng)濟(jì)工作的目標(biāo)是雙穩(wěn)定，即穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和穩(wěn)定物價(jià)，并提出了“穩(wěn)重求進(jìn)，突出穩(wěn)字”的指導(dǎo)方針。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)最重要的產(chǎn)業(yè)之一房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)冷對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的影響不言而喻。 面對(duì)當(dāng)前政策及市場(chǎng)，標(biāo)桿企業(yè)紛紛采取了保守的應(yīng)對(duì)策略。 從公司目前的經(jīng)營(yíng)情況來看，公司資產(chǎn)負(fù)債率較高，增加了公司運(yùn)作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使盈利水平下降，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，且受市場(chǎng)因素的影響，銷售回款存在較大的不確定性，因此隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。舉例而言，根據(jù)公司今年全面預(yù)算二下資料， XXXX 年公司所面臨的最大挑戰(zhàn)是現(xiàn)1