【正文】 等各方面提出了較高要求。 2020 年 11 月，公司與上市房地產(chǎn)公司陽光新業(yè)達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，形成強強聯(lián)合，優(yōu)勢互補，以投標(biāo)聯(lián)合體共同參與北京公開市場，雙方共同參與了西北旺居住項目的投標(biāo)。 2020 年是公司在北京土地公開市場取得可喜成績的一年，通過前期艱苦的努力，公司與陽光新業(yè)聯(lián)合中標(biāo)房山長陽西站 3 號地塊 項目、與萬 科聯(lián)合中標(biāo)房山區(qū)水碾屯地塊。同時，該項目也將成為我司在上海的一個良好的平臺和窗口，對公司的影響力和發(fā)展具有重大意義。 但是由于該項目歷史背景復(fù)雜、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案 及交易結(jié)構(gòu) 進行了多次優(yōu)化和調(diào)整，同時還面臨較多的潛在意向購買方導(dǎo)致了商務(wù)談判異常的艱難。 燕郊項 目是我司發(fā)展公司軌道優(yōu)勢，踐行以北京為中心、軌道物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略，實現(xiàn)公司跨越式增長的戰(zhàn)略性重點項目。為實現(xiàn)以上目的， 2020 年的新年伊始便親自帶隊奔赴燕郊 與河北廊坊有關(guān)方面進行了深入接觸并實地考察了項目情況。 外腦方面，為準(zhǔn)確估算地鐵投入以及目標(biāo)地塊商業(yè)價值，多次協(xié)調(diào)城建院各種專家展開研討，最終對地鐵投入及目標(biāo)地塊商業(yè)價值的評估獲得了客觀 的具有重要參考意義的數(shù)據(jù)。 我堅信 燕郊項目 是公司踐行發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)跨越式發(fā)展的難得 契機 。 與此 同時 ，先后 被任命為無錫、鄂爾多斯、三亞、長陽 項目 、上海 Andaz 酒店項目 、 寧波東錢湖項目 、 潭柘寺項目的董事長或股東代表，肩負(fù)著 確保上述 項目公司整體 運營安全， 配合公司領(lǐng)導(dǎo)解決項目公司無法獨立解決的疑難問題 , 維護良好 股東關(guān)系 和各 地政府關(guān)系 等 職責(zé) 。 以北京市土地市場為例： 2020 年 1 至 10 月份成交含住宅類用地 40 宗， 2020 年 1 至 10 份成交含住宅類用地 44 宗，成交量與 10 年相當(dāng)，土地市場仍呈激烈競 爭狀態(tài)。因此公司在建、在售的各個項目 均出現(xiàn)了售價預(yù)期下降而導(dǎo)致的成本壓力和銷售、融資不暢而導(dǎo)致的現(xiàn)金流壓力。 郭公莊項目是我司踐行以北京為中心重點打造軌道物業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略性重點項目。圍繞如何確保該任務(wù)的完成，新6 年假期未結(jié)束，便召集分管的投資部開始研討和部署相關(guān)獲取工作。對于我們選擇聯(lián)合投標(biāo)的一級開發(fā)企業(yè)工作增加了難度，我司需選擇合作開發(fā)商的條件同時包括一級開企業(yè)質(zhì)資、包括郭公莊五期項目在六個月內(nèi)已獲取地塊的權(quán)益建筑面積不超 40 萬平方米，土地市場的優(yōu)秀企業(yè)。先后與京投、 萬科、港鐵、首創(chuàng)、金融街等單位進行洽談。具體地塊規(guī)劃條件上：幼兒園按千人指標(biāo)為約 5600 平方米，借無法落實在方案中和別的區(qū)域中之由，最終確定非出讓的幼兒園面積為 3600 平方米，在 總規(guī)不突破情況下，直接增加 1838 平方米的可售面積。 總體上，郭公莊五期上蓋項目上市規(guī)劃建筑面積達 萬平方米，這是自 2020 年初來廣營 1 號地 66 萬平方米以來迄今建筑面積最大的一塊一宗兼容居住用地的地塊， 上市 公告之后在業(yè)內(nèi)引起了較大的震動效應(yīng)，按當(dāng)時媒體報道的業(yè)內(nèi)猜測，該地塊總價有望超過 40億元。由于是我司進軍海南的第一個項目，為確保項目經(jīng)濟評價的客觀準(zhǔn)確，摸清宗地的具體情況，先后多次派8 人前往當(dāng)?shù)剡M行全面的市場調(diào)研和盡職調(diào)查，最終全面地摸清了項目的具體情況 ，為全面評估項目可行性奠定了重要基礎(chǔ)。 無錫項目是 符合我司景觀物業(yè)發(fā)展的典型項目，具有 容積率低、環(huán)境優(yōu)美 的特點 。由于本項目歷史較長，需解決的前提問題較多，為保證交易最終完成，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意，確定了分階段完成交易的方案，并確定了各階段的工作目標(biāo)和原則，為保證各階段工作順利、按時完成，全程監(jiān)控、配合，多次組織并協(xié)調(diào)法律、財務(wù)、評估 中介機構(gòu)進場進行盡職調(diào)查及審計評估工作，對中介機構(gòu)進場后發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題及時商議解決方法，以推進各項工作順利進行。 同時 組織參加了 鄂爾多斯新增 項目的 掛牌出讓活動 并順利獲取了目標(biāo)項目。由于本項目涉及京投、萬科兩個合作方，不同股東對項目推進的看法如不能流暢溝通和迅速達成一致勢必將大大 影響項目的開發(fā)進程，為此積極展開了相關(guān)工作，對項目涉及的重大問題進行了有效溝通；其次，就對項目影響較大的公租房和還建公建積極展開與有關(guān)單位的溝通工作，特別是積極爭取公租房盡早付款和融資事宜，降低資金成本，為多渠道低成本融資提供一定經(jīng)驗；第三，就項目規(guī)劃定位和方案進行緊密跟蹤，定位和規(guī)劃是項目成敗的基礎(chǔ)，為確保與市場契合保證定位準(zhǔn)確，規(guī)劃合理做多了大量的工作。在項目資金壓力巨大的情況下，全力配合項目公司貸款重組，就此多次與股東方及原貸款銀行進行溝通以推進貸款重組進程。對公司資產(chǎn)進行了整理，就重點項目與潛在合作伙伴進行了接洽。這 要歸功于 大股東領(lǐng)導(dǎo)、同事和 總裁的親自關(guān)心和支持； 得益于 公司內(nèi)部各分管領(lǐng)導(dǎo)、部門、政府的全力配合；也離不開投資部、軌道技術(shù)中心和各個項目公司 兢兢業(yè)業(yè)的努力， 在遠(yuǎn)超 正常工作 負(fù)荷的困難面前，沒有一個人退縮，沒有一個人提出補償 和討價還價 的要求， 結(jié)婚、生育、家 人去世等困難都沒能讓他們停下腳步， 而是用一種近乎 忘我 的 犧牲 精神創(chuàng)造性地完成了公司和領(lǐng)導(dǎo)交付的一個 又 一個使命。年初預(yù)計的銷售收入和利潤水平至年底完全沒有實現(xiàn)。 在這樣一份答卷面前，市場和股東的不滿自不必說， 作為 經(jīng)營層 的一員，我本人 也陷入了深刻的反省。另一方面，收縮流動性及打壓房地產(chǎn)政策11 影響下，目前主要城市樓市成交量大幅下降，成交價格開始波動下行，土地市場快速轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場硬著陸風(fēng)險增加，伴隨房地產(chǎn)的減速經(jīng)濟下行的風(fēng)險亦在增加。應(yīng)當(dāng)看到穩(wěn)定增長勢必意味著對當(dāng)前一些政策的適度放松，如利率和存款準(zhǔn)備金水平，但這將影響穩(wěn)定物價的目標(biāo)實現(xiàn)。在控制房價目標(biāo)接近實現(xiàn)的同時，房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)冷，各地土地流拍不斷，樓市成交的低迷使開發(fā)商調(diào)低了新一年的投資目標(biāo)。由于投機和投資 需求彈性較大，對房地產(chǎn)價格的影響較大，新的一年房地產(chǎn)政策仍將是以鼓勵自主需求為主。故， XXXX 政策將是繼續(xù)“鼓勵居住、限制投資”的政策，在此基礎(chǔ)上進行微調(diào)和適 度放松。 2. 公司層面分析 自公司重組以來，為迅速做大公司規(guī)模，公司采取了快速擴張的方式。 這些項目的開發(fā)及資金回流將制約公司在新項目獲取上的 投入，進而影響公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。 對于經(jīng)營管理模式的建議 、試圖探尋穩(wěn)定增長的價值規(guī)律 首先，在投資管理部現(xiàn)有成果的基礎(chǔ)上完成對于明年宏觀經(jīng)濟、行業(yè)經(jīng)濟和股東優(yōu)勢的的相關(guān)研究分析，結(jié)合公司自身情 況，以確定軌道物業(yè)的土地儲備策略、戰(zhàn)略布局。 第二，與相關(guān)部門配合，從整合公司資源、制定投融資策略的角度出發(fā)，對公司自身特點進行詳細(xì)分析，優(yōu)化資源配置，同樣作為投資策略調(diào)整，計劃編制和制定考核目標(biāo)的參考資料之一。即使公司獲得銷售性現(xiàn)金流入或股東融資，其用途多有限制或監(jiān)管，如要用于償還相關(guān)債務(wù)，也存在著不確定性。節(jié)約成本、提高售價的傳統(tǒng)方法自不必說，同時一些一舉多得的做法也值得鼓勵。 簡言之 ，經(jīng)過三年的發(fā)展，由于市場的壓力和公司現(xiàn)時特點，必須由快速發(fā)展，以資源獲取為核心的 工作目標(biāo)，轉(zhuǎn)為投資、融資、銷售并重，以現(xiàn)金流為優(yōu)先、兼顧利潤的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。 首先，鞏固軌道交通車輛段上蓋項目在項目獲取方面的優(yōu)勢。實際，我們需要熟知的是公司不乏成長的動力，而是需要理解成長的約束力。 主要有五個方面的工作需要進行： ? 首先是現(xiàn)有項目的常規(guī)融資工作，包括開發(fā)類項目的貸款、經(jīng)營型物業(yè)的增量貸款，重點應(yīng)以各項目為主持續(xù)跟進落實。如有些企業(yè)采用的成立其他非受限類的公司作為貸款主體，以項目用地作為抵押，獲取銀行貸款。 雖然有如上設(shè)想，但是由于流動性整體偏緊，融資工作會面臨多方面的壓力。公司仍需股東支持。以業(yè)主身份盡快配合百貨完成相關(guān)整改。 ? 長陽三號地項目的核心問題是成本售價倒掛的 問題?？稍谶m當(dāng)時機考慮降低財務(wù)成本，并且開盤銷售，盡快回流現(xiàn)金流，收回投資。根據(jù)目前測算，項目如果減免萬科管理費、降低財務(wù)成本，且進一步優(yōu)化成本。對于剩下的部分，則可以等市場回暖后再銷售。目前各方面工作開展比較順利，但不能預(yù)見是否以上挑戰(zhàn)或新的挑戰(zhàn)會突然出現(xiàn)。并可考慮申請相關(guān)的資質(zhì)或?qū)＠?。如何在短時間內(nèi)通過利用萬科的平臺，盡快建立公司自己的專業(yè)平臺是領(lǐng)導(dǎo)的要求，也是企業(yè)發(fā)展的規(guī)律。 過去的 三 年是 公司完成蛻變的前三年，我們積累了一定的土地儲備， 為公司的后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)， 同時也是我個人跨越式成長的三年。