【正文】 l）以指導(dǎo) 10 108 酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人配合盡職調(diào)查工作，為公司分立做好資產(chǎn)分拆、債權(quán)債務(wù)分割的充分準(zhǔn)備。 根據(jù)公司賦予的投后管理職能 ， 2020 年在項(xiàng)目獲取的同時(shí)依然 積極展開項(xiàng)目投后管理相關(guān)工作，對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)作以投資為核心進(jìn)行監(jiān)控和提供協(xié)助，為確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)提供保障。同時(shí)，項(xiàng)目具有成本低的特點(diǎn)。通過(guò)創(chuàng)新性努力并在溢價(jià)率極低的情況下通過(guò)有效的投標(biāo)文件，僅以 億元成功中標(biāo)了郭公 莊五期上蓋項(xiàng)目，從而完成了公司 2020 年重點(diǎn)戰(zhàn)略項(xiàng)目的獲取，使公司在軌道物業(yè)開發(fā)方面邁出了重要一步，為公司軌道物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)奠定了重要基礎(chǔ)。在與京投、北京萬(wàn)科接洽時(shí)，與三方進(jìn)行了深入溝通，克服了我司與京投、萬(wàn)科相比較在資金、開發(fā)能力不占顯著優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的各種談判困難，以及投標(biāo)前項(xiàng)目信息反復(fù)變化、合作方意見短時(shí)間內(nèi)難以完全統(tǒng)一的挑戰(zhàn)，快速準(zhǔn)確反應(yīng)，及時(shí)地推動(dòng)聯(lián)合體成員各自及共同的決策進(jìn)程，在保障我司利益及信息披露合規(guī)的前提下，系統(tǒng)建立了聯(lián)合投標(biāo)、項(xiàng)目后續(xù)合作、決策管理相關(guān)重大事項(xiàng)的備忘等股東合意架構(gòu)及切實(shí)有效的執(zhí)行步驟，為我司與京投在軌道物業(yè)領(lǐng)域的合7 作開創(chuàng)了成功 經(jīng)驗(yàn)，極大提升了我司與萬(wàn)科合作的信任度和默契度， 顯示了我司在公開市場(chǎng)獲取 項(xiàng)目上的戰(zhàn)斗力和競(jìng)爭(zhēng)力。在公司內(nèi)部，積極協(xié)調(diào)和要求分管部門扎扎實(shí)實(shí)地展開項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)的各項(xiàng)工作。這樣的壓力不僅影響了各個(gè)項(xiàng)目本身的資金、利潤(rùn)狀況，同時(shí)也影響了公司整體的資金籌措和利潤(rùn)規(guī)劃。 2020 年初，雖然房地產(chǎn)調(diào)控 政策已經(jīng)日趨深入，但是全國(guó)的樓市和土地市場(chǎng)的降溫仍然經(jīng)歷了一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程。 并在京投公司的大力協(xié)調(diào)和規(guī)委，城建設(shè)計(jì)院的支持下，預(yù)留了 M6東小營(yíng)車輛段向東延伸的預(yù)留接口條件，為燕郊項(xiàng)目的開展夯實(shí)了硬件基礎(chǔ)。該項(xiàng)目涉及土地一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)、軌道建設(shè)等內(nèi)容，工作內(nèi)容極其復(fù)雜，具有相當(dāng)挑戰(zhàn)性。由于該項(xiàng)目具有交易方涉外、承繼境外銀團(tuán)貸款、交易結(jié)構(gòu)異常復(fù)雜、股轉(zhuǎn)后續(xù)的分 立和換股步驟程序復(fù)雜，無(wú)經(jīng)驗(yàn)可循，同時(shí)須更換 107 酒店的管理公司、工程的資金需求量大等一系列因素相互交錯(cuò)影響的特點(diǎn)，在這種龐雜紛繁的局面下，經(jīng)過(guò)與上海市商委、外管局、稅務(wù)局、工商局、原貸款行、相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)及各交易方多輪充分溝通基礎(chǔ)上，制定了 詳細(xì)的收購(gòu) 工作計(jì)劃，并按工作計(jì)劃積極推進(jìn)收購(gòu)工作的完成。 西北旺項(xiàng)目由于地塊位置及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)優(yōu)良，競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，萬(wàn)科、保利、招商、金地、龍湖等國(guó)內(nèi)知名公司和首開、城建、住總等市屬知名企業(yè)均參加了項(xiàng)目投標(biāo)。 2020 年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)走強(qiáng)和房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，公開市場(chǎng)土地成交價(jià)格水平不斷提高，市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列的總價(jià)和單價(jià)地王，大大增加了土地獲取的 門 檻和 資金壓力。 除上述兩項(xiàng)主要工作外， 緊密圍繞公司開發(fā)軌道交通物業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略，積極促成 公司與2 京投公司、香港 地鐵簽署了合作備忘錄，建立了長(zhǎng)效合作工作機(jī)制及流程， 根據(jù)地鐵建設(shè)進(jìn)度和沿線土地供應(yīng)上市計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)地鐵房山線長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站 5號(hào)地塊和大興線棗園站一、 三期項(xiàng)目用地進(jìn)行了重點(diǎn)跟蹤與分析，并 審慎參與了棗園一、三期住宅公建混合用地的國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)拍工作， 雖然出于防范風(fēng)險(xiǎn)的角度，未能在競(jìng)拍中中標(biāo)，但 擴(kuò)大了公司品牌影響力，鍛煉并積累了公開市場(chǎng)拿地經(jīng)驗(yàn)。 具體工作思路及完成情況如下： XXXX 年的總體工作 思路及 完成 情況 XXXX年是公司重組后的第一年， 也是公司確定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的第一年。1 XXXXXXXX 年個(gè)人 述職報(bào)告 一、 總體工作思路及完成情況回顧 自 XXXX 年 9 月我獲聘 公司 副總裁一職 ， 有幸在董事會(huì)和總裁領(lǐng)導(dǎo)下 ,與公司同事共同踐行公司的發(fā)展戰(zhàn)略 。在一定程度上，特別是北京市場(chǎng)提升了公司在行業(yè)中、政府中的知名度和影響力，形成了與包括萬(wàn)科、陽(yáng)光新業(yè) 、香港地鐵 在內(nèi)的一線房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略合作關(guān)系， 以低于市場(chǎng)水平的價(jià)格 成功獲取郭公莊車輛段項(xiàng)目 ， 從真正意義上初步奠定了公司踐行軌道物業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略基礎(chǔ)。上述兩項(xiàng)工作為有效降低潭柘寺鎮(zhèn)一級(jí)開發(fā)成本， 為未來(lái)整體開發(fā)預(yù)留外圍大市政條件起到了十分關(guān)鍵的作 用。 因此， 2020 年對(duì)于我個(gè)人而言也是一個(gè)由 只負(fù)責(zé) 項(xiàng)目拓展職能向 負(fù)責(zé) 從項(xiàng)目獲取到開發(fā)業(yè)務(wù) 全面綜合管理型職能 轉(zhuǎn)型 的重要 階段。 2020 年 11 月，公司與上市房地產(chǎn)公司陽(yáng)光新業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，以投標(biāo)聯(lián)合體共同參與北京公開市場(chǎng)，雙方共同參與了西北旺居住項(xiàng)目的投標(biāo)。同時(shí)，該項(xiàng)目也將成為我司在上海的一個(gè)良好的平臺(tái)和窗口，對(duì)公司的影響力和發(fā)展具有重大意義。 燕郊項(xiàng) 目是我司發(fā)展公司軌道優(yōu)勢(shì)，踐行以北京為中心、軌道物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)公司跨越式增長(zhǎng)的戰(zhàn)略性重點(diǎn)項(xiàng)目。 外腦方面，為準(zhǔn)確估算地鐵投入以及目標(biāo)地塊商業(yè)價(jià)值，多次協(xié)調(diào)城建院各種專家展開研討，最終對(duì)地鐵投入及目標(biāo)地塊商業(yè)價(jià)值的評(píng)估獲得了客觀 的具有重要參考意義的數(shù)據(jù)。 與此 同時(shí) ，先后 被任命為無(wú)錫、鄂爾多斯、三亞、長(zhǎng)陽(yáng) 項(xiàng)目 、上海 Andaz 酒店項(xiàng)目 、 寧波東錢湖項(xiàng)目 、 潭柘寺項(xiàng)目的董事長(zhǎng)或股東代表，肩負(fù)著 確保上述 項(xiàng)目公司整體 運(yùn)營(yíng)安全， 配合公司領(lǐng)導(dǎo)解決項(xiàng)目公司無(wú)法獨(dú)立解決的疑難問題 , 維護(hù)良好 股東關(guān)系 和各 地政府關(guān)系 等 職責(zé) 。因此公司在建、在售的各個(gè)項(xiàng)目 均出現(xiàn)了售價(jià)預(yù)期下降而導(dǎo)致的成本壓力和銷售、融資不暢而導(dǎo)致的現(xiàn)金流壓力。圍繞如何確保該任務(wù)的完成，新6 年假期未結(jié)束，便召集分管的投資部開始研討和部署相關(guān)獲取工作。先后與京投、 萬(wàn)科、港鐵、首創(chuàng)、金融街等單位進(jìn)行洽談。 總體上，郭公莊五期上蓋項(xiàng)目上市規(guī)劃建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米，這是自 2020 年初來(lái)廣營(yíng) 1 號(hào)地 66 萬(wàn)平方米以來(lái)迄今建筑面積最大的一塊一宗兼容居住用地的地塊， 上市 公告之后在業(yè)內(nèi)引起了較大的震動(dòng)效應(yīng)，按當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道的業(yè)內(nèi)猜測(cè)，該地塊總價(jià)有望超過(guò) 40億元。 無(wú)錫項(xiàng)目是 符合我司景觀物業(yè)發(fā)展的典型項(xiàng)目，具有 容積率低、環(huán)境優(yōu)美 的特點(diǎn) 。 同時(shí) 組織參加了 鄂爾多斯新增 項(xiàng)目的 掛牌出讓活動(dòng) 并順利獲取了目標(biāo)項(xiàng)目。在項(xiàng)目資金壓力巨大的情況下，全力配合項(xiàng)目公司貸款重組，就此多次與股東方及原貸款銀行進(jìn)行溝通以推進(jìn)貸款重組進(jìn)程。這 要?dú)w功于 大股東領(lǐng)導(dǎo)、同事和 總裁的親自關(guān)心和支持； 得益于 公司內(nèi)部各分管領(lǐng)導(dǎo)、部門、政府的全力配合；也離不開投資部、軌道技術(shù)中心和各個(gè)項(xiàng)目公司 兢兢業(yè)業(yè)的努力， 在遠(yuǎn)超 正常工作 負(fù)荷的困難面前，沒有一個(gè)人退縮，沒有一個(gè)人提出補(bǔ)償 和討價(jià)還價(jià) 的要求， 結(jié)婚、生育、家 人去世等困難都沒能讓他們停下腳步， 而是用一種近乎 忘我 的 犧牲 精神創(chuàng)造性地完成了公司和領(lǐng)導(dǎo)交付的一個(gè) 又 一個(gè)使命。 在這樣一份答卷面前，市場(chǎng)和股東的不滿自不必說(shuō)， 作為 經(jīng)營(yíng)層 的一員，我本人 也陷入了深刻的反省。應(yīng)當(dāng)看到穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)必意味著對(duì)當(dāng)前一些政策的適度放松，如利率和存款準(zhǔn)備金水平，但這將影響穩(wěn)定物價(jià)的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。由于投機(jī)和投資 需求彈性較大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大，新的一年房地產(chǎn)政策仍將是以鼓勵(lì)自主需求為主。 2. 公司層面分析 自公司重組以來(lái)，為迅速做大公司規(guī)模，公司采取了快速擴(kuò)張的方式。 對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理模式的建議 、試圖探尋穩(wěn)定增長(zhǎng)的價(jià)值規(guī)律 首先，在投資管理部現(xiàn)有成果的基礎(chǔ)上完成對(duì)于明年宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)和股東優(yōu)勢(shì)的的相關(guān)研究分析，結(jié)合公司自身情 況，以確定軌道物業(yè)的土地儲(chǔ)備策略、戰(zhàn)略布局。即使公司獲得銷售性現(xiàn)金流入或股東融資，其用途多有限制或監(jiān)管，如要用于償還相關(guān)債務(wù)，也存在著不確定性。 簡(jiǎn)言之 ，經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，由于市場(chǎng)的壓力和公司現(xiàn)時(shí)特點(diǎn)，必須由快速發(fā)展，以資源獲取為核心的 工作目標(biāo)，轉(zhuǎn)為投資、融資、銷售并重，以現(xiàn)金流為優(yōu)先、兼顧利潤(rùn)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。實(shí)際，我們需要熟知的是公司不乏成長(zhǎng)的動(dòng)力，而是需要理解成長(zhǎng)的約束力。如有些企業(yè)采用的成立其他非受限類的公司作為貸款主體，以項(xiàng)目用地作為抵押，獲取銀行貸款。公司仍需股東支持。 ? 長(zhǎng)陽(yáng)三號(hào)地項(xiàng)目的核心問題是成本售價(jià)倒掛的 問題。根據(jù)目前測(cè)算，項(xiàng)目如果減免萬(wàn)科管理費(fèi)、降低財(cái)務(wù)成本，且進(jìn)一步優(yōu)化成本。目前各方面工作開展比較順利，但不能預(yù)見是否以上挑戰(zhàn)或新的挑戰(zhàn)會(huì)突然出現(xiàn)。如何在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)利用萬(wàn)科的平臺(tái)，盡快建立公司自己的專業(yè)平臺(tái)是領(lǐng)導(dǎo)的要求，也是企業(yè)發(fā)展的規(guī)律。