【正文】 投標評標環(huán)節(jié)中贏取高分，才能獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源，獲取土地之后若能進行有效的開發(fā)建設(shè)良性循環(huán)，才能形成企業(yè)綜合核心競爭力。 海南 香水灣項目 是 2020 年度公司斬獲的又一優(yōu)質(zhì)土地資源 項目 ， 位于中國稀缺的北緯18 度以南熱帶海岸 香水灣，項目緊鄰大海，擁有清澈到底的海水，潔白的沙灘，景觀優(yōu)美，屬于少有的熱帶稀缺優(yōu)質(zhì)資源，符合我司三大戰(zhàn)略產(chǎn)品 景觀地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向。 9 例如 為確保公司重點戰(zhàn)略 郭公莊 項目的順利推進，積極推進了項目前期涉及的各項工作。首當其沖的是公司兩個準備在 2020年預(yù)售的項目寧波錢湖悅府和鄂爾多斯泰悅府項目 ， 由于限購政策和市場 整體的觀望情緒 影響 未能如期銷售。這意味著 XXXX年經(jīng)濟增速將下調(diào)，現(xiàn)有宏觀調(diào)控政策會結(jié)合經(jīng)濟增速變化適當微 調(diào)和放松，但不會大幅調(diào)整。目前這些項目基本處于前期開發(fā)階段，今年12 上半年將逐步具備入市條件 ，由于市場處于調(diào)控階段，銷售情況將不容樂觀，公司面臨最重要的矛盾已經(jīng)由擴張轉(zhuǎn)向已有項目的開發(fā)和回籠資金。為了保證這一任務(wù)，和股東、金融機構(gòu)、其他債權(quán)人的溝通、加快銷售、創(chuàng)新融資模式、優(yōu)化資產(chǎn)和項目結(jié)構(gòu)都是 XXXX年度的工作重點。對于以較小代價能夠占有的長期戰(zhàn)略土地資源進行儲備、在不影響公司現(xiàn)金流和業(yè)績的情況下為公司未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 對于現(xiàn)有項目的經(jīng)營策略建議 ? 大紅門項目目前已經(jīng)進入結(jié)算階段，銀泰百貨也已經(jīng)開業(yè)。需要股東進一步作出決策。 ? 而對于上海 107 酒店，要盡快推進公司分立的進程，同時確保貸款重組事宜的盡快完成 ，為后續(xù)公司管理及物業(yè)的良好運營提供良好的基礎(chǔ)。 ? 除此之外，郭公莊項目和水碾屯項目仍然肩負了公司學(xué)習先進企業(yè)管理經(jīng)驗的窗 口任務(wù)。作為萬科為主進行管理的項目，項目在品牌和配套上（北京四中）與周邊項目相比還是有明顯的優(yōu)勢。第二是房地產(chǎn)業(yè)的利潤降低對資金的吸引力較之前些年有所下降，不僅體現(xiàn)在同等機會下資金是否會流入房地產(chǎn)行業(yè)，更體現(xiàn)在希望處置的項目也不一定能賣出好價格。通過郭公莊項目成功的管理經(jīng)驗和對萬科的管理體系的學(xué)習早日做到管理輸出，搶占項目的管理主導(dǎo)權(quán)，通過杠桿作用在控制資源的基礎(chǔ)上減少實際投入，并控制融資成本。同時一些已經(jīng)開業(yè)的經(jīng)營性物業(yè)的整改成本也是無法避免的。前期擴張較快，資金緊張的企業(yè)，以確保生存為目標，通過大幅降價快速銷售以及出售項目的方式回籠資金，放慢開發(fā)節(jié)奏和投入，采取持盈保泰的策略應(yīng)對可能出現(xiàn)的寒冬。明確提出明年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)是穩(wěn)定經(jīng)濟增長和堅持房地產(chǎn)調(diào)控。雖然資產(chǎn)處置由于種種原因未能達成協(xié)議，但經(jīng)過此番努力為 后續(xù)的 資產(chǎn)處置工作積累了有益的經(jīng)驗。就完成交易的公司內(nèi)部審批環(huán)節(jié)，各收購階段的資金需求等與公司財務(wù)部、法務(wù)部、董事會辦公室等相關(guān)部門充分溝通協(xié)調(diào)，提前準備相關(guān)文件和材料，及時提交總裁會會議、董事會會議審議并決策，執(zhí)行、監(jiān)督落實決策結(jié)果。郭公莊五期項目歷經(jīng) 至 容積率方案的數(shù)次變化、上蓋成本的歸屬、上市規(guī)劃指標變動、還建郭公莊村的面積變化、公租房規(guī)模從 15%至 25 萬平方米的多次變化、土地出讓方式的變化、上市條件發(fā)生的重大變化，均迅速有效地由分管部門組織公司多部門的方案研討、建造標準、成本提供、營銷方案等可研基礎(chǔ)資料的提供，為公司提供了決策依據(jù)。該項目能否成功獲取將直接影響我司戰(zhàn)略能否具體實施，并直接影響資本市場對我司發(fā)展戰(zhàn)略的信心。 2020 年的 總體 工作 思路 及完成情況 5 2020 年，公司對高管分工進行了調(diào)整，調(diào)整后我 分管公司的投資管理部 和 軌道交通技術(shù)研究中心 。 2020 年，經(jīng)公司董事會審議通過獲取了景觀物業(yè) 鄂爾多斯項目，該項目土地儲備成本較低、容積率較低。 為增強公司在公開市場獲取土地的機會， 2020 年 帶領(lǐng)投資管理部 啟動了針對北京公開3 市場，特別是軌道交通周邊 共 106 宗地塊的 調(diào)研 和分析 工作，并 主持 制定招拍掛項目工作機制，完善工作流程，與北京市國土局、儲備中心等相關(guān)部門建立緊密聯(lián)系，密切關(guān)注即將入市地塊，特別是軌道交通站點及線路周邊地塊信息，力求提前摸清新入市項目各項指標，節(jié)省決策時間，搶占先機。使潭柘寺 鎮(zhèn) 的國有建設(shè)用地由 175公頃增加至 480公頃。 在過去的三年，我的業(yè)務(wù)分工雖然有一定變化，但主要工作還是 通過分管公司投資管理部（原投資發(fā)展部）， 圍繞項目對外投資和資產(chǎn)處置，政府關(guān)系維護，及股東關(guān)系維護三個方面展開。 其中，臺灣會館項目與合作方中國恒天集團簽署了戰(zhàn)略框架協(xié)議，主持起草的報送北京市委劉淇書記的請示也得到了劉書記和市政府主要領(lǐng)導(dǎo)的重要批示。 第一次的經(jīng)驗 為后續(xù)的六宗地（“理工大學(xué) 3 號地及 5 號局部”、“長陽西站 3 號地”、“水碾村改造一期”、“昌平園三期 0303321”、“昌平園三期 0303411”、“ 0303412”、“昌平園二期 030355”項目）的投標工作積累了經(jīng)驗并奠定了堅實的基礎(chǔ)。這些環(huán)節(jié)少有考慮不周之處便有可能對項目后期的實施帶來重大隱患。在宏觀政策打壓 、 缺乏正確的微觀經(jīng)濟政策引導(dǎo)的情況下 ,以及 上半年 樓市量價未 出現(xiàn) 明顯下降的情況下， 開發(fā)商 抱定未來政策必然 放松的 樂觀預(yù)期， 仍然在不斷地競爭出手拿地。 但 2020 年下半年北京推出的商品住宅用地出讓新規(guī)，對于我們獲取郭公莊地塊無疑又增加了非常大的障礙，該新規(guī)一是原則上單宗商品住宅用地的出讓面積控制在 10 公頃左右，建筑規(guī) ?？刂圃?20 萬平方米左右，二是對于企業(yè)拿地規(guī)模進行適當限制，一級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在 6 個月內(nèi)的商品住房拿地規(guī)模原則上不超過 40 萬建筑平方米，其他企業(yè)原則上不超過 20 萬建筑平方米。同時，項目獲取成本為 150 萬 /畝，遠遠低于具有一定可比意義的葛洲壩集團土福灣項目 440 萬 /畝的獲取價格，符合我司資金成本較高，追求高毛 利項目，低成本獲取土地的策略。首先，積極與項目合作方進行溝通和協(xié)調(diào)，為項目的順利推進創(chuàng)造基礎(chǔ)。這給公司的現(xiàn)金流和利潤籌劃帶來了沉重 的打擊。 2) 房地產(chǎn)行業(yè) 2020 年下半年以來主要城市房地產(chǎn)市場成交量大幅下滑，價格隨之出現(xiàn)了松動，已接近政府調(diào)控房價的目標。 XXXX 年公司面臨最大的任務(wù)是回籠資金確保公司現(xiàn)金流，進而確保公司安全。在緩解資金壓力的同時，需要考慮利潤籌劃問題。 對 融資建設(shè) 的 建議 作為明年公司的重點工作之一，拓展融資渠道，控制資金成本是公司生存的重要保障。因此明年工作的中心重點應(yīng)在按原成本盡快完成結(jié)算。同時，積極推進團購工作，以期一步將項目的 70%以上進行銷售，停止進一步發(fā)生財務(wù)成本。 ? 臺灣會館項目 作為歷史遺留問題， 仍然 受 制 于 土地證的取得及與中服大廈的聯(lián)合開發(fā)事宜 進一步明確 ，因此后續(xù)還需要 加快推動相關(guān)政府部門盡快明確一級開發(fā)成本以盡快推動項目的進一步開發(fā)。推動政策制定，形成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的獨特優(yōu)勢。 ? 水碾屯項目同樣位于長陽地區(qū)，面臨的困難和三號地如出一轍。首先很多金融機構(gòu)和投資機構(gòu)對于資金投向有嚴格的限制。要做好這方面的工作需要注意的重點工作環(huán)節(jié)包括： ? 強化公司自身能力，包括資質(zhì)業(yè)績等拿地所必須的能力； 14 ? 鞏固深化在拿地專業(yè)文件準備上的優(yōu)勢，做到根據(jù)新形勢下可能出臺的新政策做到及時研究，及時應(yīng)對，迅速占領(lǐng)制高點； ? 做好和政府的溝通匯報工作，爭取在出讓方式、出讓條件、出讓價格等方面給予公司合法合規(guī)的支持； ? 通過郭公莊項目解剖麻雀的作用，加強對車輛段上蓋項目的理解，早日形成包括減震降噪、無縫連接、項目管理、資源關(guān)系等系統(tǒng)化的綜合優(yōu)勢，把先吃 螃蟹轉(zhuǎn)化為先進的生產(chǎn)力； ? 在風險可控的前提下，多元化原有的投資結(jié)構(gòu)，引入包括港鐵等專業(yè)地鐵物業(yè)投資商在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者。舉例而言，根據(jù)公司今年全面預(yù)算二下資料， XXXX 年公司所面臨的最大挑戰(zhàn)是現(xiàn)13 金流，除大股東借款和到期付息外，銀行借款的壓力和未結(jié)算工程款的壓力巨大。 面對當前政策及市場，標桿企業(yè)紛紛采取了保守的應(yīng)對策略。在此背 景下， 2020年 12月召開的 XXXX 經(jīng)濟工作會議提出 XXXX年經(jīng)濟工作的目標是雙穩(wěn)定，即穩(wěn)定經(jīng)濟增長和穩(wěn)定物價，并提出了“穩(wěn)重求進，突出穩(wěn)字”的指導(dǎo)方針。其中，長沙和寧波 2 號