【正文】 縱觀鄭州市旅游產(chǎn)品供給現(xiàn)狀，強勢文化旅游品牌已經(jīng)淪為 大眾旅游消費產(chǎn)品，以黃河旅游產(chǎn)品線為代表的文化類旅游產(chǎn)品普遍體驗性不足、消費空間缺乏，體驗型文化娛樂消費產(chǎn)品供給嚴重缺乏。剔除首選休閑消費，看電影 %，游樂場 14%，喝茶看戲 7%，購物 %，等 休閑消費都有相當大比例鄭州市民愿意選擇。 中原 地區(qū)城鎮(zhèn)居民 2021 年時，居民出游率達 84. 9 % ，人均旅游休閑花費 元； 2021 年 ,鄭州市城鎮(zhèn)居民在家庭消費支出中，用于旅游休閑消費的資金為人均 711 元； 2021 年為 元，至 2021 年已經(jīng)上升為 1027 元。如今隨著該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展達到了關(guān)鍵的臨界值，區(qū)域消費結(jié)構(gòu)正面臨升級。 旅游業(yè)的發(fā)展為中原經(jīng)濟、社會、生態(tài)發(fā)展提供了巨大的推動力，有效拉動了經(jīng)濟增長，吸納了社會就業(yè)，改善了區(qū)域生態(tài)環(huán)境；提升了中原的形象。 (二 ) 旅游地位突出，是黃金線路的關(guān)鍵節(jié)點 項目 基地集自 然山水與人文景觀于一身，臨 近省會鄭州 。近年來，該頻道承辦了中國電影華表獎、金雞百花電影節(jié)等大型電影慶典活動，并在奧斯卡金像獎等國際重大電影頒獎典禮當天做全程轉(zhuǎn)播。 并擁有 200 多部影片、 電影數(shù)字制作 基地 、院線、 影片進口 、影視頻道 五大資源，將為本項目 第 13 頁 注入 鮮活的影視文化活力。臺高 13 米，由下而上分四層臺基疊筑；南北長 133 米．東西寬 188 米，最高平頂呈 15 米的正方形，力牧臺頂，原有摩旗穴，為黃帝插旗的地方。 玄女島、玄女峽：位于黃帝宮東側(cè)。情人島上林木茂盛，為黃帝宮景區(qū)中植被覆蓋最優(yōu)的地區(qū)。洞高 16 米，長 18 米， 深 7 米。站在兵俑城上，威武壯觀的兵 陣便呈現(xiàn)在眼前。為討伐蚩尤，黃帝招賢納土，先后拜風(fēng)后、力牧、常先、大鴻為將相，與風(fēng)后研創(chuàng)了 我國最早的八陣兵法，并率部運用八陣兵法，一舉戰(zhàn)敗蚩尤，從而統(tǒng)一了中原。 具體包括如下 資源 ： l、黃帝宮：又名云巖宮，位于武定湖北岸，依山傍水，環(huán)境優(yōu)雅。文化絢麗多姿多彩，是該地區(qū)開的文化特征。城市化進程仍然有較大的發(fā)展空間，此外鄭州市城區(qū)規(guī)模的擴大，會帶動鄭州周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展，原有的周邊 第 8 頁 城鎮(zhèn)轄區(qū)的物業(yè)將會跟隨鄭州市區(qū)形成一體化市場。 第 7 頁 第二章 區(qū)域發(fā)展背景 一 宏觀態(tài)勢 分析 中原城市群在國家層面上是我國南北軸線發(fā)展的重要戰(zhàn)略支點 ，北承環(huán)渤海經(jīng)濟圈，南接武漢城市圈，長株潭城市圈，形成縱向城市圈連綿帶，同時，東接長三角城市圈，西銜成渝城市圈，是 中部崛起 的重要一環(huán)。 第 6 頁 (二 ) 參建單位 參與項目建設(shè)的還有中影集團和中國航天員中心。根據(jù)公司的資金實力、人才團隊優(yōu)勢及公司借殼上市的安排，本著做大、做強、做精“銀基地產(chǎn)”，著力塑造“銀基地產(chǎn)”全國一線地產(chǎn)品牌形象，董事會在本年初決定了公司未來五年“以住宅地產(chǎn)為龍頭，以商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為雙翼，以教育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)為補充，跨區(qū)域、全國性的地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略”。 ? 促進就業(yè)：開發(fā)建設(shè)將提供大量的工作崗位。 三 開發(fā)期限 2021 年～ 2021 年 。 通過研究 中原 地區(qū)尤其是 鄭州 、 新密 旅游市場 居民的休閑娛樂消費需求， 確定本項目的發(fā)展方向與實施進度 ， 分析 XX 黃帝 故里 文化產(chǎn)業(yè)區(qū) 所產(chǎn)生的社會效益與經(jīng)濟效益，為本案提供科學(xué)、準確的經(jīng)濟可行性實施依據(jù)。 (二 ) 本項目經(jīng)濟效益指標 本項目 建成并投入使用后第 10 年收回投資，內(nèi)部收益率為 13%， 經(jīng)濟效益指標 詳見下表 ： 表 項目經(jīng)濟效益指標 九 建設(shè)單位介紹 (一 ) 開發(fā)主體 XXXX 黃帝宮投資開發(fā)有限公司 作為開發(fā)主體， 并聯(lián)合中影集團和中國航序號 項目 數(shù)值 ： 萬元 1 前期投資成本 1674185 2 40年累計所得稅 1514081 3 商業(yè)地產(chǎn)最大比值銷售收入 1246168 4 主要投資指標 稅前內(nèi)部收益率 IRR 16% 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV（萬元） 496278 稅前回收期（年） 9年 稅后內(nèi)部收益率 IRR 13% 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV（萬元） 241918 稅后回收期（年） 10年 第 5 頁 天員中心一同開發(fā)。鄭州銀基商貿(mào)城系全國五大服裝專業(yè)市場之一（另四大為廣州白馬、虎門富民、杭州四季青、沈陽五愛），是國內(nèi)單體商場面積最大、擁有商戶最多的服裝專業(yè)市場，已經(jīng)成為國內(nèi)人氣最旺盛、交易最活躍、交易額最大、商業(yè)最濃厚、最具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的服裝專業(yè)市場之一，成為了鄭州乃至 XX 的商業(yè)名片。 中國航天員中心隸屬于中國人民解放軍總裝備部， 是國家載人航天工程的權(quán)威部門，掌握著大量的高精尖航天技術(shù)和珍貴的太空資料，眾多省市都曾再三邀請其到當?shù)亟ㄔO(shè)太空娛樂城，但鑒于 本項目 前期規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理，且更具備在黨的“十八大”前開業(yè)、為“十八大”獻禮的條件，其最終垂青。中原城市群的發(fā)展目標是建成全國重要的制造業(yè)基地、能源基地、現(xiàn)代物流中心和區(qū)域性金融中心。 二 區(qū)位條件分析 新密市位于 XX 省中部，鄭州市西南側(cè)，屬豫西山地向豫東黃河沖積平原過渡的低山丘陵地帶，新密市北依鞏義、滎陽和鄭州三市，南與禹州市相望，西鄰登封市，東連新鄭市，位于鄭州、洛陽、許昌、平頂山等各具特色的省域中心城市之間。 第 10 頁 第三章 資源 分析 與評價 一 基地 資源概括 基地范圍內(nèi) 旅游資源較為 豐富 ， 山、水、樹、廟宇一應(yīng)俱全，文物古跡、傳說故事豐富多彩。三柏二石一所廟，王母娘娘坐空中。宮殿東側(cè)臨水面處為懸崖陡壁，此處林木茂盛，遮天避日，中有羊腸小道通到湖邊。分天覆陣、地載陣、風(fēng)揚陣、云垂陣、龍飛陣、虎翼陣、鳥翔陣、蛇蟠陣八個陣式。 嫘祖洞：在人祖洞東側(cè)巖石下分布有嫘祖洞，同人祖洞一樣外于上水石巖體中，洞體蜿蜒曲折，高低錯落，頂有類似鐘乳石的巖體，讓人聯(lián)想到溶洞景觀 ， 從洞壁開口處可望到水面。湖面長度近 2021 米。以后，黃帝便與風(fēng)后一起習(xí)讀兵書，練兵講武。 1倉王莊：位于黃帝宮西北 2 公里處，是黃帝練兵屯糧的糧倉。 近年來，組建了七條電影院線，簽約加盟影院達 400 多家，票房占全國市場份額一半左右。 第 14 頁 三 資源綜合評價 (一 ) 歷史地位極高，是中華民族朝圣之地 4500 年前，中華人文始祖軒轅黃帝在此立宮建殿，訪賢拜將，與將相風(fēng)后研創(chuàng)了我國最早的八陣兵法。 (三 ) 資源組合度好，適宜打造綜合 休閑 度假 產(chǎn)品 項目 集 三大資源要素于一體，分別為 黃帝宮為核心的中原歷史 文化 元素； 丘陵、島嶼、水系、林地等自然 元素 ； 以高科技為手段，創(chuàng)新 導(dǎo)入 的 影視文化 元素 。 從居民消費水平看， 2021 年 XX 省全體居民消費水平為 10494 元。尤其是鄭州周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)及經(jīng)濟較發(fā)達的小城鎮(zhèn)居民已經(jīng)開始在休閑和服務(wù)性商品上投入更多的開支。 第 17 頁 XX 省歷史悠久、文化積淀厚重，近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速消費層次提高，因而其區(qū)域休閑市場呈現(xiàn)出傳統(tǒng)休閑產(chǎn)品長生不衰 ，文化休閑產(chǎn)品方興未艾的局面。 三 供需狀況分析 XX 是一個旅游資源大省，以擁有豐 富的 古文化旅游資源 著稱。 新密市文化娛樂主力消費需求群體： 中端消費群：消費地點以青屏大街東段沿街 中高檔酒樓商鋪為主，消費者主要以公務(wù)員、當?shù)刂械仁杖肷习嘧鍨橹鳎挲g集中在 2540 歲之間。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的情況顯現(xiàn)了新密市文化娛樂消費水平與服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀水平，同時也由于距離省會鄭州市距離較近，中高端文娛休閑消費場所在新密市往往受認可度不高。消費層次由以吃、穿為主的低需求向高需求層次轉(zhuǎn)移。積極拓展華北地區(qū)部其他城市，及東部環(huán)渤海地區(qū)和長三角地區(qū)等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，尤其是北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)市場。 文化體驗式消費場所 項目周邊聚集了大量文化類旅游目的地，本案地塊也處于新鄭機場至登封少林寺這一海量文化路線附近，文化類游客的消費意識和消費能力遠在普通游客之上，而片區(qū)缺乏中高文化品味的消費場所，這就限制了相當數(shù)量的文化體驗式消費需求，故本片區(qū)商業(yè)理當從單一的購物向休閑、健身、文化娛樂的體驗式消費過渡。 (三 ) 以人為本 以人的休閑、度假行為作為中心， 通過 空間的組織 ，打造適合 各種人群 休閑娛樂的場所 。 風(fēng)情小鎮(zhèn)片區(qū) ： 打造集接待，商業(yè)，餐飲，休閑配套設(shè)施等功能為一體的復(fù)合功能區(qū)，作為主題游樂和文化朝圣的有效補充，是 全區(qū) 發(fā)展的 關(guān)鍵片區(qū) 。另有 公頃的水域用地。大殿內(nèi)明間三開間供奉軒轅黃帝，東側(cè)次間三開間供奉孔子，西側(cè)次間三開間供奉釋迦牟尼，代表中國歷史與文化的融合。包括探險世界、尖叫地帶、圣殿探幽、靈異世界、科幻城市、動漫王國、特技世界七大主題區(qū)，包含 40 余個室內(nèi)主題場館和 40 余項室外娛樂項目，共 80 多個 娛樂項目，打造一個 永不落幕的影視主題的嘉年華 。 項目建成后， 項 目 將會產(chǎn)生大量 旅游、 生活垃圾，如處置不當將對周邊的環(huán)境造成污染。依托該小鎮(zhèn)，全年 不間斷地舉辦各類慶典、假日酒會、水上婚禮 等特色節(jié)慶活動。東側(cè)閣樓為歷代名人閣，主要展示歷史名人。 （ 3）市政公用設(shè)施用地 規(guī)劃市政公用設(shè)施 公頃，占規(guī)劃建設(shè)用地 %，主要包括其他市政公用設(shè)施用地。 綜合發(fā)展片區(qū) ： 依托良好的 濱水優(yōu)勢 與交通區(qū)位，結(jié)合遠期 規(guī)劃區(qū)的發(fā)展需要 而確定的綜合開發(fā)片區(qū)，以酒店、商業(yè)等功能為主。 如下圖所示： 第 23 頁 (一 ) 一心 指在天鵝湖北岸，以歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)為依托，結(jié)合時代廣場打造整個規(guī)劃區(qū)的空間核心，將形成集文化演藝、商業(yè)休閑、觀光旅游等于一體的綜合服務(wù)中心。 依托旅游區(qū)住宅物業(yè)其大部分客戶購房多作為將來出租，甚至統(tǒng)一作為酒店式公寓出租，因此多樂意選擇提供精裝修服務(wù)，或菜單式裝修，為投資者節(jié)省時間，提高投資效率。 (二 ) 休閑 商業(yè) 市場定位 本項目適合打造成為最具特色的集娛樂、文化、休閑、美食、購物功能于一體的具有較強輻射功能和目的性旅游消費的休閑購物中心。所以綜合性的娛樂項目存在加大的市場空白，集吃、喝、玩、樂于一體的高檔綜合性休閑場所必定能吸引消費者的注意。 新密市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)，要從大旅游的角度出發(fā)，不僅要注意旅游資源開發(fā)和景區(qū)景點建設(shè)，還需要建設(shè)一些具有當?shù)靥厣膴蕵吩O(shè)施予以配套。新密是重點地區(qū)的歷史文化重鎮(zhèn)之一 ，擁有大量歷史文化遺存，在傳統(tǒng)資源導(dǎo)向的旅游開發(fā)模式下，新密市缺乏高品質(zhì)的文化休閑游憩空間。 鄭州“中華之源，禪武勝地，逸美鄭州”的旅游形象已逐步被海內(nèi)外游客認知，嵩山少林已打造成為國際性旅游王牌，黃帝故里、黃河文化、商都文化已逐步得到境內(nèi)外游客特別是華人游客的認同。鄭州市民滿足了首選的休閑消費需求之后，對于額外的休閑消費需求顯示出了較為廣泛的興趣。表明 XX 居民收入水平絕對值仍然相對較低， 建議近期本項目休閑消費產(chǎn)品的 價格區(qū)間在 300 元至 800 元之間。伴隨著整個區(qū)域經(jīng)濟水平的提升，城鎮(zhèn)消費由小康型向富裕型的發(fā)展，未來項目所面臨的發(fā)展空間十分樂觀。 據(jù)相關(guān)部門測算，到 2021 年， XX 省旅游業(yè)總收入將占全省 GDP 的 8%～10%，旅游業(yè)將成為 XX 省國民經(jīng)濟的一個新興支柱產(chǎn)業(yè) 。具有極高的歷史文化價值 和地位 。 中影集團的成員單位電影衛(wèi)星頻 道節(jié)目制作中心（ CCTV6），是唯一的國家級專業(yè)電影頻道，每天播出 10 部中外故事影片和各類動畫片、紀錄片、專題片。 目前 是中國產(chǎn)量最大電影公司。力牧臺為黃土夯筑而成，為高臺建筑遺址。潭北的尖石巖上，有一帶狀瀑 第 12 頁 布，瀑布如噴銀吐玉，常年不斷，水沖巖石時聲大如龍吟，似驚雷轟鳴，故被世人稱為“響水潭”。情人島西部為窯洞賓館， 而這些窯洞是從黃帝時期遺留下來的，曾為黃帝的十八員戰(zhàn)將居住的地方。相傳五千年前，黃帝就居住在人祖洞里，和其大臣在這里研究商量國家大事，研究戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，是黃帝的統(tǒng)帥部和指揮中心。 第 11 頁 風(fēng)后八陣兵俑城：位于武定湖東南岸上的古城堡內(nèi)。王帝本紀》、《山海經(jīng)》、黃帝宮碑刻等歷史資料記載：在蚩尤興師作亂侵犯中原后，黃帝當時因缺將少術(shù)，九戰(zhàn)九敗于蚩尤， 便率兵退守至云巖宮（黃帝宮）一帶講武練兵，同時修身養(yǎng)性、消夏避暑，并在此建立宮殿，成為當時中原一帶政治、軍事、文化中心。 原生態(tài)的山水自然環(huán)境，在鄭州近郊區(qū)是罕見的。 三 人文環(huán)境分析 新密黃帝宮 曾是 中華民族“人文始祖” 軒轅黃帝建宮筑殿、練兵講武、研創(chuàng)八陣圖的地方 ，歷史悠久，文化厚重。不到十年的時間鄭州的人口將增加 200 萬。 建議項目盡早、盡快開發(fā)。經(jīng)過近幾年的大力營造和精雕細琢，銀基王朝“產(chǎn)品高端、質(zhì)量精良、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)溫馨”的高檔且高尚的品牌形象已深入民心，成為鄭州樓市亮 點和靚麗風(fēng)景線。 公司成立以來，成功開發(fā)運營了 “鄭州銀基商貿(mào)城（ 32 萬平方米）”、“惠東銀基商貿(mào)城（ 萬平方米）”兩個特大型商業(yè)地產(chǎn)項目、 “鄭州銀基王朝（ 150萬平方米）”住宅地產(chǎn)項目及“ XX 省實驗學(xué)校鄭東中學(xué)（學(xué)生規(guī)模 9， 000 人）”教育和教育地產(chǎn)項目。 ? 提升形象：提高新 密市的知名度，對于整個新密、鄭州地區(qū)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境都將產(chǎn)生巨大的促進作用，拉動整個 新密 市經(jīng)濟發(fā)展。 二 項目范圍 占地面積 平方公里 。 六