【正文】 縱觀鄭州市旅游產(chǎn)品供給現(xiàn)狀，強(qiáng)勢(shì)文化旅游品牌已經(jīng)淪為 大眾旅游消費(fèi)產(chǎn)品，以黃河旅游產(chǎn)品線為代表的文化類旅游產(chǎn)品普遍體驗(yàn)性不足、消費(fèi)空間缺乏，體驗(yàn)型文化娛樂(lè)消費(fèi)產(chǎn)品供給嚴(yán)重缺乏。剔除首選休閑消費(fèi)，看電影 %，游樂(lè)場(chǎng) 14%，喝茶看戲 7%，購(gòu)物 %，等 休閑消費(fèi)都有相當(dāng)大比例鄭州市民愿意選擇。 中原 地區(qū)城鎮(zhèn)居民 2021 年時(shí)，居民出游率達(dá) 84. 9 % ，人均旅游休閑花費(fèi) 元； 2021 年 ,鄭州市城鎮(zhèn)居民在家庭消費(fèi)支出中，用于旅游休閑消費(fèi)的資金為人均 711 元； 2021 年為 元，至 2021 年已經(jīng)上升為 1027 元。如今隨著該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到了關(guān)鍵的臨界值，區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)正面臨升級(jí)。 旅游業(yè)的發(fā)展為中原經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)發(fā)展提供了巨大的推動(dòng)力，有效拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，吸納了社會(huì)就業(yè)，改善了區(qū)域生態(tài)環(huán)境；提升了中原的形象。 (二 ) 旅游地位突出，是黃金線路的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目 基地集自 然山水與人文景觀于一身，臨 近省會(huì)鄭州 。近年來(lái)，該頻道承辦了中國(guó)電影華表獎(jiǎng)、金雞百花電影節(jié)等大型電影慶典活動(dòng)，并在奧斯卡金像獎(jiǎng)等國(guó)際重大電影頒獎(jiǎng)典禮當(dāng)天做全程轉(zhuǎn)播。 并擁有 200 多部影片、 電影數(shù)字制作 基地 、院線、 影片進(jìn)口 、影視頻道 五大資源，將為本項(xiàng)目 第 13 頁(yè) 注入 鮮活的影視文化活力。臺(tái)高 13 米，由下而上分四層臺(tái)基疊筑；南北長(zhǎng) 133 米．東西寬 188 米，最高平頂呈 15 米的正方形，力牧臺(tái)頂，原有摩旗穴，為黃帝插旗的地方。 玄女島、玄女峽：位于黃帝宮東側(cè)。情人島上林木茂盛，為黃帝宮景區(qū)中植被覆蓋最優(yōu)的地區(qū)。洞高 16 米，長(zhǎng) 18 米， 深 7 米。站在兵俑城上，威武壯觀的兵 陣便呈現(xiàn)在眼前。為討伐蚩尤，黃帝招賢納土，先后拜風(fēng)后、力牧、常先、大鴻為將相，與風(fēng)后研創(chuàng)了 我國(guó)最早的八陣兵法，并率部運(yùn)用八陣兵法，一舉戰(zhàn)敗蚩尤，從而統(tǒng)一了中原。 具體包括如下 資源 ： l、黃帝宮：又名云巖宮，位于武定湖北岸，依山傍水，環(huán)境優(yōu)雅。文化絢麗多姿多彩，是該地區(qū)開(kāi)的文化特征。城市化進(jìn)程仍然有較大的發(fā)展空間，此外鄭州市城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，會(huì)帶動(dòng)鄭州周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展，原有的周邊 第 8 頁(yè) 城鎮(zhèn)轄區(qū)的物業(yè)將會(huì)跟隨鄭州市區(qū)形成一體化市場(chǎng)。 第 7 頁(yè) 第二章 區(qū)域發(fā)展背景 一 宏觀態(tài)勢(shì) 分析 中原城市群在國(guó)家層面上是我國(guó)南北軸線發(fā)展的重要戰(zhàn)略支點(diǎn) ，北承環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，南接武漢城市圈，長(zhǎng)株潭城市圈，形成縱向城市圈連綿帶，同時(shí)，東接長(zhǎng)三角城市圈，西銜成渝城市圈，是 中部崛起 的重要一環(huán)。 第 6 頁(yè) (二 ) 參建單位 參與項(xiàng)目建設(shè)的還有中影集團(tuán)和中國(guó)航天員中心。根據(jù)公司的資金實(shí)力、人才團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)及公司借殼上市的安排，本著做大、做強(qiáng)、做精“銀基地產(chǎn)”，著力塑造“銀基地產(chǎn)”全國(guó)一線地產(chǎn)品牌形象，董事會(huì)在本年初決定了公司未來(lái)五年“以住宅地產(chǎn)為龍頭，以商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為雙翼，以教育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)為補(bǔ)充，跨區(qū)域、全國(guó)性的地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略”。 ? 促進(jìn)就業(yè)：開(kāi)發(fā)建設(shè)將提供大量的工作崗位。 三 開(kāi)發(fā)期限 2021 年～ 2021 年 。 通過(guò)研究 中原 地區(qū)尤其是 鄭州 、 新密 旅游市場(chǎng) 居民的休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求， 確定本項(xiàng)目的發(fā)展方向與實(shí)施進(jìn)度 ， 分析 XX 黃帝 故里 文化產(chǎn)業(yè)區(qū) 所產(chǎn)生的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，為本案提供科學(xué)、準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)可行性實(shí)施依據(jù)。 (二 ) 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 本項(xiàng)目 建成并投入使用后第 10 年收回投資，內(nèi)部收益率為 13%， 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 詳見(jiàn)下表 ： 表 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 九 建設(shè)單位介紹 (一 ) 開(kāi)發(fā)主體 XXXX 黃帝宮投資開(kāi)發(fā)有限公司 作為開(kāi)發(fā)主體， 并聯(lián)合中影集團(tuán)和中國(guó)航序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 ： 萬(wàn)元 1 前期投資成本 1674185 2 40年累計(jì)所得稅 1514081 3 商業(yè)地產(chǎn)最大比值銷售收入 1246168 4 主要投資指標(biāo) 稅前內(nèi)部收益率 IRR 16% 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV（萬(wàn)元） 496278 稅前回收期（年） 9年 稅后內(nèi)部收益率 IRR 13% 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV（萬(wàn)元） 241918 稅后回收期（年） 10年 第 5 頁(yè) 天員中心一同開(kāi)發(fā)。鄭州銀基商貿(mào)城系全國(guó)五大服裝專業(yè)市場(chǎng)之一（另四大為廣州白馬、虎門富民、杭州四季青、沈陽(yáng)五愛(ài)），是國(guó)內(nèi)單體商場(chǎng)面積最大、擁有商戶最多的服裝專業(yè)市場(chǎng)，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)人氣最旺盛、交易最活躍、交易額最大、商業(yè)最濃厚、最具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的服裝專業(yè)市場(chǎng)之一，成為了鄭州乃至 XX 的商業(yè)名片。 中國(guó)航天員中心隸屬于中國(guó)人民解放軍總裝備部， 是國(guó)家載人航天工程的權(quán)威部門，掌握著大量的高精尖航天技術(shù)和珍貴的太空資料，眾多省市都曾再三邀請(qǐng)其到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)太空娛樂(lè)城，但鑒于 本項(xiàng)目 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理，且更具備在黨的“十八大”前開(kāi)業(yè)、為“十八大”獻(xiàn)禮的條件，其最終垂青。中原城市群的發(fā)展目標(biāo)是建成全國(guó)重要的制造業(yè)基地、能源基地、現(xiàn)代物流中心和區(qū)域性金融中心。 二 區(qū)位條件分析 新密市位于 XX 省中部，鄭州市西南側(cè)，屬豫西山地向豫東黃河沖積平原過(guò)渡的低山丘陵地帶，新密市北依鞏義、滎陽(yáng)和鄭州三市，南與禹州市相望，西鄰登封市，東連新鄭市，位于鄭州、洛陽(yáng)、許昌、平頂山等各具特色的省域中心城市之間。 第 10 頁(yè) 第三章 資源 分析 與評(píng)價(jià) 一 基地 資源概括 基地范圍內(nèi) 旅游資源較為 豐富 ， 山、水、樹(shù)、廟宇一應(yīng)俱全，文物古跡、傳說(shuō)故事豐富多彩。三柏二石一所廟，王母娘娘坐空中。宮殿東側(cè)臨水面處為懸崖陡壁，此處林木茂盛，遮天避日，中有羊腸小道通到湖邊。分天覆陣、地載陣、風(fēng)揚(yáng)陣、云垂陣、龍飛陣、虎翼陣、鳥(niǎo)翔陣、蛇蟠陣八個(gè)陣式。 嫘祖洞：在人祖洞東側(cè)巖石下分布有嫘祖洞，同人祖洞一樣外于上水石巖體中，洞體蜿蜒曲折，高低錯(cuò)落，頂有類似鐘乳石的巖體，讓人聯(lián)想到溶洞景觀 ， 從洞壁開(kāi)口處可望到水面。湖面長(zhǎng)度近 2021 米。以后，黃帝便與風(fēng)后一起習(xí)讀兵書(shū)，練兵講武。 1倉(cāng)王莊：位于黃帝宮西北 2 公里處，是黃帝練兵屯糧的糧倉(cāng)。 近年來(lái)，組建了七條電影院線，簽約加盟影院達(dá) 400 多家，票房占全國(guó)市場(chǎng)份額一半左右。 第 14 頁(yè) 三 資源綜合評(píng)價(jià) (一 ) 歷史地位極高，是中華民族朝圣之地 4500 年前，中華人文始祖軒轅黃帝在此立宮建殿，訪賢拜將，與將相風(fēng)后研創(chuàng)了我國(guó)最早的八陣兵法。 (三 ) 資源組合度好，適宜打造綜合 休閑 度假 產(chǎn)品 項(xiàng)目 集 三大資源要素于一體，分別為 黃帝宮為核心的中原歷史 文化 元素； 丘陵、島嶼、水系、林地等自然 元素 ； 以高科技為手段，創(chuàng)新 導(dǎo)入 的 影視文化 元素 。 從居民消費(fèi)水平看， 2021 年 XX 省全體居民消費(fèi)水平為 10494 元。尤其是鄭州周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的小城鎮(zhèn)居民已經(jīng)開(kāi)始在休閑和服務(wù)性商品上投入更多的開(kāi)支。 第 17 頁(yè) XX 省歷史悠久、文化積淀厚重，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速消費(fèi)層次提高，因而其區(qū)域休閑市場(chǎng)呈現(xiàn)出傳統(tǒng)休閑產(chǎn)品長(zhǎng)生不衰 ，文化休閑產(chǎn)品方興未艾的局面。 三 供需狀況分析 XX 是一個(gè)旅游資源大省，以擁有豐 富的 古文化旅游資源 著稱。 新密市文化娛樂(lè)主力消費(fèi)需求群體： 中端消費(fèi)群：消費(fèi)地點(diǎn)以青屏大街東段沿街 中高檔酒樓商鋪為主，消費(fèi)者主要以公務(wù)員、當(dāng)?shù)刂械仁杖肷习嘧鍨橹鳎挲g集中在 2540 歲之間。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的情況顯現(xiàn)了新密市文化娛樂(lè)消費(fèi)水平與服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀水平，同時(shí)也由于距離省會(huì)鄭州市距離較近，中高端文娛休閑消費(fèi)場(chǎng)所在新密市往往受認(rèn)可度不高。消費(fèi)層次由以吃、穿為主的低需求向高需求層次轉(zhuǎn)移。積極拓展華北地區(qū)部其他城市，及東部環(huán)渤海地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其是北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)。 文化體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所 項(xiàng)目周邊聚集了大量文化類旅游目的地，本案地塊也處于新鄭機(jī)場(chǎng)至登封少林寺這一海量文化路線附近，文化類游客的消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)能力遠(yuǎn)在普通游客之上，而片區(qū)缺乏中高文化品味的消費(fèi)場(chǎng)所，這就限制了相當(dāng)數(shù)量的文化體驗(yàn)式消費(fèi)需求，故本片區(qū)商業(yè)理當(dāng)從單一的購(gòu)物向休閑、健身、文化娛樂(lè)的體驗(yàn)式消費(fèi)過(guò)渡。 (三 ) 以人為本 以人的休閑、度假行為作為中心， 通過(guò) 空間的組織 ，打造適合 各種人群 休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所 。 風(fēng)情小鎮(zhèn)片區(qū) ： 打造集接待，商業(yè)，餐飲，休閑配套設(shè)施等功能為一體的復(fù)合功能區(qū)，作為主題游樂(lè)和文化朝圣的有效補(bǔ)充，是 全區(qū) 發(fā)展的 關(guān)鍵片區(qū) 。另有 公頃的水域用地。大殿內(nèi)明間三開(kāi)間供奉軒轅黃帝，東側(cè)次間三開(kāi)間供奉孔子，西側(cè)次間三開(kāi)間供奉釋迦牟尼，代表中國(guó)歷史與文化的融合。包括探險(xiǎn)世界、尖叫地帶、圣殿探幽、靈異世界、科幻城市、動(dòng)漫王國(guó)、特技世界七大主題區(qū)，包含 40 余個(gè)室內(nèi)主題場(chǎng)館和 40 余項(xiàng)室外娛樂(lè)項(xiàng)目，共 80 多個(gè) 娛樂(lè)項(xiàng)目，打造一個(gè) 永不落幕的影視主題的嘉年華 。 項(xiàng)目建成后， 項(xiàng) 目 將會(huì)產(chǎn)生大量 旅游、 生活垃圾，如處置不當(dāng)將對(duì)周邊的環(huán)境造成污染。依托該小鎮(zhèn)，全年 不間斷地舉辦各類慶典、假日酒會(huì)、水上婚禮 等特色節(jié)慶活動(dòng)。東側(cè)閣樓為歷代名人閣，主要展示歷史名人。 （ 3）市政公用設(shè)施用地 規(guī)劃市政公用設(shè)施 公頃，占規(guī)劃建設(shè)用地 %，主要包括其他市政公用設(shè)施用地。 綜合發(fā)展片區(qū) ： 依托良好的 濱水優(yōu)勢(shì) 與交通區(qū)位，結(jié)合遠(yuǎn)期 規(guī)劃區(qū)的發(fā)展需要 而確定的綜合開(kāi)發(fā)片區(qū)，以酒店、商業(yè)等功能為主。 如下圖所示： 第 23 頁(yè) (一 ) 一心 指在天鵝湖北岸，以歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)為依托，結(jié)合時(shí)代廣場(chǎng)打造整個(gè)規(guī)劃區(qū)的空間核心，將形成集文化演藝、商業(yè)休閑、觀光旅游等于一體的綜合服務(wù)中心。 依托旅游區(qū)住宅物業(yè)其大部分客戶購(gòu)房多作為將來(lái)出租，甚至統(tǒng)一作為酒店式公寓出租，因此多樂(lè)意選擇提供精裝修服務(wù)，或菜單式裝修，為投資者節(jié)省時(shí)間，提高投資效率。 (二 ) 休閑 商業(yè) 市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目適合打造成為最具特色的集娛樂(lè)、文化、休閑、美食、購(gòu)物功能于一體的具有較強(qiáng)輻射功能和目的性旅游消費(fèi)的休閑購(gòu)物中心。所以綜合性的娛樂(lè)項(xiàng)目存在加大的市場(chǎng)空白，集吃、喝、玩、樂(lè)于一體的高檔綜合性休閑場(chǎng)所必定能吸引消費(fèi)者的注意。 新密市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)，要從大旅游的角度出發(fā)，不僅要注意旅游資源開(kāi)發(fā)和景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，還需要建設(shè)一些具有當(dāng)?shù)靥厣膴蕵?lè)設(shè)施予以配套。新密是重點(diǎn)地區(qū)的歷史文化重鎮(zhèn)之一 ，擁有大量歷史文化遺存，在傳統(tǒng)資源導(dǎo)向的旅游開(kāi)發(fā)模式下，新密市缺乏高品質(zhì)的文化休閑游憩空間。 鄭州“中華之源，禪武勝地，逸美鄭州”的旅游形象已逐步被海內(nèi)外游客認(rèn)知，嵩山少林已打造成為國(guó)際性旅游王牌，黃帝故里、黃河文化、商都文化已逐步得到境內(nèi)外游客特別是華人游客的認(rèn)同。鄭州市民滿足了首選的休閑消費(fèi)需求之后，對(duì)于額外的休閑消費(fèi)需求顯示出了較為廣泛的興趣。表明 XX 居民收入水平絕對(duì)值仍然相對(duì)較低， 建議近期本項(xiàng)目休閑消費(fèi)產(chǎn)品的 價(jià)格區(qū)間在 300 元至 800 元之間。伴隨著整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，城鎮(zhèn)消費(fèi)由小康型向富裕型的發(fā)展，未來(lái)項(xiàng)目所面臨的發(fā)展空間十分樂(lè)觀。 據(jù)相關(guān)部門測(cè)算，到 2021 年， XX 省旅游業(yè)總收入將占全省 GDP 的 8%～10%，旅游業(yè)將成為 XX 省國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新興支柱產(chǎn)業(yè) 。具有極高的歷史文化價(jià)值 和地位 。 中影集團(tuán)的成員單位電影衛(wèi)星頻 道節(jié)目制作中心（ CCTV6），是唯一的國(guó)家級(jí)專業(yè)電影頻道，每天播出 10 部中外故事影片和各類動(dòng)畫(huà)片、紀(jì)錄片、專題片。 目前 是中國(guó)產(chǎn)量最大電影公司。力牧臺(tái)為黃土夯筑而成，為高臺(tái)建筑遺址。潭北的尖石巖上，有一帶狀瀑 第 12 頁(yè) 布，瀑布如噴銀吐玉，常年不斷，水沖巖石時(shí)聲大如龍吟，似驚雷轟鳴，故被世人稱為“響水潭”。情人島西部為窯洞賓館， 而這些窯洞是從黃帝時(shí)期遺留下來(lái)的，曾為黃帝的十八員戰(zhàn)將居住的地方。相傳五千年前，黃帝就居住在人祖洞里，和其大臣在這里研究商量國(guó)家大事，研究戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，是黃帝的統(tǒng)帥部和指揮中心。 第 11 頁(yè) 風(fēng)后八陣兵俑城：位于武定湖東南岸上的古城堡內(nèi)。王帝本紀(jì)》、《山海經(jīng)》、黃帝宮碑刻等歷史資料記載：在蚩尤興師作亂侵犯中原后，黃帝當(dāng)時(shí)因缺將少術(shù)，九戰(zhàn)九敗于蚩尤， 便率兵退守至云巖宮（黃帝宮）一帶講武練兵，同時(shí)修身養(yǎng)性、消夏避暑，并在此建立宮殿，成為當(dāng)時(shí)中原一帶政治、軍事、文化中心。 原生態(tài)的山水自然環(huán)境，在鄭州近郊區(qū)是罕見(jiàn)的。 三 人文環(huán)境分析 新密黃帝宮 曾是 中華民族“人文始祖” 軒轅黃帝建宮筑殿、練兵講武、研創(chuàng)八陣圖的地方 ，歷史悠久，文化厚重。不到十年的時(shí)間鄭州的人口將增加 200 萬(wàn)。 建議項(xiàng)目盡早、盡快開(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)近幾年的大力營(yíng)造和精雕細(xì)琢，銀基王朝“產(chǎn)品高端、質(zhì)量精良、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)溫馨”的高檔且高尚的品牌形象已深入民心，成為鄭州樓市亮 點(diǎn)和靚麗風(fēng)景線。 公司成立以來(lái)，成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了 “鄭州銀基商貿(mào)城（ 32 萬(wàn)平方米）”、“惠東銀基商貿(mào)城（ 萬(wàn)平方米）”兩個(gè)特大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、 “鄭州銀基王朝（ 150萬(wàn)平方米）”住宅地產(chǎn)項(xiàng)目及“ XX 省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭東中學(xué)（學(xué)生規(guī)模 9， 000 人）”教育和教育地產(chǎn)項(xiàng)目。 ? 提升形象：提高新 密市的知名度，對(duì)于整個(gè)新密、鄭州地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境都將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用，拉動(dòng)整個(gè) 新密 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 二 項(xiàng)目范圍 占地面積 平方公里 。 六