【正文】 在一年以后，但為避免風險，避免樂觀給項目決策帶來失誤，為盡力將所有不可預見風險含概在內，我們設定項目的 銷售周期定 為21個 月 ， 2021年 10月 開盤銷售， 2021年 6月 底銷售完畢。 評價指標的計算過程詳見 附表。它是考察項目在計算 期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈 現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和 自身平衡能力。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會有一個轉折點，稱為盈虧平衡點 BEP。 二、敏感性分析 為了更客觀的評價項目自身的抗風險能力，本次報告僅對融資前指標進行敏感度分析。 ? 收入減少 5％，投資增加 約 10％時，收益率曲線與基準收益率相交，達到動態(tài)盈虧平衡 。 3． 為 戶縣 高尚居住樹立模范標桿 目前 戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結構不合理， 基本無社區(qū)環(huán)境，缺少 屬于社會中堅階層的高尚社區(qū) 。 第十章 可行性結論與建議 一、結論 通過上述對風景洋房項目 經(jīng)濟、社會和環(huán) 境效益的分析可知， 項目 市場前景非常好，其 經(jīng)濟效益、 社會效益和環(huán)境效益也非常突出。 、電、煤氣、電訊、交通等市政設施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 綜上所述， 開發(fā)建設 灃京路 風景洋房 項目不但經(jīng)濟效益良好， 而且 對于 戶縣 經(jīng)濟 、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。項目建成后，物業(yè)管理、配套服務 、底商 等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。 當售價降低 10％時 ，內部收益率 為％， 仍大于設定的 基準收益率 ，抗風險性 很 強； ? 從單因素敏感性分析中得出： 該項目 抗風險性 很 強。 總成本費用 銷售率的平衡點 = 銷售收入 — 營業(yè)稅及附加 = % 此方法表明，當項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項目 稅前 利潤 部分 。 為此我們還需進一步進行項目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。 融資前現(xiàn)金流量分析 表詳見： 附件五 自有資金現(xiàn)金流量分析詳見 ： 附件七 二、 資金來源與運用分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目 資金 平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。 可見項目稅前、稅后財務內部收益率均大于設定的基準季度收益率 2％，項目風險較小。 一、 盈利能力分析 財務內部收益（ FIRR）、財務凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤率。 本項目按上述規(guī)定計算扣除項目為 ，增值額為 1012萬元，為扣除項目的 5％，低于 20％，所以本項目可免交土地增值稅 。 具體 開發(fā) 進度計劃 詳見 附件二 。 第 五 章 項目開發(fā)建設及實施計劃 一 、 建設方式 灃京路 項目建設，擬采取面向 省內外 具有承擔該建設項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標的方式進行招標。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。 2. 國企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。 2） 宏觀經(jīng)濟形式的變化 。 3) 異地開發(fā)風險 開發(fā)商首次進軍戶縣市場，對項目的掌控上有一定難度。 二、地塊 SWOT 分析 通過 對廣晉置業(yè)戶縣 項目 自身的 考察及對周邊地區(qū)相關樓盤的 詳細 調查， 該 項目存 在很大的成功機會，同時也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。 市場供應總量不多，但售價穩(wěn)步上揚、市場多層均價 1500元 /㎡，小高層均價 1800元 /㎡。共計開發(fā)可用土地 2250畝?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可 歸納 為改善型需求和投資型需求。據(jù)統(tǒng)計，戶縣房地產(chǎn)施工面積由 2021年的 11000平方米提升到 2021年的 ，投資額由 4000余萬元提升到 ，上繳財政的稅額達到了一個新的臺階，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞動業(yè)、運輸業(yè)、建材業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領域的農(nóng)村剩余勞動力達到 2021 余人，特別是 2021 年全縣信貸達到 1 億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進消費、拉動經(jīng)濟增長中 起 到了帶頭作用。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的 3室的面積在 150㎡左右，后來的紫薇田園都市的 3室的 面積在 130㎡左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在 115 ㎡左右，就反映了這種趨勢。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。 西安教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯。 三、 可行性研究報告的編制依據(jù) 1． 《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編》 2． 《西安市城市總體規(guī)劃》 3． 《 戶縣 城市 發(fā)展 規(guī)劃》 4． 項目周邊房地產(chǎn)實地調查情況 5． 《房地產(chǎn)項目可行性研究指南》 6． 戶縣城建局城市配套 費用征收標準 7． 陜西省現(xiàn)行相關工程定額標準 四、 主要技術經(jīng)濟指標 1． 本項目主要基礎參數(shù)指標： 項目 指標 備注 畝 11000 ㎡ 含地下人防及設備用房 76000 ㎡ 帶電梯 7 層 17000 ㎡ 18層一梯四戶 7000 ㎡ 兩層小開間底商 8000 ㎡ 16層寫字樓 2021 ㎡ 50％作為設備用房，可公攤銷售 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 2． 項目主要技術經(jīng)濟指標 項目融資前指標 項目總投資 19531萬元 建設周期、施工周期 30個月 /18個月 銷售單價 電梯多層 1850元 /㎡ 銷售收入 （扣除兩稅一費后） 23859萬元 高層住宅 2150元 /㎡ 北側商業(yè) 7500元 /㎡ 西側商業(yè) 5500元 /㎡ 稅前利潤 所得稅后利潤 2957萬元 成本利潤率 % 基準收益率（年） 8% 財務凈現(xiàn)值 2762萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 1484 萬元（稅后） 個月（稅后） 全投資內部收益率（季度） ％（稅前） 動態(tài)投資回收期 個月（稅前） ％（稅后） （稅后） 融資后指標 稅前資本金利潤率 % 稅后資本金利潤率 % 財務凈現(xiàn)值 9104萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 5071萬元（稅后） （稅后） 全投資內部收益率（季度） ％（稅前） 動態(tài)投資回收期 個月（稅前） ％（稅后 ） （稅后） 五、 結論 本項目 具有 良好 的 經(jīng)濟效益，投資風險 較小 ，對于 戶縣新區(qū) 乃至整個 戶縣 的經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著 ，因此本項目可行。 社區(qū)景觀 設計 和水景 設置 相結合， 環(huán)境高尚優(yōu)雅 ， 整個 社區(qū)住宅 總戶數(shù)約 770戶， 鼎力打造 2021年 戶縣首席 高尚住宅項目之杰作。 西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。 在購房區(qū)位選擇方面，城南 ,依舊是西安市民首選的居住板塊。近年來，房屋面積開始由兩房 80— 135㎡，三房 120— 160㎡平米的奢華型，逐步向兩房 75— 95平米，三房 110— 135 ㎡的緊湊型發(fā)展。 截至目前 ,戶縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約為十幾家， 1993 年至 2021 年開發(fā)的樓盤面積達到 ，投資金額 4 億元以上，年開發(fā)面積平均保持在 19000平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經(jīng)濟發(fā)展的新亮點。 戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高， 2021 年底人均居住面積僅為 平方米，離國家要求標準（人均 35 平方米）距離相當大。 第二期以澇河東岸開發(fā)計劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。 因距西安較近，當?shù)乜蛻舨环Ω咂焚|物業(yè)的體驗，市場需要有人引導。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經(jīng)商或城市打工者，他們 對于住宅品質的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對比之上。 2． 區(qū)域 環(huán)境 項目地周邊 配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。 2) 地塊不規(guī)則 項目用地地形不夠規(guī)整，對產(chǎn)品的設計有一定影響。 4． THREATEN威脅分析 1） 御苑新城經(jīng)濟實用房帶來的影