【正文】 展的主戰(zhàn)場(chǎng)，灃京路也成為了戶縣第一黃金大道，孕育著無(wú)限商機(jī)和美好前景，持續(xù)描繪著“第一畫(huà)鄉(xiāng)”的美麗畫(huà)卷，戶縣即將成為名副其實(shí)的城市副中心，發(fā)展前景十分誘人。目錄 第一章 總 論 3 一、項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 3 二、項(xiàng)目概況 3 三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 3 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 五、結(jié)論 5 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 6 一、戶縣概述 6 二、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 6 三、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 7 四、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 9 第三章 地塊分析 11 一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境 11 二、地塊 SWOT分析 12 第四章 項(xiàng)目定位體系 15 一、整體定位 15 二、核心形象 15 三、客戶定位 15 四、產(chǎn)品定位 16 第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃 18 一、建設(shè)方式 18 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度 18 第六章 項(xiàng)目投資估算及銷售收入 19 一、項(xiàng)目投資估算 19 二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算 22 三、銷售計(jì)劃與銷售收入 24 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 25 一、盈利能力分析 25 二、資金來(lái)源與運(yùn)用分析 27 第八章 項(xiàng)目的不確定性分析 30 一、盈虧平衡分析 30 二、敏感性分析 32 第九章 社會(huì)效益及環(huán)境效益評(píng)價(jià) 35 一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 35 二、環(huán)境效益評(píng)價(jià) 36 第十章 可行性結(jié)論與建議 37 一、結(jié)論 37 二、建議 37 附件一：項(xiàng)目總體規(guī)劃圖 38 附件二：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 39 附件三：投資估算表 40 附件四：銷售計(jì)劃及收入表 41 附件五：全投 資現(xiàn)金流量表 42 附件六：資金來(lái)源與運(yùn)作表 43 附件七：自有資金現(xiàn)金流量表 44 附件八：損益表 45 第一章 總 論 一 、 項(xiàng)目名稱及 建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱： 戶縣灃京路風(fēng)景洋房 項(xiàng)目 項(xiàng)目地址： 戶縣 灃京路 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：西安 廣晉 置業(yè)有限 責(zé)任 公司 二、 項(xiàng)目概況 灃京路 風(fēng)景洋房 項(xiàng)目 位于 戶縣城東 灃京路 ， 屬于城市新區(qū) ， 未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，?xiàng)目 以 “ 戶縣首席洋房社區(qū)， 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人居典范” 的標(biāo)準(zhǔn) 打造 戶縣首席名流高尚社區(qū) 。 二、 西安 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 戶縣 現(xiàn)屬于西安郊縣，不久將撤縣設(shè)區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 有著巨大的影響， 研究分析西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形式、消費(fèi)心理 對(duì)本項(xiàng)目決策有著重要意義。西安房?jī)r(jià)會(huì)在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長(zhǎng)速度。曲江，以其濃郁的文化底蘊(yùn)，成為社會(huì)中高層人士新的聚集地。據(jù)戶縣建設(shè)局工作人員粗略統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量呈 10%遞增。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 戶縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平較低，容易用較低成本獲得產(chǎn)品領(lǐng)先。 價(jià)格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關(guān)注。灃京路是未來(lái)戶縣商業(yè)的核心位置，升值潛力巨大。僅錦繡華庭與灃京苑項(xiàng)目處于銷售周期中。在售項(xiàng)目宣傳包裝水平較低。 應(yīng) 抓住有利時(shí)機(jī)，加快前期工作，使項(xiàng)目盡早面市 ，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益 。對(duì)高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。 3. 價(jià)格定位 根據(jù) 當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目?jī)r(jià)格，綜合本項(xiàng)目建造成本，確定 電梯多層 1850元 /㎡ ， 小高層 2150元 /㎡ ， 北側(cè)沿街商業(yè) 7500元 /㎡ ， 西側(cè)沿街商業(yè) 5500元 /㎡ ， 寫(xiě)字樓價(jià)格 3500元 /㎡ 。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過(guò)程 的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 3）建安費(fèi) 用 建安費(fèi)用占總投資最大比例，力求準(zhǔn)確，本次參考地區(qū)概預(yù)算定額，結(jié)合類似項(xiàng)目竣工結(jié)算資料綜合確定。 前期通過(guò)營(yíng)銷推廣， 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)， 聚集大量人氣， 在開(kāi)盤(pán)日形成旺銷場(chǎng)面。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指 標(biāo)。 資本金 利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率是利潤(rùn)與企業(yè)真正投入自由資金的比例， 是靜態(tài)指標(biāo)。 從 本項(xiàng)目 2021年 10月 開(kāi)盤(pán)銷售后， 有銷售收入，此時(shí)可實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設(shè)。 1） 假設(shè)條件： ? 產(chǎn)量等于 銷售量； ? 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； ? 產(chǎn)量變化，單位售價(jià)不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； ? 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計(jì)算。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期從事不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)所做項(xiàng)目多年積累的經(jīng)驗(yàn)得知：開(kāi)發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)。 第 九 章 社會(huì)效益 及環(huán)境效益 評(píng)價(jià) 一 、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 1． 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)， 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大，是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。 4． 進(jìn)一步促進(jìn) 灃京路 地 區(qū) 生活配套 建設(shè) 灃京路 區(qū)域城市大配套設(shè)施完善 ，由于種種原因， 生活配套目前欠缺 ， 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 建成將使這一區(qū)域更為繁盛，并且 將全面提升該區(qū)域的居住物業(yè) 開(kāi)發(fā)形象，促成 灃京路 周邊住宅市場(chǎng)的全面升級(jí)。 二、建議 ，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)施工營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行 工程監(jiān)理制。 2． 設(shè)計(jì)、 用材 先進(jìn) 環(huán)保， 建筑質(zhì)量精益求精 ，無(wú)限精神語(yǔ)匯 項(xiàng)目采用 先進(jìn)的環(huán)保建筑材料， 新技術(shù)， 建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與 安全。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將直接帶動(dòng) 戶縣 地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方財(cái)政收入。 稅前 IRR 售價(jià)變化 % % % % % 投資變化 10% % % % % % 5% % % % % % 0 % % % % % 5% % % % % % 10% % % % % % 敏感性分析圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏感性因素變化內(nèi)部收益率投資不變，售價(jià)變化售價(jià)不變，投資變化基準(zhǔn)收益率 通過(guò)以上分析圖表可以看出： ? 當(dāng)總投資 增加時(shí)， 內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則升高。 2． 靜態(tài)計(jì)算 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。 第 八 章 項(xiàng)目的不確定性分析 通過(guò)以上財(cái)務(wù)分析可知 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 很小 ，影響其利潤(rùn) 的因素 存在以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。 自有資金 稅前 ； 稅后 。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： 所得稅后 ： %； 所得稅前： %。 詳見(jiàn) 附表 四 ：銷售計(jì)劃及銷售收入表 第 七 章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì) 本 項(xiàng)目 實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委 、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，建標(biāo)［ 2021］ 205 號(hào)，并參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況， 為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目 自身 經(jīng)濟(jì)效益， 我們重點(diǎn)分析項(xiàng)目融資前 現(xiàn)金流量。 3. 投資估算 總投資估算 = 土 地費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套費(fèi) +管理費(fèi) +銷售及推廣費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi) +不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 注：銷售收入來(lái)源詳見(jiàn)“ 銷售收入估算 表” 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 小計(jì)（萬(wàn)元 ） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 土地取得成本 分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價(jià)為 元 土地出讓費(fèi) 畝 出讓金 萬(wàn)元 契稅 萬(wàn)元 2 前期費(fèi)用 城建費(fèi)用 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施 108000 ㎡ 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等 5 公共配套費(fèi)及綠化 6 設(shè)備及工器具購(gòu)置