【正文】 43 附件七：自有資金現(xiàn)金流量表 44 附件八：損益表 45 第一章 總 論 一 、 項(xiàng)目名稱及 建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱： 戶縣灃京路風(fēng)景洋房 項(xiàng)目 項(xiàng)目地址： 戶縣 灃京路 項(xiàng)目開發(fā)單位：西安 廣晉 置業(yè)有限 責(zé)任 公司 二、 項(xiàng)目概況 灃京路 風(fēng)景洋房 項(xiàng)目 位于 戶縣城東 灃京路 ， 屬于城市新區(qū) ， 未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，?xiàng)目 以 “ 戶縣首席洋房社區(qū)， 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人居典范” 的標(biāo)準(zhǔn) 打造 戶縣首席名流高尚社區(qū) 。房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化， 消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。 2021年在交易所辦理商品房備案的大約有 550戶左右，總建筑面積大約在 65000 ㎡（含二手房交易）。而漸成開發(fā)熱點(diǎn)的灃京路沿線，則成為代表城東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個(gè)板塊的商業(yè)價(jià)值，升值潛力不言而喻。 絕大部分消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目地比較認(rèn)可，認(rèn)可的消費(fèi)者主要是對(duì)項(xiàng)目的交通和周邊環(huán)境比較滿意。氮肥廠項(xiàng)目因開發(fā)商資金問(wèn)題至今未有明顯動(dòng)作。但同時(shí)地塊不規(guī)則，地上拆遷單位眾多，給開發(fā)進(jìn)展帶來(lái)威脅。 四 、產(chǎn)品定位 1．產(chǎn)品定位 簡(jiǎn)約現(xiàn)代 風(fēng)格 的 磚混電梯多層 和少量高層住宅 2．戶型定位 舒適型 兩房及 三房住宅 戶型 兩室 三室 四室 復(fù)式 面積區(qū)間 8090㎡ 120140㎡ 155165㎡ 165㎡以上 配比 30% 60% 5% 5% 注：頂層部分根據(jù)實(shí)際需要布置 “機(jī)動(dòng)復(fù)式產(chǎn)品 ”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況 可做平層與躍層轉(zhuǎn)換 。 2）前期費(fèi)用 前期費(fèi)用包括政府繳費(fèi)和前期工程費(fèi)，政府繳費(fèi)按戶縣城建局最新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，前期費(fèi)用參考可類比項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 1． 資金來(lái)源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表） 時(shí)間項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 合計(jì) 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 一、資金來(lái)源 8034 1899 1930 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 0 0 0 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 4034 899 1930 0 0 0 0 4000 1000 0 0 0 0 0 二、資金運(yùn)作 8034 1899 1930 1997 1992 1881 6663 597 1298 1175 5955 套 0 103 135 0 0 0 0 0 493 0 2030 1746 1746 1746 1746 1630 1048 349 0 0 49 49 49 49 49 49 49 40 31 31 加 0 0 0 202 196 202 209 208 198 173 0 0 0 0 0 0 0 0 575 971 0 0 0 0 0 0 5357 三、盈余資金 0 0 0 1672 1581 1789 2860 3182 2310 1971 四、累計(jì)盈余資金 0 1 0 1672 3253 5041 2181 5364 7674 9645 從資金平衡表可以看出，在項(xiàng)目開工的 后 兩個(gè)季度因?yàn)闆](méi)有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付 地 價(jià)款，前期費(fèi)用及本期建設(shè)投資，其中自有資金共需 6863萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 ％，需借助銀行貸款 5000萬(wàn)元 。 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為 開發(fā)面積、開發(fā)成本和 容積率 。本項(xiàng)目地處 灃京路 ， 位于城市新區(qū)，擁有完善城市配套， 本項(xiàng)目為目前戶縣唯一帶電梯多層住宅小區(qū)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大面積綠化水景， 關(guān)注客戶的需求心態(tài)，追求居住的高舒適性， 志在 樹立 戶縣 高尚居住新 形 象 ，樹立模范標(biāo)桿 。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 2． 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及面廣， 資金密集，勞動(dòng)密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動(dòng)為主），本項(xiàng)目的開發(fā)將直接創(chuàng)造 大量 的就業(yè)機(jī)會(huì)。 不考慮建設(shè)過(guò)程，在項(xiàng)目竣工后以 一定 銷售面積的 銷售收入可達(dá)到總投資時(shí)的面積百分比來(lái)表示盈虧平衡點(diǎn)。 動(dòng) 態(tài)投資回收期 全投資 稅前 ；稅后 自有資金 稅前 ；稅后 項(xiàng)目靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期均小于設(shè)定的項(xiàng)目建設(shè)周期 30個(gè)月，所以風(fēng)險(xiǎn)較小。 計(jì)算設(shè)定前提條件： 、前期費(fèi)用年初一次性投入，戶外基礎(chǔ)設(shè)施在主體完工后投入； ，天然氣入網(wǎng)費(fèi)在竣工后投入； ，設(shè)定建設(shè)期間各季度資金投入比例分別為 14％、 15％、 15％、 15％、 15％、 14％、 12％； ，建設(shè)投資不含建設(shè)期利息； ，設(shè)定項(xiàng)目年基準(zhǔn)收益率為 8％，則計(jì)算用季度折現(xiàn)率＝ 8％ /4＝ 2％。 2021年 10月開盤銷售， 銷售周期 21個(gè)月， 到 2021年 6月 末全部銷售完畢。 4. 企事業(yè)單位員工 周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對(duì)生活品質(zhì)相對(duì)要求較低，易于滿足。 4． THREATEN威脅分析 1） 御苑新城經(jīng)濟(jì)實(shí)用房帶來(lái)的影響。 2． 區(qū)域 環(huán)境 項(xiàng)目地周邊 配套成熟，餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、教育配套齊全，生活便利。 因距西安較近，當(dāng)?shù)乜蛻舨环?duì)高品質(zhì)物業(yè)的體驗(yàn)，市場(chǎng)需要有人引導(dǎo)。 戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高， 2021 年底人均居住面積僅為 平方米，離國(guó)家要求標(biāo)準(zhǔn)（人均 35 平方米）距離相當(dāng)大。近年來(lái)，房屋面積開始由兩房 80— 135㎡，三房 120— 160㎡平米的奢華型，逐步向兩房 75— 95平米，三房 110— 135 ㎡的緊湊型發(fā)展。 西部大開發(fā)以及政府城市運(yùn)營(yíng)思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。 三、 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 1． 《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》 2． 《西安市城市總體規(guī)劃》 3． 《 戶縣 城市 發(fā)展 規(guī)劃》 4． 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況 5． 《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究指南》 6． 戶縣城建局城市配套 費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn) 7． 陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn) 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1． 本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 畝 11000 ㎡ 含地下人防及設(shè)備用房 76000 ㎡ 帶電梯 7 層 17000 ㎡ 18層一梯四戶 7000 ㎡ 兩層小開間底商 8000 ㎡ 16層寫字樓 2021 ㎡ 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 2． 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目融資前指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 19531萬(wàn)元 建設(shè)周期、施工周期 30個(gè)月 /18個(gè)月 銷售單價(jià) 電梯多層 1850元 /㎡ 銷售收入 （扣除兩稅一費(fèi)后） 23859萬(wàn)元 高層住宅 2150元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 7500元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 5500元 /㎡ 稅前利潤(rùn) 所得稅后利潤(rùn) 2957萬(wàn)元 成本利潤(rùn)率 % 基準(zhǔn)收益率（年） 8% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2762萬(wàn)元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 1484 萬(wàn)元（稅后） 個(gè)月（稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動(dòng)態(tài)投資回收期 個(gè)月（稅前） ％（稅后） （稅后） 融資后指標(biāo) 稅前資本金利潤(rùn)率 % 稅后資本金利潤(rùn)率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 9104萬(wàn)元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 5071萬(wàn)元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動(dòng)態(tài)投資回收期 個(gè)月（稅前） ％（稅后 ） （稅后） 五、