白云花苑營銷策劃方案(存儲版)
【正文】 蜿蜒的曲徑上漫步； 住在高 尚配套的現(xiàn)代居室，卻懷念著老房子里開滿梔子花的庭院。 B、電視媒體： ? 麗水電視臺（ 1 頻道）播出 30 秒形象廣告 ? 根據(jù)金龍集團(tuán)現(xiàn)在的開辟的“我愛我家”欄目，根據(jù)銷售進(jìn)度進(jìn)行專題配合，約 45 期。廣電周報 3 個基本單位。 （ 3） SP（公關(guān)）活動： ? 白云花苑業(yè)主答謝會 EGO 藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu) ADD：杭州保俶北路 89 號 TEL： 057188062298 19 第四部分 PART FOUR 營銷執(zhí)行 一、銷售前期 ： 總體計劃：完成購房前期準(zhǔn)備工作，對咨詢客戶能做出統(tǒng)一口徑的詳細(xì)解答，作好客戶登記備案及隨機市場調(diào)查等工作。 啟動物業(yè)管理工程 四、銷售后期及延續(xù) 階段 作好尾盤處理工作 解決好購房中存在的問題 作業(yè)主入住工作等 物業(yè)管理介入工作 五、結(jié)束語 由于白云花苑建設(shè)周期長，時間跨度大，對后期銷售態(tài)姿無法預(yù)期。 EGO 藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu) ADD：杭州保俶北路 89 號 TEL： 057188062298 21 三、熱銷階段 繼續(xù)做好未完的銷售工作。 （ 2） 媒體表現(xiàn) ： 以平面媒體硬廣告為主，主題宣傳業(yè)主 生活感受物業(yè)管理。 （ 2）媒體表現(xiàn) ：平面媒體主導(dǎo)，輔以電視 形象專題。 （ 3）媒體表現(xiàn) ：平面媒體硬廣告為主，輔以電視專題。數(shù)量為 5 輛左右。 ? 投入日報硬廣告 計 5 個基本單位，晚報 5 個基本單位、麗水廣播電視報 3 個基本單位。 社區(qū)內(nèi) 7 個區(qū)塊的命名 ： （對應(yīng)位置如附圖） a) 翠云苑 b) 碧云天 c) 水云間 d) 賞云居 e) 棲云閣 f) 飛云谷 g) 拂云軒 EGO 藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu) ADD：杭州保俶北路 89 號 TEL： 057188062298 13 第三部分 PART SHREE 營銷策略 一、營銷過程的階段 白云花苑整體營銷結(jié)合工程進(jìn)度分 4 個階段： （ 1）引導(dǎo)期： 2021 年 8 月中旬至一期工程結(jié)束之前（約 4 個月） （ 2）開盤期：開盤后約 4 個月（開盤時間與一期工程結(jié)束相當(dāng)，大約在 2021年 11 月 12 間擇機開盤）。為使金龍集團(tuán)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的樓盤形成品牌優(yōu)勢 ，本案冠以“花苑”之稱是可行的。 萬畝森林是我的后花園。 ? 除了地理位置與環(huán)境，白云花苑還表達(dá)的是一種生活方式。（建筑理念） 多數(shù)人的夢想，少數(shù)人的尊貴生活。 尊重自然的建筑： 社區(qū)住宅依山而建，因勢而建。本案背靠白云山森林公園，白云山森林公園是浙江省級森林公園，在省級森 林公園中，離市區(qū)如此接近，生態(tài)狀況如此良好的公園，可以說獨一無二。一般為本地有穩(wěn)定收入群體。 每種戶型定下一個基價，然后根據(jù)其位置、朝向、采光、結(jié)構(gòu)、 綠地占有率等來制訂差價系數(shù)，確定每房的價格。因此本案的營銷不是單純的物業(yè)營銷，而是金龍品牌的營銷。 EGO 藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu) ADD：杭州保俶北路 89 號 TEL： 057188062298 6 3. 項目容積率較高，未能成為真正高檔的別墅型社區(qū)，項目整體定位較為模糊。項目擁有絕對的資源稀有優(yōu)勢，獨特的利益訴求點明確。政府通過土地出讓獲得大量的城市建設(shè)基本資金。 但是，潛在的競爭依然存在，麗水近年來房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展十分迅猛。同時，獨特的中心區(qū)位優(yōu)勢極大的吸引了周邊城市的消費群體。東南與溫州市接壤，西南與福建省寧德市、南平市毗鄰，西北與衢州市相接，北部與金華市交界，東北與臺州市相連。 2. 多聯(lián)別墅居住人口相對集中，在總體布局中安排在用地的南側(cè)呈條狀分布，面向北外環(huán)路，圍繞小區(qū)的次入口排列，有利于大量居民進(jìn)出的方便。綠地率 %,容積率 。白云花苑西靠中山街延伸段，南臨北外環(huán)路，距麗水市中心約 3公里。白云花苑背收白云山之靈氣，面收麗水現(xiàn)代都市 之繁華，坐北朝南，風(fēng)水佳好。 ? 布局結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)規(guī)劃，該住宅區(qū)設(shè)計獨立別墅 107 戶，雙聯(lián)別墅 76 棟 152戶，多聯(lián)別墅 26 棟 115 戶，公寓 60 戶， 戶型基本為坐北朝南。 二、區(qū)域市場分析： ? 麗水概況： 麗水市處浙江省西南浙閩兩省結(jié)合部，在東經(jīng) 118176。全市土地面積 17298平方公里， 市區(qū)人口 20 多萬。在全省的地級城市中，麗水市的房價名列前茅。而且， 由于今年銀行收縮項目貸款，抑制房地產(chǎn)業(yè)的急遽增長狀況，原來有地的開發(fā)商可能會因為資金壓力而拋售樓盤，因此短期內(nèi)房價有可能會出現(xiàn)波動。由于本項目的檔次及所處區(qū)域均在麗水市獨一無二，加之?dāng)?shù)量有限，其目標(biāo)消費群體相對較為集中。 3. 背靠青山，門含綠水，離省級森林公園近在咫尺，如此風(fēng)水佳絕的地理優(yōu)勢得天獨厚，堪稱絕版。加上前一時期怡景花苑業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛未能很好處理，目前尚存在一定的負(fù)面影響。產(chǎn)品自身缺乏訴求的唯一性，容易與頂級檔次物業(yè)的定 位相矛盾。其中： 物業(yè)類型 建議價格 獨立別墅 70007500 元 /平方米 雙聯(lián)別墅 65007000 元 /平方米 多聯(lián)別墅 55006500 元 /平方米 公寓 47005500 元 /平方米 EGO 藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu) ADD：杭州保俶北路 89 號 TEL： 057188062298 8 白云花苑銷售價格建議依據(jù)： 銷售面積 面積 比例 參考價格 銷售額 [億元 ] 銷售額比例 基本均價： 5800 戶型 套數(shù) 面積 [平方米 ] 價格系數(shù) 參考 均價 獨立別墅 107 38986 % +20% 7000 37% 雙聯(lián)別墅 152 40271 % +12% 6500 36% 多聯(lián)別墅 115 27531 23% 0% 5800 22% 山地公寓 60 7334（車庫 961） % 15% 4900 5% 公建面積 平方米 4% 均價： 6050 總面積： 119200(含公建 ) 總銷額： 億 四、目標(biāo)市場的細(xì)分 （一）分
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