珠江新城寫字樓調(diào)研報告(存儲版)
【正文】 9 和消費市場的迅速發(fā)展壯大，吸引了全球各大企業(yè)的目光，以世界五百強為代表的跨國企業(yè)紛紛進駐，在中國設(shè)立地區(qū)總部、研發(fā)機構(gòu)、營銷機構(gòu)等。” 除每年有 400 間左右的國際公司進駐外， 經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展加速了國內(nèi)企業(yè)擴充對寫字樓的需求。 珠江新城主要寫字樓項目列表名稱 富力盈隆 富力科訊 勤建商務(wù)大廈 華普廣場 星匯國際 發(fā)展中心 信合大廈 工程進度 已交付 （毛坯） 已交付 （毛坯） 已交付 （部分有裝修） 已交付 （毛坯） 已交付 已交付 已交付 管理費 （元 /㎡ ) 25 23 10 15 10 28 29 租金 （元 /㎡） 110－ 125 100－ 110 90－ 110 110 100－ 110 140 140 實用率 72% 72% 72% 77% 71% 75% 70% 平均售價（元 /㎡） 12500 10000 － 11000 9000 8250 9000 18000 － 20210 只租不售 辦公面積（㎡） 60－ 2300 多種選擇 109－ 1800 多種選擇 100－ 1144 多種選擇 230－ 1226 多種選擇 60－ 600 多種選擇 100－ 300 多種選擇 776－ 1570 多種選擇 車位 （個） 600 500 239 300 300 250 400 配套設(shè)施 近萬平方綜合商務(wù)配套 近萬平方綜合商務(wù)配套 大型商場、酒樓、商務(wù)餐廳等 12個垂直疊式空中花園 多 功 能 會 議 中心、大型展覽廳 分層變頻式中央空調(diào) 、名牌高速電梯、高速寬帶網(wǎng)絡(luò) 近萬平方綜合商務(wù)配套 會議中心 , 會所 ,餐廳 租售率 96% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 12 （ 3） 珠江新城寫字樓目標(biāo)客戶群分析 以前支撐廣州寫字樓租賃市場的主要力量是國內(nèi)中小型企業(yè)，其實質(zhì)是剛起步的企業(yè)，穩(wěn)定性很低，更沒有轉(zhuǎn)為買家的實力。該項目 占地 6072 平方米 ，總建筑面積達61320 平方米 ，其中寫字樓部分 萬 平方米 ，裙樓商業(yè)配套達 8200 平方米 ，地上 24 層，地下 3 層車庫 300多個標(biāo)準(zhǔn)車位，能充分滿足甲級商務(wù) 14 需求。另一方面，高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配置，高效舒適 的辦公環(huán)境，必將成為企業(yè)快速發(fā)展的理想平臺，也為企業(yè)團隊進步帶來強大的助動力。 ④ 快速的工程進度和現(xiàn)場情景示范單位，給予客戶充足的信心 該項目 地塊是 2021 年底拿地 ， 2021 年 3 月動工， 2021年 4 月進入銷售階段，到 5 月份銷售日益暢順， 2021 年 12 月份交付使用。原規(guī)劃主要是建寫字樓，后調(diào)整為以公共建筑為主，也正是創(chuàng)建適宜居住和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的需要。因此，對于寫字樓的投資和開發(fā)應(yīng)在充分考慮自身發(fā)展和市場需求的基礎(chǔ)上慎重而為。 目前，珠江新城的四大主要公共建筑博物館、圖書館、歌劇院、少年宮，均已動工建設(shè)或即將奠基，地鐵三號線已建成 17 開通，而地鐵五號線也將在珠江新城設(shè) 2 個站點 (地鐵五號線目 前已經(jīng)開始動工 )。 ③ 面積開間靈活，車位配套充裕 該項目辦公樓層面積平均達 1800 平方米，開間靈活，最小柱網(wǎng)開間單位面積為 110 平方米，部分單元還預(yù)留獨立給排水管井，方便用戶設(shè)計為辦公茶水間和經(jīng)理套房，人性化設(shè)計表露無遺。其成功原因主要是該項目從硬件配置到商業(yè)配套，均以“企業(yè)總部”形象標(biāo)準(zhǔn)定位，令眾多發(fā)展已上軌道的商企對此躍躍欲試。 可見， 珠江新城的總部經(jīng)濟大部分都是本地集團總部 居多。目前在售的 很少，其中較有代表性的是富力摩根商務(wù)大廈 ，因此，在售寫字樓就特別吃香，價格也一路攀升 ，富力摩根商務(wù)大廈的均價已是 萬 /平方米 。 以環(huán)市東、天河北為代表的商務(wù)區(qū)甲級寫字樓 無論在交通上還是在硬件的配套上都難以與以珠江新城為代表的新一代甲級、超甲級寫字樓相比，這一代寫字樓以國際化標(biāo)準(zhǔn)的引入和高標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)字化建筑材料的采用為標(biāo)志，并且在硬件配套及辦公理念方面，都遠遠超越前者。 除國家審計總署廣州特派員辦事處外，其他的幾個項目均位于珠江新城的中軸線兩側(cè)，因此，也可以把這段時間叫 “ 中軸線時間段 ” 。三個項目的建筑面積合計 約 為 28 萬平方米。這幾個項目的建筑面積合計約 24 萬平方米。 2021 年之前珠江新城已投入使用的寫字樓的面積約為 16 萬平方米。此外，恒大集團、城啟集團、僑鑫集團、高盛集團、合景盈富等地產(chǎn)商在珠江新城都將建總部物業(yè)。 根據(jù)珠江新城的整體規(guī)劃，西北側(cè)主要以商務(wù)為主，而東面則以居住功能為主。廣州目前約有四成的外資企業(yè)有擴充辦公場所的需求，天河 CBD 租金堅挺的狀況預(yù)計到 2021 年第三季度前都不會發(fā)生改變。在硬件配套及辦公理念方面，珠江新城的寫字樓都突顯了質(zhì)的飛躍。純辦公功能建筑其實就是第一代的寫字樓產(chǎn)品，除了布局明顯區(qū)別于住宅外，同時也將通訊管線、會議室等辦公 結(jié)構(gòu)和功能列為建筑設(shè)計的必須元素。 第一代寫字樓，興起于環(huán)市東。其中，國際化標(biāo)準(zhǔn)的引入和高標(biāo)準(zhǔn)、 數(shù)字化建筑材料的采用，是第三代寫字樓的重要標(biāo)
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