【正文】 業(yè)有一個(gè)全面認(rèn)識(shí) —— 以公開(kāi)發(fā)售優(yōu)惠倒計(jì)時(shí)刺激意向客戶快速落單 —— 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)人氣，制造緊張氣氛，促進(jìn)成交 —— 以?xún)?yōu)惠倒計(jì)時(shí)制造升值形象 B、 正式公開(kāi)發(fā)售 發(fā)售當(dāng)天，舉行盛大的開(kāi)盤(pán)發(fā)售儀式，邀請(qǐng)政府、經(jīng)濟(jì)人士、目標(biāo)客戶及媒體記者參與。 軟硬廣告全面推進(jìn) 促銷(xiāo)廣告 戶外廣告造勢(shì)：護(hù)欄布標(biāo)、車(chē)體布標(biāo)、 T 型旗全面推出 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)結(jié)束，開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售 促銷(xiāo)活動(dòng)： 公開(kāi)發(fā)售優(yōu)惠倒計(jì)時(shí) 報(bào)紙媒體 售點(diǎn)廣告 戶外廣告 宣傳資料 維 持 期 以銷(xiāo)售政策及適當(dāng)媒體支持，維持銷(xiāo)售。 從總體概念上闡述 （ 1） 、觀楠溪江水，品高遠(yuǎn)人生 （ 2）、 市中心江景房，演繹從容生活 （ 3） 、好房子，江風(fēng)中自由呼吸 （ 4） 、自然就在呼吸間 （ 5） 與江為鄰，清新自然 （ 1）黃金地段 （ 2） 江景親水樓盤(pán) （ 3）全明設(shè)計(jì)，通透空間 顯示獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) （ 1） 建立與市場(chǎng)定位相一致的形象 （ 2） 鞏固與市場(chǎng)定位相一致的形象 （ 3） 矯正與市場(chǎng)定位不一致的形象 三、 客戶定位 消費(fèi)群體 第一層面 ：上塘鎮(zhèn)鋼性需求的客戶 第二層面 ：永嘉縣其他地方前來(lái)上塘置業(yè)和投資的人 第三層面 ：溫州市區(qū)及 外來(lái)的投資者 客戶特征 —— 住宅購(gòu)買(mǎi)者特征 （ 1） 年齡特征：一般在 3050歲之間 （ 2） 工作特性 ：公務(wù)員或企、事業(yè)單位從業(yè)人員，個(gè)體老板。這種勾劃企業(yè)形象和所提供的價(jià)值，以使目標(biāo)顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有別于其競(jìng)爭(zhēng)者的象征的行為，就是市場(chǎng)定位。 住宅 以 居住為主， 兼顧投資和旅游配套的功能 （ 3） 客戶定位 ① 從客戶需求角度分析 （ 6） 高層樓盤(pán)容積率很高，在景觀享受上具備一定的缺陷。更多的開(kāi)發(fā)商前來(lái)上塘鎮(zhèn)投資，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 楠溪江畔 親水樓盤(pán)具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 。缺乏景觀優(yōu)勢(shì)。 大自然的品牌 在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備相當(dāng)?shù)闹?，消費(fèi)者對(duì)其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有很高的信任度和美譽(yù)度 。建設(shè)大廈、消防大樓、衛(wèi)生大樓、人民法院大樓 、人民檢察院大樓、公安大樓、鎮(zhèn)政府大樓等公建項(xiàng)目都將動(dòng)工或竣工，硬件設(shè)施的完善 給 上塘 帶來(lái)更多的契機(jī) 。 本方案所有產(chǎn)型均朝南向或東南向，具有良好的日照條件和景觀條件，臨街部分充分結(jié)合造型，利用飄板、陽(yáng)臺(tái)等建筑構(gòu)件的變化創(chuàng)造豐富的建筑形態(tài)并有效減弱城市噪聲的影響 。商鋪 序號(hào) 地址 面積 價(jià)格 類(lèi)型 備注 1 新世紀(jì)公寓店面 4700 元 /㎡ 店面 中間 2 新世紀(jì)公寓 （ 1040）㎡ 5500 元 /㎡ 店面 邊間 3 金泰大廈 1400020210 元 /㎡ 店面 公司出售 4 廣場(chǎng)路 70 號(hào) 27 ㎡ 25 萬(wàn) 店面 5 廣場(chǎng)路 64 號(hào)店面 （ 3040）㎡ 7200 元 /年 店面出租 去年的價(jià)格 6 電大對(duì)面 ㎡ 17 萬(wàn) 店面 7 環(huán)城西路 587 號(hào) 大概 30 ㎡ 10000 元 /年 店面出租 店面 8 環(huán)城北路店面西邊間 100 ㎡ 33 萬(wàn) 店面 500 元 /月租 9 永建路 231 號(hào) 39000 元 /年 店面出租 地段好 10 電影院旁邊 4000060000 元 /年 店面出租 地段好 11 縣前路 82 號(hào) 20210 元 /年 店面出租 12 縣前路 91 號(hào) 17000 元 /年 店面出租 消費(fèi)群體分析 （再補(bǔ)充） 上塘鎮(zhèn) 2021年總戶數(shù) 31996戶，總?cè)丝?101876 人，其中非農(nóng)人口 38215 人。 這個(gè)樓盤(pán)在甌 北鎮(zhèn)，雖然不會(huì)對(duì)濱江麗景造成直接的沖擊，但是也要考慮 上塘 一部分 客戶會(huì)舍棄上塘轉(zhuǎn)而去購(gòu)買(mǎi)甌北的房子，也有 在 永嘉投資的客戶在選擇中偏愛(ài)甌北 ，因此該樓盤(pán)會(huì)對(duì)本案造成間接沖擊。 經(jīng) 過(guò)長(zhǎng)期積累的住房消費(fèi)需求壓力在今后將轉(zhuǎn)為平穩(wěn)發(fā)展，價(jià)格漲幅將有所 回落。近幾年新建的幾個(gè)樓盤(pán)已預(yù)售一 空，市場(chǎng)上進(jìn)行交易的基本為二手房，從市場(chǎng)行情來(lái)看，甌北的樓市 較穩(wěn)定。另外，諸永高速公路建成后，到杭州等省內(nèi)城市也將更便捷，也就是 說(shuō)，將有更多的省內(nèi)外的游客到楠溪江來(lái)。對(duì)此， 諸永高速過(guò)境的沿途 的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)很可能會(huì)熱起來(lái)。 今年 1~4 月份 ， 期房限轉(zhuǎn)和全額征收營(yíng)業(yè)稅政策的影響， 溫州二手 房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方陷入觀望和對(duì)峙狀態(tài)，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)交易量跌入低谷據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手房交易 377 件，同比下降了 %，交易面積 萬(wàn)平方米，同比下降了 %，交易金額 億元，同比增加%。 下堡舊城改造是現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)上的又一個(gè)熱點(diǎn)，政府對(duì)其周邊的相關(guān)文、教、衛(wèi)、體等配套投入甚多，所以使得該地區(qū)的住宅也贏得了群眾的歡迎，成交價(jià)在 2500元 /㎡左右。 上塘各住宅區(qū)房?jī)r(jià) 較低， 環(huán)城西路一帶每平方在 2200元左右，環(huán)城北路每平方 在 2021元上下，望江路附近每平米 1500元左右。上塘城區(qū) 永興路 、碼道西街、越江大橋相繼 通車(chē) ,中塘溪濱河公園 、永嘉廣場(chǎng)相繼投入使用。境內(nèi)八 山一水一分田，地勢(shì)平緩，三面環(huán)山，一面瀕水，四季分明，光照充足，降水充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)，土壤肥沃，自然條件好。非住宅項(xiàng)目投資雖然僅有 億元，但也獲得同步增長(zhǎng)，其中：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 億元，同比增長(zhǎng)近 2倍；其他項(xiàng)目 億元，同比增長(zhǎng) 倍。 ② 沿楠溪江發(fā)展軸 楠溪江縱貫永嘉縣域，省道仙清線依江而行，構(gòu)成區(qū)域內(nèi)部北向發(fā)展軸，該軸線上分布縣城上塘鎮(zhèn) 、黃田鎮(zhèn)、巖 頭等重要城鎮(zhèn)，是縣域中腹地帶。其中，上塘組團(tuán)以行政管理、文化科技、教育職能為主，是全縣的政治、文化中心；甌北組團(tuán)既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，是區(qū)域?qū)?外交流的窗口；黃田組團(tuán)以發(fā)展工業(yè)和市場(chǎng)貿(mào)易為主，建立永嘉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；羅東是中心城市地區(qū)的組成部分，是永嘉城市跨溪發(fā)展重要部分，是該核心相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)。旅游產(chǎn)業(yè)已逐步成為永嘉縣的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 可以看出， 房地產(chǎn)民眾時(shí)代已然到來(lái) 。 對(duì)比以上兩組數(shù)據(jù)，不難看出 2021年非普通住宅成了市場(chǎng)的主流， 但事實(shí)上，溫州市場(chǎng)普通住宅存在大量的需求 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重歷年來(lái)是全省最高的，占限額以上投資比重高于杭州、寧波、嘉興、 紹興、臺(tái)州五城市 1020 多個(gè)百分點(diǎn)。不光是產(chǎn)品，溫州商人的足跡也遍布全國(guó)和世界各地。 改革開(kāi)放以來(lái)，溫州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得很大成就。濱江麗景整合營(yíng)銷(xiāo)企劃方案 第一 部分 市場(chǎng)概述 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目概述 （ 1） 項(xiàng)目名稱(chēng)：大自然 （ 5） 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 指標(biāo)： 區(qū)位分析 及 區(qū)位 房產(chǎn)形 勢(shì) （一） 溫州 市概況 1 用地 面積 ㎡ 2 總建筑面積 21828(未計(jì)地下室 ) ㎡ 住宅部分 ㎡ 商業(yè)部分 6030 ㎡ 物業(yè)部分 ㎡ 地下面積 ㎡ 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 6 建筑層數(shù) 29 層 7 總戶數(shù) 88 戶 溫州市地處浙江東南沿海南端，是一處有 1600 年歷史的文化名城，下轄 3 區(qū)、 2 市、 6 縣 ，全市陸地面積 11784 平 方公里，海域面積 11000 平方公里，總?cè)丝?750 萬(wàn)，其中市區(qū)人口 200萬(wàn)。這些產(chǎn)品基本上都是輕工業(yè)產(chǎn)品，溫州的輕工業(yè)產(chǎn)品占了全國(guó) 現(xiàn)有 100 多類(lèi)中的 50 類(lèi)，皮鞋、錢(qián)包、服裝等產(chǎn)品更是遠(yuǎn)銷(xiāo)歐美市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重分別由 1998 年的 %提高到 2021 年的 %。 2021年住宅總量為 3600套，非普通住宅為 2600套，占 70%；普通住宅為 1000套，占30%。而作為政府積極引導(dǎo)，消費(fèi)缺口巨大的普通市場(chǎng)也將成為將來(lái)市場(chǎng)中的主力，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有較普遍代表性的先滿足一部分高端人士的需求、高端產(chǎn)品好賺錢(qián)的想法也將成為歷史，而面向普通大眾型市場(chǎng)服務(wù)于普通民眾將是今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的主流方向，而相之相關(guān)的消費(fèi)者心理研究、產(chǎn)品把握、市場(chǎng)應(yīng)對(duì)等都是房地產(chǎn)各相關(guān)業(yè)界必須面對(duì)與重視的課題。具有豐富的自然景觀和淵源的人文景觀，不僅是永嘉的重要旅游資源，也是溫州市風(fēng)景旅游體 系的重要組成部分。該核心由四個(gè)組團(tuán)組成。預(yù)測(cè)規(guī)劃末發(fā)展軸將形成全縣對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流窗口，是全縣工業(yè)發(fā)展的主要走廊。住宅占我縣房地產(chǎn)投資中占有最大份額，上半年這一份額繼續(xù)上升，達(dá)到 84%。 （三） 上塘 上塘鎮(zhèn)概況 上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、 教育、文化和經(jīng)濟(jì)管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地 。 2021 年初，諸永高速公路、溫州繞城高速將相繼動(dòng)工建設(shè)。 除自住外，還 有一些山區(qū)的村民及在外經(jīng)商的居民為子女能在上塘鎮(zhèn)入學(xué)而在上塘置業(yè)。（一般的都是原價(jià)加 12萬(wàn)）。 政策分析 （ 1） 、走向理性的溫州房產(chǎn)市場(chǎng) 隨著國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委《意見(jiàn)》的實(shí)施， 以及“國(guó)八條”和“新國(guó)八條”的出臺(tái)，標(biāo)志著繼 續(xù)遏制房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的新一輪宏觀調(diào)控正在開(kāi)始，這對(duì)歷經(jīng)八年平均每年以20% 的速度增長(zhǎng)的溫州房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，也同時(shí)進(jìn)入階段性 “ 冬眠期 ” ，長(zhǎng)期處于賣(mài)方市場(chǎng)的樓市開(kāi)始瓦解，趨于買(mǎi)方市場(chǎng)的格局逐漸形成。 （ 2） 、大交 通圈的構(gòu)建給古老的楠溪江帶來(lái)利好消息 備受關(guān)注的諸暨－永嘉高速公路的建設(shè)已然撩起了動(dòng)工的面紗，而按規(guī)劃，諸永高速溫州段，也就是說(shuō)，在永嘉境內(nèi)將設(shè)巖坦、楓林、古廟、花坦、峙口、羅溪等 6個(gè)互通立交，其中在羅溪西側(cè)設(shè)立 1處永嘉樞紐互通，在巖頭鎮(zhèn)蒼坡村附近設(shè)立 1處服務(wù)區(qū)。 沿諸永高速公路在楠溪江附近尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì) 已成為一些業(yè)界人士的共識(shí)， 永嘉最有人氣的城鎮(zhèn)上塘、甌北、烏牛和被業(yè)界最看好的發(fā)展高檔住宅的沙頭區(qū)域，因此，這一區(qū)域被業(yè)界看作最有現(xiàn)實(shí)意義也是最具有操作性的開(kāi)發(fā)區(qū)域， 而且有關(guān) 業(yè)界人士對(duì)這一區(qū)域的開(kāi)發(fā)熱度也最高。