【正文】 居所 功能 分區(qū) 主樓二層 (主人專區(qū) )+主樓一層（家庭區(qū)） +西廂（家庭輔助區(qū)） 套房 2 間主人套房 +3間家庭套房 +2 間門房套房 會所 功能 分區(qū) 主樓二層（領導私密專區(qū)） +主樓一層（公共接待區(qū)） +西廂（管家輔助人員區(qū)） 套房 2 間領導套間 +3 間貴賓套間 +1間管家套間 +1間保安套間 備注 7 號院 導向原因 內外胡同、垂花門，分區(qū)明確且居所清幽的特色鮮明； 內院緊湊合圍，私密感較強，最宜體驗居家的溫馨。 會所 功能 分區(qū) 主樓二層（領導私密接待區(qū)） +主樓一層（公共接待區(qū)） +西廂（秘書接待區(qū)）。通過傳統(tǒng)文化的偏好聚客推廣，首先聚的是偏好群體，其次是同好圈子的口碑傳播。 管道營銷 做好“ 1+8”管道構建，即圍繞潛在客群身邊的八 種人，“心里人、枕邊人、家里人、自己人、圈中人、同好人、影響者、資訊者”，尋找鎖定 1 個 關鍵人 ，進行特定管道的資訊傳播、來訪體驗、信息反饋。 管理層次 項目總監(jiān) 三級制 銷售經理 銷售人員 （五）、接待流程 案場例行接待 （ 1）、人員構成 31 營銷 策劃執(zhí)行總監(jiān)（ 1人） 銷售經理（ 1人） 銷售員（ 2 人） 保潔（ 2 人） 保安（ 2 人） （ 2）、地點：項目現(xiàn)場接待中心 （ 3）、時間 全年無休 每日 9： 00— 16： 00 預約接待 （ 1）、項目營銷策劃執(zhí)行總監(jiān)為唯一對外受約人， 為指定受約電話； （ 2）、市區(qū)接待點：長風堂貴賓接待室； （ 3）、項目營銷策劃執(zhí)行總監(jiān)全程陪同，由銷售經理配合。 （ 3）、物業(yè)特性 四合院從總價上來看是豪宅，從地域上來判斷是溫泉度假型豪宅，從物業(yè)類型上定 性是中國傳統(tǒng)型豪宅，從四合院規(guī)制上定義則是具有皇家風格的中國傳統(tǒng)溫泉度假四合院豪宅，每推演一步都設定了一個前提，從而增加項目的偏好度，縮小項目客群范圍，增加銷售難度，這是物業(yè)特性所決定的。 （九）、銷講體系（草案） 一分鐘說辭 養(yǎng)龍山莊四合院一分鐘說辭（草稿） 養(yǎng)龍山莊四合院位于南京先民居住地 —— 中國四大溫泉之首的湯山鎮(zhèn)東山頭，山頂有一常年不枯的天池，養(yǎng)龍山莊四合院以天池為中心，自然分為南北院區(qū)，共九座獨立四合院大宅，以中國皇家建 筑規(guī)制為藍本，由北京故宮、天安門、頤和園等中國皇家建筑修繕專家級專業(yè)公司 —— 北京文物古建公司擔綱設計承建，一磚一木、一瓦一畫等嚴格按照皇家規(guī)制全版復原，以“傳承極致技藝”為理想，以“典藏建筑精品”為目的，用心營建的中國皇家建筑典范項目。中國人講究：一命、二運、三風水，四積陰德、五讀書，湯山是福地，福地福人居，福人居福地。 4 四合院何時形成大規(guī)模并逐漸完善？ 自遼代起已初成規(guī)模，元代建都北京時形成較大規(guī)模，完善于明清。東西廂房各三間，廂房和耳房之間，有個過道 兒，可以通后院。下邊的一扇窗戶，是整扇兒的大玻璃。 北京四合院的宅門中，幾乎都有抱石鼓，以雕刻石獅居多。包葉還有保護門板的作用，均為金屬片，有銅的、鐵的。這種大門座落在王宅院的中線上，宏偉氣派。如意門的門口設在外檐柱間，門口兩側與山墻腿子之間砌磚墻，門口比較窄小，門相上方常裝飾雕樓精致的磚花圖案，在如意門的門指與兩側磚墻交角處，常做出如意形狀的花飾，以寓意吉祥如意，故取名“如意門”。這種跨山墻影壁多為平心，即影壁心為白灰掛面，再走一道青灰 ，中間寫個 3 “?！弊?、平安、鴻禧等吉祥詞。在反八字影壁的烘托陪襯下，宅門顯得更加深邃、開闊、富麗。為了保證內宅的隱蔽性，在垂花門內一側的兩棵柱間再安裝一道門，這道門稱為 屏門 。小型四合院多為“三正兩耳”，中型四合院為“三正四耳”。北房三間僅中間一間向外開門，稱為堂屋。天棚、魚缸、石榴樹，是四合院里必有的，其它以栽種石榴、核桃樹、棗樹、葡萄架等“吉木”為主。而冬天最怕的是屋內暖氣從屋頂散走，熱氣上來，又變成一個保溫裝置。但實際上是因為中國的地理位置決定，風大都是從西北刮來，廚房放在南邊可以避免失火 。所以南方人將庭院稱為“天井” 59 為老人選四合院有哪些忌諱？ 為老人選四合院，桑、松、柏、梨、槐樹不進院，室內地面要略高于院內地面，而院內地面不可低于街外地面等等。 正吻的形象也引出過不少傳說，說它是龍生九子之一，平生好望，能噴浪降雨，將它鎮(zhèn)于殿脊之上，防其逃遁，以防止火災。如乾隆大清會典載：宮殿門廡皆崇基，上覆黃琉璃，門設金釘。世子府制減親王七之二。磚雕的題材有鶴鹿同春、子孫萬代、玩器博古、文房四寶、富貴牡丹、梅蘭竹菊、麒麟臥松等等 。一般置于柱頭和額訪（又稱闌頭，俗稱看訪，位于兩檐柱之間，用于承托斗拱）、屋面之間，用來支撐荷載梁架、挑出屋檐，兼具裝飾作用。 (如天安門 ) 第三等級： 單檐廡殿頂。 第八等級： 盞 (1u)頂。 從外到內分別為 仙人、走獸和套獸，它們列隊整齊，昂首蹲在屋宇的最險處，威武中透出幾分親昵。 (如故宮保和殿兩廡 ) 第七等級： 四角攢尖頂。歇山是廡殿和懸山相交而成的屋頂結構，它是由一條正脊、四條垂脊、四條戧脊組成，又名九脊殿。（摘自《中國文化辭典》） 68 什么是斗拱？ 中國古代建筑獨特的構件。此外，還采用其他比擬、借喻、會意等手法，創(chuàng)造出豐富的裝修造型，圖案及雕飾題材。侯以下至男遞減至五五，均以鐵。明清以后，才作為分別尊卑的標示。 61 什么是正吻？ 正吻 又叫鴟 (念 chi， )吻，螭吻，是安裝于建筑屋頂正脊兩端的裝飾件，龍頭形，龍口大開，咬住正脊， 系釉陶或琉璃制品，正吻又叫大吻。 57 北京四合院與外地的形狀上有何區(qū)別？ 北京四合院的中心庭院從平面上看基本為一個正方形，山西、陜西一帶的四合院民居，院落是一個南北長而東西窄的縱長方形，而四川等地的四合院庭院又多為東西 長而南北 6 窄的橫長方形。此外，中國的社會組織形式是宗族制度，一個首領組織整個家庭，最大的房子只能中間一間。 5 49 為什么四合院能冬暖夏涼？ 四合院比什么樣式的房子都冬暖夏涼，實際上人字型的屋頂下有一個平面，這個 平面還有古人的巧思 —— 支撐整個平面的是木頭，然后是一層松軟的土，最上面還有一層用土和草夾成的板，這就很有作用，下雨的時候，上面那一層能保證擋住雨水，第二層能吸收水汽。 后罩房有時建成二層樓房，稱為后罩樓。游廊不僅有通行功能，還豐富了內宅建筑的層次和空間。如果每側一間耳房，兩側共兩間即稱“三正兩耳”。 37 垂花門有哪些功能？ 有兩種功能，第一是防衛(wèi)功能，向外一側的兩根柱間安裝著第一道門，這道門比較厚重，與街門相彷佛，名叫 棋盤門 ，或稱 攢邊門 ，白天開啟 ，供宅人通行，夜間關閉，有安全保衛(wèi)作用。 33 什么是反八字影壁？ 這種影壁位于大門的的東西兩側，與大門檐口成 120”或 135”夾角，平面呈＼／字形，稱做“反八字影壁”或“撇山影壁”。而影壁上的各種磚雕圖案多為吉祥頌言組成，如：鶴鹿同春，松鶴同春，蓮花牡丹，松竹梅歲寒三友，福祿壽喜等圖案。 24 蠻子門有哪些特點？ 門 扉安裝在外檐柱間，門扇檻握的形式仍采取廣亮大門的形式，它是廣亮大門和金往大門進一步演變出來的又一種形式。 19 屋宇式大門分為哪幾個等級？ 屋宇式大門分為 5 個等級，分別為：王府大門 — 廣亮大門 — 金柱大門 — 蠻子門 — 如意門 20 王府大門有哪些特點？ 王府大門是屋宇式大門中的最高等級。北京的門簪尺寸為直徑 6 寸左右，柱高 7 寸左右。常見的有萬字紋，也有的刻出吉祥圖案。夏天，里面的那扇窗戶， 1 換上冷布用以通風。五間的是三間正房兩間耳房，耳房是單開門，所謂“三正兩耳”。 2 四合院什么時候起源？ 根據(jù)現(xiàn)有的文物資料分析，早在兩千多年前就有四合院形式的建筑出現(xiàn)。 我們今天再看六朝 古都、十朝都會的南京，湯山是南京人的根，自南京實施“一城三區(qū)”大南京規(guī)劃以來，向南向東發(fā)展，湯山作為南京城東有山、有水、有泉，有歷史淵源，有人文典故傳奇。 銷控體系策略 （ 1）、策略：批次推出，單院強銷 （ 2）、第一批次推出 4號院、 2 號院、 9 號院，內控機動 7 號院 理由： 2 號院居家院導向，山水廊臺一棵樹，移山理水步步高； 4 號院二進院，會所導向； 9 號院居家 會所兩相宜，客群兼容度高。因項目操作跨度期長，物業(yè)形態(tài)多樣，親水棧道、區(qū)內綠化清整、房屋外觀以及庭院綠化等具體現(xiàn)狀與四合院客群要求存在較大偏差。 基本保障建設費用 （ 1）、單院綠化費用 （ 2）、樣板院精細綠化費用 （ 3）、樣板院安防費用 （ 4）、樣板院接待部分裝修費用 （ 5）、樣板院接待擺設租借或購置費用 （ 6）、樣板院工程精細化處理費用 保安保潔基本費用 （ 1）、保安保潔薪資費用 30 （ 2）、保安保潔工作服定制費用 （ 3）、保安保潔用具費用 主題活動保障費用 （銷售任務總額 1%） （ 1）、茶水、瓜果、餐飲費用 建議單次定標準 茶葉統(tǒng)購發(fā)放 瓜果定點配送 餐飲按餐標分三級定點簽單，財務、辦公室不定時不定次 抽查審核 （ 2）、專家、學者、記者的紅包禮品費用 （建議以禮品為主，最佳建議以長風堂書籍圖冊為首選） （ 3）、不可預測的備用費用， 實行預提報備審核制 推廣費 中介費 （四）、操作體系 總原則：項目總監(jiān)負責制 四合院全案實行項目總監(jiān)負責制。 執(zhí)行方向 （ 1）、以省統(tǒng)戰(zhàn)部、省 工商聯(lián)為主線的主題會務、休閑活動為常備活動方向； （ 2）、以“中國傳統(tǒng)理想生活圈”為核心重點活動方向； （ 3）、以“中國理想生活空間的主題精神”為大眾傳播，系列、專欄為介質的預約鑒賞， 26 自行看房，主題朝圣活動為輻射聚客活動方向。 （二）、 07年度營銷策劃體系 主題：中國傳統(tǒng)理想生活圈 三個支撐體系 （ 1）、中國傳統(tǒng)理想生活空間的形式與內涵 （ 2）、中國傳統(tǒng)建筑技法研究與交流 （ 3）、中國理想生活空間的功能需求與精神慰籍 （三）、 07年度營銷推廣體系 層面：大眾推廣體系 目的： 大眾推廣有兩大目的，一是引起社會廣泛關泣，在信息傳播中覆蓋目標客群，同時在大眾傳播中形成的美譽度與認同感，沉淀為項目品牌內涵，有力支撐客群決策，同時為業(yè)主圈層認同進行鋪墊 ，營造聲勢與贊論。 居所 功能 分區(qū) 主樓為主人家庭區(qū)，二樓還可設私人藏品專區(qū)，西廂為家庭輔助人員居住區(qū)。 居所 功能 分區(qū) 倒座 (私人展品區(qū) )+西廂 (家庭輔助區(qū) )+主樓一層 (家庭區(qū) )+主樓二層 (主人專區(qū) ) 套房 2 間主人套房， 3 間家庭套房， 1 間客人套房， 1 間保安套房， 1間門房套房 備注 （ 2）、居所功能導向為主 2 號院 導向原因 爬山廊、觀景臺設計別致，景觀獨特； 院內設風水佳局，藏風得水，宜為居所； 院內開闊，布局合理，適宜用于房主或家庭修心養(yǎng)性休閑； “一個人的感覺，一個家族的開始”。 會所 功能 分區(qū) 主樓二層（領導私密專區(qū)） +主樓一層（貴賓接待區(qū)） +穿堂、東廂（貴賓接待區(qū)） +倒座（會議區(qū)） 套房 2 間領導套間 +6 間客人套間 居所 功能 分區(qū) 主樓 二層（主人專區(qū)） +主樓一層（家庭區(qū)） +穿堂（客人接待區(qū)）+西廂（家庭輔助人員區(qū)） 套房 2 間主人套房 +3 間家庭套房 +3 間客人套房 賣點 該院庭院開闊，合圍感強，符合中國傳統(tǒng)人居理念，可用于居家。從建筑面積單項分析，四合院內建筑形式的特性，實際已將總面積進行三分或四分或五分了，功能配置是完整的，相對集中的面積區(qū)間，在定價時應再作細分區(qū)割。 倒座 府門左右各一間房，門右側為門房，左側為工人房，兩房南北通透，視野開闊。 13 主樓 二層房間 主人套房窗戶面積大，視野開闊。 套房總數(shù) 7 間 功能描述 府門 王府大門 倒座 王府大門 +2 間門房套房 東廂 廚房 +餐廳 +公共衛(wèi)生間 主樓一層 客廳 +東西次間雙套房 +東西梢間雙套房 主樓二層 主人專區(qū)（ 2 間相連明間套衛(wèi)生間和衣帽間） +1 間備用套房 庭院 庭院內山水廊臺齊具，景觀優(yōu)勢顯著，擁有移山理水入君懷的獨特魅力。 墻體面積 M178。東西次間前窗均有部分廂房墻體視覺障礙。 特色 胡同、垂花門、東西連院、假山涼亭、騰龍閣景觀 景觀調查 府門 東南角廣亮大門，進門有照壁。 墻體面積 M178。 西廂 府門左右各一間套房，進門左側為門房，右為輔助套房，兩房均東西通透，西向窗戶視野開闊，窗外可見小片綠化及環(huán)形道路，東向窗戶可見全院景觀，兩房有廊道相連。 主樓二層房間 主人套房窗戶面積大，視野開闊。 套房總數(shù) 7 間 功能描述 府門 王府大門 10 倒座 ———— 東廂 廚房 +餐廳 +公共衛(wèi)生間，外設廊道。 三號院 基本情況 占地面積 M178。 西院二層為一明間二次間格局，三間內部相連，兩側次間有后窗，視野開闊。 庭院 本院以如意門分為東西兩院，庭院面積大，空間開闊，東西院除以如意門相連