【正文】 廣，視野開闊，彩畫艷麗，內(nèi)涵豐富， 陽臺(tái)向東可見小部分湖景，但前方有老建筑視覺障礙。 套房總數(shù) 8 間 功能描述 府門 廣亮大門 倒座 門房套房 +1 間大單間 東廂 2 間套房 西廂 2 間單間 +衛(wèi)生間 穿堂 穿堂 +1 間套房 +1 間單間 主樓一層 客廳 +東西次間雙套房 +東梢間套房 主樓二層 主人專區(qū)（ 2 間相連明間套衛(wèi)生間和衣帽間） +1 間備用套房 庭院 前院 院內(nèi) 4 小塊綠地，院落合圍感極強(qiáng)，私密性高。 面積明細(xì) 正樓 套內(nèi)面積 M178。 主樓一層 一明二次東梢間西樓梯格局，所有房間前窗均有二號(hào)院視覺障礙，東西次間均 為獨(dú)立套間，后窗視線開闊，前后通風(fēng)。 車庫 單車庫設(shè)計(jì)，與工人房的衛(wèi)生間相連。 墻體面積 M178。各房間均可見東院景觀，但有一號(hào)院強(qiáng)烈的視覺障礙。 主樓二層陽臺(tái) 東、西院二層陽臺(tái)幾乎與前方一號(hào)院一樓平臺(tái)圍欄等高，有強(qiáng)烈的視覺障礙及壓抑感。 會(huì)所功能 該院花園面積極大，院內(nèi)開闊，房間多，能近距離觀賞一號(hào)院建筑極致美，適 宜用于會(huì)客、接待。 墻體面積 M178。 東廂 一明一次格局，前窗均可見全院景觀。設(shè)獨(dú)立門房套房。 墻體面積 M178。一明兩次前窗均可見全院景觀，東梢間前后窗均有墻體視覺障礙。 景觀調(diào)查 府門 府門依地勢(shì)而建，方向朝西，門房有東西向窗戶，外可觀察來往人群，內(nèi)可觀 園內(nèi)景觀，東西通透。 府門 套內(nèi)面積 M178。 西廂 西廂獨(dú)立套間，有西向小窗，視線開闊，與前窗東西通透，前窗可見院內(nèi)景觀。 庭院 庭院內(nèi)可規(guī)劃的花園面積較大，另有如意門直通東花園，東花園有靠山亭，光 線好，空間開闊，是傳統(tǒng)皇族貴胄的休閑養(yǎng)身佳處，別具情趣。 墻體面積 M178。 特此前言說明。 養(yǎng)龍山莊四合院 2021 年度營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案 (全案 ) 東潤(rùn)置業(yè) 二零零七年三月二十八日 1 目 錄 養(yǎng)龍山莊四合院 2021 年度營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案（全案） 一頁精要 一、前言 二、我們的現(xiàn)狀 三、我們的項(xiàng)目年度營(yíng)銷策略 四、我們的銷控體系 五、 07年度營(yíng)銷主題活動(dòng) 六、我們的營(yíng)銷實(shí)效評(píng)估體系 2 養(yǎng)龍山莊四合院 2021 年度營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案（全案） 一頁精要 一、項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀 四合院共八棟對(duì)外銷售，已成交一棟市場(chǎng)客戶，現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)為七棟四 合院（ 9）； 四合院 07 年度天工房產(chǎn)下達(dá)銷售指標(biāo)為 :立足 50%,爭(zhēng)取 100%； 四合院院區(qū)各院全部建成呈全景現(xiàn)房階段，四合院外環(huán)道路東北段因施工臨時(shí)建筑未連通。 4 二、我們的現(xiàn)狀 （一）、四合院未售房源分析 未售房源實(shí)地調(diào)查分析 九號(hào)院 基本情況 占地面積 M178。 歇山亭 面積 M178。 主樓二層陽臺(tái) 陽臺(tái)向西可見重巒疊嶂山峰，前可見 80%的一號(hào)院主樓，可見 4 片琉璃屋頂，皇家氣息濃厚，陽臺(tái)西南向可見部分山景，向東還可見小部分湖景。 倒座 廚餐廳一明一暗格局，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，后窗墻體視覺障礙，前窗可見院內(nèi)景觀。 墻體面積 M178。 庭院 庭院構(gòu)思別致，主樓、府門、東廂為一體，以絢麗多彩的垂花把使倒座與之區(qū) 隔，使原本方正厚實(shí)的庭院產(chǎn)生富有變化的獨(dú)特景觀。 東廂 廚餐廳一明一暗格局，明間空間較大，有雙后窗，但后窗有墻體視覺障礙，暗 間有廚衛(wèi)管道，后窗視線開闊， 明間暗間均可見全院景觀。 套內(nèi)面積 M178。 庭院 府門入庭院約有 15 米長(zhǎng)的胡同（胡同末端是一間洗衣房），過一座如意門和一座獨(dú)立柱擔(dān)梁式垂花門，更顯庭院的幽深和靜謐。明間面積較大，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，有后 窗，前后通透，次間無后窗。 倒座、車庫 套內(nèi)面積 M178。 9 特色 庭院的空間區(qū)割以建筑進(jìn)行劃分，胡同和花園面積極大的東西連院完美的放大 了院落的空間感，一個(gè)院落、一座尊邸、一個(gè)家族從 此開始。 主樓二層房間 東院二層?xùn)|側(cè)為主人套房，窗戶面積大。 西院一層為一明二次格局，東次間有后窗，視線開闊，西次間為獨(dú)立套房，各房間因正對(duì)院內(nèi)假山、涼亭和一號(hào)院，壓抑感極強(qiáng)。 廂房 套內(nèi)面積 M178。 居家功能 該院功能重點(diǎn)集中于主樓家庭生活區(qū)，且有較強(qiáng)的私密性，宜作為家庭居所。東次間后窗 可賞一號(hào)院彩繪。 墻體面積 M178。 后院 院內(nèi)有 2 大塊綠地，可自由栽種。 主樓二層房間 主人房窗戶面積大，視野開闊，有北向后窗，視野開闊。 倒座由門房和單間組成，單間有門直通雙車庫，北向窗戶可見前院全景，南向窗戶較小，南北通風(fēng)，但院外景觀基本無。 墻體面積 M178。 景觀調(diào)查 府門 彩畫流光溢彩，門頭氣勢(shì)非凡 庭院 進(jìn)門道路左側(cè)的庭院有沿爬山廊而建的假山，建有風(fēng)水佳局“曲水流觴”，山 水環(huán)繞，風(fēng)水相宜。 主樓一層 一明二次二梢間格局，明間大門正對(duì)王府大門，有大宅氣象。實(shí)際可用于娛情的使用土地較少，但庭院歸屬感強(qiáng)。間的占29%，合計(jì)為 72%，以項(xiàng)目的別墅業(yè)態(tài)和項(xiàng)目建筑自身價(jià)值及延伸價(jià)值進(jìn)行估量，僅就單價(jià)而言，項(xiàng)目四合院價(jià)格定位主要處于中檔，處于稀缺型物業(yè)的常規(guī)價(jià)格范圍內(nèi)。 居所 功能 賣點(diǎn) 該院私密性較弱，用于居家需要尋找特定的偏好人群。 套房 2 間主人套房， 1 間家庭套房， 2 間客人套房， 1 間門房套房。 備注 未售房源單棟總體綜述分析 養(yǎng)龍山莊共建四合院 9 套，已售 1 套，保留 1 套（ 1 號(hào)院），統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有待售四合院共7 套。 富豪群體推廣體系 目的： 本項(xiàng)目為中國(guó)傳統(tǒng)度假四合院豪宅，財(cái)務(wù)指標(biāo)為硬杠杠，以富豪群體的線索進(jìn)行推廣，會(huì)抓住相對(duì)廣義的潛在客群。 四、我們的銷控體系 （一）、 保障體系 體驗(yàn)院 （ 1）、精細(xì)裝修 （ 2）、擺件到位 （ 3）、服務(wù)設(shè)施（熱水、茶水、瓜果盤碟） （ 4）、辦公區(qū)、衛(wèi)生間 （ 5）、庭院精構(gòu) （ 6）、一進(jìn)院倒座 地面、墻面精施工 （ 7）、車庫入口及車庫內(nèi)裝修 27 體驗(yàn)院精細(xì)裝修要求 （ 1）、庭院 喬木 灌木 草本（可租用） 層次分明，品種名貴 部分盆景（可租用） 月月花開，時(shí)時(shí)芬香 （ 2）、穿堂 ① 穿堂間：紅木幾坐或四方桌椅 目的：南北通透 體驗(yàn)二進(jìn)院庭感覺 有話題 ② 穿堂西次間（四墻設(shè)掛鏡線條）： 西墻條案，仿中堂布置 中間放紅木圓桌 中偏東放大書畫桌、文房四寶 東墻置放博古架 ③ 穿堂東次間（建議從集團(tuán)借用）： 辦公區(qū) 一套辦公桌椅（仿古） 東墻博古架（放置四合院建材構(gòu)件） 配 2 張?jiān)L客座椅 ④ 衛(wèi)生間：品牌潔具 ⑤ 地面：精細(xì)施工，仿古復(fù)合地板 ⑥ 墻面：掛鏡線條 ⑦ 窗簾： （ 3）、倒座大廳 28 地面精細(xì)施工，墻面掛鏡線條，添加燈光， 多功能主題展或沙龍館，做成可容納 20人以上的會(huì)議廳。 項(xiàng)目總監(jiān)責(zé)任制獎(jiǎng)懲 （七）、價(jià)格體系 總價(jià)體系 老板欽定讓價(jià)后的成交底價(jià) （ 1）、底價(jià) 由項(xiàng)目總監(jiān)控制的機(jī)動(dòng)底價(jià) 推廣費(fèi) （ 2）、成交兌現(xiàn)部分 中介費(fèi) （ 3）、可能兌現(xiàn)部分的稅金 價(jià)格體系制定總方針 本價(jià)格體系制定總方針為銷售導(dǎo)向型。 ，四合院南區(qū)考核底價(jià) 元 /m178。 整個(gè)園區(qū)位于南京先民居住地 —— 中國(guó)四大溫泉之首的湯山鎮(zhèn)湯泉湖邊的東山頭。 銷講百問 （ 1）、養(yǎng)龍山莊項(xiàng)目基礎(chǔ)問答 (本項(xiàng)另列專冊(cè)資料 ) （ 2）、四合院銷講百問 四合院銷講百問 序號(hào) 四合院常識(shí)問題 問題解答 1 四合院的特征及組成？ 四合院建筑，是我國(guó)古老、傳統(tǒng)的文化象征。 6 大四合院有什么規(guī)格？ 大四合院房屋設(shè)置可為 5 南 5 北、 7 南 7 北，甚 至還有 9 間或者 11 間大正房，一般是復(fù)式四合院，即由多個(gè)四合院向縱深相連而成。東西廂房各兩間，南房（也叫倒座）三間，都是臥磚到頂、起脊的瓦房。 11 什么是門墩？ 門墩由門座 (又稱門臺(tái)、門枕 )和抱石鼓組成，門座安置在大門門軸底部，用來承托大門轉(zhuǎn)軸的底部。安裝門簪主要是為大門起著裝飾作用。 16 四合院大門開設(shè)在什么方位？ 大門都不開在中軸線上，而開在八卦的 巽 位或 乾 位。世子府門釘減親王九分之二，貝勒府規(guī)定為正門五間，啟門一。 26 墻垣式大門有什么特點(diǎn)？ 在院墻合隴處建造的大門，設(shè)墻垣 式大門的住宅多為社會(huì)下層普通百姓居住 27 墻垣式大門由哪幾個(gè)部分組成？ 主要由腿子、門楣、屋面、脊飾等部分組成，一般都比較簡(jiǎn)單樸素 28 什么是影壁？ 影壁是北京四合院大門內(nèi)外的重要裝飾壁面，主要作用在于遮擋大門內(nèi)外雜亂呆板的墻面和景物，美化大門的出人口 29 影壁有哪幾種？ 四合院常見的影壁有三種：一字影壁或座山影壁、雁翅影壁及反八字影壁 30 什么是一字影壁？ 一字影壁位于大門內(nèi)側(cè)，呈一字形，大門內(nèi)的一字影壁有獨(dú)立于廂房山墻或隔墻之間的，又稱為獨(dú)立影壁。 在進(jìn)大門對(duì)面的房山山墻前，利用這山墻做影壁。前院與內(nèi)院用垂花門和院墻相隔。垂花門的這種功能，充分起到了既溝通內(nèi)外宅，又嚴(yán)格地劃分空間的特殊作用。 42 什么是鹿頂？ 鹿頂在外院的東西兩頭，房子比廂 房稍小一些，用做廚房或是仆人們住。堂屋是家人起居、招待親戚或年節(jié)時(shí)設(shè)供祭祖的地方，兩側(cè)多做臥室。 48 庭院內(nèi)為何設(shè)“泰山石敢當(dāng)”青石？ 傳說，石敢當(dāng)是山東人，仗義執(zhí)言，英勇無比，做戰(zhàn)時(shí)總能逢兇化吉。而且為了防止在流通中，水汽沾在方磚上，方磚在鋪設(shè)前是用桐油泡過的，平時(shí)還要用桐油抹，這樣就不會(huì)沾水，而且異常干凈。 53 四合院設(shè)內(nèi)外照壁有什么用途？ 一是為了應(yīng)光，二是剛好和房子構(gòu)成一道氣流通道，保證氣均勻地流過房子。吻獸在不同的發(fā)展時(shí)期，呈不同的形象，有的近乎魚形 ，有的似魚非魚，有的似鳥非鳥，發(fā)展到封建社會(huì)后期，漸呈龍形，并被列為龍的九子之一。正吻因之忿忿不平，復(fù) 從背后鉆出，故正吻背后有背獸，俗稱 “ 氣不忿兒 ” 。親王府制正門五間，門釘縱九橫七。 64 四合院屋瓦的等級(jí)規(guī)制？ 在四合院中房頂上的瓦也有講究，筒瓦只有皇上王公貴族才能使用，在民居中比較少見，最常見的是合瓦，從遠(yuǎn)處望去猶如一片灰色的魚鱗。 67 什么是雀替？ 古建筑特色構(gòu)件之一。 69 什么是照壁？ 在大門里面，座落在廂房山墻上的稱照壁。 (如故宮東西六宮 ) 第五等級(jí)： 懸山頂。 第九等級(jí)： 卷棚頂。 71 四合院屋頂?shù)臐仓屏鞒蹋? 以現(xiàn)澆屋頂為基礎(chǔ)→上面做一層防水層→再砌一層摻白灰泥土（厚度約 34cm）→上以灰背（由白灰、麻線、青灰混合而成，厚度約 23cm）稀釋并覆蓋→等待達(dá)到一定的硬度→再砌一層底瓦泥 (厚度約 34cm)→最后蓋瓦。 (如故宮保和殿兩廡 ) 第六等級(jí)： 硬山頂。廡殿是一種屋頂?shù)那昂笞笥宜拿娑加行逼?，并有一條正脊和四條垂脊的建筑，廡殿在宮殿廟宇中級(jí)別最高，若加重檐則最為尊貴，用于皇宮、宙宇的主殿，如北京故宮太和殿、乾清官等。其制式成熟較晚，于明代后才廣為運(yùn)用，至清時(shí)即成為一種風(fēng)格獨(dú)特的構(gòu)件，其形好雙翼附于柱頭兩側(cè)，而輪廓曲線及其上油漆雕刻，極富裝飾趣味，為結(jié)構(gòu)與美學(xué)相結(jié)合的產(chǎn)物。二是諧音，以蝙蝠的蝠與福、以魚與余、瓶與平等音同，取其意?？ね踟惱眨愖渔?zhèn)國(guó)公輔國(guó)公與世子府同。門板的構(gòu)造，是集通肘版、副肘版、身口版等而成。但在四合院的正脊的端頭，也會(huì)有向斜上方揚(yáng)起的構(gòu)件，俗稱“蝎子尾兒”。 55 四合院內(nèi)種海棠、梨樹、石榴有何意義？ 在四合院里一般種海棠、梨樹和石榴，因?yàn)檫@海棠、梨樹在傳說中是兄弟化成的，表示兄弟和睦，而種石榴樹是為了‘多子多孫’。屋頂用的人字型結(jié)構(gòu)，靠近頂部也有小窗，可以構(gòu)成一個(gè)氣流循環(huán)系統(tǒng)。所以四合院立“石敢當(dāng)”用以保護(hù)宅院。 46 什么是后罩房？ 大型四合院最后一排正房為后罩房。 正房、廂房與垂花門之間，一般都有游廊連接。 4 39 什么 是正房？ 內(nèi)宅的北房為正房，座北朝南，它是宅院中最主要的房間，臺(tái)基和房屋的尺度都比較高大，一般是三間，大型住宅為五間。因垂花門的位置在整座宅院的中軸線上，界分內(nèi)外，建筑華麗，所以，垂花門是全宅中最為醒目的地方。 32 什么是雁翅影壁？ 這是位于大門外面的影壁，這種影壁座落在胡同對(duì)面，正對(duì)宅門，一般有兩種形狀，平面呈“一”字形的，叫一字影壁，平面成“冖”形的，稱雁翅影壁。方磚又名炕面子，多為一尺一到一尺二見方。廣亮大門有較高的臺(tái)基，門口比較寬大敞亮，門扉開在門 2 廳的中柱之間，大門檐村之下安裝雀替、三幅云一類既有裝飾功用，又代表主人品級(jí)地位的飾件。 17 北京四合院大門從形式上分為哪兩類？ 北京四合院住宅的大門，從建筑形式上可分為：屋宇式大門和墻垣式大