【正文】 期向項目經(jīng)理匯報治安和安全情況。 消防器材、設施除自然損耗外 ,當發(fā)現(xiàn)損壞或丟失后 ,要及時上報 ,由肇事者賠償損失 ,并酌情扣罰管理人員的浮動工資。 （ 1） 、認真接聽電話 ,并在《用戶投訴記錄》中登記投訴人姓名、單元號、投訴內(nèi)容、投訴人的要求等。 （ 1） 、 接待直接投訴的客人時必須彬彬有禮 ,態(tài)度謙和。 （ 8） 、 對用戶提出的合理要求須立即解決，并將處理情況向上級匯報，不能立即解決 的應做好投訴記錄，對不當投訴應耐心向用戶解釋，直至用戶滿意。 交接工作開始時，雙方應簽定物業(yè)交接協(xié)議書，明確雙方交接人員名單、交接內(nèi)容、交接時間和日程安排等。包括：高壓系統(tǒng)、低壓系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等； 衛(wèi)生和給排水工程。 我公司初步制定如下入伙工作實施方案，屆時會根據(jù)本項目的實際情況進行入住工作內(nèi)容的調(diào)整： 在業(yè)主入住前，根據(jù)項目的具體情況，分析已購房業(yè)主的各項需求，歸納需求項目，編寫《用戶服務手冊》等相關文件； 準備各類入伙工作的文件及表格； 根據(jù)首次辦理入伙的業(yè)主數(shù)量，分批向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主入住通知書》； 確定入伙工作中，應向業(yè)主收取的各項費用； 確定入伙工作的辦理地點，購置、印刷入伙所需的各項物品及文件表格； 對所擬定的入伙辦理流程，進行模擬演練； 對辦理入伙的 地點進行簡易布置 第八章 物業(yè)管理費測算 根據(jù)小區(qū)的硬件配備、配套設施、綠化率及地理位置等條件都制約了小區(qū)物業(yè)管理的檔次。 物業(yè)管理費測算及相關說明 測 算依據(jù) ： 根據(jù)小區(qū)的實際情況和我司小區(qū)管理的 經(jīng)驗 、 并結 合 青島當 地同等 檔 次的物 業(yè)類 型（ 3 級、 4級、綠化按 4級詳細見上表） 進 行 測 算。 二、 測 算 過 程 ： （一）管理服 務 人 員費 用 （含保 潔 日常耗材） ： 行 經(jīng) 理工 資 :2400元 /月 .人 。 年 終獎 :1800元 /月 .人 247。 保安 經(jīng) 理 電話補 助 100元 /月 .人 。 年 終獎 :1500/月 .人 247。 小 計 :10302元 /月 (全年 123624元 /年 ). 合 計 : 46380元 /月 (全年 556560元 /年 )； (二 ) 物 業(yè) 共用部位、共用 設 施 設備 日常 運 行 維護費 ： 其中已知：每年照明電費 路燈 50個 10H/天 30天 12月 1元 /KW＝ 27000元 包含：水 電 能源 費 (含 綠 化水 費 6000元 /年 )、工程 維 修保 養(yǎng)費 用（ 2020元 /年）、全年按 35000元 計 小 計 :2916元 /月 (全年 35000元 /年 ). (三 )綠 化 養(yǎng)護費 : 2元 /年 .平米 (4類 ) 74756平米 35% =52329元 /年 。. (八 )辦 公 費 用 : 包含 : 員 工制裝 費 、日常 辦 公耗材 費 、交通 費 、通 訊費 、 業(yè)務 招待 費 ；按 12020元 /年 計 ； 小 計 ： 1000元 /月 (全年 12020元 /年 )。 74756平米 = /月 /月 /月 = /月 地下車庫管理因使用能源情況不清楚無法計算成本 ,所以收費不在本測算內(nèi)，另行計算。 說明：青島市物價局與國土資源局出臺的《住宅物業(yè)服 務分等收費標準》中封閉小區(qū)最低標準為3類，合計標準為： /建筑平米 +綠化費用 在實際運做中，可考慮將車庫、車位或網(wǎng)點收入填補物業(yè)費部分，這樣可以將物業(yè)管理費標準降到 /建筑平米 .月 .左右，而又不影響物業(yè)服務標準和質(zhì)量。 (七 )物 業(yè) 公 眾責 任保 險費 : 500元 /月 。 小 計 :1756元 /月 (全年 21072元 /年 ). 潔組 人工 費 :850元 /月 .人 (含日常保 潔 耗材 ) 8人 =6800元 /月 。 工 資 相 關費 用 1500元 /月 %=772元 /月 .人 。 小 計 :3836(全年 46032元 /年 ). 4. 保安部 主管 工 資 :1500元 /月 。 客服 經(jīng) 理工 資 相 關費 用 : 1800元 /月 .人 %=927元 /月 .人 。 6）保 潔組 （ 歸 客服中心管理）： 領 班 1人， 員 工 7人。 所以 依山小居物業(yè)管理費應根據(jù)本小區(qū)特點，在務實可行、科學依據(jù)的管理規(guī)劃基礎上測算管理成本、各項管理費用等，最終測算出科學、合理的物業(yè)管理費標準。 業(yè)主入住手續(xù)的辦理 業(yè)主入住，是業(yè)主對項目的房屋質(zhì)量、項目的整體環(huán)境及物業(yè)服務的第一次全面認識和感受，是物業(yè)實施面對面服務的第一個重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)服務的工作質(zhì)量、效率的直接體現(xiàn)，是日后能否順利開展物業(yè)服務的關鍵，同時，做好業(yè)主入住的工作，也是為以后物業(yè)服務的有效實施奠定良好的基礎。 物業(yè)交接工作的內(nèi)容 土建與裝飾工程。投資方也可委托物業(yè)公司直接與施工單位進行交接，但應簽定物業(yè)接收委托書。 （ 6） 、 對所有不能馬上解決的問題應督促相關部門，不斷給用戶反饋事情的處理進展情況，直至投訴解決。 （ 4） 、 接到投訴在《用戶投訴記錄》中登記投訴人姓名﹑單元號﹑投訴內(nèi)容﹑處理結果。 工作流程 1. 用戶投訴方式包括 :電話投訴﹑信件投訴﹑網(wǎng)絡投訴和直接投訴。 嚴禁隨意挪動、拆除、遮檔消防器材及設施、設備。 11 、節(jié)假日加強值班力量。 建立用戶和員工檔案 ,掌握物業(yè)所轄人員的基本情況。 社區(qū)文化服務： 為了體現(xiàn)項目的物業(yè)管理品質(zhì)，搞好社區(qū)文化活動，在項目 業(yè)主入住達到一定比例時，物業(yè)管理公司屆時將根據(jù)項目實際情況，逐月安排賦有中國傳統(tǒng)的文化活動，屆時安排 比如：元旦社區(qū)聯(lián)議活動、四月的植樹節(jié)活動、六一的兒童節(jié)繪畫比賽、八月十五的中秋聯(lián)議會、十一國慶節(jié)的聯(lián)歡會、春節(jié)歌舞晚會等。 為使小區(qū)物業(yè)管理正常工作和日益提高的行政、人事、培訓、采購等管理。 以上對應的服務標準都依據(jù)最底標準原則，公共區(qū)域收費標準不包含二次供水、代收代繳等費 用，具體能源費用見測算表（二）中 /月平米，加其他共 /月平米。 按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。 （ 7）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關部門。及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃。（ 3）收費管理的停車場庫應 24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全。主出入口 24小時值班看守，邊門定時開放，有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。 樓外公共區(qū)域 4 公共場所、道路、綠地、車庫 每日清掃二次，保持地面、綠地、車庫清潔；隨時清 除小區(qū)主要道路積水、積雪；及時清理房屋外墻及設備、設施的亂貼亂畫。 （ 3）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不 低于小區(qū)住戶的 80%。 2 管理處 設置 （ 1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。 （ 3）服務規(guī)范應符合《青島市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。 安保部職責范圍： (1) 負責社區(qū)治安、消防、交通車輛管理，提供 24小時安保服務； (2) 處理安全突發(fā)事件，維護社區(qū)的交通、治安等安全； (3) 公安機關處理治安案件。 尊 敬 ： “ 以人為尊 ” 、 “ 以人為本 ” 的一貫服務理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊 重 的一面。 因是限價房，所以發(fā)售不成問題，也保證了后期小區(qū)較高的入住率，就要求生活配套設施、各類便民服務及時、完善，物業(yè)管理工作也需要有續(xù)展開。 專業(yè)培訓 優(yōu)勢 技術 過硬 、服務 優(yōu)良 的管理隊 伍來自于不斷的 長期培訓 。目前青島在管項目有五個，本著以營造美好居 住環(huán)境、創(chuàng)建綠色家園 為宗旨，寓管理、經(jīng)營于服務之中，提倡“服務第一、方便業(yè)主”的思想，實現(xiàn)了管理科學化、服務規(guī)范化、工作標準化，全情演繹“品牌”物業(yè)管理。 米亭國際物業(yè)管理公司 獨資企業(yè)，主要管理團隊成員為外籍人士，業(yè)務重點為高端公寓、別墅及酒店。在以往的接觸合作過程中，我們相互理解、