【正文】 三、設(shè)計(jì)原則 ............................................................................................................. 34 四、項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響 ............................................................................................. 35 五、施工期間的環(huán)保工作 ......................................................................................... 35 六、營運(yùn)期主要污染物 ............................................................................................. 37 七、環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià) ............................................................................................. 37 第六章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防 .............................................................. 38 一、設(shè)計(jì)依據(jù) ............................................................................................................. 38 二、建筑物耐火等級(jí) ................................................................................................. 38 三、勞動(dòng)安全設(shè)施及措施 ......................................................................................... 38 四、消防設(shè)計(jì) ............................................................................................................. 39 第七章 項(xiàng)目管理 ...................................................................................... 41 一、項(xiàng)目組織管理 ..................................................................................................... 41 二、開發(fā)模式及管理制度 ......................................................................................... 41 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .............................................................................. 45 一、建設(shè)工期 ............................................................................................................. 45 二、項(xiàng)目招標(biāo) ............................................................................................................. 45 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ............................................................................................. 48 第九章 投資估算 ...................................................................................... 51 一、項(xiàng)目總投資估算 ................................................................................................. 51 二、資金籌措 ............................................................................................................. 53 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ...................................................................................... 55 一、編制說明 ............................................................................................................. 55 二、整體項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................................................................. 56 第十一章 社會(huì)評(píng)價(jià) .................................................................................. 63 一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ..................................................................................... 63 目錄 第十二章 研究結(jié)論與建議 ...................................................................... 65 一、研究結(jié)論 ............................................................................................................. 65 第 1頁 第一章 總 論 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 ： 某老年公寓 項(xiàng)目 項(xiàng)目地點(diǎn)： 該項(xiàng)目位于 ********* 建設(shè)規(guī)模：該建設(shè)項(xiàng)目總占地面積 219902m2，總建筑面積。 老年公寓已成為國際風(fēng)行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務(wù)已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長(zhǎng)期、高齡老年人口快速增長(zhǎng)期、農(nóng)村老齡化加速期。 我國的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)從 20 世紀(jì) 80 年代起步，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。中共陜西省委 、陜西省人民政府十分重視老齡問題，自 2021 年省政府就發(fā)布了《關(guān)于建立高齡老人補(bǔ)貼制度的意見》的政策，指出 “老年人是一個(gè)需要特殊關(guān)懷和照顧的群體，搞好老年人優(yōu)待 第 5頁 服務(wù)工作是各級(jí)政府義不容辭的責(zé)任。 第 6頁 資金來源為企業(yè)自 籌 資金投入 萬元，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款 萬元 。在今后 50 年內(nèi)，全世界將會(huì)第一次出現(xiàn) 60 歲以上老年人口超過少年兒童人口的情況。 在 2021 年，在全世界 186 個(gè)國家和地區(qū)中，已有超過半數(shù)進(jìn)入 “老 第 8頁 年型 ”。老年人口是社會(huì)的重要資源，老年人的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用是不可忽視的。據(jù)聯(lián)合國人口統(tǒng)計(jì)部門預(yù)計(jì)，到 2050 年，亞洲老年人口將增長(zhǎng)到近 63%，而歐洲比例（ 11%）將減少一半，與非洲（ 10%）和拉丁美洲（ 9%）接近。據(jù)第六次全國 人口統(tǒng)計(jì) 第 10頁 數(shù)據(jù)公報(bào)，在 2021 年，中國 60 歲及 65 歲以上人口比重分別為 %和 %，根據(jù)專家預(yù)測(cè)，到 2020 年為 %和 %， 2030 年為%和 %， 2040 年為 25%和 20%。同時(shí)，未來十幾年內(nèi)，雖然老年贍養(yǎng)比開始上升，但少兒撫養(yǎng)比明顯降低，社會(huì)總撫養(yǎng)比持續(xù)下降，也為做好二十一世紀(jì)人口老齡化高峰前的準(zhǔn)備提供了有利條件。 三、老 年公寓 發(fā)展現(xiàn)狀 我國的老年公寓發(fā)展較晚，自１９８８年６月安徽省安慶市創(chuàng)辦全國第一家老年公寓到現(xiàn)在，只有二十多年的歷史。要根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)來考慮，使老年公寓的高、中、低檔次適量，以適合不同層次老年人的需求?？梢灶A(yù)期，老年公寓作為一種新興的養(yǎng)老方式，將會(huì)被越來越多的老年人所接受，老年公寓也勢(shì)必為更多有識(shí)的投資者所關(guān)注。這些城市的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。交通不便；有的居住高層密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。 陜西 省老齡事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作尚處在起步階段，現(xiàn)有福利機(jī)構(gòu)還比較少，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在著養(yǎng)老模式單一，完全依賴民政部門，資金投入不足，養(yǎng)老居所品質(zhì)及功能落后，服務(wù)項(xiàng)目不配套，不能適應(yīng) 老齡群體的需求。因此，由人口革命、科技發(fā)展與人口長(zhǎng)壽而出現(xiàn)的人口老齡化，應(yīng)視為社會(huì)文明的勝利成果。可見，中國老人 “養(yǎng)兒防老 ”的觀念正在發(fā)生變化。 老年公寓未來有較大發(fā)展空間 隨著人口格局的變化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，老年公寓數(shù)量的需求將不斷增長(zhǎng)，老年公寓這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。建設(shè)地點(diǎn) 緊靠********國家旅游休閑度 假區(qū) ，距離 城中心不足 2 公里，屬于 ****市 ****區(qū) 城市規(guī)劃范圍地塊；地理位置優(yōu)越，交通便利，自然環(huán)境 良好 ，為項(xiàng)目的建設(shè)提供了優(yōu)良的客觀條件，發(fā)展前景廣闊。 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地所處地層為第四系全新統(tǒng)與下更統(tǒng)新的河漫灘沖積層及 第 19頁 湖泊沉積層上。全年人均GDP 為 18952 元。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) %；商品零售價(jià)格指數(shù) %；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù) %。 滿足城市規(guī)劃的要求 項(xiàng)目用地位于 ****區(qū) 城市規(guī)劃規(guī)范地塊，項(xiàng)目建設(shè)符合城市整體規(guī)劃要求。 項(xiàng)目定位 （ 1）項(xiàng)目客戶群定位 項(xiàng)目開發(fā)完成后主要客戶群 60%來自 ****市 區(qū)及周邊縣市富足的退休老人，以及子女常年在外工作，無暇照料老人且收入豐厚的人群 ； 30%的客戶群來自 陜西省 其他兄弟市縣的富足退休老人； 10%的來自于對(duì) ****歷史文化感興趣的又有一定收入的其他地區(qū)的老人。區(qū)域中央結(jié)合 中心活動(dòng)場(chǎng)設(shè)置中心綠地，實(shí)現(xiàn)資源共享的目標(biāo)。通過建筑底層的架空空間讓視線通透，將整個(gè)組團(tuán)各具特色的花園連成一個(gè)有分有合的完整體系。 （ 3）漸進(jìn)開發(fā)、梯度推進(jìn)，尋求一種最為經(jīng)濟(jì)和符合人性的規(guī)劃改造建設(shè)模式，通過漸進(jìn)式開發(fā)改造，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律相結(jié)合，梯度推進(jìn)，創(chuàng)造較為完善和具有鮮明時(shí)代特色的城市地區(qū)。 （ 2）建筑部分 ① 外墻面：沿街面商業(yè)用房局部掛貼花崗巖板材，其余為彩色外墻面磚； ② 內(nèi)墻面：混合砂漿上刷普通水質(zhì)涂料。 療養(yǎng)方面：老年人社區(qū)的醫(yī)療要比一般公寓社區(qū)規(guī)格高對(duì)于亞健康狀態(tài)的老人，要有常見疾病的中西醫(yī)門診；對(duì)于有老年慢性病的老人，要有跟蹤檔案，對(duì)其定期進(jìn)行體檢，確 保老人日常生活的安全；而專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，則可以提供老年人專業(yè)的治療和護(hù)理，護(hù)理人員可以上門為老年人服務(wù)，老年人也可以白天在醫(yī)院接受護(hù)理，晚上回家休息。 ④ 設(shè)計(jì)特點(diǎn) 老年