【正文】 年公寓”來說，只有 3 幢住宅樓、 492 張床位。 老年用房專業(yè)委員會在對 上海老年公寓現(xiàn)狀的調研資料中預測，到 2021 年，按老年人口的 3%計算，入住老年公寓的人數(shù)將達到 9 萬人。 “上海正在與歐盟合作，嘗試建立一個評估體系，評估哪些老人可以進入由公共財政支持的養(yǎng)老機構。 區(qū)位交通 綠地設計了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設置了裝飾性腰帶扶手等。 地理位置 江南 31 ? 小區(qū)公建配套基本齊全，東南角設有商業(yè)街，小區(qū)出入口內設有會所，小區(qū)內還設有次會所和泛會所，位置適宜。藥物咨詢中心提供促進健康的藥物及營養(yǎng)品的咨詢服務。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動室、餐廳等，每建筑組團均設置有多功能的活動空間。 會員制 卡種 會員卡繳費標準 年費繳費標準 前一百名會員價 銀杏 A 卡不記名卡 大套 50 萬 5 萬 /年 中 套 50 萬 萬 /年 小套 50 萬 萬 /年 銀杏 B 卡記名卡 大套 60 萬 2 萬 /年 中套 45 萬 2 萬 /年 小套 35 萬 2 萬 /年 銀杏 C 卡 大套 8500 元 /月 － 中套 7000 元 /月 － 小套 6000 元 /月 － 非持有國內身份證的會員卡費加收 20 萬人民幣 親和源實行會員制，入住者須符合會員條件，承認會員章程，購買會員卡，繳納年費等，擁有會員資格方可獲得親和源物業(yè)的使用權。 復馨敬老院設有多種健身和休閑設施： ? 在 2021 平方米的花園內有魚池、親水平臺、健身器材、背景音響等設施； ? 每層樓面有陽光屋，除沐浴陽光外，可在此進行棋牌活動、閱讀書報、休閑品茗，且不下樓就可在此用餐； ? 設有 1000 平方米的健身娛樂中心，內有網(wǎng)吧、書畫室、圖書館、老年大學教學點、興趣小組活動室、茶藝館、多功能影視廳、理療室、桌球房、推拿按摩室、足療房、理發(fā)室等休閑項目。 社區(qū)組成： 多層公寓 為主 ； 多功能綜合樓（老年大學、老年活動中心）； 配餐中心（就餐、配送）； 休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）； 老年醫(yī)院及護理院； 會所（游泳池、健身房、水療館、會務活動中心）； 商業(yè)街（設有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）； 綠化景觀，（綠化覆蓋率 50%以上 ；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、 38 涼亭等）； 風雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫(yī)院及護理院之間 相互連接）； 戶外活動場地、停車場。 ? 底層架空 ， 景觀陽臺 ， 露臺空間 ， 屋頂花園 ， 擴大花園范圍 ? 以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成為住宅主體。 40 （二）居室 進戶門：正副扇雙門； 進門處：設換鞋椅，椅高 45 厘米； 電源開關：設置漏電、電涌保護總開關；電源插座離地 60 厘米，開關離地 120 厘米； 地面：客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺鋪設地磚；臥室、書房鋪設木紋復合地板； 墻壁：廚房、衛(wèi)生間鋪設磁磚，其余為環(huán)保內墻涂料； 床：床體高度可調節(jié)（ 45 厘米、 50厘米兩檔）；床墊為符合人體工學設計的 “席夢思 ”； 椅凳：符合人體工 學設計，扶手特設拐杖放置孔； 電視機：采用 IPTV 制式電視機； 電話：大號字體的撥號鍵盤， “一鍵通 ”功能設置； 空調：風管式（卡式）內機空調，遙控操作，附設吊扇； 1緊急按鈕：客廳、床頭、坐便器邊、淋浴房內、陽臺設有緊急按鈕， 1紅外線監(jiān)控：非常情況自動報警； 1門窗：推拉式門窗，雙層玻璃結構；陽臺門下側特設換氣小窗； 1陽臺：超大設計（ 180 厘米縱深）； 1衛(wèi)生間：地面采用電加熱采暖裝置；無菌材料制作的人性化扶手；隱蔽水槽式地漏裝置；采取太陽能加熱水器集中供應熱水； 1廚房：整體（套）櫥柜設施；飲用水（凈水）、自來水分開安裝； 1戶型 ： 一房一廳一衛(wèi)（面積： 4060平方米 /間） 二房一衛(wèi)（面積： 6080平方米 /間）為主， 二房二廳二衛(wèi)（面積： 8095平方米）房型， 少部分的三房二廳（面積在 120140平方米）或二房二廳（面積在 90120平方米之間） 大套房型平面圖 二房二廳一衛(wèi) 140平方米 中套房型平面圖 一房二廳一衛(wèi) 80平方米 41 小套房型平面圖 一房二廳一衛(wèi) 60平方米 “陽光公寓 ”——獨居 以一房一廳一衛(wèi)（面積： 4060 平方米 /間） 和二房一衛(wèi)（面積： 6080 平方米 /間）為主， 和二房二廳二衛(wèi)（面積： 8095 平方米）房型。 2. 裝飾材料不求華麗 裝飾材料的選擇，應協(xié)調配套，符合老年人的心情。 室內燈光應有弱有強，夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁。 為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區(qū)內的建筑物連接，使得社區(qū)內的建筑物之間形成自然連接 。門診部設外科、內科、耳鼻喉科、皮膚科、康復醫(yī)學科、中醫(yī)科、檢驗科、醫(yī)學影像科、老年特色?？频?。 老年公寓是介于老人住宅與養(yǎng)老院中間的一種居所，它既可使老人有獨立的居住單元，保持家庭氣氛，又可獲得各種較好的社會服務，有利于居家安度晚年。在美國環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，社區(qū)中包括各種專門為老年人服務的配套設施，形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。輔助設施有小商場、郵電所、銀行、車庫等。代表樓盤：太陽城中心 、 鳳凰城 。 理，讓 老年公寓不顯孤獨 。地塊沿江堤平鋪，地塊有一定的高差起伏。寶山區(qū)有國內著名的美蘭湖高爾夫球場（這對一些高端客群有較強的吸引力，同時也提升了區(qū)域的房產(chǎn)價值 ）。 54 地塊資源 外部區(qū)域 —— 有長江和瀏河的天然水資源優(yōu)勢，寬闊的江面為地塊提供了豐富的水文化資源。 52 第三部分 產(chǎn)品定位建議 53 一、產(chǎn)品用地 分析 地塊概貌 本地塊處于太倉與上海寶山區(qū)交界處，毗鄰瀏河入江口。建筑將三種元素結合 在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。這就造成西方國家的老年人一般不會同子女住在一起，這間接促進了老年公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各層面設老人活動室或整個公寓樓分設娛樂室、健身房、閱覽室、會客室等，并設醫(yī)務室、 50 監(jiān)護室及招待客房。美國先于我國進入老齡化社會，近十多年來大量興建的老年社區(qū)就非常值得我們關注。 ? 江南太陽城三期“濱河御座” 10 月 2 日開盤，首批房源公開當天認購 80％ ? 三期主力房源 69㎡一房、 91㎡兩房、 109㎡三房 ? 目前 70％的業(yè)主都是上海購房者。 比如：當?shù)靥禺a(chǎn)店、特色餐飲店、花鳥店、古董藝品、戲曲茶樓、醫(yī)療保健用品商店、特色服裝店，書店等。連廊和戶外的公共空間也為老人的娛樂和交流提供了一個寬敞的環(huán)境。 3. 家具盡量減少棱角 家具應從實用出發(fā)，宜少不宜多。浴缸不宜過高，較高應加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全?？紤]到對老人的關懷，采用了 南側大面積開窗 的手法，為老人提供更多的陽光，同時針對大面積開窗帶來的夏季陽光過于強烈，為此，同時在南面運用了 遮陽百葉的建筑構件 ，使得房屋可以有 選擇的利用陽光。 39 四、老年住宅產(chǎn)品特點 住宅建筑規(guī)劃 在充分通風、采光的基礎上，其建筑格局以 “圍合狀 ”布置 為主。 圍繞人與自然親和的理念，將社區(qū)內的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設計，在社區(qū)內形成建筑與環(huán)境和諧的布局構成。 復馨敬老院擁有現(xiàn)代化的、人性化的設施： ? 每個房間內有空調、電扇、電話、液晶電視、獨立衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內 24小時供應 35 熱水，部分房間有淋浴房； ? ? 每個床位設有對講式呼叫器 ? 所有房間均飲用純凈水 ? 六層大樓內設有兩臺三菱電梯，直達各樓面。距盧浦大橋、浦東國際機場約 15 分鐘車程。社區(qū)房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從 60 ㎡到 140 ㎡不等。 在社區(qū)內設立醫(yī)療急救站，并與 120 急救中心聯(lián)動。 ? 環(huán)境設計充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。整個社區(qū)三面環(huán)水，綠化面積占整個社區(qū)的 50%。 小區(qū)內部設有循環(huán)巴士通往學校、農貿市場等，另外有直達中山公園和人民廣場的班車，每日 4班次。國際家園占地 4000 畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風格打造，社區(qū)內設置中福會幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級酒店等，社區(qū)配套完善。上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會相關負責人表示，不久前接待的一個美資地產(chǎn)投資集團，瞄準的就是上海老年社區(qū)、老年公寓的開發(fā)項目。 （三） 、 上海老年公寓潛在發(fā)展 市場需求總量 270 萬 到 2021 年，在上海，入住老年公寓的人數(shù)將達到 9 萬人。 這些老年公寓依然帶有強烈的社會福利色彩，一般是由政府經(jīng)營，多為敬老院性質，大部分不具備成套獨用的特點，真正具備老年公寓基本特征的幾乎為零。 4） 室內燈光應有弱有強 。 （ 四 ） 、設計特點 : 1）老年人居住的 樓宇中 最好 設有可平展擔架的醫(yī)護電梯 ，同時 走廊要寬 ， 樓梯踏步要比一般踏步低 ；房屋 由外至內， 要 完全采用無障礙設計 ； 室內地面應采用防滑材料 ， 例如：廚衛(wèi)應采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。 3）學習、休閑方面： 本市每年有近 40 萬老人到各類老年教育機構和社區(qū)學校學習，參加文化體育活動的老年人占老年人口總數(shù)的 60％以上。 另外，位置也是相當重要的一個原因。 （ 二 ） 、 二手房受老人 “偏愛 ”三大主因支撐 相比老人們在增量房市場上遭遇到的無奈，如今的二手房市場似乎更受到老人們的 “偏愛 ”。 中心城區(qū)重點發(fā)展中小型、單一功能為主的養(yǎng)老機構和老年日托站，滿足老年人就近養(yǎng)老服務需求，郊區(qū)發(fā)展以大中型、綜合功能為主的養(yǎng)老機構，滿足多層次養(yǎng)老需求，重點抓好第三、第四社會福利院改擴建。遇到緊急情況， 如疾病、火災等，老人的生命安全將受到威脅。 對于各種社區(qū)公共服務設施規(guī)劃的配置，將按不同地區(qū)分為三類實施：嚴格執(zhí)行《居住區(qū)標準》的地區(qū)有浦東新區(qū)、郊區(qū)新城和城鎮(zhèn)人口在 5萬人以上的新市鎮(zhèn)地區(qū)以及中心城成片改造或新建地區(qū)等；可按照不低于《居住區(qū)標準》建筑面積下限 80%配置的地區(qū)，指中心城浦西內外環(huán)線之間的建成居住區(qū)，郊區(qū)新城建成區(qū)（老城廂）等；可按照不低 于《居住區(qū)標準》建筑面積下限 60%配置的地區(qū)是中心城浦西內環(huán)線以內的建成居住區(qū)，地處中心城歷史文化風貌保護區(qū)的居住社區(qū)等。 （ 一 ） 、 上海老年敬老院 職能 ? 為入住老人提供日常 護理服務 ? 為入住老人提供 文體活動 場所 ? 為入住老人提供全程的 醫(yī)療服務 ? 為入住老人提供生活起居 服務： （ 二 ） 、 上海敬老院服務 特點 ? 全日制護理， 24 小時服務 ? 及時快速的醫(yī)療保障 ? 設醫(yī)務室，有專職醫(yī)生主治看病， 24 小時服務 ? 關心老人物質生活使老人吃好住好 ? 注重老人的精神心理護養(yǎng) ? 代為老人出租房屋和保管財產(chǎn) 或以房養(yǎng)老；代辦老人喪事。但是，據(jù)統(tǒng)計： 2021 年國家舉辦的社會福利機構有 1364 個，收養(yǎng)人數(shù)為 萬；集體舉辦的敬 老院有 39377 個，收養(yǎng)人數(shù)達 64 萬人；再加上老年公寓等其他類型福利機構，目前能為老年人提供服務的床位僅有 萬張，不足全國老人總數(shù)的%。五普資料表明： 2021 年，我國空巢老人戶占 65 歲及以上老人家庭戶的 ％。它既符合家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)模式，又同社會養(yǎng)老相結合，保證了子女家庭的獨立性，真正體現(xiàn)了代際間的 “互助 ”。許多老年人在身體健康狀況允許的情況下，一般傾向于與子女分居，但隨著年齡的增長 ，健康狀況的下降，特別是當行動自由越來越不方便之時，又希望能與子女住在一起，以便能得到子女的照顧。 居家一直是我國最主要的老年人口的戶居方式。 集中模式大致可分為老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)（敬）老院三種形式。 毗鄰模式。 由于受現(xiàn)代生活方式的影響，特別是住房條件的改善，越來越多的老年夫婦選擇和已婚子女分居。 7 二、上海市老年人口居住 現(xiàn)狀 ? 老年人獨居占老年人總人口的 70%以上，上海老年人獨居現(xiàn)象明顯 ? 上海老年人居住以獨居為主、以社區(qū)服務為依托，以養(yǎng)老機構為補充 （一）上海目前 老年居住模式比較 合居模式。在 所有支出中，飲食支出仍然是老年人口最主要的支出項目，但比重在降低（從