【正文】 要有購(gòu)買(mǎi)合適毗鄰住房的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力；四要在需要時(shí)有一方能做出犧牲或讓步。由于同時(shí)達(dá)到以上４項(xiàng)條件有一定難度，目前能做到毗鄰居住的，為數(shù)還不多。 集中模式是指老年人居住在老年性服務(wù)機(jī)構(gòu)安度晚年的模式。隨著 “四二一 ”家庭結(jié)構(gòu)的形成， 集中居住模式日漸盛行， 但由于老年性服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量少，更重要的是設(shè)施好的收費(fèi)高，收費(fèi)少的配套設(shè)施差、服務(wù)水平低，致使集中模式在我國(guó)并不盛行。另一方面，現(xiàn)有社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率低。鄭州市民政局社會(huì)福利處處長(zhǎng)王林指出： “ 造成這種現(xiàn)象的關(guān)鍵 原因，就是這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)價(jià)位較高。 以家庭居住為核心。根據(jù)第五次全國(guó)人口普查長(zhǎng)表資料，在 萬(wàn)老年人口中，有 萬(wàn)老年人口居住在家庭戶中，其比例高達(dá) ％，只有 萬(wàn)老年人口居住在集體戶中，其比例僅為 ％。在源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的中國(guó)傳統(tǒng)文化中，孝文化無(wú)疑占有一定的地位。 適合養(yǎng)老模式的發(fā)展。 符合老人生理、心理的發(fā)展。另外，多數(shù)老人有 “金窩銀窩，不如自家土窩 ”的居家心理，愿意在自家頤養(yǎng)天年，希望兒孫滿堂、喜歡子孫繞膝。 “五普 ”期間，我國(guó) 80 歲以上老年人均住房面積 50 平方米以上的占同齡人口的 66％。 毗鄰式是家庭居住模式的最優(yōu)形式。 “分得開(kāi)、住得近 ”、 10 “分而不遠(yuǎn) ”的代際互助型老年住宅（即毗鄰型，作者注），有其它類型不可替代的優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)，這類住宅對(duì)現(xiàn)有住宅形式?jīng)]有太大的沖擊，只是更充分利用了己有住宅。前者是指兩代或多代同住一棟，上層為年輕夫婦及孩子，下層為老人；后者是將一個(gè)大戶型拆分為兩個(gè)小戶型。 居住離不開(kāi)住宅，住宅脫離不開(kāi)社區(qū)。社區(qū)服務(wù)是對(duì)家庭功能的補(bǔ)充和完善，是家庭居住形式的擴(kuò)大和延化。老年空巢家庭在大城市尤其突出， 2021 年，北京老年空巢家庭比例為 34%，上海為 %，天津 %。對(duì)于空巢老年家庭，社區(qū)服務(wù)的作用尤其重要。 以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查資料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為 萬(wàn)和 萬(wàn)。所以說(shuō)，老人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)居住僅是補(bǔ)充。美國(guó)住養(yǎng)老院者的平均年齡是 82 歲，每千名 65 歲～ 70 歲以上的老人中只有 12 名住養(yǎng)老院，即使在 85 歲以上的老人中，也不過(guò)占 ％，荷蘭住養(yǎng)老院者的平均年齡是 84 歲，住養(yǎng)老院的只占 7％。 11 以家庭居住為核心，以社區(qū)服務(wù)為依托，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的毗鄰型老年居住模式順應(yīng)老齡化發(fā)展的需要，有利于整合家庭、社區(qū)、社會(huì)資源，滿足宏觀（社會(huì)）、中觀（家庭）、微觀（老人）的不同需求。 而目前上海僅有不到 500 家敬老院，對(duì)于未來(lái)加速增長(zhǎng)的老年人來(lái)說(shuō)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此本項(xiàng)目擁有一定的市場(chǎng)機(jī)遇。 社會(huì) 13 孤老、單位孤老、外地回滬孤老、無(wú)子女的老夫妻及有特殊困難的老人均可洽談包養(yǎng)終身事宜（包括戶口申請(qǐng)、疾病治療、后事安排） ? 聘請(qǐng)律師為老人提供免費(fèi)的法律咨詢服務(wù) （ 三 ） 、上海敬老院產(chǎn)品特點(diǎn) ? 戶型在 3060 平方米左右，南北通透 ? 大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，保證充足光照時(shí)間 ? 裝修風(fēng)格以上海老式建筑風(fēng)格為基調(diào)，木質(zhì)材料為主 ? 房間內(nèi)至少配置 2 個(gè)床位以上 ? 多數(shù)敬老院采用一梯多戶設(shè)計(jì)，以適應(yīng)老年人喜歡群居的生活習(xí)慣 14 附表： （ 四 ） 、上海敬老院未來(lái)的發(fā)展方向 ? 2021 年，上海每個(gè)住宅社區(qū)至少配置一 個(gè)養(yǎng)老設(shè)施 ? 嚴(yán)格控制土地開(kāi)發(fā)，保證公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè) 到 2021 年，上海市將特別重視居住區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的配置，每個(gè)社區(qū)至少配 1 個(gè)養(yǎng)老設(shè)施。 15 養(yǎng)老院成社區(qū)標(biāo)配 管理意見(jiàn)中要求切實(shí)加強(qiáng)社區(qū)福利設(shè)施建設(shè)，針對(duì)上海老年社會(huì)的特點(diǎn)，尤其要重視老年服務(wù)設(shè)施的配置。中心城浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的建成區(qū)以及地處中心城歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的居住社區(qū)，按照不低于本社區(qū)老年人總數(shù)的 %配置床位；中心城內(nèi)外環(huán)線之間的建成居住區(qū)以及郊區(qū)新城老城廂地區(qū)，按照不低于本社區(qū)老年人總數(shù)的 2%配置床位；浦東新區(qū)、郊區(qū)新城和城鎮(zhèn)人口在 5萬(wàn)人以上的新市鎮(zhèn)以及中心城成片改造地區(qū)或新建地區(qū)，按照高于本地區(qū)老年人總數(shù)的 %配置床位。 規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)分為三類 。此外，郊區(qū)城鎮(zhèn)人口在 5 萬(wàn)人以下的新市鎮(zhèn)、中心村，可根據(jù)國(guó)家和上海市村鎮(zhèn)規(guī)劃編制的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，配置社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。 意見(jiàn)指出，中心城區(qū)及郊區(qū)新城建成區(qū)要加強(qiáng)土地資源管理，凡現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施配置不足或缺口較大（達(dá)不到配置標(biāo)準(zhǔn) 50%）的社區(qū)，要嚴(yán)格控制存量土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按照社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃確定的規(guī)劃指標(biāo)，優(yōu)先建設(shè)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。 子女因種種原因不在老人身邊，因此 “空巢 ”老人越來(lái)越多。 對(duì)于這些老人來(lái)說(shuō)，由于缺乏社會(huì)和家人的關(guān)懷，他們經(jīng)常會(huì)感到孤獨(dú)，精神上容易空虛，尤其是過(guò)節(jié)的時(shí)候，他們更渴望享受天倫之樂(lè)。 老年人飲食起居依靠社區(qū)服務(wù)。 目前上海 一些社區(qū)開(kāi)出了為老人提供飲食服務(wù)的機(jī)構(gòu)， 幾乎都處于 “微利生存 ”狀態(tài)。 社會(huì)對(duì)養(yǎng)老保障的重視。其中 2021 年將新增 10000 張養(yǎng)老床位，完成 2萬(wàn)名獨(dú)居老人緊急呼叫裝置安裝，為 13 萬(wàn)名老人提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，新建 20家老年人 18 日間服務(wù)機(jī)構(gòu)。 落實(shí)解決 70 歲以上城鎮(zhèn)無(wú)保障老人等的基本生活保障和醫(yī)療保障，探索建立養(yǎng)老金增長(zhǎng)機(jī)制，適時(shí)提高農(nóng)村 65 歲以上老年人托底養(yǎng)老補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)， 為全市 93％以上老年人建立健康檔案，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，擴(kuò)大家庭病床設(shè)置，其中為老年人設(shè)置的家庭病床數(shù)達(dá)到每年 5萬(wàn)張次以上，推廣家庭保健醫(yī)生服務(wù)模式，建立家庭保健醫(yī)生與老人家屬間的定期聯(lián)系及突發(fā)性事件應(yīng)急預(yù)案制度，普及推廣社區(qū)臨終關(guān)懷安寧護(hù)理制度。 19 五、上海老年人購(gòu)房現(xiàn)狀 ? 老年公寓細(xì)分市場(chǎng)尚未成型，老年人購(gòu)置新房選擇余地不大 ? 二手房目受老年人偏愛(ài)，毗鄰居住模式是其主因 （ 一 ） 、 老年人社區(qū) 方興未艾 ， 細(xì)分化市場(chǎng)有待發(fā)展 社會(huì)化、社區(qū)服務(wù)的養(yǎng)老模式正在越來(lái)越大程度地幫助解決種種社會(huì)難題。 以親和源為例， 無(wú)障礙防滑地板、坡道、帶扶手的寬走廊、寬門(mén)洞、電梯低按鍵、家庭居室高插座，以及社區(qū) 24 小時(shí)紅外安防設(shè)施等種種細(xì)節(jié)，讓每一位老年人在這里安全、方便地生活。 但是，就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，著力于這一細(xì)分的企業(yè)仍為數(shù)不多，相對(duì)于快速增長(zhǎng)的需求來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的供應(yīng)顯得非常短缺。記者從北京中原了解到，目前的二手房交易有 7%左右都是為老人購(gòu)房，而預(yù)計(jì)未來(lái)可能還有 進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。首先是經(jīng)濟(jì) 20 上的考慮。 其次，成熟的社區(qū)配套是關(guān)鍵。而相比新的小區(qū)來(lái)說(shuō)，二手房由于居住時(shí)間較久，一般都能形成相對(duì)成熟、完善的配套，從而使老人 省心不少。由于 上海 的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高，可供選擇的新盤(pán)越來(lái)越少；而為父母購(gòu)房的子女為了方便照顧老人，都會(huì)盡量選擇距離近的房子 。 2）據(jù)調(diào)查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有 15 ㎡；而一般公寓中，老人平均居住面積可達(dá) 30 ㎡。 因?yàn)槔夏耆梭w力有限，從住所步行到菜場(chǎng) 就增加了生活的便利性； 而且 老年人患病幾率 較高 ，萬(wàn)一有急事， 可以 及時(shí)就醫(yī) . 2）療養(yǎng)方面： 老年人 社區(qū)的 醫(yī)療要比一般 公寓社 區(qū)規(guī)格高 。 同時(shí)， 醫(yī)院可針對(duì) 敬老院 內(nèi)的老人開(kāi)出相應(yīng)的 “營(yíng)養(yǎng)處方 ”、 “醫(yī)療處方 ”等，具體來(lái)講，老年人在食堂就餐時(shí)可參考醫(yī)院 “營(yíng)養(yǎng)處方 ”和營(yíng)養(yǎng)師給出的菜單配菜；如果老年人腿腳不好，在 “運(yùn)動(dòng)處方 ”中便會(huì)讓老年人日常生活中多跳跳臺(tái)階，逐步進(jìn)行鍛煉。 22 4）交流方面： 本市老年人需要每天問(wèn)候服務(wù)的有 萬(wàn)人，需每月一次以上精神慰藉服務(wù)的 萬(wàn)人。 （ 三 ） 、戶型特點(diǎn) : ? 房型以緊湊小房型為主。 ? 供老年人用的門(mén)把手、應(yīng)擺把式、 開(kāi)鎖的鑰匙就應(yīng)為錐形，以適應(yīng)老年人握裹力和視力不強(qiáng)的特點(diǎn) 。 ? 南北通透，便于通風(fēng)。 2） 裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情 ， 注重簡(jiǎn)潔、典雅，不求華麗，此外 墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。忌用紅、橙、黃，因?yàn)榧t色會(huì)引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺米黃給人以溫馨感覺(jué)，有利于休息，消除疲勞。 家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角 ； 老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處 ； 23 床與沙發(fā) 應(yīng)該 稍硬 ， 不宜過(guò)軟、過(guò)深和過(guò)矮，更不要坐下去站不起來(lái)。 夜間最好有低度照明，便于老人起 夜如廁 ； 老年人視力 有所衰退，寫(xiě)字 、 看書(shū) 時(shí) 燈光應(yīng)強(qiáng)一些 ； 室內(nèi)電燈開(kāi)關(guān)安裝部位，夜間使用要方便 ； 家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動(dòng)保溫功能。 （ 五 ） 、特殊要求 : 在老年人 居住的社 區(qū)和房屋里， 需 隨處設(shè)計(jì) “緊急按扭 ”和醫(yī)院聯(lián)網(wǎng)，如果老 年人忽然感到身體不適，可通過(guò) “緊急按扭 ”尋求幫助 。 20 世紀(jì) 80 年代后期，由上海市退休職工管理委員會(huì)在浦東新區(qū)建立的“上海市退休職工老年公寓”，開(kāi)創(chuàng)了上海建設(shè)老年公寓的先河。 上海以“老年公寓”命名的機(jī)構(gòu)共有 10家，包括位于嘉定區(qū)的“眾仁老年公寓”、靜安區(qū)的“孫克仁老年公寓”、盧灣區(qū)的“金色港灣老年公寓”、“上海市退休職工嘉定老年公寓”、黃浦區(qū)“黃浦老年公寓”和“千鶴老年公”寓、閘北區(qū)“彭浦新村老年公寓”以及“虹口區(qū)老年公寓“等。 到目前為止，真正進(jìn)入上海市政府統(tǒng)計(jì)系 統(tǒng)的老年公寓床位不到 2021 張，這些老年公寓大多規(guī)模較小。最小的老年公寓甚至僅設(shè)幾張床位。 26 （二） 、 老年公寓政策規(guī)劃擬定中 目前上海有關(guān)部門(mén)正在擬定老年公寓的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，將在某些邊遠(yuǎn)區(qū)域進(jìn)行 開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，并對(duì)滬上一些滯銷樓盤(pán)進(jìn)行改造，或在一些大規(guī)模的小區(qū)中設(shè)置幾幢老年公寓，改“三代同堂”為“三代同區(qū)”。 市郊地價(jià)較低，可以控制成本，以減輕老年人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)； 市郊空氣清新，有益于老年人的身心健康。按每人 30 平方米（建筑面積）計(jì)算，老年公寓市場(chǎng)需求總量為 270 萬(wàn)平方米。按每人 30 平方米（建筑面積）計(jì)算，老年公寓市場(chǎng)需求總量為 270 萬(wàn)平方米。根據(jù)上海退管會(huì)辦公室提供的2021 年養(yǎng)老型住宅購(gòu)買(mǎi)意愿調(diào)研結(jié)果，月收入 8000 元以上的人群中， 55％的被調(diào)查者表示愿意購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老型住宅，其中， 40 歲以上的中年人購(gòu)買(mǎi)意愿尤為強(qiáng)烈。 外資暗中關(guān)注 盡管大規(guī)模的養(yǎng)老型住宅投資開(kāi)發(fā)尚未形成，但早已有海內(nèi)外資本暗中關(guān)注。 27 而不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為養(yǎng)老型住宅的投資開(kāi)發(fā)需要三個(gè)前提：企業(yè)的參與、政策的支持以及對(duì)老年人市場(chǎng)整體需求的研究和規(guī)劃。”上海市老齡科研中心副主任孫鵬鏢提出。未來(lái)，由公共財(cái)政支持的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將有針對(duì)性地向老年群體開(kāi)放。月 容積率 樓層狀況 高層、小高層 綠化率 45% 建筑類別 電梯公寓 房型面積 6090 平方米 綠地 配備有 大進(jìn)深電梯，可供專業(yè)醫(yī)療擔(dān)架入內(nèi)；公共空間無(wú)障礙設(shè)計(jì)；公共走道及樓梯間安全扶手； 指紋鎖智能識(shí)別功能；可視對(duì)講系統(tǒng)； 24 小時(shí)緊急救助按鈕；社區(qū)配備有老年大學(xué)和老年特色服務(wù)醫(yī)院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修 服務(wù)等人性化設(shè)施。國(guó)際家園，位于大上海城郊 —— 上海市與昆山市交界處， 312國(guó)道旁，鄰近國(guó)際汽車城、國(guó)際 F1賽車場(chǎng)。 從中山公園驅(qū)車到綠地 21 城需要半個(gè)小時(shí)左右時(shí)間。在售的主要為聯(lián)體別墅和公寓房，雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近，但價(jià)格上相對(duì)較低。 局部裝 飾 外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法 樣板房分不同的裝修風(fēng)格，有很多保護(hù)型裝修和護(hù)理型裝修的選擇。 周邊配套 該樓盤(pán)在去年年底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的“綠地家世界”也已正式開(kāi)工建設(shè)。此外，還將 設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵 局分理點(diǎn)，還有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心 等。 項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)，總量為 21 萬(wàn)平方米，首期樓盤(pán)將于 2021 年 10 月交付使用。上海知名醫(yī)院在小區(qū)內(nèi)常設(shè)門(mén)診。太陽(yáng)城位于浙江省嘉興市，基地三面 環(huán)水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個(gè)場(chǎng)地平整。將不同層次的住宅群體組織成三個(gè)片區(qū)，各片區(qū)又由多個(gè)住宅組群組成，各組群規(guī)模適宜，方便鄰里交往。機(jī)動(dòng)車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率達(dá)到 80%。全區(qū)綠色系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)合，空間比較豐富。 ? 住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架空，有利日照與通風(fēng)。住宅戶型多種，便于用戶選擇。 周邊配套 小區(qū)的配套設(shè)施非常完善，設(shè)置了各種功能的主會(huì)所，次會(huì)所及泛會(huì)所，以滿足居民生活的各種需要，設(shè)計(jì)中結(jié)合城市設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)的要求，將主會(huì)所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時(shí)不對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響，次會(huì)所及汽會(huì)所結(jié)合居民的休閑、交流、活動(dòng)健身等，有機(jī)布置在各組團(tuán)周圍。體能恢復(fù)中心提供理療、氧恢復(fù)、食療、深度睡眠、整體按摩等服務(wù)。 物業(yè)管理 采用專業(yè)化的管家式物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)從基礎(chǔ)細(xì)節(jié)開(kāi)始，倡導(dǎo)“有限管理、無(wú)限服務(wù)” ，為業(yè)主提供 從日常家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、健康服務(wù)到包括精神需求、老年人特護(hù)在內(nèi)的一系列個(gè)性服務(wù)，真正體現(xiàn)人性關(guān)懷，營(yíng)造溫暖呵護(hù)。 還推出一次性收取 10 萬(wàn)元出租 20 年居住權(quán)、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業(yè)。 親親