【正文】 全社會固定資產(chǎn)投資 160 億元，增長％，比 2021 年增長 倍；全年新建續(xù)建投資千萬元以上項目 143個，投資 125 億元，增長 %，其中億元以上項目 50 個。農(nóng)民人均純收入 8000 元，增長 ％，比 2021 年增長 1 倍 ， 城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量顯著提高。 發(fā)展思路與規(guī)劃目標 XX 市 堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議和省、市委全會精神，堅定不移地走工業(yè)強市、農(nóng)業(yè)富民、三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展之路，積極融入遼寧沿海經(jīng)濟帶建設，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，牢固樹立面向大海起新城、興產(chǎn)業(yè)、求發(fā)展的理念，大力實施 “ 環(huán)境吸引、沿海拉動、南移西進、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐 ” 和 “ 蓋鲅同域 ” 發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略，圍繞仙人島能源化工區(qū)、北海新區(qū)、雙臺溫泉休閑度假新區(qū)、文化古城改造 “ 四大板塊 ” ，全力構建 XX 沿海經(jīng)濟強市。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方 地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經(jīng)濟帶上新的增長極。在 7月 8 日由陳政高省長主持召開的北海新區(qū)招商推介會上，簽約項目 106個，合同金額達到 億元，為北海新區(qū)加速崛起奠定了堅實的基礎。目前，投資 21 億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項目已初具形象，投資 12 億元的奕豐北方溫泉城項目扎實推進。 24 根據(jù)以上分析，項目擬選址是適宜的。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。為進行部分商業(yè) 建設 和開發(fā)創(chuàng)造便利條件。 教育設施 ： 根據(jù)《 XX市中心城教育設施布局規(guī)劃》，本地塊內(nèi)需要設置幼兒園一處。 小區(qū)內(nèi)部采用多層住宅，通過強化小區(qū)中軸線景觀，有效組織空間景觀布局。在保證組團綠地與小區(qū)中心綠地視覺通廊通暢的基礎上，結合生態(tài)健身環(huán)廊及小區(qū)內(nèi)水系設 置環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部步行系統(tǒng)?！耙粠А笔侵感^(qū)內(nèi)部的濱水景觀帶。 商業(yè)建筑分布在 XX路和 東側、南側 路沿街設置。換熱站結合物業(yè)管理公建設置。整個小區(qū)住宅體系完整，平面和空間秩序感強。 住宅戶型配合規(guī)劃 結構和環(huán)境布局進行了切合地形的整體設計，在考慮戶外景觀景色引入的同時，也保證了戶型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動靜分離。建筑平面多樣，局部形成大型室內(nèi)空間，便于各種商業(yè)業(yè)態(tài)的安排。 管理用房：設于小區(qū)內(nèi)的公共建筑內(nèi)。 屋面防水等級：二級。 五、建筑物指標 總建筑面積： 123746 平方米 住宅： 104381 平方米 商業(yè) ： 19365 平方米 第二節(jié) 結構方案 一、依據(jù) 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50010－ 2021 《建筑結構荷載規(guī)范》 GB50009－ 2021 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB50011－ 2021 《建筑樁基技術規(guī)范》 JGJ94－ 94 《地基處理技術規(guī)范》 DGJ08－ 40－ 94 《建筑結構設計統(tǒng)一標準》 GBJ68－ 84 《建筑設計防火規(guī)范》 (GBJ1687)(2021 版 ) 《住宅設計規(guī)范》 (GB500961999)(2021 版 ) 二、抗震設防 抗震設防烈度為 7 度；抗震等級二級，Ⅲ類場地土，基本風壓。 2 升 /m178。 二 、 生活排水系統(tǒng) 排水量估算：本工程最高日排水量約為 735 m179。 設計水量：本工程按 “三 類建筑 ”設計，室內(nèi) 20L/S，室外 15L/S，火災延續(xù)時間 2 小時，火災發(fā)生次數(shù)為一次。 四 、 通風系統(tǒng) 住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風由排風扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L井后至屋頂排放，排風井 由建筑專業(yè)預留，排風扇由用戶自理。供回水主立管頂端應安裝自動排氣閥。 熱力 管線。 3)小區(qū)內(nèi) 10kV 線路和 線路采用電力電纜直埋地敷設 。 六、 建筑物防雷保護及接地保護 本工程均為三級防雷建筑物。 八、 電話系統(tǒng) 本工程內(nèi)全部設直線電話，每戶一對，公建按 指標 25m2/部。 小區(qū)可根據(jù)需要設置大的傳呼對講系統(tǒng) 。 通風系統(tǒng)均用消聲器。 廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。 (4)施工場地周圍設置圍墻，可起隔聲擋灰作用。 (3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀 。 每組散熱器進水管均設一溫控閥，可根據(jù)室外溫度自動 調(diào)節(jié)進入散熱器的熱媒流量，維持室溫恒定。推廣使用新技術、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風，以節(jié)能降耗。 二、發(fā)包方式 承包方式有總承包和單項工 作內(nèi)容承包二種，相應的發(fā)包方式也有兩種。工程前期手續(xù)部分已經(jīng)完成，若后續(xù)各項工作進展順利，則 項目 進度計劃安排為： 可行性研究報告編制 2021 年 5 月 可行性研究報告審批 2021 年 5 月 規(guī)劃設計及審批 2021 年 6 月 施工圖設計 2021 年 6 月 ~7 月 工程施工 2021 年 8 月～ 2021 年 5 月 設備材料訂貨安裝 2021 年 5 月 主體封頂 2021 年 5 月 總體竣工驗收 2021 年 10 月 正式交付使用 2021 年 12 月 48 第十一章 投資估算和資金籌措 項目投資估算根據(jù)當?shù)毓こ淘靸r以及相關費 用具體收費情況估算。 前期工程費用 合計 594 萬元。 二、資金使用計劃 項目前期工作自 2021 年 5 月開始， 2021 年 8 月開工建設， 2021 年8 月 竣工， 2021 年 5 月 底全部銷售完畢。 項目投資估算詳見：附表 1投資估算表 50 第二節(jié) 資金籌措及使用計劃 一、資金籌措 本項目投資總額 萬元，資金來源為：申請銀行貸款 15000萬元 ， 預售收入 5000 萬元 ， 企業(yè)自籌 萬元。 49 前期工程費用 (1)前期咨詢費，按建安工程費 %計， %= 萬元。 ②建筑安裝工程及工程監(jiān)理采用公開招標方式。 第二節(jié) 招標管理 一、概述 依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，本項目工程建設實施階段的勘察設計和施工等均采取招標。 燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。 營運期 (1)項目使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖由供熱公司提供。 (3)夜間應停止機械作業(yè)，特別是高噪聲機械作業(yè)，如打樁機、推土機、風鉆等。 固體廢物：主要為拆遷產(chǎn)生的建筑垃圾和施工產(chǎn)生的殘土和廢棄的建筑材料。 三、配套設施設計 吊裝的軸流風機均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。 電視插座終端電平要求達到 65~71dB。 設置消防對講系統(tǒng) 。 消防設備的電源線和控制線均選用耐火型電纜電線。 供電系統(tǒng) 1)每幢住宅樓的電源從 箱式變 引出的低壓電纜 下接 箱引接 。 各戶起居室、臥室散熱器可采用鋼制散熱器，廚房、衛(wèi)生間散熱器可采用鋁合金散熱器。 本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。 本工程的商業(yè)用房采用商用空調(diào)機組的空調(diào)方式，室外機組設于規(guī)定的位置。 泄洪溝由專業(yè)設計單位負責設計。 系統(tǒng)設計：商業(yè)用房由城市管網(wǎng)直接供水；住宅采用恒壓變頻調(diào)速給水裝置供水，雙電源供電，本工程 南北 方向較長，為節(jié)約能源，恒壓均勻供水，提高供水質(zhì)量。 預制：墻內(nèi)的門洞、窗洞或設備預留洞，其洞頂均需設置過梁。 四、平面布置 戶型面積：考慮售價與當?shù)鼐用袷杖胨剑繎艚ㄖ娣e在75120m2 為宜。 結構形成： 異形柱框架結構 及框架剪力墻結構 建筑合理使用年限： 70 年。 電訊控制室：規(guī)劃設于小區(qū) 南 側，管線引自 XX 路。建筑布局以行列式為主，為了打破傳統(tǒng)行列的單調(diào)、呆板，住宅布局隨著道路線性的彎曲轉折相互錯動，整個布局渾然一體，充分利用單元的組合，形成各具特色的空間環(huán)境，建筑形式采用坡屋頂，外墻色調(diào)以暖色為主。 多 層住宅建筑面積 49045 平方米 ， 共 577 戶 ， 戶型為 8595,100120 平方米為主，高層 住宅建筑面積 36922 平方米 ， 共 434 戶 ， 戶型為7585,90100 平方米為主，小高層住宅 建筑面積 18414 平方米 ， 共 217戶， 戶型為 7595 平方米為主。這種布局形式強調(diào)景觀的均好性，注重資源的平均分配。雨水主要排入小區(qū)內(nèi) 排水系統(tǒng)再 排入城市 XX路 污水管網(wǎng)。整個空間天際線上從多個角度呈現(xiàn)出不同線型的有序過渡。 “一心 ”是指具有對外景觀輻射的小區(qū)中心綠地，由小區(qū)中心綠地和活動場地組成。 28 （ 2）出入口設置 根據(jù)人流分析，小區(qū)主出入口位于 XX路，次入口設于 南側規(guī)劃 路。從而形成運動健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現(xiàn)代住區(qū)。 （ 3）公共服務設施 商業(yè) ： 雖然開發(fā)地塊距城市中心商業(yè)區(qū)較近，但是由于區(qū)位現(xiàn)狀 長期未能改造，商業(yè)設施 不夠完善，隨著該用地的開發(fā)建設，及東側南側規(guī)劃路的打通，必將拉動商業(yè)設施的發(fā)展。 用地區(qū)域分析 （ 1） 周邊用地分析 地塊周邊規(guī)劃以居住用地為主，南側住宅 小雨花園已經(jīng)建成。 第二節(jié) 總體規(guī)劃 一、現(xiàn)狀概況 區(qū)位條件 項目位于 位于 XX 市 中心城區(qū)北部， XX 路 南、 XX 北路以東 、規(guī)劃 用地 面積 66730 平方米 。 項目周邊地段已經(jīng)開始地產(chǎn)開發(fā)， 帶動了該區(qū)域居住環(huán)境的改善與發(fā)展，已逐步發(fā)展成為 北部 城區(qū)的居 住片區(qū)。境內(nèi)溫泉資源十分豐富，溫泉面積、儲量、水溫居東北之首，素有“ 遼南溫泉第一鎮(zhèn) ” 的美譽。主干路金海大街、清河大街等 18 條道路建成通車，漁民新區(qū)、北海寫字樓、集中供熱、污水處理、北海船塢等基礎設施正在抓緊建 設。中海油重交瀝青、中海油 億立天然氣接收站、華錦集團 40萬立儲罐、 XX港務集團 72萬立儲罐等大型石化項目竣工投產(chǎn)。這為本項目運作奠定了良好的經(jīng)濟基礎。全年新開工千萬元以上項目 38 個。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄 億元，比年初增加 億元。 坐落在懷抱之中；哈大公路、中長鐵路、沈大高速公路縱貫南北，莊林公路、蓋旺公路、蓋瑗公路橫貫東西；各級公路形成了四通八達的交通網(wǎng)。 總戶數(shù)： 1228 戶 。住宅面積 65— 85， 85100,100124平方米不等。 總結分析 :通過分析 ,目前 XX 市場售樓盤價格 在 2800 元 /平方米到 4200元 /平方米 之間 。 17 ●平均價格分析 （普通住宅） XX 各個樓盤之間由于位置差異、小區(qū)配套、開發(fā)商知名度等原因房價有差別。另外利用小 區(qū)內(nèi)中央步行軸線、及 分散的小廣場，建設青年健身廣場、兒童游戲場 地 、老年健身樂園、燈光籃球場、等健身場 14 地。 符合 遼寧省 省有關政策要求 遼寧省 《 2021 年遠景目標綱要》中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點，高檔、平價住宅相結合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)。根據(jù)投資投機資金來源不同 ,可以簡單地將其分為國內(nèi)資金和國外資金。2021年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為 4761 元和15781 元 ,分別實際上漲 %和 %。按照我國13 億的人口總量和年均 1%的城市化率增速計算，保守估計每年將有 超過 1300 萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對房地產(chǎn)有著剛性需求。 同時 ,隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展 ,我國的家庭結構狀況發(fā)生了巨大變化 ,呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢。 第二節(jié) 項目建設的必要性 人口增長的需要 中國是一個人口大國且人口增速也很快。這項新政策的出臺，對人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設納入到市場化運行的軌道。 （二） 家庭模式和結構的變化，對居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。伴隨著社會進步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設理念也在 9 不斷發(fā)生變化。房屋新開工面積 39,842 萬平方米 ,同比增長 %。其中，國內(nèi)貸款 11245 億元，同比增長 %。 2021 年我國人均 GDP 為 830 美元， 2021 年達到了 870 美元， 2021 年達到 1000 美元， 住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的 90%以上 。 本小區(qū)占 地 66570 m2，購置土地 費用 5000 萬元 ，計劃總投資 27669 萬元 ， 規(guī)劃建設 高 層住宅 7棟， 多 層住宅 13 棟 ， 臨街為 2 層商業(yè)門市 。 承 建 單位： XXXX 地產(chǎn) 開發(fā) 公司 第二節(jié) 報告編制單位 單位名稱： XXXX 工程咨詢有限公司 工程咨詢資格等級： 乙級 資格證書編號： 發(fā)證機關： 第三節(jié) 編制工作的依據(jù)