【正文】 和夜間燈光，渲染商業(yè)氣氛。 （二） 消費概念定位 集購物、餐飲、休閑、娛樂、觀賞于一體的 “ Shopping Mall” 。 基于以上觀點，我們確立項目推廣主題為：【 商業(yè)地標，城市名片 】。恢弘規(guī)模無出其右，奠定開封商業(yè)霸主地位。 具體推廣思路表述： “商業(yè)地標，城市名片” —— “ SHOPPING MALL” —— “投資回報率” —— “物業(yè)檔次、品位、規(guī)?！?—— 賣點循環(huán) —— “商業(yè)地標，城市名片” （（ 四四 ）） 采采 取取 ““ 集集 中中 轟轟 炸炸 ”” 的的 廣廣 告告 策策 略略 我們對 2021年度開封市房地產(chǎn)市場的競爭現(xiàn)狀、競爭個案的產(chǎn)品、價格與銷售情況、本案周邊樓盤情況等方面進行了考察，并就項目的整體利潤、銷售價格、銷售速度等方面進行了權衡。 主訴求七： 買鋪當然買旺鋪，還要擁有終生產(chǎn)權 （產(chǎn)權） 重點訴求本項目的 100%產(chǎn)權銷售優(yōu)勢告知投資者，投資標王旺鋪永續(xù)收益，為子孫留千萬，不如留旺鋪一間。 樓盤形象包裝有利于提高樓盤的檔次與品位，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲取買家認可，促進銷售； 同時又有利于樹立公司形象和公司品牌。 7. 維護良好的工地形象 ※※七、銷售策略 針對商業(yè)地產(chǎn)營銷涵蓋面廣泛的“另類”特點，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)營銷中往往無處著手。 鼓樓商城項目地處成熟商圈核心位置，一層四通八達的通暢設計，致使一層產(chǎn)生了一些讓目標客戶爭相購買的超級旺鋪，對于這些炙手可熱的黃金鋪位完全可以采取競拍的方法進行銷售。這樣做既有利于短期資金的回籠，又有利于以后商場的持續(xù)經(jīng)營；采取“整租零售”的策略，先把劃分為超市的分區(qū)整體出租給經(jīng)營者，然后化整為零出售給中小投資者，降低投資門檻，擴大投資主體；同時由于一部分鋪位已經(jīng)分塊整體或部分出租出去，那么，對于投資客戶來說定是一個很好的收益保障、投資誘惑。具體操作時，主要是根據(jù)業(yè)態(tài)分區(qū)和項目的整體定位，有區(qū)別、有選擇地進行招商，給目標客戶以高檔、科學、正規(guī)的心理預期。常見的方式有： （ 1） 指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導等。 鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 20 （四）銷售準備工作 基礎工作 ? 售樓部的設計與包裝 ? 銷售道具的準備 ? 大型戶外廣告的樹立 ? 案場規(guī)章制度的制定 ? 銷售隊伍的組建 ? 銷售人員的培訓 ? 銷講手冊的制定 ? VIP卡的制定 ? 大、小定單的制定 ? 各種分析、統(tǒng)計表格的制定 銷售部架構及職能 一）專案經(jīng)理（ 1人） 職責： 1. 負責樓盤銷售部的整體管理工作 (監(jiān)督衛(wèi)生、考勤、調(diào)休、來電接聽、客戶接待、大小定單、合同 簽定等工作 )。 9. 參與各活動的策劃工作，負責推廣活動的準備與案場配合。 4. 銷售部用品的請購、保管。 三種因素在樓盤最終定價中所起的作用顯然不一樣，一般說來市場供求總量與競爭對手的價格只是參考，而成本與消費者則是決定價格策略的根本因素。另外可以采取“強化總價概念，弱化單價概念”的價格信息傳遞策略。 （二）價格控制策略 在價格策略上，建議采取“高單價、低總價”的整體控制策略。 六）協(xié)調(diào)人員 /文員（ 1人） 負責定單、合同整理并保管有關統(tǒng)計報表及合同登記備案與銀行按揭辦理。 2. 安排來電接聽、客戶接待順序等工作。 7. 負責監(jiān)督銷售部人員計劃工作的執(zhí)行情況。等等。具體暫略。 ? 統(tǒng)一招商管理 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 ? 返租 對于相對較差的鋪位（比如：三、四層和一些死角鋪位）可以采取年返租的政策，樹立中小投資客戶信心，降低投資風險。 鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 18 在上海、浙江、廣東等地，商鋪拍賣活動相當火爆，杭州輕紡城的旺鋪全都以拍賣的方式推出。 形成強大的視覺沖擊力。 2 開盤宣傳 1）懸念式廣告 —— 留白或（一個全新的“商業(yè)地標即將在開封誕生） 2）開盤造勢 —— 樓盤現(xiàn)場與賣場展示，送小禮物；售樓處搖獎，音樂舞蹈表演。 主訴求五： 間間沿街鋪，戶戶招牌店 （名店街） 重點闡述一層名品步行街，間間為沿街商鋪，孕育商機無限。 快速占領臨近周邊市縣的市場份額，通過強大的宣傳造勢，使當?shù)乜蛻魧ξ翼椖績r位、軟硬件設施等諸多方面的賣點宣傳表示接受并認同，這必將成為本樓盤多條銷售渠道聯(lián)動出擊 、并最終達成銷售目標的重要推廣銷售手段。 顛覆傳統(tǒng)購物模式 —— 開封首家休閑購物主題商業(yè)物業(yè)，創(chuàng)造更豐富生動的 “ 逛街 ” 體驗；休閑、餐飲、健身、娛樂、??風情與格調(diào)相得益彰，購物與休閑兩相皆宜。 二、三層：知名量販（家樂福諾瑪特、丹尼斯、） 四層：連鎖家電超市 （通利、國美、八方、蘇寧） 通訊器材、音響制品 ※※六、營銷推廣策略 （一）案名的確立 鑒于本案的商業(yè)特性，以及上文關于定位的闡述，我們認為一個房地產(chǎn)項目在推廣過程中，必然要有一個適合于自身項目特點、易于進行推廣銷售、并可在短期內(nèi)為廣大客戶所接鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 11 受和認同的案名和推廣語，從而能夠有效地沿著案名及推廣主題所派生出來的一整套推廣思路順利地進行下去，為未來的銷售和推廣打下一個良好的開端。 “ Shopping Mall” ，設置大量不同行業(yè)各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂 設施、文化娛樂廣場、餐飲等，以覆蓋男女老少各個不同年齡層次、不同檔次的顧客需要， 是一 種 集鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 10 購物、餐飲、休閑、娛樂和觀光為一體的 “ 一站式 ” 購物 消費 和“一站式”享受。我們對本項目提出以下建議： 1．雕塑、小品 在環(huán)境布置上應提供雕塑、小品，增添消費者休閑情趣，制造一種雅致、舒適的購物環(huán)境，雕塑在設計理念上可以突出濃郁 的開封歷史及民俗文化。 在商 鋪投資中追求低總價，并渴望從中獲得較好的租金收益。 在購物過程中追求商品檔次與品質(zhì)的消費人群。 我們對于開封人的消費心理進行分析表明： 由于開封經(jīng)濟大環(huán)境及收入水平的長期低迷，消費者對于自身未來的生活保障懷有極強烈的危機感，儲蓄大于投資消費觀念 仍是目前開封的主流消費觀念。開封市生產(chǎn)總值完成 348億元，比上年增長 11%；工業(yè)增加值增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 %，實現(xiàn)利潤增長 %；一般預算收入增長 %；社會消費品零售總額增長 %；內(nèi)資到位 36億元，增長 43%，實際利鼓樓商城市場推廣執(zhí)行方案 金世咨詢 7 用外商直接投資增長 34%，外貿(mào)出口增長 %；金融機構存款余額增長 %，貸款余額增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，農(nóng)民人均純收入增長 %。 鼓樓商城位于鼓樓商圈核心，地理條件得天獨厚，但周邊對手同樣不容忽視，如今，鼓樓新天地的銷售尚未結束，比肩而立的愷撒廣場卻結束了上一階段的沉寂，從競爭起跑線上開始發(fā)力，大戰(zhàn)一觸即發(fā)。 商場超市、步行街，連鎖、專賣、精品店，構成了目前鼓樓商圈的基本商業(yè)形態(tài)。 新的市場環(huán)境下，開封商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景如何？開封商業(yè)的中心 —— 鼓樓商圈又怎樣實現(xiàn)自身的目標定位，成為開封乃至豫東地區(qū)名副其實的購物天堂？鼓樓商城怎樣才能成為為古城開封商業(yè)地標，為開封的經(jīng)濟發(fā)展和形象提升增光添彩？ 挑戰(zhàn)與機遇同在，風險與希