【正文】 ，至于實(shí)際開始銷售、辦理買賣手續(xù)、簽定合同等實(shí)際性的工作，將在公開銷售階段進(jìn)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）將原先墻面展全部折除，墻面仿瓷刷新，換以十塊左右新展板，內(nèi)容為：小高層戶型圖、商鋪銷售、招商政策、非住宅部分銷控表； （ 3）正對(duì)大門的 里墻兩窗之間重新制作形象墻； （ 4）接待大廳內(nèi)部懸掛彩色噴繪掛牌，以營(yíng)造熱烈之氣氛； （ 5）接待大廳頂部懸掛彩色噴繪掛牌，以營(yíng)造熱烈之氣氛； （ 6）售樓部門口彩旗更新，清理地面、除去雜草、花臺(tái)綠化修剪； （ 7）售樓部頂上的廣告看報(bào)，更換為商鋪銷售招商內(nèi)容。 （ 4）主入口東西側(cè)門面頂部可橫拉五彩小旗，密密麻麻，在主入口兩側(cè)門面所夾通道的上空串成一片旗海，營(yíng)造節(jié)慶、熱鬧的商業(yè)氣氛。 （ 3）配合開發(fā)商“短平快”操作本項(xiàng)目非住宅產(chǎn)品的構(gòu)想，就必須在最短期限內(nèi)，營(yíng)造最大的轟對(duì)效應(yīng)和強(qiáng)銷效果。 之價(jià)位及勢(shì)頭極易帶動(dòng)其它物業(yè)（小高層、車庫(kù)、儲(chǔ)藏間等）的順利進(jìn)展，具體廣告主題可配合銷售工作進(jìn)展分為三個(gè)階段。 第三階段：強(qiáng)銷期 時(shí)間： 2021 年 11 月 1 日 —— 11 月 30 日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。戶外看板設(shè)置期半年以上，一南一北，從兩個(gè)入口處鎖定人流，加深周邊居民和投資者的印象，同時(shí)也起到一定的引導(dǎo)作用。 廬峰小區(qū)商鋪 /做零租生意 ,當(dāng)開心老板 廬峰小區(qū)商鋪 /黃金店面 ,從 1 元起拍賣 廬峰小區(qū)商鋪 /免您租金 ,幫您賺錢 做長(zhǎng)穩(wěn)生意做賺錢生意 /就到 廬峰小區(qū) 做生意 車身廣告以城市巴士為媒體，穿梭流動(dòng)性強(qiáng)，受眾多，輻射面廣，正好能彌補(bǔ)戶外廣告靜止不動(dòng)的特點(diǎn)，建議在 28 路（三里街沿線），17 路（廬峰車路、黃梅、京九市場(chǎng)沿線）巴士車體上投放一定少量廣告，投放期為半年。 調(diào)、印制粗躁的不足， 可覆蓋九江城區(qū)絕大部分企事業(yè)單位。特別是認(rèn)購(gòu)和開盤時(shí)間選擇在國(guó)慶節(jié)前后，很多 人多待閑在家，有更多的時(shí)間過把電視癮，所以其廣告效果會(huì)有大幅提升。 廣告投放計(jì)劃表 類別 項(xiàng)目 規(guī)格數(shù)量 費(fèi)用 售 樓 現(xiàn) 場(chǎng) 售樓部展板 ,寫真噴繪 ,10塊 1600 墻面除新 重新仿瓷粉刷 500 售樓部背景板 高精度噴繪 ,3 ,木框飾面板 ,1 個(gè) 1000 彩旗、吊旗 1500 工 地 現(xiàn) 場(chǎng) 主入口圍板 200 2,鍍鋅板飾面 ,角鋼支架 ,噴繪畫面 40000 燈柱式羅馬旗 (永久性羅馬燈柱 )噴繪畫面 ,8桿 , 工地現(xiàn)場(chǎng)條幅 12米 ,約 20條 ,紗卡綢布 ,絲網(wǎng)印字 2021 主入口雙塔廣告 5 5米 /塊 ,噴繪畫面 ,直接安裝墻面 ,2 塊 1800 戶 外 廣 告 售樓部看板 96㎡ ,換噴繪畫面 3840 跨街廣告牌 請(qǐng)廣告公司免費(fèi)更換畫面 / 三里街入口廣告看板 6 15米 =90㎡ ,噴繪畫面直接安裝墻面 5850 條幅廣告 10米 ,30條 ,懸掛三里街、廬峰東路、潯陽東路等地 8400 彩旗廣告 2米， 10幅，噴繪畫面，安裝在八角石轉(zhuǎn)盤周圍 3000 印刷 廣告 置業(yè)手冊(cè) 大 24K， 24頁，進(jìn)口 200g銅版，全彩印刷， 3000冊(cè) 13500 海報(bào) 正 8K，進(jìn)口 128g銅版，雙面彩印， 20210 3期（含投遞） 33000 贈(zèng)品 廣告 驗(yàn)鈔筆 來就送， 1000只 4000 電子萬年歷等 買就送， 200個(gè) 6000 報(bào)紙 廣告 潯陽晚報(bào) 彩版廣告、整版 1次，半版三次 40000 軟文宣傳 3000 電視廣告 九江一套 黃金特段 30秒 /次，每晚 2次， 2個(gè)月，圖片、字幕組合 78000 電視專題報(bào)道 反映本案拍賣、熱銷實(shí)況等。 鑒于預(yù)定銷售時(shí)間的要求，所以將系列 促銷活動(dòng)安排在 912 月份，每半月在社區(qū)廣場(chǎng)開展一次活動(dòng)，在小區(qū)南北入口顯目位置公告活動(dòng)內(nèi)容，可邀請(qǐng)社區(qū)業(yè)主和小區(qū)周邊的居民參加，以擴(kuò)大北區(qū)的人氣和商業(yè)影響力，同時(shí)，將活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)盛況以軟文、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。銷售起價(jià)一般在 16001800 元 /㎡，樓層差價(jià)為4060 元， 但廬峰小區(qū)銷售均價(jià)為 1250 元 /㎡，年豐大廈銷售均價(jià)為3000 元 /㎡。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 銷售比例 已售近 40% 售價(jià) 1300 元 /平方米起 樓層價(jià)格差異 八樓以上 1400 元 /平方米 綠化率 —————— 車庫(kù)面積 已售完 售價(jià) — ————— 停車場(chǎng) 院內(nèi)有停車位 折 扣 一次性或分期 按揭 5— 20 年按揭 折 配套設(shè)施：采用先進(jìn)技術(shù)三菱牌全封閉升降電梯，入戶門選用高級(jí)防盜鋼門，車庫(kù)用鋁合金卷閘門，地面鋪設(shè)高級(jí)瓷質(zhì)防滑地磚 近期優(yōu)惠政策：沒有特別優(yōu)惠政策 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 全天 24 小時(shí)物業(yè)管理， 元 /月平方米，停車場(chǎng)另行收費(fèi) 備注： 由于位置不好，內(nèi)部管理混亂，房子一直很難賣動(dòng)，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)察看，空置率比較高。 所承受的物業(yè)管理費(fèi)的能力在 2030 元之間，而高層的物業(yè)管理費(fèi)至少為 元，按此類水平計(jì)算每戶高層住宅業(yè)主所承受的物業(yè)管理費(fèi)至少在 60 元以上，在九江市小高層僅有 6 家，分別為：年豐大廈、濱江現(xiàn)代城、廬峰小區(qū)（小高層）、東盟城中城、湖濱花園、怡景閣 .高層僅有 2 家錦湖豪庭、濱江花園。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。可以利用物業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)，和業(yè)主、客戶進(jìn)行聯(lián)誼活動(dòng)，以服務(wù)為基調(diào)，文娛搭臺(tái)，促銷唱戲，借以提高小區(qū)的商業(yè)氣氛并最終帶動(dòng)小區(qū)物業(yè)的銷售。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣告媒體策略： A、戶外廣告與流動(dòng)車體廣告相結(jié)合 戶外廣告可采取長(zhǎng)短期廣告結(jié)合的形式，針對(duì)北區(qū)售樓現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)有的戶外看板及跨街廣告，可更換廣告畫面，換之以全新的商鋪銷售招商主題的內(nèi)容。 第二階段：開盤期 時(shí)間： 2021 年 9 月 28 日 —— 2021 年 10 月 31日 目標(biāo)：產(chǎn)品特性強(qiáng)力宣傳，不斷提升產(chǎn)品價(jià)值與廬峰品牌，直接促進(jìn)銷售額的大幅增長(zhǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 投資者。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2） 舉行已購(gòu)客戶的互動(dòng)活動(dòng)，運(yùn)用認(rèn)為耳語效果，達(dá)到促銷目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 開 盤 公 開 日 在 公 共 折 扣 基 礎(chǔ) 下 調(diào) 5% ， 即 銀 行 按 揭 93 折、一次性付款 91折。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 拍賣標(biāo)的的市場(chǎng)分析和價(jià)格評(píng)估由拍賣行提供方 案，雙方共同協(xié)商確定。 起拍賣一元，如最后競(jìng)價(jià)超過公司的保留底價(jià)則拍賣成交，反之則不成交，然后從底價(jià)開始上拍，但在不成交的情況下對(duì)發(fā)展商報(bào)為不利，故拍賣方就要預(yù)先準(zhǔn)備若干名“托”以保證拍賣的完成功，而托的具體職責(zé)為： a、 營(yíng)造哄搶氣氛，把準(zhǔn)人氣旺盛時(shí)機(jī)，適機(jī)抬高價(jià)格； b、 在不到底價(jià)時(shí)適時(shí)舉牌，以達(dá)成交的目的。根據(jù)市調(diào)分析及優(yōu)劣勢(shì)定位分析，我們針對(duì)不同區(qū)位的商鋪擬采用 “旺鋪拍賣” 和 “返租回報(bào)” 雙管齊下的策略： A、 旺鋪拍賣： 房地產(chǎn)開發(fā)商利用公開拍賣會(huì)的買賣方式擴(kuò)大影響，提高產(chǎn)品的知名度，在我國(guó)大中城早已有過許多成功的案例，但一般都采取低價(jià)起折的方式，如大大低于市場(chǎng)價(jià)若至一元起 折，如此可以吸引大量的準(zhǔn)顧客進(jìn)入拍賣現(xiàn)場(chǎng)，形成火爆的場(chǎng)面，從而達(dá)到宣傳公司及產(chǎn)品的實(shí)際效果，同時(shí)利用人們的攀比心理易使拍賣標(biāo)的達(dá)到滿意的價(jià)位。 特定服務(wù)區(qū) 高 A、 B 座 架空層和幼兒園定位為特定服務(wù)區(qū)，滿足停車、幼教及其他特定服務(wù)的 需要 ， 對(duì)于車庫(kù)可采取先利用物業(yè)管理上的行政優(yōu)勢(shì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行集中管理，然后再對(duì)車庫(kù)實(shí)行先地面再地下的銷售手法； 由于現(xiàn)有產(chǎn)品布局在某些方面存在著一定的缺陷，特別是小高層車庫(kù)及 貯藏室的空間合理利用存在一定的問題。 比其他的小區(qū)門面定價(jià)低，建議均價(jià)為一層 2400 元 /平方米、二層 1600 元 /平方米； 貯藏室 由于 其在房地產(chǎn)方面的附屬地位決定了在價(jià)格上也將成為房?jī)r(jià)的附屬地位， 建議均價(jià)為 600 元 /平方米； 幼兒園 作為教育投資的特殊承載體，教育投資的回報(bào)時(shí)限較長(zhǎng)也決定了這一特殊承載體的價(jià)格都不能過高，因此建議均價(jià)為 1200 元 /平方米； 北區(qū)集貿(mào)市場(chǎng) 暫時(shí)還不宜考慮出售。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。然而，從宣傳推廣的角度來看，湖濱小 區(qū)的商鋪成長(zhǎng)歷程和增值空間恰恰成為本項(xiàng)目廣告宣傳的一個(gè)極好的切入點(diǎn)，也成為樹立在投資者（客戶）面前的一個(gè)真實(shí)樣榜。入口外圍的商鋪一般依小區(qū)墻而建，背靠小區(qū)，面迎主街，往來人潮東流盡在吸納之中，生意興隆。 看，本項(xiàng)目比之湖濱小區(qū)稍遜一籌，相比之下，本項(xiàng)目的商鋪數(shù)量顯得較多，數(shù)據(jù)比較如下 : 湖濱小區(qū) 實(shí)際入住戶數(shù)： 3000X98%=2940 戶 社區(qū)內(nèi)商鋪數(shù)： 87 間（含小區(qū)主入口商鋪） 戶均商鋪擁有量：約每 34 戶擁有一間商鋪 廬峰小 區(qū) 實(shí)際入住戶數(shù)： 2200X60%=1320 戶 社區(qū)內(nèi)商鋪數(shù)： 99+90 間（含南北兩區(qū)，綜合樓除外） 戶均商鋪擁有量：約每 14 戶擁有一間商鋪 從地段情況來看， 湖濱小區(qū)西向三個(gè)出口直通青年路主街等新興商業(yè)街區(qū)，周邊四校（財(cái)校、一中、湖濱小學(xué)）和供電局宿舍所帶來的人流人氣非常旺盛，東區(qū)也與稅務(wù)干校等老居民區(qū)連為一體，因此湖濱小區(qū)周邊的商戶經(jīng)營(yíng)形勢(shì)還是昆 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 周邊項(xiàng)目及同類項(xiàng)目行業(yè)狀況調(diào)查 小區(qū)門面比較調(diào)查表 小區(qū)名稱 廬峰小區(qū) +廬峰南小 區(qū) 湖 濱 小 區(qū) 潮流金干線 住宅戶數(shù) 廬峰 1700戶，入住率約 60% 湖濱 3000戶，入住率約 98% ？ 商鋪位置 廬峰南區(qū) 三 里 街 小區(qū)內(nèi) 小區(qū)外沿街 主街兩旁 日用百貨 2 % 9 % % 9 % % 副食超市 9 % 15 % 9 % 29 % 1 % 日雜糧油 1 % 11 7% 2 % 4 2% % 水暖五金 2 % 2 % % 3 % 3 % 裝飾建材 6 % 19 % % 9 % % 洗 衣 店 1 % 4 % 4 % 2 1% % 音 影 店 1 % 5 % 4 % 9 % % 網(wǎng)吧麻將 2 % 2 % 8 % 5 % 1 % 餐飲早點(diǎn) 10 % 18 % 10 % 43 % 4 % 美容美發(fā) 5 % 11 7% 7 8% 26 % % 銀 行 % 2 % % 2 1% % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 米，具有一百多間門面的規(guī)模，但是由于其地理位置的局限性，至今仍未取得較好的銷售業(yè)績(jī)， 幾乎形成一個(gè)死案 ； ? 三里老街沿線的一些樓盤主要是以單