【正文】 自娛自住型； 四是投資收益自主經(jīng)營型 （ 適用于商鋪 ） ； —— 產(chǎn)權式娛樂酒店投資回報率為 %，產(chǎn)權式商鋪為10%左右；本案銷售以酒店管理公司托管和商業(yè)管理公司托管的投資固定返租回報方式為主。 商家聯(lián)袂招標： 于蘭州主力報紙媒體首頁打出第一版半版形象促銷招標招商廣告。 優(yōu)惠促銷整合 ： 1） 買 200平米以上商鋪贈送產(chǎn)權酒店標房； 2） 買獨棟贈送冠名權和廣告牌； 3） 一次性付款 /分期付款 /按揭付款的折扣優(yōu)惠；如 一次性付款購房者及購買大戶型的業(yè)主可獲得鉆石卡 ， 在酒店消費可享有八折優(yōu)惠； 4） 每年可獲得實際購房價格 8%～ 10%的固定收益并享有免費居住 15天的特權； 5） 長住業(yè)主永久享有在酒店消費八折的優(yōu)惠特權 ， 并享受酒店公司提供的房間日常保潔 、 定期消毒 、 洗衣 、 代購物品、 寵物看護 、 花木養(yǎng)護等特價優(yōu)惠服務； 6） 業(yè)主每年可免費獲得酒店公司贈與的會員卡 ， 持卡在酒店消費將享有最惠待遇 。 為全面創(chuàng)造出蘭山項目于蘭州市場前所未有的銷售奇跡 ， 采用蘭州首家拍賣式開盤的做法 ， 將是本案新聞銷售力亮點頻出的開門紅 ， 甚至將拍賣組合活動當成本案銷售期內(nèi)的一項常規(guī)戰(zhàn)術來運用 。 競拍幅度 ： 一般每次加價幅度定在價位金額的 10%左右較為合理 。 2）舉牌競拍。 競買程序 （略） 拍賣起價 保密形式：密封拍賣 ， 以出價最高中標 。 九、蘭山新天地大酒店創(chuàng)新拍賣式開盤策劃綱要 （正式開盤期） 在立體新聞造勢 ， 客戶初步積累半個月左右的時間進行后 ，趁熱打鐵步入內(nèi) 部認購期 。運用電話預約、傳真、短信、 Email、 郵寄、上門洽談等多種方式進行公關。 房地產(chǎn)業(yè)商會網(wǎng)站、蘭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)、蘭州房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、蘭州房地產(chǎn)網(wǎng)、甘肅房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、蘭州家園網(wǎng)、每日甘肅、中國蘭州、蘭州之窗、蘭州市旅游網(wǎng)、蘭州餐飲信息網(wǎng)、蘭州美食網(wǎng)、城關區(qū)政府網(wǎng)、蘭州商貿(mào)網(wǎng)、甘肅招商網(wǎng)等三十余家房地產(chǎn)相關媒體，以“產(chǎn)權式酒店的功能細分發(fā)展趨勢、全國罕有的產(chǎn)權式娛樂酒店、蘭州爆出首家產(chǎn)權式娛樂酒店、個人投資理財?shù)淖罴褌€案、產(chǎn)權酒店產(chǎn)權商鋪的多贏多娛收益、蘭州首家獨棟冠名權投資項目”等新聞稿的形式，即以 100— 200元稿費邀約每家媒體記者，集中在 10月下旬或 11月上旬半個月的時間轟炸式報道，以最小的投入在最短時間內(nèi)形成轟動造勢效應，快速獲得知名度、美譽度和多重宣傳口碑使客戶前來。 八、“蘭山新天地大酒店”營銷推廣概要 （市場導入期） 本著 “ 一切為了銷售 ” 和 “ 以最小的投入在最短的時間內(nèi)迅速獲得最大的銷售額 ” 的營銷推廣原則 ， 針對預售前多線并舉的工作狀態(tài) ， 按綱領式營銷工作 步驟和操盤策略提出以下營銷綱要供貴司定奪 。 與多功能廳緊相連的 ， 要有一個貴賓廳和接見廳 ， 要有適量面積的廚房或備餐間和一個家具周轉(zhuǎn)庫房 。 娛樂城安排在原蘭山商場 ， 以酒店室內(nèi)的娛樂休閑功能為主 ，建筑風格特色按照莊家客戶度身訂制 。 位置可設在一層共享大堂附近。 ● 新天地特色美食城 一層招商定位： 特產(chǎn)文化街： 特色食品 、 特色瓜果 、 特色羊毛服裝 、 特色水煙 、 特色工藝品 、 特色中藥 、 特色購物 、 特色名酒 如 “ 康慶坊 ” 、 “ 本色 ” 、 “ 系列驕子 ” 、 “ 名揚天下 ” 九龍 酒等白酒 ， 便民小超市 、 自選小市場；店面招商單 位面 積建議為 20平米 ， 置放于蘭山賓館區(qū)域為主 。蘭州獨有的 高投資回報特征和休閑居家享受型的產(chǎn)權式娛樂酒店 。 （ 五 ） 、 手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產(chǎn)權式酒店標準客 房 40年產(chǎn)權 。 投資回收年數(shù) 投資回收年數(shù)： (首期房款 35138元 +期房時間內(nèi)的按揭款按八個 月計算即 8)/【（ 150元 日 90元服務 費 ） 30天 （ 稅后月租金 ） 300元 /月配套設施 管理費 按揭月供款 】 【 12 50%入住 率即 6個月 業(yè)主免費入住半個月 】 = 點評 1） ：本案對外營銷推廣中 ， 月收益完全可以只取酒店配套 設施管理費即可 ， 即便加上每月 6%的租金稅收成 本即月收益 ， 經(jīng)過 投資成本 。 建議三：酒店規(guī)劃設計推薦： UAA都市化建筑博士研究團 （ 日 本 ） 酒店管理公司： 錦江酒店管理集團公司 （ 江蘇） 商業(yè) 策劃顧問：博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院 （ 魯炳全商 業(yè)地產(chǎn)泰斗 ） 裝修設計公司：陳富華家裝設計公司 （ 香港 ） 廣告設計公司：天策九州品牌策動機構 （ 北京） 博智威諾（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 建議四：可實施銷售方案包括：項目評估方案、投資返租計劃、 規(guī)劃設計建議、營銷推廣方案四部分，上次所提“再 過一個月仍無法具備正式預售條件”是指：截至 10月 中旬主要是“客戶前期積累”和“多項工作并舉”的過程， 在預售前駐場總策劃服務過程中，進行項目營銷方案 的最終確定。 以歐洲酒店為例：經(jīng)濟型酒店客房占總面積比例： 80%中等級酒店客房占總面積比例： 77%高等級酒店客房占總面積比例： 7271%這樣的比例關系對投資人來說是最有利可圖的 ， 回報率高 。 二是公司希望業(yè)主們參與到酒店的管理中來 ， 讓他們關心 酒店運營 ， 提高參與度 。 招商面積： 850平米左右 經(jīng)營時段： 早餐 、 午餐 、 晚餐 、 夜宵 24小時晝夜多餐經(jīng)營 經(jīng)營格局： 整體項目日消費 +夜消費 【蘭山國際大酒店基本情況一覽表】 項目 蘭山國際大酒店 年固定回報率 8% 開發(fā)商 甘肅強達供銷配送置業(yè)有限公司 首期回租年限 8年 物業(yè)類別 產(chǎn)權式娛樂酒店 年免費入住期 15天 建筑類別 高層 供應量 300套左右 物業(yè)地址 蘭州市城關區(qū)天水路 6號 規(guī)劃總戶數(shù) 600戶 改建日期 2023年 9月 30日 預計完工日期 2023年 6月 建筑樓高 56米 開盤日期 10月中旬 建筑樓層 14層 預計價格 4500元 /平米 樓層高 車位 200個 星級標準 五星級檔次標準 備注 市場前景看好 【 蘭山國際大酒店 基本情況一覽表】 【蘭山國際大酒店樣本價值測評指數(shù)】 【 可購買指數(shù)測評具體情況解析 】 測評項目 測評時間 數(shù)據(jù)來源 測評人員 蘭山國際大酒店 2023年 9月 8日 博智威諾市場調(diào)查 特別專案組 價格狀況 蘭山國際大酒店投資估算 標準間 總價 首付 8年月供 月租金 月收益 8年凈收益 一套 60萬 三成為 18萬 元 元 元 地段 、 位置 、 交通 、 市政 地理位置圖 3 、 環(huán)境配套 商業(yè)步行街圖 【蘭山國際大酒店 投資潛力分析 】 生活配套 周邊的娛樂、休閑、購物設施應有盡有。 項目均價： 產(chǎn)權式酒店開盤均價 4500元 /平米（含全套五星級檔次精裝修、高檔家具電器）；產(chǎn)權式商鋪開盤均價 25000元 /平米 產(chǎn)權酒店： 是一種全新的物業(yè)形式 ， 是由開發(fā)商將酒店的每個單位分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者 ， 并聘請酒店專業(yè)人士為業(yè)主展開出租和理財服務 ， 業(yè)主坐享可觀的固定回報 。 附：我司于本周提案內(nèi)容 提案主題 ： 蘭州項目產(chǎn)品定位建議 /市場定位及營銷推廣綱要性方案 產(chǎn)品定位建議 ： 以具有較大市場沖擊力的市場理念為核心 ，以產(chǎn)權酒店單體建筑的功能分區(qū) 、 商業(yè)業(yè)態(tài)定位為主 市場定位綱要 ： 通過詳盡的市場分析 ， 確立目標客群主定位與產(chǎn)權式酒店和底商的價格定位 （ 包括首付款限度 ） 營銷推廣綱要 ： 以蘭州首家產(chǎn)權式酒店為最大買點之一 ， 提煉項目至少三個以上的獨家買點 ， 融合投資返租的戰(zhàn)術 三、蘭山小區(qū)營銷初步建議案 本方案是在貴司 04年 9月 2日提交的“蘭山小區(qū)改建項目產(chǎn)品定位/市場定位策劃案”認可的基礎上細化的部分操作方案。 九 、 協(xié)助貴司確定符合要求的律師事務所 。 三 ． 參與到各個設計公司的工作中去 。 以上三個重要設計公司的確定是有機的 、 相統(tǒng)一的 ，要綜合起來考慮和工作 ， 將三種側重不同方面的設計方案有機的相同一結合起來 。甘肅強達供銷配送置業(yè)有限公司 蘭州市蘭山小區(qū)改建項目 營銷 /策劃綱要 博智威諾 (北京 )房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 劉旭濤 2023年 8月至 9月 一、博智威諾蘭州項目專案組成員 營銷總顧問：李世濠 （ 加拿大籍 ） —— 加拿大 、香港 、 上海 、 北京近 18年 房地產(chǎn)營銷經(jīng)驗 投資總顧問： Jackie（ 美國籍 ） —— 美國三大投資基金會中國唯一授權人 中國區(qū)已投資經(jīng)營 10余個項目 客戶總顧問：司馬墅 （ 浙江籍 ） —— 溫州購房團領袖 ， 經(jīng)他調(diào)動的溫州于 北京投資客資金已超過 50億 規(guī)劃設計總顧問：劉 域 —— UAA都市化建筑博士研究團工作室日 本區(qū) /韓國區(qū)/中國區(qū)總建筑師 /總經(jīng)理 商業(yè)地產(chǎn)總顧問：魯 柄 全 —— 中國首批獲得資格認證的國際商務策 劃師 ， 中國商用地產(chǎn)策劃泰斗 家裝顧問：陳富華 （ 香港 ） —— 代表作如東方銀座酒店式公寓 以上人員視項目重大相關決策事宜可隨機赴蘭州 博智威諾總經(jīng)理：劉旭濤 —— 預售前期確保半月時間左右駐蘭 ， 進入常規(guī)銷售期確保每月兩次左右的與開發(fā)商開決策會議 策劃總監(jiān)：雷力 —— 根據(jù)工作需要一月一次赴蘭 ， 現(xiàn)場招聘