【正文】 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。詳細(xì)定位如下： 普通門(mén)面： 小區(qū)業(yè)主 /周邊小投資者（投資客） 社區(qū)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)者 /外埠來(lái)潯自營(yíng)業(yè)主（自用客） 公建門(mén)面： 中型投資者 /超市經(jīng)營(yíng)業(yè)主 /金融機(jī)構(gòu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目弱勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目單元屬小區(qū)內(nèi)部門(mén)面，投資升值潛力不大； ? 本項(xiàng)目中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)不太科學(xué)，同潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（南區(qū)中型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）相比處于規(guī)模效益中的 劣勢(shì)； ? 項(xiàng)目單元體為現(xiàn)房，從南區(qū)門(mén)面經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，投資回報(bào)率不高； ? 目標(biāo)項(xiàng)目旁邊的潯陽(yáng)特色飲食一條街，先期市場(chǎng)定位存在一定的缺陷，而后期又沒(méi)有采取強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)措施來(lái)推廣，導(dǎo)致市場(chǎng)前景不明朗，門(mén)面銷(xiāo)售困難，可能會(huì)影響 到本項(xiàng)目的銷(xiāo)售； ? 目標(biāo)項(xiàng)目南區(qū)的部分門(mén)面在入住率還不高的情況下，造成了經(jīng)營(yíng)業(yè)主難以贏利和投資者投資回報(bào)乏力的兩難境地； ? 九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪供應(yīng)量過(guò)多，導(dǎo)致了部分產(chǎn)品積壓，自然 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商鋪類型 規(guī)模 業(yè)種分布 小區(qū)內(nèi)部 改擴(kuò)建、小規(guī)模 美容美發(fā)、早點(diǎn)、網(wǎng)吧、棋牌室、北 區(qū)服務(wù)、幼兒園 規(guī)劃面積較大 幼兒園、社區(qū)辦公機(jī)構(gòu) 小區(qū)入口 規(guī)劃中等規(guī)模 餐飲酒店、副食水果、醫(yī)療藥店、金融網(wǎng)點(diǎn)、服飾精品、美容美發(fā) 入口外圍 中小規(guī)模 餐飲、美容美發(fā)、副食、服飾精品、社區(qū)服務(wù)、糕餅店、裝飾建材 較大規(guī)模 中型百貨超市、酒樓酒店、網(wǎng)吧 備注：入口外圍的社區(qū)服務(wù)主要指：摩托修理、送水站等 小區(qū)內(nèi)部的社區(qū)服務(wù)主要指：影碟出租、奶站、縫紉、電器修理等 從以上幾點(diǎn)比較分析得出，本項(xiàng)目目前所處地段，人氣、規(guī)劃、布局等方面與湖濱小區(qū)尚存在一定的距離。 從小區(qū)規(guī)劃來(lái)看， 湖濱小區(qū)區(qū)內(nèi)商鋪集中各主入口兩側(cè)地處社區(qū)居民日常進(jìn)出必經(jīng)之地，真下住宅區(qū)內(nèi)商鋪極少除東區(qū)外，多數(shù)為由路邊住宅改建擴(kuò)建而成的小鋪面，有的甚至租用整套底層住宅進(jìn)行營(yíng)業(yè)，面積不大，租金不高， 門(mén)面數(shù)量也不多。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 樓盤(pán)名稱 門(mén)面總數(shù) 門(mén)面 均價(jià) 銷(xiāo)售形勢(shì) 平均租價(jià) 經(jīng)營(yíng)形勢(shì) 潯海花園 30 15001600 不容樂(lè)觀 720 一般 廈港新紀(jì)元 30 售完 610 大多已開(kāi)業(yè) 湖濱小區(qū) 111 售完 1325 絕大部分開(kāi)業(yè) 西苑小區(qū) 55 售完 1015 絕大部分開(kāi)業(yè) 備注：門(mén)面總數(shù)主要是指小區(qū)內(nèi)及路口旁約 100 米范圍內(nèi)的商鋪間數(shù)，不含車(chē)庫(kù)儲(chǔ)藏間。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查和分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)門(mén)面市場(chǎng)調(diào)查 ? 從在建及已建在售的項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目周邊的商業(yè)門(mén)面市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀，現(xiàn)有的門(mén)面除了廬峰小區(qū)南區(qū)門(mén)面銷(xiāo)售形勢(shì)較好之外，其他都不太樂(lè)觀，但由于廬峰小區(qū)南區(qū)的入住率還不高等因素，導(dǎo)致其門(mén)面租金普遍偏低； ? 廬峰東路沿線開(kāi)發(fā)有潯陽(yáng)特色飲食一條街，其沿街面長(zhǎng)約一千 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 電信郵政 1 % 2 % 2 % 5 % % 書(shū) 報(bào) % 2 % 1 % 3 % % 服飾精品 % 13 % 3 % 21 % % 醫(yī)療藥店 1 % 8 % 3 % 7 % % 幼兒教育 2 % % 4 % % % 社區(qū)服務(wù) 5 % 8 % 10 % 13 % 1 % 其 它 2 % 10+11 % 1 % 7 % % 閑 置 26+23 % 5 % 19 % 6 % 64 % 合 計(jì) 99 % 157 % 87 30% 203 70% 74 100% 總 計(jì) 256 100% 290 100% 74 100% 備注： 本表數(shù)據(jù)中小區(qū)商鋪將小區(qū)內(nèi)外分開(kāi)統(tǒng)計(jì)，其中廬峰南區(qū)商鋪僅指廬峰南小區(qū)和廬峰小區(qū)南區(qū)部分，不含本案涉及之商鋪，三里街指南區(qū)入口兩側(cè)各 200 米范圍內(nèi)的商鋪，湖濱小區(qū)外沿街指青年路、財(cái)校門(mén)口等街道兩側(cè)商鋪； 廬峰南區(qū)內(nèi)閑置商鋪的“ 26+23” 中的“ 23”指廬峰小區(qū)南區(qū) 2號(hào)樓底層商鋪閑置共 23個(gè)； 三里街其它業(yè)種商鋪的“ 10+11” 中的“ 11”指沙發(fā)家私類商鋪共 11 個(gè) 湖濱小區(qū)作為九江目前規(guī)模最大的小區(qū)，建設(shè)成型較早目前住宅入住已達(dá) 98%左右，其建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目定位 等方面與本項(xiàng)目有較多相似之處，有必要針對(duì)湖濱小區(qū)進(jìn)行專項(xiàng)對(duì)比分析： 從小區(qū)規(guī)模來(lái)看， 湖濱小區(qū)目前南區(qū)，北區(qū)、東區(qū)合計(jì)約人住宅約 3000 戶，而本項(xiàng)目南北兩區(qū)合計(jì)約 1700 余戶，加上連為一體的廬峰小區(qū)也大約為 2200 多戶，再加上湖濱小區(qū)本身建設(shè)早，入住較多，因此，在小區(qū)規(guī)模和實(shí)際入住人口來(lái) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 較看好的，而本項(xiàng)目南向出口與三里老街相連，但中間被廬峰南小區(qū)所斷，與三里街老商區(qū)隔有一定距離，南區(qū) 1 號(hào)樓所處戰(zhàn)備路基本為沒(méi)有消費(fèi)支撐點(diǎn)的一條死路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)評(píng)析 由于 本案 的特殊性 (小區(qū)內(nèi)部門(mén)面 )就決定了在項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)處理上就不能按照常規(guī)來(lái)操作，必須按照實(shí)際的情況來(lái)個(gè)別對(duì)待，對(duì)有關(guān)產(chǎn)品的定位、規(guī)劃和布局都需要進(jìn)行重新調(diào)整。 銷(xiāo)售價(jià)格定位 戰(zhàn)備路門(mén)面 鑒于這一路段的特殊情況和現(xiàn)有的銷(xiāo)售形勢(shì)來(lái)看，價(jià)格策略可采取低開(kāi)高走的方式，一方面要保證銷(xiāo)售的可能性，另一面要保持升值的希望，因此本路段建議均價(jià)為 400元 /平方米； 北區(qū)一號(hào)樓樓底門(mén)面 由于單線過(guò)長(zhǎng)西部臨近七中的門(mén)面可能會(huì)成為銷(xiāo)售滯后點(diǎn)，建議均價(jià)為 2200 元 /平方米 北區(qū)主入口兩邊門(mén)面 產(chǎn)品都存在著一定的缺陷性（如東側(cè)徑深太淺、西 側(cè)為單層門(mén)面等），再結(jié)合南區(qū)的銷(xiāo)售定價(jià)來(lái)綜合考慮，建議均價(jià)為 4400 元 /平方米； 中心公建地下室及三座小高層架空層停車(chē)場(chǎng) 這一塊在規(guī)劃中還存在不少缺陷，部分可能要做適當(dāng)修改，無(wú)形中會(huì)降低利用率，但其中三座小高層架空層少部分可改為臨街門(mén)面以彌補(bǔ)這一損失，建議均價(jià)為 1000 元 /平方米，由于有限的私車(chē)擁有量和小區(qū)生活水平的局限性，停車(chē)場(chǎng)可能會(huì)成為銷(xiāo)售滯后點(diǎn)； 中心公建一、二層 考慮到會(huì)大面積的售出，價(jià)格相對(duì)而言要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 其它事項(xiàng)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 該銷(xiāo)售政策的制訂對(duì)于本項(xiàng)目的銷(xiāo)售有著以下幾個(gè)方面的促進(jìn)作用： 一方面，針對(duì)周邊商鋪人氣不旺、投資回報(bào)不高、投資信心不足的情況，采用返租兩年的固定回報(bào)的銷(xiāo)售政策，打消了商鋪購(gòu)買(mǎi)者“市場(chǎng)能不能做旺，投資收益有沒(méi)有保障”疑慮。； 關(guān)于 6%的年投資回報(bào)。 5．問(wèn)題與對(duì)策 ? 特色飲食一條街操作失敗，可能會(huì)對(duì)本案投資者的投資信心產(chǎn)生負(fù)面影響； 廣告訴求方面將產(chǎn)品嚴(yán)格定位為大型成熟社區(qū)的配套設(shè)施類產(chǎn)品，從產(chǎn)品功能、投資金額、社區(qū)人氣等多方面將本案塑造為小投入、穩(wěn)收益的社區(qū)性商鋪。 ? 戰(zhàn)備路路況較差，沿路缺乏一定的經(jīng)營(yíng)支撐點(diǎn)，導(dǎo)致成為一條 冷路死路； 建議聯(lián)合市政等相關(guān)部門(mén)，進(jìn)行路面環(huán)境的改造，并通過(guò)重新包裝定位，將此處營(yíng)造成“餐飲夜市一條街”或“美容休閑一條街”，幫助業(yè)主經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)市民消費(fèi)，達(dá)到興市旺市的效果。 按年租金回報(bào) 6%、返租貼補(bǔ) 18 個(gè)月計(jì)算，價(jià)格折扣為 9%。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 公共折扣基礎(chǔ)下調(diào) 1% 是否實(shí)行銷(xiāo)控，控制比例如何，請(qǐng)發(fā)展商結(jié)合自身資金流量安排提出意見(jiàn)后，再對(duì)價(jià)格 折扣及售價(jià)進(jìn)行及時(shí)修正。 從產(chǎn)品類型來(lái)看 : 商住樓或住宅小區(qū)占絕對(duì)市場(chǎng)份額約占總量的 85%,而專業(yè)的 (批發(fā) )市場(chǎng)總開(kāi)發(fā)面積約 30 萬(wàn)平方米左右 ,占總量的 15%。 2） 初步建立物業(yè)良好的形象 3） 通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)試銷(xiāo)方式實(shí)現(xiàn)部分物業(yè)銷(xiāo)售。 的。此燈桿式羅馬旗一次投入，長(zhǎng)期使用，其內(nèi)容既可為樓盤(pán)促銷(xiāo)的宣傳內(nèi)容，亦可為社區(qū)文化的公益廣告。不好通過(guò)一定的營(yíng)銷(xiāo)策略和宣傳炒作，來(lái)刺激廣大商戶和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）為達(dá)到開(kāi)發(fā)商“短平快”強(qiáng)銷(xiāo)運(yùn)作的目的，必須在短期內(nèi)密集投入廣告，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)文化，從戶外廣告、報(bào)紙、電視印刷品等多渠道，形成立體而密集的宣傳攻勢(shì)最終達(dá)成一炮而紅的目的。為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售招商積累更多客源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（見(jiàn)附圖） 短期戶外廣告則以條幅廣告、彩旗廣告為主。因此，印刷品廣告成為了客戶深入了解項(xiàng)目情況確定投資方向的最佳一手資料，因?yàn)椴粌H具有內(nèi)容詳實(shí)，色彩豐富，印刷制精美，表現(xiàn)力強(qiáng)等特點(diǎn)，而且傳播面廣，成本低廉。（暫擬定為 24K、 12P、 3000 冊(cè)）一般為客戶上門(mén)拜訪時(shí)贈(zèng)送。 E、贈(zèng)品廣告與促銷(xiāo)活動(dòng)相結(jié)合 制作多款價(jià)格低廉、精美實(shí)用的贈(zèng)品，在開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)期間廣為散發(fā)，有助于聚集人氣和吉慶氣氛，增強(qiáng)本項(xiàng)目的親和力，樹(shù)立良好的樓盤(pán)形象。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。還有物業(yè)費(fèi)用的接受度有關(guān)，目前九江市的多層物業(yè)管理費(fèi)一般在 元 /平方米之間，按每戶 100 平方米計(jì)，每戶 每月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 各樓盤(pán)高層住宅情況詳見(jiàn)下表： 樓盤(pán)名稱 怡景閣 開(kāi)發(fā)商 九江振興房地產(chǎn) 位置 九江制藥廠對(duì)面 總建面積 40000 平方米 占地面積 7000 平方米 總戶數(shù) 80—— 100 戶 主力戶型 三室兩廳二衛(wèi) 平方米 房屋結(jié)構(gòu) 全框架剪力結(jié)構(gòu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 圖片的形式在報(bào)紙上刊發(fā)，給人以廬峰小區(qū)環(huán)境溫馨幽雅、生活豐富多彩、物管親切周到的形象。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 海報(bào)為 8K 雙面彩?。ǜ鶕?jù)銷(xiāo)售進(jìn)展設(shè)三期，每期 2 萬(wàn)份），為確保其傳播面積影響力落到實(shí)處，投遞采用隨報(bào)夾送和上門(mén)派送相結(jié)合的形式，一是 直接與郵政投遞局聯(lián)系， 選擇潯陽(yáng)晚報(bào)或日?qǐng)?bào)， 與報(bào)紙一起夾 投，傳播渠道一致，又正好彌補(bǔ)了報(bào)紙廣告版面有限、效果單 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。條幅內(nèi)容廣告詞暫擬如下 ： 廬峰小區(qū)商鋪 /零租金，搶占社區(qū)商業(yè)制高點(diǎn) 廬峰小區(qū)商鋪 /熱忱歡迎廣大商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 廬峰小區(qū)商鋪 / 萬(wàn)當(dāng)老板，投入不大回報(bào)最穩(wěn) 廬峰小區(qū)商鋪 /買(mǎi)鋪獨(dú)送現(xiàn)金 萬(wàn)返租兩年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)