【正文】 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。詳細定位如下： 普通門面： 小區(qū)業(yè)主 /周邊小投資者（投資客） 社區(qū)服務業(yè)經(jīng)營者 /外埠來潯自營業(yè)主（自用客） 公建門面： 中型投資者 /超市經(jīng)營業(yè)主 /金融機構 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目弱勢分析 ? 項目單元屬小區(qū)內(nèi)部門面，投資升值潛力不大； ? 本項目中農(nóng)貿(mào)市場設計不太科學，同潛在的競爭對手（南區(qū)中型農(nóng)貿(mào)市場）相比處于規(guī)模效益中的 劣勢； ? 項目單元體為現(xiàn)房，從南區(qū)門面經(jīng)營情況來看，投資回報率不高； ? 目標項目旁邊的潯陽特色飲食一條街，先期市場定位存在一定的缺陷，而后期又沒有采取強有力的營銷措施來推廣，導致市場前景不明朗，門面銷售困難，可能會影響 到本項目的銷售； ? 目標項目南區(qū)的部分門面在入住率還不高的情況下，造成了經(jīng)營業(yè)主難以贏利和投資者投資回報乏力的兩難境地； ? 九江市房地產(chǎn)市場商鋪供應量過多，導致了部分產(chǎn)品積壓，自然 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商鋪類型 規(guī)模 業(yè)種分布 小區(qū)內(nèi)部 改擴建、小規(guī)模 美容美發(fā)、早點、網(wǎng)吧、棋牌室、北 區(qū)服務、幼兒園 規(guī)劃面積較大 幼兒園、社區(qū)辦公機構 小區(qū)入口 規(guī)劃中等規(guī)模 餐飲酒店、副食水果、醫(yī)療藥店、金融網(wǎng)點、服飾精品、美容美發(fā) 入口外圍 中小規(guī)模 餐飲、美容美發(fā)、副食、服飾精品、社區(qū)服務、糕餅店、裝飾建材 較大規(guī)模 中型百貨超市、酒樓酒店、網(wǎng)吧 備注：入口外圍的社區(qū)服務主要指：摩托修理、送水站等 小區(qū)內(nèi)部的社區(qū)服務主要指：影碟出租、奶站、縫紉、電器修理等 從以上幾點比較分析得出，本項目目前所處地段，人氣、規(guī)劃、布局等方面與湖濱小區(qū)尚存在一定的距離。 從小區(qū)規(guī)劃來看， 湖濱小區(qū)區(qū)內(nèi)商鋪集中各主入口兩側地處社區(qū)居民日常進出必經(jīng)之地，真下住宅區(qū)內(nèi)商鋪極少除東區(qū)外，多數(shù)為由路邊住宅改建擴建而成的小鋪面，有的甚至租用整套底層住宅進行營業(yè)，面積不大，租金不高， 門面數(shù)量也不多。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 樓盤名稱 門面總數(shù) 門面 均價 銷售形勢 平均租價 經(jīng)營形勢 潯?；▓@ 30 15001600 不容樂觀 720 一般 廈港新紀元 30 售完 610 大多已開業(yè) 湖濱小區(qū) 111 售完 1325 絕大部分開業(yè) 西苑小區(qū) 55 售完 1015 絕大部分開業(yè) 備注：門面總數(shù)主要是指小區(qū)內(nèi)及路口旁約 100 米范圍內(nèi)的商鋪間數(shù)，不含車庫儲藏間。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一部分 市場調(diào)查和分析 項目周邊商業(yè)門面市場調(diào)查 ? 從在建及已建在售的項目來看，項目周邊的商業(yè)門面市場銷售形勢不容樂觀，現(xiàn)有的門面除了廬峰小區(qū)南區(qū)門面銷售形勢較好之外，其他都不太樂觀，但由于廬峰小區(qū)南區(qū)的入住率還不高等因素，導致其門面租金普遍偏低； ? 廬峰東路沿線開發(fā)有潯陽特色飲食一條街，其沿街面長約一千 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 電信郵政 1 % 2 % 2 % 5 % % 書 報 % 2 % 1 % 3 % % 服飾精品 % 13 % 3 % 21 % % 醫(yī)療藥店 1 % 8 % 3 % 7 % % 幼兒教育 2 % % 4 % % % 社區(qū)服務 5 % 8 % 10 % 13 % 1 % 其 它 2 % 10+11 % 1 % 7 % % 閑 置 26+23 % 5 % 19 % 6 % 64 % 合 計 99 % 157 % 87 30% 203 70% 74 100% 總 計 256 100% 290 100% 74 100% 備注： 本表數(shù)據(jù)中小區(qū)商鋪將小區(qū)內(nèi)外分開統(tǒng)計，其中廬峰南區(qū)商鋪僅指廬峰南小區(qū)和廬峰小區(qū)南區(qū)部分，不含本案涉及之商鋪，三里街指南區(qū)入口兩側各 200 米范圍內(nèi)的商鋪，湖濱小區(qū)外沿街指青年路、財校門口等街道兩側商鋪； 廬峰南區(qū)內(nèi)閑置商鋪的“ 26+23” 中的“ 23”指廬峰小區(qū)南區(qū) 2號樓底層商鋪閑置共 23個； 三里街其它業(yè)種商鋪的“ 10+11” 中的“ 11”指沙發(fā)家私類商鋪共 11 個 湖濱小區(qū)作為九江目前規(guī)模最大的小區(qū)，建設成型較早目前住宅入住已達 98%左右，其建設規(guī)模，項目定位 等方面與本項目有較多相似之處，有必要針對湖濱小區(qū)進行專項對比分析： 從小區(qū)規(guī)模來看， 湖濱小區(qū)目前南區(qū)，北區(qū)、東區(qū)合計約人住宅約 3000 戶，而本項目南北兩區(qū)合計約 1700 余戶，加上連為一體的廬峰小區(qū)也大約為 2200 多戶，再加上湖濱小區(qū)本身建設早，入住較多，因此，在小區(qū)規(guī)模和實際入住人口來 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 較看好的，而本項目南向出口與三里老街相連，但中間被廬峰南小區(qū)所斷，與三里街老商區(qū)隔有一定距離，南區(qū) 1 號樓所處戰(zhàn)備路基本為沒有消費支撐點的一條死路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 項目定位分析 項目結構評析 由于 本案 的特殊性 (小區(qū)內(nèi)部門面 )就決定了在項目的結構處理上就不能按照常規(guī)來操作，必須按照實際的情況來個別對待，對有關產(chǎn)品的定位、規(guī)劃和布局都需要進行重新調(diào)整。 銷售價格定位 戰(zhàn)備路門面 鑒于這一路段的特殊情況和現(xiàn)有的銷售形勢來看，價格策略可采取低開高走的方式，一方面要保證銷售的可能性，另一面要保持升值的希望，因此本路段建議均價為 400元 /平方米； 北區(qū)一號樓樓底門面 由于單線過長西部臨近七中的門面可能會成為銷售滯后點，建議均價為 2200 元 /平方米 北區(qū)主入口兩邊門面 產(chǎn)品都存在著一定的缺陷性（如東側徑深太淺、西 側為單層門面等），再結合南區(qū)的銷售定價來綜合考慮，建議均價為 4400 元 /平方米； 中心公建地下室及三座小高層架空層停車場 這一塊在規(guī)劃中還存在不少缺陷，部分可能要做適當修改，無形中會降低利用率，但其中三座小高層架空層少部分可改為臨街門面以彌補這一損失，建議均價為 1000 元 /平方米，由于有限的私車擁有量和小區(qū)生活水平的局限性，停車場可能會成為銷售滯后點； 中心公建一、二層 考慮到會大面積的售出，價格相對而言要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 其它事項： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 該銷售政策的制訂對于本項目的銷售有著以下幾個方面的促進作用： 一方面，針對周邊商鋪人氣不旺、投資回報不高、投資信心不足的情況，采用返租兩年的固定回報的銷售政策，打消了商鋪購買者“市場能不能做旺，投資收益有沒有保障”疑慮。； 關于 6%的年投資回報。 5．問題與對策 ? 特色飲食一條街操作失敗，可能會對本案投資者的投資信心產(chǎn)生負面影響； 廣告訴求方面將產(chǎn)品嚴格定位為大型成熟社區(qū)的配套設施類產(chǎn)品，從產(chǎn)品功能、投資金額、社區(qū)人氣等多方面將本案塑造為小投入、穩(wěn)收益的社區(qū)性商鋪。 ? 戰(zhàn)備路路況較差，沿路缺乏一定的經(jīng)營支撐點，導致成為一條 冷路死路； 建議聯(lián)合市政等相關部門，進行路面環(huán)境的改造，并通過重新包裝定位，將此處營造成“餐飲夜市一條街”或“美容休閑一條街”，幫助業(yè)主經(jīng)營，引導市民消費，達到興市旺市的效果。 按年租金回報 6%、返租貼補 18 個月計算，價格折扣為 9%。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 公共折扣基礎下調(diào) 1% 是否實行銷控，控制比例如何，請發(fā)展商結合自身資金流量安排提出意見后，再對價格 折扣及售價進行及時修正。 從產(chǎn)品類型來看 : 商住樓或住宅小區(qū)占絕對市場份額約占總量的 85%,而專業(yè)的 (批發(fā) )市場總開發(fā)面積約 30 萬平方米左右 ,占總量的 15%。 2） 初步建立物業(yè)良好的形象 3） 通過內(nèi)部認購試銷方式實現(xiàn)部分物業(yè)銷售。 的。此燈桿式羅馬旗一次投入，長期使用，其內(nèi)容既可為樓盤促銷的宣傳內(nèi)容，亦可為社區(qū)文化的公益廣告。不好通過一定的營銷策略和宣傳炒作，來刺激廣大商戶和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）為達到開發(fā)商“短平快”強銷運作的目的，必須在短期內(nèi)密集投入廣告，結合現(xiàn)場促銷文化，從戶外廣告、報紙、電視印刷品等多渠道，形成立體而密集的宣傳攻勢最終達成一炮而紅的目的。為開盤銷售招商積累更多客源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。（見附圖） 短期戶外廣告則以條幅廣告、彩旗廣告為主。因此，印刷品廣告成為了客戶深入了解項目情況確定投資方向的最佳一手資料，因為不僅具有內(nèi)容詳實，色彩豐富，印刷制精美，表現(xiàn)力強等特點，而且傳播面廣，成本低廉。（暫擬定為 24K、 12P、 3000 冊）一般為客戶上門拜訪時贈送。 E、贈品廣告與促銷活動相結合 制作多款價格低廉、精美實用的贈品，在開盤促銷期間廣為散發(fā)，有助于聚集人氣和吉慶氣氛，增強本項目的親和力，樹立良好的樓盤形象。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。還有物業(yè)費用的接受度有關，目前九江市的多層物業(yè)管理費一般在 元 /平方米之間，按每戶 100 平方米計，每戶 每月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 各樓盤高層住宅情況詳見下表： 樓盤名稱 怡景閣 開發(fā)商 九江振興房地產(chǎn) 位置 九江制藥廠對面 總建面積 40000 平方米 占地面積 7000 平方米 總戶數(shù) 80—— 100 戶 主力戶型 三室兩廳二衛(wèi) 平方米 房屋結構 全框架剪力結構 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 圖片的形式在報紙上刊發(fā)，給人以廬峰小區(qū)環(huán)境溫馨幽雅、生活豐富多彩、物管親切周到的形象。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 海報為 8K 雙面彩印（根據(jù)銷售進展設三期，每期 2 萬份），為確保其傳播面積影響力落到實處，投遞采用隨報夾送和上門派送相結合的形式，一是 直接與郵政投遞局聯(lián)系， 選擇潯陽晚報或日報， 與報紙一起夾 投，傳播渠道一致，又正好彌補了報紙廣告版面有限、效果單 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。條幅內(nèi)容廣告詞暫擬如下 ： 廬峰小區(qū)商鋪 /零租金，搶占社區(qū)商業(yè)制高點 廬峰小區(qū)商鋪 /熱忱歡迎廣大商戶進場經(jīng)營 廬峰小區(qū)商鋪 / 萬當老板，投入不大回報最穩(wěn) 廬峰小區(qū)商鋪 /買鋪獨送現(xiàn)金 萬返租兩年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)