【正文】 50 萬之間，年齡在 2845 歲之間。宣傳以地理位置、價格、戶型為主要內(nèi)容。 清盤期：這個時期已經(jīng)進入銷售的尾升，尾房一般都是大戶型或朝向戶型不好的房子，這時總的33 33 銷售任務已經(jīng)基本完成，銷售壓力不是很大，所以可以讓尾房變成現(xiàn)房后再重新進包裝，根據(jù)不同的尾房戶型及面積去尋找相應的客戶，一是深挖老客戶資源，二是以現(xiàn)房及價格優(yōu)勢進行宣傳，三是以投資價值作為宣傳的手段。 （二） 銷售策略 34 34 低開高走的價格策略：開盤由于項目市場認知度不高，積累的客源相對較少，所以為了盡快回籠資金，在價格方面給予客戶一定優(yōu)惠和折扣； 漲價的策略：在項目封頂、入住等階段漲價 。此期間可以通過一系列的促銷活動，對有購房意愿，但還沒有簽約的客戶進行跟單，從而最終完成簽單。 物業(yè)服務：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，物業(yè)費較低。 (6)北京高收入階層 ,企業(yè)家 ,機關人員給女朋友及二奶 ,關系戶當禮品贈送 ,一棟別墅僅 100萬元 。 其中，農(nóng)業(yè)人口 36 萬 人，非農(nóng)業(yè)人口 18 萬 人 ，外來人口14 萬人。 30 30 （ 2）區(qū)域在售別墅項目 項目名稱 產(chǎn)權屬性 地址 總建筑面積 建筑類型 價格（元 / m2） 面積（ m2） 月亮灣 大產(chǎn)權 九王莊南側(cè)潮白河畔 萬平 獨棟 、 雙拼、聯(lián)排 均 340 萬 /套 180320 波特蘭花園 大產(chǎn)權 順平路燕京橋向東 900米 萬平 獨棟 起 600 萬 /套 290350 香堂別墅 小產(chǎn)權 昌平小湯山 不詳 獨棟、聯(lián)排 10000 300600 重點項目分析：香堂別墅，位于昌平區(qū)小湯地區(qū)，此區(qū)域的別墅開發(fā)時間較早，可以說是村野別墅的代表。 售樓處面積為 400 平米（不包括樣板間），除銷售用途之外，兼具辦公功能； （ 1） 售樓處建筑形式：第一種形式是樣板間建在售樓處旁邊；第二種是建成二層小樓，一層為售樓處，二層為樣板間； （ 2） 售樓大廳面積要在 100 平米以上， 分區(qū) 為 接待區(qū) 、 洽談區(qū) 、 模型展示區(qū) 、 音像區(qū)（兼作休息區(qū)）。 三、 銷售現(xiàn)場設計 （一） 售樓處設計建議 售樓處建議設計成二層小樓， 一層為售樓處，二層為樣板間； 售樓處風格為現(xiàn)代風格，以簡潔明快為基調(diào)， 寬敞、明亮、典雅氣派、個性突出 ， 和項目自身風格相吻合； 主要內(nèi)容配置 售樓處內(nèi)擺設大致有接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、說明圖）、燈箱廣告、樓盤模型、戶型設計模式、銷售進度表、售樓書、說明書、椅、臺、屏風、飲水機等。 24 24 景二：《春江花月夜》奇景水趣景觀 開掘一片小潭，以柳宗元《小石潭記》意境為創(chuàng)意，潭中紅鯉娓娓，水面蓮花蕩蕩，以精致小巧的廳榭、西湖石點綴，并以金石刻鏤藝術加工。 其它景觀（小品）設：秋千架（無年齡限制，制作可能簡陋，但安全、有趣）、游戲墻（適合 28歲兒童，線條起伏，中間有各種圓孔。 水系用活水、淺水，水系底部用自然土，不做人工處理。項目園林景觀可以借鑒江南園林特點，并以江南園林為核心主題，并貫穿到整個項目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃、營銷策劃等各個環(huán)節(jié)中。 。 六、度假村服務設施規(guī)劃： 室內(nèi)總面積約 3000 ㎡ ☆客房 30 間 800 ㎡ ☆會議廳兩個 (20 人的一個 60 人的一個 )150 ㎡ ☆健身房一個 100 ㎡ ☆綜合娛樂廳一個 (桌上足球、飛鏢、射擊、拳擊、沙狐球等 )100 ㎡ ☆保健按摩房二個 30 ㎡ ☆足底按摩房二個 50 ㎡ ☆海鮮餐廳一個 150 ㎡。 2. 兒童娛樂中心 400 ㎡。 停車位：把握好適度超前的原則，為今后小區(qū)業(yè)主購車數(shù)量的增多預留合理的空間。 空調(diào)機位：空調(diào)機位應考慮便于安裝及維修（不必用吊籃），不宜設在凸窗窗臺板下面，應靠近門窗洞口設置，位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應相互錯位，空調(diào)洞要靠近空調(diào)插座并在同一方位。 廚房：廚房應盡可能靠近進戶門，廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘渣剩飯、殘枝敗葉、清洗污水等集中于此，因此應遠離臥室、客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳。應考慮坐便器、洗臉盆等潔具上下水噪音對臥室的影響，不宜沿臥室墻面布置。每棟平均 257平米 , 型式 1)一種住三戶，每戶 110 平米左右；三室一廳；占 20%左右 2)一種住二戶，一戶 220 平米，四室二廳，一戶 110 平米；三室一廳；占 10%左右 3)一種住二戶，各 165 平米；三室一廳；占 20%左右 4)一種住四戶，一戶 110 平米，三室一廳；另三戶為 平米；二室一廳；占 20%左右 5)住五戶，四戶 55 平米，二室一廳；一戶 110 平米；三室一廳 。 (一 )獨棟別墅：共 900 棟 單套面積：建筑面積 8090 平米（綠地面積同樣）占 3% ，約 27 棟左右。0 . 6 7 5666 0. 675 = 450 平米一畝三棟毎棟 15 0平米300 畝 450= 9 萬平米1 3 . 5萬平米二層6 6 . 2% 3萬平米7000 元450 = 315 萬315 萬 300= 億( 300 畝 ) 5 億( 30 0畝 )3880450= 174. 6 萬300 萬=5 .238 億元 ( 30 0畝 )600 畝銷售額為 5億利潤 為 9億利潤率%新區(qū)共 建 萬平米共 220 戶 / 約780 人( 村分 40% 為 億 , 衛(wèi)達分 60% 為 2億 。 六大功能分區(qū)各自功能：中心景觀區(qū)，此處為綜合性的景觀區(qū)，含“生態(tài)、雕塑（小品）等；中心活動區(qū)，此處為激發(fā)人們參與性，為運動休閑、鄰里交流等；生態(tài)景觀區(qū)，結合江南文化的特性，特意種植一片適合本地生長的中國部分名江南觀賞性的植被，與旁邊的休閑區(qū)自然結合在一起，形成很好的休閑環(huán)境，增添了江南生活的意境；形象景觀區(qū)，即各入口處景觀，以濃縮的江南山水12 12 為展示點；生活休閑區(qū)，即會所部分，設茶藝室、棋牌康樂室、閱覽室等；商業(yè)休閑區(qū)，即富有文化特色的社區(qū)商業(yè)街； 4) 在社區(qū)有 智能化設施：遵循技術先進、經(jīng)濟適用的原則，設置周邊防范報警系統(tǒng)、門禁及小區(qū)巡邏系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡、物業(yè)管理系統(tǒng)、緊急求救裝置等智能化子系統(tǒng) 。物業(yè)公司自負盈虧，用湖景 ， 燒烤區(qū)及垂釣園等增加收入，辦理入住流程及方案。 有跑步機 , 體 能綜合運動機等器械 。 1) 全村 700 畝地 , 共占地面積 萬平米 , 建成后容積率為 1 左右， 綠化率 65%，屬低密度社區(qū) , 2) 小區(qū)內(nèi)有整套的生活設施 , 如幼兒園，室內(nèi)游泳館，咖啡廳，洗浴中心， KTV，臺球廳，乒乓球室，室內(nèi)羽毛球室，網(wǎng)吧，棋牌室，健身房，綜合娛樂廳（沙弧球，桌球，飛鏢等），保健按摩房，足底按摩房，餐廳，室外垂釣，漂流，攀巖，跑馬，秋千，蕩搖椅，踩水球，老年活動中心、商店、會所、診所、藥 店，干洗店，美容美發(fā)店，超市，快餐館，郵電所，銀行，打字復印照相店，曰雜建材店，家電修理，桶裝水店，換氣站，書報亭，蔬果棚，總配套建筑面積 15000 平米左右，為小區(qū)和村里服務。這里不但會是年輕人追求高品質(zhì)生活首選之都，更是老年人修身養(yǎng)老的最佳歸宿。 （二）我方參股責任 主要以下幾方面： 負責取得 700 畝土地使用權 ， 辦理合法手續(xù)； 負責村 ,鎮(zhèn) ,區(qū)政府及規(guī)劃部門審批設計規(guī)劃及建設方案； 負責成立五個下屬公司全盤配合運作本項目。 ＜所任職位＞：公司下屬施工隊隊長、技術負責人、項目經(jīng)理。 六． 1968 年 8 月 1990 年 4 月 北京市住宅總公司第三分公司 項目經(jīng)理、技術負責人、施工隊長。通過優(yōu)化施工組織設計方案及項目承包管理，降低施工建設成本、對于基礎、裝修向甲方及時變更設計。審定開發(fā)項目的產(chǎn)品定位、營銷計劃、工程計劃、重大招標采購計劃。庭院景觀采取招標分包、專業(yè)管理，加快進度、降低投資 1250萬元；我利用信息管理及人脈資源與附近一其他公司開發(fā)項目共用引入水、電資源節(jié)省860 多萬元。共完成建筑面積 萬平方米，建設別墅 880 棟，產(chǎn)品注重品牌和細節(jié)，有原味歐洲商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)休閑中心，露天游泳池，體育健身房 、網(wǎng)球場、雙語幼兒園、小學、陽光透景半地下車庫。由于我了解這個新能源產(chǎn)品，直接找工廠作項目分包交鑰匙工程僅花 255 元，節(jié)省投資 1200 萬元。獲得區(qū)優(yōu)質(zhì)工程獎勵。從整體策劃產(chǎn)品定位 ,到擴初設計 ,招商銷售等全方位全過程協(xié)助各分管副總裁進行細化管理 。 3/溝通能力 ,與外部 ,內(nèi)部 ,上下級之間全要有較好的溝通能力 。主要負責石家莊勒泰中心城市綜合體項目該項目 2020 年開工 ,是河北及石家莊體量最大的商業(yè)地產(chǎn)項目 。 本工程提前結構封頂 ,無任何事故 ,評為區(qū)先進文明工地 。勇于創(chuàng)新突破，充分發(fā)揮自己知識面廣，經(jīng)驗豐富，協(xié)調(diào)能力強的優(yōu)勢 ，做一個出色的職業(yè)經(jīng)理人，為自己找到合適的平臺，為企業(yè)發(fā)展做出貢獻。為 人宗旨：德為先、品為尚，先做人，后做事。 （二）團隊核心成員 1/ 蘇 良 男 北京人 , 原北京凌云宇陽房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理 ,本項目籌備策劃及運作后總領軍人 。 項目團隊 ：項目擁有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理團隊，團隊核心成員都具有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并且開發(fā)過多個成功的房地產(chǎn)住宅樓盤，在專業(yè)、經(jīng)驗、管理等方面為項目提供強有力的保證。2)一種住二戶 .一戶 220 平米 ,一戶 110 平米 。每棟平均 200300 平米 ,型式 1)一種住三戶 ,每戶 110 平米左右 。 開發(fā)計劃 ：項目總體建筑面積 萬平米，計劃 5 年開發(fā)完成，聯(lián)排別墅均銷售價 60007000元 /平米， ，別墅均價 70008000 元 /平米，計劃銷售額為 億元。 準確的產(chǎn)品定位：項目團隊對北京順義地區(qū)做了大量的市場調(diào)研，主要是針對市場的需求來進行產(chǎn)品定位，從產(chǎn)品的物業(yè)類型，到產(chǎn)品的戶型、面積、 價格、裝修等方面都具有很強的市場競爭力。能帶領團隊出色完成公司全面管理及銷售目標等任務。 職業(yè)目標 ： 在房地產(chǎn)行業(yè)方面，帶領團隊，挑戰(zhàn)自我，創(chuàng)造一流管理。完成圖紙配 套 ,安排前期辦理相關審批手續(xù) ,抓好成本控制與合同簽訂 。本人在勒泰商業(yè)地產(chǎn)集團中擔任常務副總裁 。 必須協(xié)調(diào)努力才能推動事業(yè)發(fā)展 。 我擔任常務副總裁 ,負責掌管全局 ,協(xié)調(diào)下屬五個副總裁 (總工辦 ,工程 ,招商銷售 ,綜合部 ,前期部 )工作 。總計完成65 萬平方米開發(fā)建設任務。在世外桃苑別墅項目上采取水源熱泵新技術，因為沒有定額標準，乙方將水源鉆井安設備泵房與地板輻射采暖、頂棚安裝制冷管分開報價，共每平米報 355 元。 四． 1998 年 5 月 2020 年 10 月： 北京升達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理 ＜ 單位性質(zhì)＞： 合資企業(yè)（ 2585 人） ＜ 簡介與業(yè)績＞： 北京升達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要項目為昌平上莊水庫北岸翠湖別墅 515畝高檔項目。 在本項目中通過協(xié)調(diào)設計院、施工單位對地下室設計進行改進節(jié)省混凝土及土方工作量節(jié)省造價 1700 多萬元。領導并經(jīng)營團隊制定公司季度，日度工作計劃或預算。創(chuàng)品牌工程、優(yōu)質(zhì)工程。對推動企業(yè)管理及提高企業(yè)效益起到很大的推動作用。本人也由工長提到項目總經(jīng)理。 我方前期 已投入近千萬，主要打通三級政府各環(huán)節(jié) ，得到 700 畝地 ,已批建設用地的費用及其它程序費用。每個社區(qū)平均 60%的綠地覆蓋，大、中、小數(shù)十個花壇的簇擁著百花綻放，亭橋小溪，景觀小品環(huán)繞擁抱的嶄新的居所建筑，必將是你生活、棲息的最佳選擇。 計劃如下 。 有滑梯 , 軟梯 , 蹦床 , 海洋球 , 壓板等 4. 建設 健身中心一個 。 未來物業(yè)服務很重要 ,我們要成立一個專業(yè)的物業(yè)公司，主要負責驗收收房、交房、管房、維修、綠化、服務、保安、保潔、環(huán)境衛(wèi)生。 總體上，小區(qū)園林景觀由六大部分組成，中心景觀區(qū)、中心活動區(qū)、生 態(tài)景觀區(qū)、江南文化展示區(qū)、商業(yè)休閑區(qū)；形象景觀區(qū) 。___________14% ( 原住 ) 民居樓100 畝地新區(qū)單體住宅樓 。如果通過前期銷售反饋證明市場有更大面積戶型的需求，可以在下一階段增大 戶型面積，以適應市場的需求。每畝地建 。排水橫管下距樓地面的凈高不小于 且不應影響門窗的開啟。管線設計要合理，避免影響放置浴盆、淋浴房及開窗。頂層陽臺應設頂板，陽臺排水禁止散排應設地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結合雨水管，宜靠近外墻、陽臺角端設置，不宜設在門口，陽臺地面應向地漏找坡。 環(huán)衛(wèi)設施：充分考慮環(huán)衛(wèi)設施（垃圾站、配電、燃氣等）的合理數(shù)量及位置，即便與小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活及運動，又便于小區(qū)物業(yè)管理及相關部門的管理。 室外： 1. 村民活動廣場 1000 ㎡。 等。 有滑梯 , 軟梯 , 蹦床 , 海洋球 , 壓板等 400 ㎡