【正文】 進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。 三、 基本建設(shè)條件 供水 在 小區(qū)附近 有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 電信 本 預(yù)計(jì) 期工程 需裝機(jī)容量為 900 門的程控交換機(jī)，擬由 寧陽 縣 電信公司解決。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨。 三、施工期環(huán)境影響分析 施工期污染源 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋? (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大 變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。對(duì)報(bào)紙、瓶罐等回收出售給專業(yè)收購人員綜合利用。公眾參與的對(duì)象為 寧陽縣人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。 二、安全措施方案 針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和 無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 三、消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 二、 銷售計(jì)劃及銷售收入估算 根據(jù)小區(qū)建設(shè)實(shí)際和資金籌措計(jì)劃，確定本項(xiàng)目采取邊開 發(fā)邊銷售的投建方式。 一、火災(zāi)危險(xiǎn)性分析 分析生 產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 危險(xiǎn)性作業(yè)危害。加強(qiáng)小區(qū)管理，禁止大型車輛進(jìn)入小區(qū)，減輕汽車尾氣污染小區(qū)。該方案具有投資小 ，占地少，施工方便等特點(diǎn)，只需少量管道施工量，管理運(yùn)營簡(jiǎn)單而且對(duì)周圍環(huán)境影響小，簡(jiǎn)單易行。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。 污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 、 CJ30821999《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》； 、 污水排放執(zhí)行《山東省南水北調(diào)沿線水污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (山東省地方標(biāo)準(zhǔn) DB37/ 599－ 2021) 表 2一般區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)（即《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB89781996）》表 4 中 一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限值）要求。 第二節(jié) 拆遷安置方案 寧陽縣城綜合開發(fā) 工程建設(shè)項(xiàng)目 用地為裸地，無地上附屬物，故不需進(jìn)行拆遷安置。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司 統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 二、土地利用合理性分析 根據(jù)以上程序，本項(xiàng)目的建設(shè)用地已經(jīng)通過招拍掛的方式取得了土地使用權(quán)，其已經(jīng)按照合同支付了土地出讓金。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。 、節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷 提高用水效益。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。 地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；屋面聚 苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎?；電表?DDY17磁卡電表；水表采用 ZS2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。 二、項(xiàng)目承辦單位符合行業(yè)準(zhǔn)入條件 泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司 是一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和相對(duì)充裕的資金實(shí)力，符合行業(yè)資質(zhì)等準(zhǔn)入條件。作為同步運(yùn)行的兩條主線，保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)成為新政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展推進(jìn)的?雙軌??？梢钥闯觯?十二五?規(guī)劃中，政府指導(dǎo)方向轉(zhuǎn)向 居住 小區(qū) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻調(diào)控將成為現(xiàn)實(shí)。政府相關(guān)負(fù)責(zé)人曾解釋，?這是國家部委有關(guān)負(fù)責(zé)人第一次明確提出，房地產(chǎn)不能作為支柱性產(chǎn)業(yè)。一直以來，作為國內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，扶持房地產(chǎn)的發(fā)展在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)被作為政策的方向，縱觀目前面臨的國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)在國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)地位仍然重要，但是作為重點(diǎn)扶持行業(yè)這一戰(zhàn)略色彩已然在不斷褪卻。社會(huì)與科技的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、恩格爾系數(shù)的下降等因素，都不同程度地在刺激居民進(jìn)行住房更新?lián)Q代和住房投資。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。 二、項(xiàng)目建設(shè)符合泰安市及 寧陽 縣 ?十 二 五?發(fā)展規(guī)劃 泰安市和 寧陽 縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要也結(jié)合不同情況，進(jìn)一步指出?堅(jiān)持轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。? 國家?十 二 五?規(guī)劃同時(shí)指出，?按照節(jié)約土地、設(shè)施配套、節(jié)能環(huán)保、突 出特色的原則，做好鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)民合理建設(shè)住宅，保護(hù)有特色的農(nóng)村建筑風(fēng)貌。 ，有選擇地租賃施 工 用機(jī)械設(shè)備。 詳見 下 表 ： 投資估算一覽表 單位：萬元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 建筑工程費(fèi) 設(shè)備購置 其它費(fèi)用 合計(jì) 及安裝費(fèi) 一 工程費(fèi)用 4400 4400 1 商業(yè) 3800 3800 2 其他配套 600 600 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 4696 4696 1 土地費(fèi)用 4000 4000 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 22 22 3 工程咨詢監(jiān)理費(fèi) 22 22 4 建設(shè)單位管理費(fèi) 44 44 5 其他各類規(guī)費(fèi) 608 608 三 基本預(yù)備費(fèi) 四 建設(shè)期利息 0 0 五 總投資合計(jì) 4400 融資 方案 、資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 的 計(jì)劃安排如下： 、項(xiàng)目前期工作 — 、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) — 、施工建設(shè)期 — 、完善綠化等輔助設(shè)施 — 、竣工驗(yàn)收并投入使用 實(shí)施措施 為進(jìn)一步提高項(xiàng)目效益，項(xiàng)目實(shí)施保障措施主要是完善項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制等。 、天然氣用量計(jì)算 商業(yè) 天然氣用量 預(yù)計(jì) 50 m3/h： 則：天然氣用氣量 Q =50m3/h 1采暖設(shè)計(jì)方案 、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)參數(shù) 采暖期室外計(jì)算溫度： 7℃，冬季室外風(fēng)速： ／ s。 、 CCTV 數(shù)字電視系統(tǒng) 小區(qū) CCTV數(shù)字電視系統(tǒng)由泰安視通公司免費(fèi)接入，每套房設(shè) 23 個(gè)電視機(jī)頂盒接口。單體建筑內(nèi)采用輻射式和樹干式相結(jié)合的供電系統(tǒng)。 商業(yè)及公建單獨(dú)設(shè)置。 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方案 、負(fù)荷等級(jí) 本項(xiàng)目按二、三級(jí)負(fù)荷要求供電。公建樓（視功能按規(guī)范需設(shè)的 ）另需設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅰ級(jí)考慮，噴淋系統(tǒng)用水量為 20L/S。 室內(nèi)生活給水管道采用 PPR管，室外生活給水管（變頻加壓管）采用塑鋼管。 、公建用水量 本項(xiàng)目的公建主要為沿街商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施，用水較少，其用水量暫按 每平米 5 升 估計(jì)，公建用水量為 30立方米 /日。 、荷載取值 根據(jù)使用要求，活荷載取值如下： 住宅 上人屋面 其余未注明處及恒荷載根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》相應(yīng) 取值。 （ 3）地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。 各種戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方 案，起居廳由北窗或南窗直接采光通風(fēng)，儲(chǔ)藏室（部分按車庫設(shè)計(jì)）均設(shè)于 地 下，便于居民儲(chǔ)物之用。為了營造良好的城市景觀，形成豐富的空間層次，在屋面的建筑的處理上利用 電梯設(shè)備間 的高低錯(cuò)落和山墻面的拼接形成豐富的建筑造型，避免形成單調(diào)而生硬的塊體。 植物配植 小區(qū)內(nèi)綠化對(duì)外部環(huán)境的作用至關(guān)重要。小區(qū)停車主要考慮智能立體停車方式。 、其他服務(wù)設(shè)施 小區(qū)垃圾實(shí)行袋裝化收集管理，各道路拐角處設(shè)垃圾收集點(diǎn)。 項(xiàng)目的總體建設(shè)方案 、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 規(guī)劃中體現(xiàn)以人為本的思想，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式。 、符合均好性規(guī)劃原則 規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風(fēng)、采光條件，并方便利用綠化景觀，力爭(zhēng)達(dá)到?均好?。 、高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境 功能與形態(tài)并重，合理進(jìn) 行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個(gè)空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境。讓 寧陽縣城綜合開發(fā) 工程建設(shè)項(xiàng)目 為您營造溫馨的家。 ：除對(duì)住宅的舒適性、安全性要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶 型的設(shè)計(jì)要求也比較高。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞 ，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。最終導(dǎo)致價(jià)格 平穩(wěn) 。從原因上看，主要有以下： ，地價(jià)上升。 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 房產(chǎn)供應(yīng)的預(yù)測(cè) 根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)某一行業(yè)處于供不應(yīng)求狀態(tài)時(shí)，價(jià)格高于價(jià)值，會(huì)給企業(yè)帶來高額利潤，這時(shí)會(huì)吸引更多經(jīng)營者進(jìn)入該行業(yè)。 購房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)這次調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示 ,寧陽 縣 購房者所能承受的價(jià)格在 2545萬之間，是主要購買力的承受范圍 住房的供應(yīng) 根據(jù)調(diào)查，目前 寧陽 縣 房地產(chǎn)投資大幅增加。城市基礎(chǔ)建設(shè)、道路交通、生態(tài)環(huán)境及綠化、商貿(mào)、居住也在穩(wěn)步發(fā)展中。第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 第一節(jié) 項(xiàng)目 承辦 單位 一、項(xiàng)目名稱 寧陽縣城綜合開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 二、項(xiàng)目建設(shè)地址 項(xiàng)目 位于 寧陽縣文廟街道辦事處泥村東 三、 項(xiàng)目 承辦 單位 及 概況 單位名稱： 泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司 法定地址： 海力大道東，泥村建筑公司院內(nèi) 注冊(cè)資本金： 2021萬 美 元 公司類型： 有限公司 資質(zhì)等級(jí)：叁級(jí) 四 、 可行性研究 報(bào)告編制單位 單位名稱：泰安德祿工程咨詢有限公司 單位地址： 寧陽 縣 城欣街路中段 工程咨詢資格等級(jí)： 丙 級(jí) 資格證書編號(hào)：工咨 丙 11820210007 發(fā)證機(jī)關(guān)：國 家發(fā)展和改革委員會(huì) 第二節(jié) 報(bào)告編制依據(jù) 國家及地方頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 寧陽 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 寧陽 202 2021 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 寧陽 縣 城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020年） 寧陽 的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 《泰安市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 寧陽 縣 及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 編制《報(bào)告》的委托合同 其他有關(guān)依據(jù)資料 第 三 節(jié) 項(xiàng)目 概況 一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì) 的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。 寧陽 縣是發(fā)展中的中小城市，城區(qū)范圍正不斷的向周邊擴(kuò)展。 房?jī)r(jià)調(diào)查情況 據(jù) 2021 年 寧陽 房指數(shù)報(bào)告顯示： 寧陽 小高層 住宅平均價(jià)格為 3000 元/m2，商業(yè)房 為 5000元 /m2。 房產(chǎn)的開發(fā) 寧陽縣城綜合開發(fā) 工程建設(shè)項(xiàng)目 地處縣城 東 部 新區(qū) ，土地成本比較高， 目前開發(fā)的項(xiàng)目多為中高 層的 住宅 樓和商住樓。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 寧陽縣 商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 寧陽 縣 商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。 知名企業(yè)得到追捧 品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在 寧陽 縣 居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度也已成為重要的參考因素。 文化水平較高。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨來自情感的交流、理智的選擇，溫馨源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。 、高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境 加強(qiáng)綠化保護(hù)，充分利用原有地形地貌，達(dá)到高質(zhì)量的居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住需求。 、統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)、配套建設(shè)的原則 按照高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高