【正文】 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項目凈利率 =（ ） 100%=% 本項目在返租銷售時毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當前房地產開發(fā)的利潤水平 ,本項目的經濟效益是可行的 . 十六 風險 性分析 風險因素和風險程度分析表 風險因素 影響程度 說明 嚴重 較大 一般 市場風險 √ 區(qū)域市場內不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術風險 √ 技術風險較弱 工程風險 √ 施工難度不高 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 資金風險 √ 資金應用周期較長 ,存在調配風險 政策風險 √ 受當?shù)卣o予的開發(fā)及經營政策影響大 外部協(xié)作風險 √ 公司團隊信譽良好 社會風險 √ 社會需求 量較大 ,屬空白市場項目 其他風險 √ 行業(yè)內影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項目投資風險大 由此表可以看出 ,本項目開發(fā)的主要風險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。項目開發(fā)毛利率達到 %。 （ 2）營業(yè)稅及附加 營 業(yè)稅按照營業(yè)收入的 ％計算， （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅實際應按 33％計取，但根據(jù)本項目情況，暫預估為 100 萬元。 項目投資利潤 成本利潤估算表 序號 項目 （返租時）金額 備注 （不返租時）金額 備注 1 銷售收入 萬元 含返租期內的租金收益 萬元 2 銷售成本 萬元 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 暫按 %估算 萬元 4 銷售費用 180 萬元 180 萬元 5 利潤總額 1260． 83 萬元 1232． 96 萬元 6 所得稅 100 萬元 預估 100 萬元 預估 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 7 凈利潤 萬元 萬元 本項目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤約 萬元。 其中一層返租期限為 1年，返租回報為 8%； 二、三層返租期限為 3年，第一年回報率為 7%，第二年回報為 8%，第三年回報為 9%，平均每年的固定回報為 8%。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃 ① 臨街商鋪開間在 ，進深在 12米左右，套內面積在 平米之間。市場調查對本項目具有參考價值的主要結論有： （ 1） 商家對產品的需求為：層高在 、面寬在 米之間、進深在 1012米之間。 （ 5） 有潛在的競爭對手存在，針對可能出現(xiàn)的競爭對手，項目 應盡快在年底之前啟動第一期廣告投放。 （ 2） 市民對項目地段的懷疑態(tài)度。長期以來漣源市民購買建材 都需要各個門店不斷的詢問價格，不斷的比較產品， 出現(xiàn)“一站式”家居建材廣場后，集中的產品種類 將大大縮短購買時間，提高 購買效率，并能以更低 的價格購買到所需要的家居建材產品。 0%20%40%60%80%支持 無所謂 目前不看好(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 50%的經營戶表示愿意在“一站式”家居建材廣場誕生后進駐經營。 （ 2） 其他舊城改造項目將對項目發(fā)展形成競爭壓力。 項目人流分析 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 因本項目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費場所和市政配套設施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。 未來該區(qū)域內居住用房需求預測 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強。 在價格方面，漣水名城和水榭花都的實際成交價格都沒有超過 1000 元 /平米。比較符合四線城市居民對購房的 面積需求特征。根據(jù)置嘉地產顧問機構在市場調研顯示，本區(qū)域 500 米半徑內的臨街商業(yè)用房租 賃價格自 2060元 /月 /平米不等，對面建材市場內月租金甚至低于 10元 /平米 /月。本項目在半年內潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項目（原漣源市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10畝空地，將來可能也會被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。 2021 年五江購物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊藏的對商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，五江購物中心的產權式商鋪一個月內銷售率過半，且內鋪銷售價格達到了 7500 元 /平米以上，而得房率僅為 52%左右，實際套內銷售價格達到了 15000 元 /平米左右。反映出漣源市房地產市場住宅銷售價格的發(fā)展趨勢。 在“漣水名城”后，由大華房地產開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都”也向市場供應了 4萬余平米的商品房。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 五 漣 源市房地 產 市 場發(fā) 展 綜 述 市場發(fā)展概況 漣源市現(xiàn)代化的房地產市場自 2021 年才開始起步。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。 漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢 隨著城市經濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。伴著上世紀改革開放的步伐，城市 的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 全年民營經濟實現(xiàn)消費品零售總額 157104 萬元，增長 %，占全市消費品零售總額的 %。 漣源市城市發(fā)展概況 當前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設固定資產投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經濟發(fā)展。 1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣， 1952 年正式建縣，8 月改名漣源縣， 1987 年撤縣成立漣源市。市政府、稅務(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 近 50%的經營戶認同芙蓉廣場周邊誕生“家居建材廣場”的發(fā)展前景， 54%的市民對芙蓉廣場地塊未來 23年內的升值前景表示看好，說明廣大經營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎條件。廣大家居建材經營者已經意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。市民對居住環(huán)境已經逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。 已進行的調查研究項目及成果 置嘉地產顧問機構于 2021年 11月受華鑫房產開發(fā)投資公司委托進行了漣源市房地產市場調查和有針對性的家(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 居建材市場調查。因此，經濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市 場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“光明山”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與“五馬廣場、光明山”形成“三點成線“的漣源商圈分布架構，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。 （ 3） 地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。 另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在 2500 平米左右。 可行性研究報告編制目的 （ 1） 在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。以下簡稱“本項目”。 （ 4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。 環(huán)境及配套設施： ☆ 電力、電訊：接入本項目 ☆ 給排水：管道鋪設到位 ☆ 大型汽車站：臨人民路公交車站 ☆ 休閑廣場：光 明山市民休閑廣場，距本項目約 800 米 ☆ 購物場所： 300 米內福康祥超市及臨街小型商店 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) ☆ 娛樂場所： 300 米范圍內無大型娛樂休閑休閑運動場所。 項目地塊價值分析 漣源市商業(yè)核心區(qū)域為五馬廣場和光明山 。 （ 2） 交通區(qū)位價值 目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導，并在平面建筑規(guī)劃設計時與人民路、芙蓉路交通條件良好結合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。最后調研結果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎。 經過“ 五江購物中心”和“金地帶●時尚廣場”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。 （ 4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導。本項目的發(fā)展，將成為 2021 年度漣源房地產市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在漣源營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。 關于行業(yè)市場的意義 針對目前漣源市建材市場過于分散、經營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經營等現(xiàn)狀，本項目擬定的“一站式”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把漣源建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務、優(yōu)質化的產品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使?jié)i源市建材行業(yè)順應發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展。漣源市旅游資源豐富，北有省內自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動 作用尤為顯著。根據(jù)有關金融機關對漣源市居民儲蓄水平的統(tǒng) 計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當前漣源市民對投資極為謹慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性。 90 年代末及本世紀初，隨著對外交流和經濟活動的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉換。但其雜亂的經營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。 2021年開始，政府對房地產市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分房地產項目進行了立項。 市場價格分析及走勢預測 居住用房價格分析及走勢預測 2021 年前，漣源 市住宅市場價格大部分在 500700 元 /平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。建議本項目居住用房的價格定位在 800 元 /平米左右較為合適。 目前，漣源市商業(yè)用房僅金地帶●時尚廣場項目在售，剩余單位主要以 3樓為主。 所在區(qū)域內在售商業(yè)用房銷售情況調查 目前在售的僅為金地帶●時尚廣場，其銷售情況較為良性。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 九 居住用房的市 場 分析 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 市場供應情況 漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個在建的項目中，預計總建筑面積為 30多萬平方米，在建的商品房面積超過 14萬平方米。 在售樓盤銷售情況 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強。 十 市 場預測 未來該區(qū)域內商業(yè)用 房需求預測 （ 1） 在對經營戶投資意向的調查過程中，大部分被訪者 都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產銷 售受引導成分較大，在五江購物中心未能經營起來之后，市民 對商鋪投資都保持著謹慎的態(tài)度。 綜述 總體而言，漣源市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于漣源市的房地產行業(yè)剛剛起步時，“五江購 物中心”影響到了消費者投資信心，如果其他商業(yè)項目 再次打擊 消費者投資信心的話，那么漣源市房地產的發(fā)展將受到嚴峻的考驗。 （ 2） 漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項目不多，為項目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機會。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((