【正文】 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤(rùn) 本項(xiàng)目?jī)衾?=（ ） 100%=% 本項(xiàng)目在返租銷售時(shí)毛利潤(rùn)率為 %,稅后凈利潤(rùn)率為 %,利潤(rùn)率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)水平 ,本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是可行的 . 十六 風(fēng)險(xiǎn) 性分析 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 風(fēng)險(xiǎn)因素 影響程度 說明 嚴(yán)重 較大 一般 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) √ 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) √ 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較弱 工程風(fēng)險(xiǎn) √ 施工難度不高 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 資金風(fēng)險(xiǎn) √ 資金應(yīng)用周期較長(zhǎng) ,存在調(diào)配風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) √ 受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)政策影響大 外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn) √ 公司團(tuán)隊(duì)信譽(yù)良好 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) √ 社會(huì)需求 量較大 ,屬空白市場(chǎng)項(xiàng)目 其他風(fēng)險(xiǎn) √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大 由此表可以看出 ,本項(xiàng)目開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素存在于市場(chǎng)、政策、資金幾個(gè)方面。項(xiàng)目開發(fā)毛利率達(dá)到 %。 （ 2）營(yíng)業(yè)稅及附加 營(yíng) 業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)收入的 ％計(jì)算， （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅實(shí)際應(yīng)按 33％計(jì)取，但根據(jù)本項(xiàng)目情況，暫預(yù)估為 100 萬元。 項(xiàng)目投資利潤(rùn) 成本利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 （返租時(shí)）金額 備注 （不返租時(shí)）金額 備注 1 銷售收入 萬元 含返租期內(nèi)的租金收益 萬元 2 銷售成本 萬元 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 暫按 %估算 萬元 4 銷售費(fèi)用 180 萬元 180 萬元 5 利潤(rùn)總額 1260． 83 萬元 1232． 96 萬元 6 所得稅 100 萬元 預(yù)估 100 萬元 預(yù)估 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 7 凈利潤(rùn) 萬元 萬元 本項(xiàng)目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤(rùn)約 萬元。 其中一層返租期限為 1年，返租回報(bào)為 8%； 二、三層返租期限為 3年，第一年回報(bào)率為 7%，第二年回報(bào)為 8%，第三年回報(bào)為 9%，平均每年的固定回報(bào)為 8%。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃 ① 臨街商鋪開間在 ，進(jìn)深在 12米左右，套內(nèi)面積在 平米之間。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)本項(xiàng)目具有參考價(jià)值的主要結(jié)論有： （ 1） 商家對(duì)產(chǎn)品的需求為：層高在 、面寬在 米之間、進(jìn)深在 1012米之間。 （ 5） 有潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，針對(duì)可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目 應(yīng)盡快在年底之前啟動(dòng)第一期廣告投放。 （ 2） 市民對(duì)項(xiàng)目地段的懷疑態(tài)度。長(zhǎng)期以來漣源市民購買建材 都需要各個(gè)門店不斷的詢問價(jià)格，不斷的比較產(chǎn)品， 出現(xiàn)“一站式”家居建材廣場(chǎng)后，集中的產(chǎn)品種類 將大大縮短購買時(shí)間，提高 購買效率，并能以更低 的價(jià)格購買到所需要的家居建材產(chǎn)品。 0%20%40%60%80%支持 無所謂 目前不看好(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 50%的經(jīng)營(yíng)戶表示愿意在“一站式”家居建材廣場(chǎng)誕生后進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。 （ 2） 其他舊城改造項(xiàng)目將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。 項(xiàng)目人流分析 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 因本項(xiàng)目目前所處的芙蓉廣場(chǎng)周邊無大型的消費(fèi)場(chǎng)所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。 未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測(cè) 漣源市民長(zhǎng)期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。 在價(jià)格方面，漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒有超過 1000 元 /平米。比較符合四線城市居民對(duì)購房的 面積需求特征。根據(jù)置嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)調(diào)研顯示，本區(qū)域 500 米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租 賃價(jià)格自 2060元 /月 /平米不等，對(duì)面建材市場(chǎng)內(nèi)月租金甚至低于 10元 /平米 /月。本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其一來自文藝路正在施工的項(xiàng)目（原漣源市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10畝空地，將來可能也會(huì)被用于開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)建材市場(chǎng)。 2021 年五江購物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊(yùn)藏的對(duì)商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，五江購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了 7500 元 /平米以上，而得房率僅為 52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了 15000 元 /平米左右。反映出漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)。 在“漣水名城”后，由大華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都”也向市場(chǎng)供應(yīng)了 4萬余平米的商品房。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 五 漣 源市房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)發(fā) 展 綜 述 市場(chǎng)發(fā)展概況 漣源市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2021 年才開始起步。五江購物中心項(xiàng)目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。 漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢(shì) 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場(chǎng)和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。伴著上世紀(jì)改革開放的步伐，城市 的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 157104 萬元，增長(zhǎng) %，占全市消費(fèi)品零售總額的 %。 漣源市城市發(fā)展概況 當(dāng)前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動(dòng)人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣， 1952 年正式建縣，8 月改名漣源縣， 1987 年撤縣成立漣源市。市政府、稅務(wù)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 近 50%的經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)同芙蓉廣場(chǎng)周邊誕生“家居建材廣場(chǎng)”的發(fā)展前景， 54%的市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊未來 23年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。廣大家居建材經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。市民對(duì)居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格仍成為購房者考慮的首要因素。 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 置嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)于 2021年 11月受華鑫房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進(jìn)行了漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和有針對(duì)性的家(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 居建材市場(chǎng)調(diào)查。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展至少提供了三大市 場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的效益回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“光明山”商圈的發(fā)展勢(shì)頭，徹底改變目前本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，并與“五馬廣場(chǎng)、光明山”形成“三點(diǎn)成線“的漣源商圈分布架構(gòu)，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。 （ 3） 地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項(xiàng)目開發(fā)。 另項(xiàng)目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在 2500 平米左右。 可行性研究報(bào)告編制目的 （ 1） 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”。 （ 4） 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 環(huán)境及配套設(shè)施： ☆ 電力、電訊：接入本項(xiàng)目 ☆ 給排水：管道鋪設(shè)到位 ☆ 大型汽車站：臨人民路公交車站 ☆ 休閑廣場(chǎng)：光 明山市民休閑廣場(chǎng)，距本項(xiàng)目約 800 米 ☆ 購物場(chǎng)所： 300 米內(nèi)?？迪槌屑芭R街小型商店 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) ☆ 娛樂場(chǎng)所： 300 米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 漣源市商業(yè)核心區(qū)域?yàn)槲羼R廣場(chǎng)和光明山 。 （ 2） 交通區(qū)位價(jià)值 目前尚不明顯，適合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)與人民路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場(chǎng)推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 經(jīng)過“ 五江購物中心”和“金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)”兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對(duì)商鋪投資概念的理解(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。 （ 4） 撼動(dòng)自發(fā)形成的市場(chǎng)地位仍需要強(qiáng)勢(shì)政策進(jìn)行引導(dǎo)。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為 2021 年度漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在漣源營(yíng)造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。 關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)的意義 針對(duì)目前漣源市建材市場(chǎng)過于分散、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擬定的“一站式”家居建材廣場(chǎng)，將憑借主力店強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場(chǎng)管理和廣告推廣，把漣源建材市場(chǎng)整合優(yōu)化，并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價(jià)格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費(fèi)者，從而使?jié)i源市建材行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。城市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng) 作用尤為顯著。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對(duì)漣源市居民儲(chǔ)蓄水平的統(tǒng) 計(jì)，漣源人均儲(chǔ)蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前漣源市民對(duì)投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲(chǔ)蓄獲取儲(chǔ)蓄收益，社會(huì)閑散資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。 90 年代末及本世紀(jì)初，隨著對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。但其雜亂的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。 2021年開始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有意識(shí)地進(jìn)行放開，通過招商引資對(duì)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)。 市場(chǎng)價(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 居住用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 2021 年前，漣源 市住宅市場(chǎng)價(jià)格大部分在 500700 元 /平米左右，商品房市場(chǎng)未成型的情況下，城市居民對(duì)商品房的概念和理解均較為落后。建議本項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在 800 元 /平米左右較為合適。 目前，漣源市商業(yè)用房?jī)H金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目在售，剩余單位主要以 3樓為主。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)，其銷售情況較為良性。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 九 居住用房的市 場(chǎng) 分析 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 市場(chǎng)供應(yīng)情況 漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為 30多萬平方米，在建的商品房面積超過 14萬平方米。 在售樓盤銷售情況 漣源市民長(zhǎng)期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，對(duì)商品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。 十 市 場(chǎng)預(yù)測(cè) 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用 房需求預(yù)測(cè) （ 1） 在對(duì)經(jīng)營(yíng)戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者 都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導(dǎo)成分較大，在五江購物中心未能經(jīng)營(yíng)起來之后，市民 對(duì)商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。 綜述 總體而言，漣源市民對(duì)商鋪及住房還是有一定的需求量，由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)，“五江購 物中心”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目 再次打擊 消費(fèi)者投資信心的話，那么漣源市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 （ 2） 漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((