【正文】 00%=（ －－ ）＊ 100%＝ %。 35 主要財務(wù)指標(biāo) 銷售收入 總成本 所得稅前凈現(xiàn)金流量 所得稅 土地增值稅 稅后累計 凈現(xiàn)金流量 財務(wù)內(nèi)部收益率 10000 稅后 累計財務(wù)凈現(xiàn) 值（ i=15%） 稅后利潤 稅后全投資利潤率 % 稅后資本金投資利潤率 % 資產(chǎn)負(fù)債率 % 財務(wù)評價 獲利性評價 成本利潤率＝利潤 /成本 *100%＝ *100%＝%。 33 基本財務(wù)數(shù)據(jù) 基本財務(wù)數(shù)據(jù)取自《 XXXX 半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告》中的財務(wù)數(shù)據(jù)，其投入物 (包括土地、電力、勞力等特殊投入物 ） 、產(chǎn)出物的市場價格均由市場自由形成，可近似反映支付意愿或機會成本，因此不采用影子價格調(diào)整，其經(jīng)濟影響分析采用可研報告中的財務(wù)分析據(jù)。 施工噪聲的控制 工程施工開挖、運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌聲等造成施工噪聲 ， 為了減少施工對周圍居民 及機關(guān) 的影響，工程在距民舍200m 的區(qū)域內(nèi)不允許在晚上十一時至次日 早上 六時內(nèi)施工，同時應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機械。這些臨時食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會嚴(yán) 重 影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán) 重影響工程施工進(jìn)度，同時使附近的居民遭受蚊、蠅、臭氣、疾病的影響。 生態(tài)環(huán)境影響 本項目對生 態(tài)環(huán)境影響主要為工程建設(shè)造成的影響。 （ 5）土壤概況。年平均徑流深1223 毫米，徑流總量 ，每平方公里徑流量為 立方米，四季分配不均。境內(nèi)東西長 85公里，南北寬 67 公里，版圖面積 2872平方公里。 第 6 章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 自然條件 （ 1）地理位置。 項目選址和用地方案符合有關(guān)法律法規(guī)要求；項目選址不涉及壓覆礦床和文物、不影響防洪、通航及軍事設(shè)施安全等不利影響。 （ 3） 選用高效率、低能耗的變壓器。 （ 2） 采用分散式空氣調(diào)節(jié)器進(jìn)行空調(diào) (及采暖 )時，其能效比、性能系數(shù)必須符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)定值。范圍） 無外遮陽措施 有外遮陽措施（其太陽輻射透過率≤20%） 南（ 偏東30。利用自然通風(fēng)降低溫度、改善居住環(huán)境是炎熱地區(qū)節(jié)約空調(diào)電耗的重要方法；恰當(dāng)?shù)钠矫娌?置有助于形成理想的通風(fēng)作用，通過建筑物門窗的合理設(shè)置，形成通風(fēng)口，組織并誘導(dǎo)自然通風(fēng)，既起到節(jié)能作用又克服了空調(diào)室內(nèi)空氣品質(zhì)差的弱點。k ） 不滿足 外墻加保溫措施 （ m2 （ 2）夏季空調(diào)室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計指標(biāo)，應(yīng)符合下列要求： a、室內(nèi)設(shè)計溫度取 26— 28℃ ； b、換氣次數(shù)取 次 /h。 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)選擇 XX 縣 為夏熱冬冷地區(qū)，根據(jù)建筑物所在地區(qū)、氣候與建筑類型等特點 選擇以下標(biāo)準(zhǔn) 。省政府“ 616”對口幫扶支援的 110千伏橋太線已經(jīng)建成， 110千伏太平變電站和 110千伏宣太線路工程及裝機 45 萬千瓦的江坪河水電站、裝機 17萬千瓦的淋溪河水電站正在建設(shè)之中。 18 國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部資源 [1997]2542 號文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告 “ 節(jié)能篇（章） ” 編制及評估的規(guī)定》的通知。不得選用已公布淘汰的機電產(chǎn)品，國家產(chǎn)業(yè)政策限制內(nèi)的產(chǎn)業(yè)序列和規(guī)模量。 （ 5）砂、礫石材料：沿線砂、礫石、中（粗）砂材料均比較豐富，主要采自 溇 水 河 、清江河 ，采運方便。 第 3 章 資源開發(fā)及綜合利用分析 資源開發(fā)方案 本項目不屬 資源開發(fā)類項目，本節(jié)內(nèi)容略。 依照國家有關(guān)規(guī)定，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招投標(biāo)方式，進(jìn)行經(jīng)濟適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策?！掇k法》要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書或者《暫定資質(zhì)證書》。調(diào)整后 ,各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的最低資本金比例為 :鋼鐵、電解鋁項目 ,最低資本金比例為 40%。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。特別是經(jīng)濟總量仍然偏小，地方企業(yè)規(guī)模有待進(jìn)一步做大；第三 產(chǎn)業(yè)比重不高，區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢有待進(jìn)一步挖掘；解決 “ 三農(nóng) ” 問題任務(wù)艱巨，就業(yè)和再就業(yè)壓力仍然較大；處理好各種社會利益關(guān)系難度加大，構(gòu)建社會主義和諧社會仍然有很多工作要做。 資金來源：企業(yè)資本金一年內(nèi)增加到 8040萬元，申請銀行貸款10009 萬元，預(yù)售款 主要財務(wù)指標(biāo) 主要財務(wù)指標(biāo)表 銷售收入 總成本 所得稅前凈現(xiàn)金流量 所得稅 土地增值稅 稅后累計 凈現(xiàn)金流量 財務(wù)內(nèi)部收益率 10000 稅后 累計財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=15%） 稅后利潤 稅后全投資利潤率 % 稅后資本金投資利潤率 % 資產(chǎn)負(fù)債率 % 10 第 2 章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃 “ 十 一 五 ” 以來， XX 縣 堅決貫徹國家宏觀調(diào)控政策，積極應(yīng)對更加開放的外部環(huán)境變化，著力解決發(fā)展中出 現(xiàn)的突出矛盾和問題，成功戰(zhàn)勝突如其來的疫情和自然災(zāi)害，鞏固和保持了經(jīng)濟社會持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢頭。其主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下： 項目規(guī)劃總用地面積 ㎡ ，建筑占地面積為 ㎡ ，總建筑面積（含地下） ㎡ ，其中：地上建筑面積 ㎡ ，地下建筑面積 ㎡ 。 租賃房： 2021 年 XX租賃房 2200元 /套178?，F(xiàn)有各類房屋總量 10345 套。全縣民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 191027萬元，占縣域生產(chǎn)總值的%，比上年提高 個百分點。項目 建成后 ，將成為 湘、鄂、渝、黔 4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。 公司概況：公司現(xiàn)有員工 43人，其中大專以上學(xué)歷者 19人，已投入資 金 6000多萬元用于土地收儲、項目前期的“三通一平”和 XXXX半島開發(fā)的相關(guān)前期工作等。首期出資注冊人民幣 238 萬元，股權(quán)占比 10%。 XX 集團是 XX 大型綜合性民營企業(yè)，在全州處于龍頭地位。 農(nóng)村居民收入大幅提高： 2021年農(nóng)村居民純收入達(dá)到 4116元，較上年增加 783元，增長 %。 恒海觀天下 1400 套，面積 萬平方米。 商用房： 2021年 XX商用房 4500 元 /平方米， 2021年 XX 商用房9000 元 /平方米， 5年間商用房價格平均增長 %。 居住戶數(shù) 854 戶。隨著加入世界貿(mào)易組織過渡期的結(jié)束，我國將進(jìn)入全方位開放的新階段。 以建設(shè) 山水 園 林 式城市為目標(biāo)，科學(xué)調(diào)整和嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，完善老區(qū)，繁榮新區(qū)。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。因此，城市房地產(chǎn)管理法對商品房預(yù)售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制性條件和程序。鐵路、公路、城市軌道交通、化肥 (鉀肥除外 )項目 ,最低資本金比例為 25%。 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按 照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 設(shè)計標(biāo)高應(yīng)大于 20 年一遇洪水位。 （ 1）鋼材：可由當(dāng)?shù)鼗?恩施市 、 宜昌 市購進(jìn)。 （ 6）施工用水：項目區(qū)域內(nèi)有 城區(qū) 供水管網(wǎng)接入環(huán)狀供系統(tǒng)，所以本區(qū)域內(nèi)施工期間，施工用水非常方便，水質(zhì)較好，對混凝土無腐蝕作用。 節(jié)水措施 （ 1） 采用節(jié)水型施工設(shè)備 ，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。 建設(shè)部令（ 143號）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》修訂版。本項目電能消耗生活、商業(yè)服務(wù)用電，水耗為生活衛(wèi)生用水。k） 遮陽系數(shù) SC （東、南、西向 /北向） 單一朝向外窗（包括透明幕墻） 窗墻面積比 ≤ ≤ — 窗墻面積比 ≤ ≤ ≤— 窗墻面積比 ≤ ≤ ≤窗墻面積比 ≤ ≤ ≤窗墻面積比 ≤ ≤ ≤屋頂透明部分 ≤ ≤ 注：有外遮陽時，遮陽系數(shù) =玻璃的遮陽系數(shù) *外遮陽的遮陽系數(shù)；無外遮陽時，遮陽系 數(shù) =玻璃的遮陽系數(shù) 建筑的外殼與建筑體形 （ 1）建筑外殼由窗、墻、屋面和門等構(gòu)成，是控制建筑能耗的最重要因素。 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 建設(shè)單位要把實施建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)作為基本要求，設(shè)計單位要嚴(yán)格按照建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，要把節(jié)能設(shè)計落實到建筑施工、結(jié)構(gòu)性能和機電設(shè)備等各個專業(yè)，不符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計為不合格設(shè)計。k ） 滿 足 3 單層玻璃鋼窗 （ m2體形系數(shù)不超過 ，建筑外窗 (包括陽臺門的透明部分 )設(shè)計中，按照不同朝向、不同窗墻面積比的外窗，其傳熱系數(shù)符合下表的規(guī)定。 本項目的建筑物的造型設(shè)計簡潔、完整，盡 量 避免復(fù)雜的輪廓線，但局部也服從了建筑美觀的要求。 （ 5） 建筑通風(fēng)設(shè)計時充 分考慮了處理好室內(nèi)氣流組織，提高通風(fēng)效率。 （ 6） 采用泛光燈時，燈具效率低于 55％者不應(yīng)選用 。經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。 38′，北緯 29176。境內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)較為簡單，地形復(fù)雜，地貌千姿百態(tài)。 （ 4）氣候概況。其中林業(yè)用地土壤 8個土類， 16 個亞類， 29 個土屬， 87 個土種，在 8 個林業(yè)用地土類中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤 4 個地帶性土類。施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，使鄰近居家普遍蒙上一層泥土，給居住區(qū)環(huán)境的整潔帶來許多麻煩。 31 棄土處置地不明確或無規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢，破壞自然、生態(tài)環(huán)境，影響城市的建設(shè)和整潔。項目開發(fā)者及工程 施工 單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，工程 施工 單位 應(yīng)對施工人員加強教育，不隨意亂丟棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。 34 銷售 收入預(yù)測 XX半島商住樓總建筑面積 143795㎡ ，可銷售總面積 122192 ㎡ ，銷售收入 萬元。 信謄評價 流動比率 。 產(chǎn)品銷售均價達(dá)到 元 /平方米即可保本。值得注意的是，產(chǎn)品價格的變化可能引起需求量的變化，從而引起市場銷售量的變化，在實際營銷活動中，要正確運用好價格扛桿。 39 （ 3）對拉動內(nèi)需的影 響。 （ 3）對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長的貢獻(xiàn)。項目資金全部由企業(yè)自籌，無需國家及地方政府直接或簡接財政資金投入。 對就業(yè)和收入分配的影響 （ 1）產(chǎn)生的就業(yè)機會。 本項目實施后，能提供直接就業(yè)崗位380 個，間接就業(yè)機會 1140 余個。 、社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程等的影響。 。而項目的民族矛盾宗教問題、弱勢群體支持問題又在項目前期決策過程予以了充分考慮，可能出現(xiàn)的社會風(fēng)險概率很小。 具體表現(xiàn)為 產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認(rèn)可的風(fēng)險 。 政策環(huán)境風(fēng)險。 周邊設(shè)施風(fēng)險。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構(gòu)成的威脅。 項目用地為出讓競得拆遷后的現(xiàn)狀土地，風(fēng)險影響程度為可忽略影響。 設(shè)計風(fēng)險 先進(jìn)性風(fēng)險。 46 利率變動風(fēng)險。該風(fēng)險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性 。 環(huán)保風(fēng)險。 區(qū)域環(huán)境風(fēng)險 區(qū)位風(fēng)險。 表現(xiàn)為 國家或地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟發(fā)展速度等。本項目政治環(huán)境好。 。 項目建設(shè)和運營符合國家的民族宗教政策，充分考慮了 XX土家族苗族等當(dāng)?shù)孛褡宓娘L(fēng)俗習(xí)慣、生活方式及宗教信仰，不會引發(fā)民族矛盾、宗教糾紛和社會安定。 本項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)及小區(qū)服務(wù)性項目，應(yīng)有當(dāng)?shù)貗D女、兒童等弱勢群體廣泛參與，并加強公共區(qū)各項服務(wù)設(shè)施建設(shè)，為弱勢群體提供便利。 第 8 章 社會影響分析 社會影響效果 ,本項目實施后，增加直接工資及福利、運輸、原材料、燃料等市場份額 萬元。 （ 2）項目實施將形成 XX房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的新格局，通過先進(jìn)的 XX房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、建設(shè)、管理模式的應(yīng)用，將打造出 XX 城區(qū)新形象。項目屬于區(qū)域龍頭企業(yè)，將對 XX 的房地產(chǎn)企業(yè)管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別是小區(qū)物業(yè)管理、完善小區(qū)功能方面發(fā)揮出重要的示范帶頭作用。 經(jīng)濟影響的具體表現(xiàn) 項目對經(jīng)濟 發(fā)展的影響 （ 1）項目的實施對促進(jìn)和保障當(dāng)?shù)亟?jīng)濟有序高效運行和可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)。 區(qū)域經(jīng)濟影響 （ 1）對項目地區(qū)國民生產(chǎn)總值的影響。 敏感性分析 本項目的財務(wù)敏感性分析，主要分析投資成本變化、銷售收入（價格）單個因素變動時，對正常經(jīng)營年全投資財務(wù)凈現(xiàn)值的影響程度。 總銷量達(dá)到 平方米即可保本。項目繳納所得稅 萬元，稅后可獲得利潤 。 第 7 章 經(jīng)濟影響分析 經(jīng)濟影響分析是在完成對項目的財務(wù)分析和經(jīng)濟費用效益分析或經(jīng)濟費