【正文】 劃:前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃：項(xiàng)目可研分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 方案、總圖設(shè)計(jì)總圖報(bào)批 地 勘 方案報(bào)批 地勘審查 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查 施工圖報(bào)批 監(jiān)理、測(cè)繪 建設(shè)工程許可證 施工招投標(biāo) 開(kāi)工 工程建設(shè)計(jì)劃：開(kāi) 工 基礎(chǔ)工程 主體工程 預(yù)售 裝飾工程 初驗(yàn) 室外工程 竣工驗(yàn)收 交付住戶(hù) 銷(xiāo)售期、項(xiàng)目后期維護(hù)及維修工作建設(shè)場(chǎng)地的布置：以項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)為主。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即盈虧平衡的臨界點(diǎn)。從目前在建和銷(xiāo)售的住宅產(chǎn)品來(lái)看，普遍存在戶(hù)型面積控制不合理、戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)不全、配套設(shè)施落后或不完善等缺陷。（3）、從項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況分析來(lái)看，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后只要保證資金投入和施工進(jìn)度，其銷(xiāo)售前景較樂(lè)觀。這些因素受?chē)?guó)家政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，同時(shí)也受地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，從而影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。市場(chǎng)部設(shè)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃、項(xiàng)目定價(jià)以及銷(xiāo)售所需外聯(lián)工作，配置銷(xiāo)售員五名，協(xié)助銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人開(kāi)展工作。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書(shū)面通知甲方安排進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。 （3）建筑物的墻壁結(jié)構(gòu)設(shè)保溫隔熱性能，如外墻，屋頂，地板傳熱系數(shù)值和門(mén)窗密封性能都按國(guó)家規(guī)定指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)。（五）、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)：社區(qū)服務(wù)方面配置自行車(chē)停車(chē)棚、小車(chē)停車(chē)位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主?！　。?）、主力客戶(hù)群定位：中高收入居民（包括臨時(shí)居民）、白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、經(jīng)商富裕人員以及外地來(lái)縣人員。四、地塊交通、就學(xué)、醫(yī)療條件調(diào)查：本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)基本完善，兩面臨街，政府各部門(mén)、學(xué)校、醫(yī)院、單位家屬樓左右毗鄰。二、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：我縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。壺關(guān)縣房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢(shì)，2008年普通商品房平均價(jià)格比上年增加約50元/平方米，2009年則保持緩升的態(tài)勢(shì)。2007年我市及本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析：，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14197元，在山西省居前列。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10160元，%。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，組織機(jī)構(gòu)健全，下設(shè)綜合部、財(cái)務(wù)部、工程部、市場(chǎng)部和客戶(hù)服務(wù)中心。 “恒安陽(yáng)光商住樓”擬計(jì)劃于2007年5月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，工程于2008年3月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)總工期約48個(gè)月，預(yù)計(jì)于2012年3月竣工，其銷(xiāo)（預(yù)）售周期約50個(gè)月，項(xiàng)目總投資約人民幣 1 .3億元，其中建設(shè)方自籌資金8000萬(wàn)元，部分作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金回投入項(xiàng)目后期工程。 “恒安陽(yáng)光商住樓”是我公司于壺關(guān)縣開(kāi)發(fā)建設(shè)的又一高檔商品住宅小區(qū)。公司注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，固定資產(chǎn)2000余萬(wàn)元，流動(dòng)資金達(dá)3000萬(wàn)元，原有員工48人，大中專(zhuān)學(xué)歷職工達(dá)90%，具有中級(jí)以上職稱(chēng)人數(shù)占45%。在社會(huì)各屆的大力支持和公司全體員工的共同努力下，“恒安陽(yáng)光商住樓”在壺關(guān)縣得到了廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，引領(lǐng)了壺關(guān)新的居住潮流和生活觀念，我公司以“誠(chéng)信、人本、進(jìn)取”的經(jīng)營(yíng)理念，為壺關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 目目 錄 第一章項(xiàng)目背景與概況一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目地理位置及周邊現(xiàn)狀三、項(xiàng)目性質(zhì)：四、開(kāi)發(fā)單位簡(jiǎn)介五、報(bào)告編制依據(jù)第二章市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)分析二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)第三章用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置一、土地調(diào)查二、拆遷調(diào)查三、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查四、地塊交通、就學(xué)、醫(yī)療條件調(diào)查第四章基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、建筑技術(shù)指標(biāo)第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、規(guī)劃發(fā)展建議三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)第六章工程建設(shè)與管理一、資源供給二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)三、招標(biāo)及開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃第七章經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析二、銷(xiāo)售價(jià)格分析三、效益評(píng)價(jià)第八章不確定性分析一、風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防第九章結(jié)論及建議一、結(jié)論二、建議附件：項(xiàng)目批文建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地使用證平面規(guī)劃圖 第一章 項(xiàng)目背景與概況一、項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目名稱(chēng)：“恒安陽(yáng)光商住樓” 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位：山西恒信安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地點(diǎn)：壺關(guān)縣奮進(jìn)大街南側(cè)項(xiàng)目法人代表：薛忠云二、項(xiàng)目地理位置及周邊現(xiàn)狀：項(xiàng)目地理位置：地塊北至奮進(jìn)大街，南臨團(tuán)結(jié)街，東面工商局家屬院，西至地稅局住宅樓。截止2006年12月31日，％，％。截至2007年底，年均增長(zhǎng)23％，年均增長(zhǎng)32％，％；，％，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力快速