【正文】 劃:前期開發(fā)計劃：項目可研分析 規(guī)劃設(shè)計條件 方案、總圖設(shè)計總圖報批 地 勘 方案報批 地勘審查 施工圖設(shè)計 施工圖審查 施工圖報批 監(jiān)理、測繪 建設(shè)工程許可證 施工招投標(biāo) 開工 工程建設(shè)計劃：開 工 基礎(chǔ)工程 主體工程 預(yù)售 裝飾工程 初驗 室外工程 竣工驗收 交付住戶 銷售期、項目后期維護及維修工作建設(shè)場地的布置：以項目施工組織設(shè)計為主。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即盈虧平衡的臨界點。從目前在建和銷售的住宅產(chǎn)品來看，普遍存在戶型面積控制不合理、戶型設(shè)計不合理、規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)不全、配套設(shè)施落后或不完善等缺陷。（3）、從項目預(yù)計銷售情況分析來看，其項目開發(fā)后只要保證資金投入和施工進度，其銷售前景較樂觀。這些因素受國家政策、經(jīng)濟、社會條件的影響，同時也受地方經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，從而影響本項目的經(jīng)濟效益。市場部設(shè)銷售負責(zé)人一名，負責(zé)項目銷售策劃、項目定價以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員五名，協(xié)助銷售負責(zé)人開展工作。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。 （3）建筑物的墻壁結(jié)構(gòu)設(shè)保溫隔熱性能，如外墻，屋頂，地板傳熱系數(shù)值和門窗密封性能都按國家規(guī)定指標(biāo)進行設(shè)計。（五）、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點：社區(qū)服務(wù)方面配置自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計以簡單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。　?。?）、主力客戶群定位：中高收入居民（包括臨時居民）、白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、經(jīng)商富裕人員以及外地來縣人員。四、地塊交通、就學(xué)、醫(yī)療條件調(diào)查：本項目周邊的路網(wǎng)基本完善，兩面臨街，政府各部門、學(xué)校、醫(yī)院、單位家屬樓左右毗鄰。二、2009年房地產(chǎn)市場預(yù)測：我縣經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。壺關(guān)縣房地產(chǎn)商品房價格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢，2008年普通商品房平均價格比上年增加約50元/平方米，2009年則保持緩升的態(tài)勢。2007年我市及本縣房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析：，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14197元，在山西省居前列。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10160元，%。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，組織機構(gòu)健全，下設(shè)綜合部、財務(wù)部、工程部、市場部和客戶服務(wù)中心。 “恒安陽光商住樓”擬計劃于2007年5月起著手項目規(guī)劃及前期報建工作，工程于2008年3月開始動工建設(shè)，項目建設(shè)總工期約48個月，預(yù)計于2012年3月竣工，其銷（預(yù)）售周期約50個月，項目總投資約人民幣 1 .3億元，其中建設(shè)方自籌資金8000萬元，部分作為項目開發(fā)資金回投入項目后期工程。 “恒安陽光商住樓”是我公司于壺關(guān)縣開發(fā)建設(shè)的又一高檔商品住宅小區(qū)。公司注冊資金1000萬元，固定資產(chǎn)2000余萬元，流動資金達3000萬元，原有員工48人，大中專學(xué)歷職工達90%，具有中級以上職稱人數(shù)占45%。在社會各屆的大力支持和公司全體員工的共同努力下，“恒安陽光商住樓”在壺關(guān)縣得到了廣大消費者的認可，引領(lǐng)了壺關(guān)新的居住潮流和生活觀念，我公司以“誠信、人本、進取”的經(jīng)營理念，為壺關(guān)的房地產(chǎn)市場化打下了堅實的基礎(chǔ)。 目目 錄 第一章項目背景與概況一、項目概況二、項目地理位置及周邊現(xiàn)狀三、項目性質(zhì)：四、開發(fā)單位簡介五、報告編制依據(jù)第二章市場調(diào)查與預(yù)測一、市場分析二、市場預(yù)測第三章用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置一、土地調(diào)查二、拆遷調(diào)查三、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查四、地塊交通、就學(xué)、醫(yī)療條件調(diào)查第四章基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、建筑技術(shù)指標(biāo)第五章規(guī)劃設(shè)計方案選擇一、項目市場定位二、規(guī)劃發(fā)展建議三、環(huán)境影響評價第六章工程建設(shè)與管理一、資源供給二、項目開發(fā)組織機構(gòu)三、招標(biāo)及開發(fā)建設(shè)計劃第七章經(jīng)濟社會效益評價一、項目資金來源及經(jīng)濟分析二、銷售價格分析三、效益評價第八章不確定性分析一、風(fēng)險分析與預(yù)防第九章結(jié)論及建議一、結(jié)論二、建議附件：項目批文建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地使用證平面規(guī)劃圖 第一章 項目背景與概況一、項目概況： 項目名稱：“恒安陽光商住樓” 開發(fā)建設(shè)單位：山西恒信安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地點：壺關(guān)縣奮進大街南側(cè)項目法人代表：薛忠云二、項目地理位置及周邊現(xiàn)狀：項目地理位置：地塊北至奮進大街，南臨團結(jié)街，東面工商局家屬院，西至地稅局住宅樓。截止2006年12月31日，％，％。截至2007年底，年均增長23％，年均增長32％，％；，％，經(jīng)濟綜合實力快速