【正文】 30 室內風速：冬季＜ ；夏季＜ 。 在設計統(tǒng)一的分體空調器室外機安放擱板時，應充分考慮其位置有利于空調器夏季排放熱量、冬季 吸收熱量，并應防止對室內產生熱污染及噪聲污染。電梯承重 1050kg， 每次 載客13 人。 弱電設計 33 （ 1）綜合布線系統(tǒng) 為滿足本項目安全化 、現(xiàn)代化、智能化的特點，達到現(xiàn)代化 綜合 辦公樓的管理和使用的設計標準，與外界高效、可靠進行信息交流，促進傳遞和資源共享，本系統(tǒng)支持項目建設包括樓宇自控、消防自控、電話、安防監(jiān)控、有線電視、計算機網絡、廣播音響等系統(tǒng)，并考慮采用結構化布線，將上述系統(tǒng)有機的集成起來。一般負荷選用 BV— （銅芯聚氯乙烯絕緣電線），穿阻燃硬塑料管敷設。 強電 設計 本項目總建筑面積 ㎡ ，用電負荷按 60w/㎡ 估算，總用電負荷約為 947KW。 排水方式：一層以上 采用重力流排水排除 。 （ 7）附著于樓、屋面結構上的非結 構構件，以及樓梯間的非承重墻體，應采取與主體結構可靠連接或錨固等避免地震時倒塌傷人 30 或砸壞重要設備的措施。 29 抗震標準 場地所處區(qū)域為 6 度抗震設防區(qū)域，設計 基本 地震加速度值為，設計地震分組為第一組。 ① 鋼筋混凝土基礎：墊層為 C10 細石泥凝土，基礎混凝土強度等級選用 C25。 商業(yè)店鋪設計 本建筑地一至三層設計為商業(yè)店鋪，其具體方案為： 一層設計為商業(yè)模式的單個店鋪，以開敞窨形式激發(fā)地區(qū)活力，實現(xiàn)和周邊區(qū)域的相互促進、協(xié)調發(fā)展。 建筑布局和間距應綜合考慮環(huán)保、防水、日照、防噪、衛(wèi)生等要求。既為 XX 縣 城的城市形象做出貢獻，又能為該地區(qū)帶來新的活力，使建設開發(fā)獲得成功。 （ 5）居住戶數(shù) 110 戶。該建設項目的排水方式實行分流式，雨水通過小區(qū)內集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經過處理達標后再排入城市排水管道。 水文地質條件 （ 1）含（隔）水層組 項目區(qū)分布的第四系① ② 1 層粘性土為局部弱隔水層組，①2,③層砂卵石層為透水層組；④層白堊系中統(tǒng)正陽組（ K1z）細砂巖向深部巖層完整為隔水層組。 ③冰嘖層（ Qg1） 骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細砂。山嶺多 東 南 —— 西 北方向，河流與山脈走向大體一致。 （ 4）定價方式 主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、 20 朝向差、地段位置差。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷；⑩其他促銷手段。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 （ 2）開發(fā)商重視住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，有適合多種群體需求的不同戶型。目前， XX 縣 居民購房除直接居住或自用外，有近 15％是用于投資保值、增值或出租，這與 XX 縣 市民近幾年生活水平很快提高不無關系。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業(yè)管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。 消費者對住宅質量和物業(yè)管理的關注 消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質量是購房者首要關注的問題。 （ 2）商業(yè)消費潛力。 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和 競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)已成必然。隨著 XX 縣 城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。 2021年 以來商品房銷售一掃 2021 年下半年的下滑頹勢，住房剛性需求群體逐漸打破等待觀望的局面，積極出手入市，托高商品房價格。與上月相比，辦公 13 樓銷售價格上漲 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲 %，其 他用房銷售價格下降 %。 分套型看， 90 平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓 和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和 %。 2021 年 19 月全國房地產市場運行情況 （ 1） 房地產開發(fā)完成情況 前三季度，全國完成房地產開發(fā)投資 25050 億元，同比增長%，增幅比 18 月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點。其中， 1 季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌； 3 季度購房意愿繼續(xù) 低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌； 4 季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。 2021 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 111月，商品房銷售面積 萬平方米，同比減少 %，增幅減少 個百分點。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。公司現(xiàn)有 高級工程師 1 人、 工程師 3 人、 高級經濟師 1人、 經濟師 2 人、統(tǒng)計師 2 人、助理工程師 2 人、會計師 2 人和專業(yè)技術人員等 15 人。 （ 4）建筑密度： 68%；容積率： ；綠地率 31%。 （ 3）建筑高度： 54m。公司現(xiàn)有注冊資金 1000 萬元；公司下設辦公室、投資咨詢部、工程項目部、財務部、 6 資料統(tǒng)計部。根據(jù)對XX 縣 住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。 2021 年房地產市場運行狀況呈現(xiàn)以下四個特征： （ 1） 房屋交易量持續(xù)下降 2021 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 2021 年 110 月房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點；房地產開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 10 2021 年房地產市場衰退程度逐季增加。在新增 1000 億元投資中，住房保障建設獲得了一定份額， 12 月份，國家發(fā)展改革委又下達了 100 億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農村危房改造試點等。前三季度，商品房銷售額 27532 億元，同比增長 %。與上月相比，經濟適用房銷售價格上 12 漲 %；商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通商品住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %。 與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲 %，其他用房銷售價格上漲 %。 2021 年恩施州 房地產開發(fā)投資 億元，同比下降 %。 “精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼 喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。 XX 縣 XX 大道 ，區(qū)內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現(xiàn)實需求。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段 隨著 XX 縣 城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費已逐步成為居民消費熱點和投資手段。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托該區(qū)域一流的社區(qū)環(huán)境，項目開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略： （ 1）廣告宣傳策略 針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對樓盤的整體形象和“賣點”集中進行廣告宣傳。 3）促銷手段。宜采用浮動 售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施?？偟牡貏菔俏鞅?、東南兩翼高，中部低。 ②坡殘積層 (Qdl+el): 主要由粉質粘土、砂質粘土夾碎石、碎質粘土組成，主要分布于 剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約 13 米。無特殊巖土分布，構造條件簡單，場地內未發(fā)現(xiàn)新構造運動及活動性斷裂等不良地質現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。 排水 項目區(qū)市 政排水設施完善。 主要技術經濟指標 （ 1）項目規(guī)劃用地面積 5137 ㎡ （ 2）建筑占地面積 2021 ㎡ （ 3）總建筑面積 ㎡ 24 （ 4） 住宅建筑面積 12816 ㎡、商業(yè)建筑面積 ㎡ 。 獨具特色 建筑設計在滿足城市規(guī)劃的前提下，設計出一個符合市場要求，獨具建筑特色的商業(yè)、居住大廈。給、排水管線沿建筑物及干道平行布置，給、排水管線頂部距場區(qū)地平面埋深 ；供電管線擬采用地纜溝敷設方式，地纜溝深 ，溝面設水泥蓋板。根據(jù)這一趨勢， XX 新城商住小區(qū) 建設項目建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。梁板柱等均采用鋼筋混凝土全現(xiàn)澆，填充墻采用加氣砼砌塊 。 第五章 防震抗震 設計依據(jù) 《中華人民共和國防震減災法》（2021年十一屆全國人大會常委會第六次會議修訂）； 《地震安全性評價管理條例》中華人民共和國國務院令第 323號； 《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 GB18306－ 2021； 《建筑工程抗震設防分類標準》 GB502232021； 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112021（ 2021 版）。 （ 6）建筑及其抗側力結構的平面布置宜規(guī)則、對稱，并應具有良好的整體性；建筑的立面和豎向剖面宜規(guī)則，結構的側向剛度宜均勻變化，豎向抗側力構件的截面尺寸和材料強度宜自下而上逐漸減小，避免抗側力結構的側向剛度和承載力突變。 排水設計 本建筑排水實行分流制，雨水和洗滌污水直接排入市政污水管網，糞便污水經三級化糞池處理后排放。因此，綜合布線系統(tǒng)是一種標準通用的信息傳輸系統(tǒng)。 （ 4）配電 線路 一級負荷電力供電線路，干線采用 ZR— YJV— （銅芯聚乙烯絕緣聚氯乙烯護套阻燃電纜，額定電壓 ），支線采 ZR— BV— （銅芯聚氯乙烯絕緣阻燃電線），均穿鋼管敷設。值班室除安裝普通照明燈具外，還增加一些帶電池的燈具，供停電時作為疏散照明之用 ， 應急時間大于 60 分鐘。由項目單位通過考察，確定電梯生產廠家，由廠家設計安裝。把蒸發(fā)器、毛細管、控制電器和風機等室內可缺少的部分安裝在室內機組中。 設計內容 全樓預留分體空調安裝位置，由用戶自行安裝 。 （ 3）電話系統(tǒng) 為滿足大量的內部通話及數(shù)字通信的需求，設一套 300 門的數(shù)字式內部交換電話系統(tǒng)，通過交換機的設置，配置相應的電話機不同的呼入、呼出權限，交換機及配線話務系統(tǒng)設于 信息通訊中心 。 一般用房照明照度不小于 200LX， 走道、廁所等照度不小于 50LX。 估算一級負荷為 110KW，三級負荷為 835KW。 院內污水主管直接接入市政污水管網。 2）縱向受力鋼筋采用普通鋼筋時，鋼筋的抗拉強度實測值與屈服強度實測值的比值不應小于 ；鋼筋的屈服強度實測值與強度標準值的比值不應大于 ；且鋼筋在最大拉力下的總伸長率實測值不應小于 9%。 （ 2）建筑基礎與土質、強風化巖質邊坡的邊緣應留有足夠的距離，其值應根據(jù)抗震設防烈度的高低確定，并采取措施避免地震時地基基礎破壞。 梁 — 30 柱 — 30 注 ：梁柱箍筋和構造鋼筋的混凝土保護層厚度不小于 15mm?？臻g相連、通透的廳往往被劃成若干個功能區(qū) —— 起居室、餐廳、門廳，既是整體，又有分隔。居住環(huán)境質量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 （ 4）根據(jù)當?shù)氐臍夂蛱攸c，樹立“以人為本”的服務概念，為每個住戶提供優(yōu)美、溫馨的家園，追求與自然空氣、陽光的充分接觸，追求休閑空間的自然與開放。加強與周邊區(qū)域的相互促進、協(xié)調發(fā)展。省、市聯(lián)網的電視網，寬帶網已建設完成，移動通信網絡已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。厚約 米，主要分布于殘丘上部。 根據(jù)國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB500112021）和 《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021）項目區(qū)地震基本烈度為 6 21 度，設計基本地震加速度值為 ，設計地震分組為第一組。 XX 縣 將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內建設以較高檔次的商住房為主，發(fā)展成為 XX 縣 的一個時尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改 善。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異。應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 （ 5）物業(yè)管理服務周到完善，高質量、高水平。個人購房的比例將超 過 50％，并保持逐步上升的勢頭。新時代住